Arrendamiento de local de negocio, obligado cumplimiento y coste de la resolución

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¿Cuál el coste de resolver un contrato de arrendamiento de local negocio cuando resta plazo de obligado cumplimiento?


En los arrendamientos de uso distinto a vivienda o arrendamientos de locales comerciales, es habitual el pacto de un período de obligado cumplimiento. Sin embargo, los avatares de la economía y otras circunstancias, determinan que en ocasiones el arrendatario no pueda cumplir por completo el período al que se obligó. En teoría, según el contrato, existiría una obligación de pago de la parte restante de obligado cumplimiento. Sin embargo, en la práctica, esto no es así.

En esta entrada, repasamos el criterio de los tribunales, sobre la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 13 de julio de 2015. Para la sala, se debe indemnizar con 3 mensualidades de renta por cada año restante hasta la finalización del contrato y la parte proporcional para períodos inferiores a la anualidad.

La mercantil “Inversiones Cañete S.L.” arrendó a “Pensol Obras S.L.” un local comercial (el 1 de enero de 2007)  con una duración de 5 años y una renta de 1.200 euros mensuales y una nave industrial (el 1 de junio de 2010) con una duración de 2 años y una renta de 725 euros mensuales.

En agosto de 2010, la arrendataria, de manera unilateral, abandonó ambos inmuebles.

Ante la imposibilidad de lograr un acuerdo amistoso, “Inversiones Cañete” reclamó ante los tribunales la cantidad de 35.673 euros, resultado de sumar las mensualidades de obligado cumplimiento restantes, correspondientes a ambos locales.

“Pensol” se opuso alegando que el abandono era conocido y consentido por la parte actora, que no se hizo ningún requerimiento de pago y que en los contratos no existe ninguna cláusula de indemnización en caso de desistimiento unilateral.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Ontinyent estimó parcialmente la demanda y condenó a la arrendataria al abono de 9.354 euros.

Así que “Inversiones Cañete” recurrió ante la Audiencia Provincial. Alegó que no existía ni consentimiento ni aceptación tácita del desistimiento unilateral. El hecho de poner en arriendo los locales, no implica que se aceptase la resolución (de hecho, no se consiguieron alquilar). Y acreditado el incumplimiento del demandado y la inexistencia de una aceptación tácita, procedería que se le indemnizase por la cantidad total de rentas dejadas de percibir.

La Audiencia Provincial de Valencia estima en parte el recurso.

Considera acreditado que hubo una resolución unilateral del contrato.

Y el intento de volver a alquilar los locales, no es una aceptación tácita de la resolución unilateral, sino el resultado de la recuperación de la posesión, así como un intento de reducir los perjuicios sufridos.

La Audiencia se refiere a su sentencia de 24 de febrero de 2014 (que cita la SAP Barcelona de 18 de junio de 2012):

Se considera excesiva la aplicación estricta de la indemnización por la totalidad del período incumplido y por tanto, debe ser moderada. Pero el artículo 11 de la LAU no es de aplicación automática por que no se trata de contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a 5 años.

Además, se hace una valoración de las circunstancias del arrendatario en cuanto a la necesaria justificación de que la resolución es por causa cierta.

Por otra parte, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de abril de 2012 establece que la indemnización por el lucro cesante requiere una “evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia”.

En definitiva, la Sala considera que la indemnización debe establecerse en tres mensualidades de renta por año hasta finalizar el contrato, y la parte proporcional cuando no se complete una anualidad. Se fija la cantidad den 16.429 euros.

La jurisprudencia no es unánime en cuanto a la fijación de la indemnización por resolución unilateral del local de negocio. Lo que sí que ofrece pocas dudas es que:

1.- Es muy difícil que se estime la obligación pagar el 100% del período restante de obligado cumplimiento.

2.- Se debe atender a las circunstancias de cada caso:

  • Arrendatario: Justificación de la imposibilidad de continuar con el local.
  • Arrendador: Evitar situaciones de enriquecimiento injusto.

En general, podemos afirmar que en los arrendamientos de locales de negocio, el coste de la resolución unilateral no equivale a la totalidad del periodo de obligado cumplimiento restante.

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