Anticipos en compra de vivienda: Nueva regulación

compraventa de vivienda

A partir del 1 January 2016 se modifica el régimen sobre las cantidades entregadas a cuenta al promotor.


Como consecuencia de la crisis inmobiliaria, se ha producido un gran número de conflictos entre clientes que habían entregado cantidades a cuenta para la compra de su vivienda sobre plano o en construcción y promotoras que no han podido entregar las viviendas en la fecha estipulada, o han entrado en bankruptcy.

Far, las resoluciones judiciales han sido mayoritariamente favorables a los clientes, de manera que los bancos o entidades aseguradoras de estas cantidades, han sido obligadas a pagar todos los importes que los clientes habían anticipado, independientemente de que el promotor hubiese entregado el correspondiente aval o de que se hubiesen entregado en la cuenta específica destinada al efecto (véase STS de 16 January 2015).

However, Act 20/2015 of 14 July, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, modifica la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación y deroga la Ley 57/1968.

The nuevo régimen, entrará en vigor el 1 January 2016, namely, los anticipos que se produzcan a partir de esa fecha, quedarán sometidos al nuevo régimen, del que cabe destacar lo siguiente:

1.- La obligación del promotor de garantizar los anticipos solo existe a partir de la obtención de la licencia de obras.

Anteriormente, el promotor debía garantizar las cantidades independientemente de que tuviese licencia de obras y el banco era responsable si no verificaba dicha garantía.

Además hay que tener en cuenta que la mayoría de los conflictos entre promotoras y consumidores se plantean antes de la obtención de la licencia de obras.

La nueva regulación comprende tanto residencia habitual como segundas residencias o de temporada.

2.- Se deberá requerir primero al promotor y solamente si este no responde en el plazo de 30 días o es imposible su pago, responderá la aseguradora o avalista financiero.

3.-En el régimen anterior, se podía utilizar la vía ejecutiva judicial para la reclamación de dichas cantidades: Anteriormente con la póliza o el aval junto con la acreditación fehaciente de no iniciación de la obra o entrega de la vivienda, se podía iniciar la ejecución. Ahora habrá que pasar por el juicio declarativo que corresponda por la cuantía.

4.- El plazo para reclamar la devolución del dinero en virtud del aval, se rebaja a dos años. Anteriormente se aplicaba el criterio de 15 años de las acciones civiles que no tuviesen establecido un plazo especial de prescripción.

5.- Con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y la acreditación de la entrega de la vivienda al comprador, se cancela la garantía, aunque el adquirente rechace la recepción del inmueble.

6.- Se impone la obligación al promotor de informar en sobre su obligación de devolución de las cantidades, la identificación del contrato de seguro o aval bancario y la entidad que los asume y la cuenta y entidad en la que debe el comprador ingresar sus anticipos.

Last, hay que tener en cuenta que la mayor parte de las Comunidades Autónomas han dictado normas al respecto por lo que será necesario revisar cada caso en concreto.

In conclusion, a pesar de que en el apartado VIII del preámbulo de la Ley 20/2015 se indica literalmente que “se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor”, esta ley consigue lo contrario: se perjudica la posición del consumidor en beneficio de aseguradoras y entidades financieras.
Si va a comprar una vivienda sobre plano, tenga en cuenta que a partir del 1 January 2016 solo estarán aseguradas las cantidades anticipadas desde la fecha en que el promotor tenga licencia de obras.

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