9 puntos clave sobre la División de la Cosa Común

 

division de la cosa comun

Ningún copropietario esta obligado a permanecer en una comunidad y para ello dispone de la acción de división de la cosa común.

 

La situación más habitual es la de un inmueble perteneciente a varias personas, como resultado de una herencia o de un matrimonio o pareja de hecho.

El Código Civil establece en su artículo 392 que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. En esta situación los copropietarios participarán tanto en beneficios como en gastos en proporción a sus cuotas, que se presumen iguales salvo prueba en contrario.

Este régimen es una fuente de conflictos, que frecuentemente acaban en la vía judicial.

Antes de llegar a la misma, el primer paso sería obtener una tasación del bien por un tercero independiente. Una vez conocido el valor del bien, es posible que uno o varios de los copropietarios se lo queden,  pagando la parte correspondiente al resto, o realizar la venta para repartir luego su fruto.

Cuando este camino no es posible (y recientemente las ventas de inmuebles han sido especialmente difíciles), se debe acudir a la vía judicial, para ejercitar la “actio communi dividundo”.

La división de la cosa común es un derecho que tiene individualmente cada copropietario que forma parte de una comunidad de bienes.

Nuestro Código Civil, en su artículo 400, recoge este derecho aunque también recoge la validez de un pacto por el que los “comuneros” se comprometan a mantener la indivisión por un tiempo máximo de 10 años, que se puede renovar.

El primer punto a analizar es si la finca es o no indivisible: Si fuese divisible, se adjudicará una parte proporcional a cada propietario. Si fuese indivisible o la indivisión dejase la finca inservible para su uso, se realizará la división económica. El concepto de divisibilidad debe valorarse sobre los hechos concretos de cada caso (STS de 7 de marzo de 2015). La doctrina distingue entre indivisibilidad material e indivisibilidad jurídica.

La indivisibilidad jurídica se produce cuando la división de la cosa la dejase inservible para su uso, cuando pierda mucho valor o cuando los gastos para la misma sean desproporcionados.

Un ejemplo frecuente de indivisión jurídica es la situación en la que la división de un solar, dejaría las parcelas por debajo del tamaño mínimo para construir.

En el caso de que los “copropietarios” no se pongan de acuerdo para vender el bien común o adjudicárselo a uno de ellos con el correspondiente pago en función de su derecho al resto, la propiedad deberá liquidarse mediante subasta. Dicha subasta se regula por las normas previstas para la división de la herencia.

Estrategia jurídica

Ante este tipo de conflictos, para el comunero o copropietario, es preferible adoptar una posición proactiva y tomar la iniciativa del proceso, sin perjuicio de que a lo largo del mismo se pueda llegar a un acuerdo entre las partes. En caso de resultar demandados, las posibilidades de defensa son pocas y las condenas en costas son altas, teniendo en cuenta el valor de los inmuebles. Por ello, es preferible actuar como demandante, si bien adoptando las precauciones necesarias para evitar que la situación se pueda girar en nuestra contra.

Puntos conflictivos

Los principales puntos conflictivos son:

1.- Requerimiento previo: es importante que previamente a la interposición de la demanda se realice un requerimiento fehaciente a la parte demandada, en el que se ofrezca la posibilidad de llegar a una solución amistosa.

2.- Acumulación con demanda de divorcio: En los procesos de separación divorcio o nulidad, se puede ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, según lo establecido en el artículo 437,4,4º de la LEC.

3.- La división de la cosa común no extingue el derecho de uso:
(SAP León 5 de marzo de 2014). Pero el tercero adquirente, no quedará vinculado por el derecho de uso que no esté inscrito en el Registro (SAP Coruña 19 de abril de 2013).

4.- La división de la cosa común, no altera la hipoteca: Cuando el inmueble sale a subasta como resultado de la acción de división de la cosa común, subsistirá la hipoteca de acuerdo al artículo 405 del Código Civil y el art. 123 de la Ley Hipotecaria.

5.- El pacto de indivisión no impide la salida del comunero:
El comunero que quiera salir de una copropiedad sobre la que existe un pacto de indivisión, puede ejercitar la acción de división de cosa común instando la venta en subasta (SAP Madrid 23 de julio de 2012).

6.- La división de la cosa común puede realizarse mediante árbitros o amigables componedores (STS 18 febrero 2014).

7.- Si hay pendiente un proceso de divorcio, la competencia corresponde al tribunal que conozca el mismo, no al de la demarcación en la que radique el inmueble (SAP Barcelona 20 de febrero de 2015).

8.- Por el hecho de no contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, no se priva al propietario de la legitimación para solicitar la división (SAP Málaga 6 de octubre de 2008).

9.- La cuantía se determinará por el valor de la cosa al tiempo de interponerse la demanda (SAP León 8 de octubre de 2009).

En definitiva, son muchos los matices que se deben tener en cuenta a la hora de ejercitar la “actio communi dividundo” o acción para la división de la cosa común.

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