Arrendamiento de industria

arrendamiento de industria

 

¿Cuales son los puntos esenciales de un arrendamiento de industria y en qué se diferencia de un arrendamiento de local de negocio?

En el arrendamiento de industria, se cede tanto el local comercial como el resto de elementos que componen el negocio o empresa ya instalada, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial: comprende todos los elementos que integran negocio: local, mobiliario, propiedad industrial, clientela o fondo de comercio y cualquier otro activo o derecho que forme parte de la industria.

El arrendamiento de local de negocio se cede el local, con o sin sus instalaciones.

La consecuencia más importante de calificar un contrato como arrendamiento de industria o de “uso distinto de vivienda” es que el primero se regula por los artículos 1.546 y siguientes del Código Civil y el segundo, por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además para la jurisprudencia, lo importante para calificar el tipo de contrato no es el nombre que las partes indiquen al encabezamiento de mismo sino la realidad de su contenido.
En los contratos de arrendamiento de industria, los puntos de conflicto principales suelen ser la cuestión del incumplimiento y la indemnización por los daños y perjuicios. Sobre este tema, se ha pronunciado recientemente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia de 26 de marzo de 2015. Se trata de un arrendamiento de industria que recae sobre una gasolinera: La empresa “Petroservi” firmó en 1989 un  “contrato de arrendamiento de estación de servicio” con “E.S. Begoña”. Posteriormente en 1996, se produce una novación subjetiva de manera que “E.S. Begoña”, arrendador de la industria,  es sustituido por Repsol y Multipetroleos se subroga en la posición de arrendatario en sustitución de Petroservi.

Como consecuencia de las protestas vecinales por la estación de servicio, en 1997 se firma un acuerdo entre Repsol y el Ayuntamiento de Bilbao por el que se expropian los terrenos de la antigua gasolinera a cambio de la cesión por 75 años de un derecho de superficie en otra ubicación (la “Variante Este”) para la construcción y explotación de otra estación de servicio.

Multipróleos demanda ante el Juzgado de Primera Instancia a Repsol para recuperar la estación de servicio de la “Variante Este” por considerar que sustituyó la E.S. Begoña. Se estima la demanda y se declara su derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

Ambas partes recurren ante la Audiencia Provincial cuya sentencia confirma parcialmente la sentencia de primera instancia, y rebaja la cantidad a indemnizar.

Y no estando de acuerdo con dicho fallo, ambas partes plantean recurso ante el Tribunal Supremo.

Repsol plantea recursos por infracción procesal y de casación.
En el recurso por infracción procesal se alega que se han ocultado pruebas por Multipetroleos, que le han provocado indefensión. La Sala rechaza el recurso por falta de claridad en su planteamiento. Y añade que la exclusión de la indemnización sería una objeto de una valoración jurídica de fondo, sobre la vigencia del contrato, que debe ser objeto de un recurso de casación.
En cuanto al recurso de casación, se alega la imposibilidad sobrevenida de la prestación, al considerar que habiendo desaparecido el objeto del contrato de arrendamiento, no cabe sino la declaración de su extinción.
La sala desestima el motivo, por que el contrato subsiste, si bien en otra ubicación: Las partes, optaron por la continuidad de la relación negocial en su novación de 1996.

Por su parte, Multipetroleos presenta también sendos recursos. El recurso por infracción procesal se desestima por no haber recurrido en reposición la decisión que consideró que lesionaba su derecho.
En cuanto al recurso de casación se refiere a la cuantificación de la indemnización por daños y perjuicios y por daños morales.
El Tribunal Supremo, desestima los motivos, considerando que en la sentencia de la Audiencia Provincial, se hace una acertada valoración de la indemnización.

En definitiva, se desestiman todos los recursos y se confirma la sentencia de la Audiencia Provincial que condena a Repsol al pago de una indemnización a Multipetroleos, por incumplimiento del contrato de arrendamiento de industria.

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