Compraventa de inmuebles

¿Contrato de arras o contrato de compraventa?

arras

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A la hora de comprar una vivienda o un inmueble se plantea frecuentemente la cuestión de si es más conveniente firmar un contrato de arras o un contrato privado de compraventa.

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La entrega de la vivienda

 

 

 

¿Puede el que ha comprado una vivienda sobre plano, negarse a su entrega en plazo por la constructora?

 

 

 

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora de uno de junio de 2011 se añade criterio al asunto.

 

La constructora vende en contrato privado una vivienda en 2007, entregando el comprador unas cantidades a cuenta y comprometiéndose, a la entrega de la vivienda, a pagar el resto mediante la constitución  de una hipoteca o a la entrega de efectivo.

La vivienda se finaliza en el plazo convenido.  La constructora, una vez obtenida la Licencia de Ocupación envía burofax al comprador para acudir a la notaría para otorgar escritura de compraventa y el comprador no aparece ni tampoco se opone.

La constructora demanda al comprador para que cumpla el contrato. El comprador se opone alegando que se había pactado que la constructora facilitaría la subrogación en la financiación.

En primera instancia se da la razón al comprador. La constructora apela y la audiencia provincial finalmente sentencia a favor de la constructora, en base a los siguientes argumentos:

 

“El contrato de obra es bilateral, produce para ambas partes obligaciones recíprocas o sinalagmáticas: cada una de las partes, es al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones, enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma. Dice la S 15 noviembre 1993: el sinalagma está en el génesis de la relación obligatoria, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra. La segunda cuestión se refiere a uno de los efectos de toda obligación recíproca: si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada “excepcio no adimpleti contractus”, que no está regulada expresamente en el código civil pero deriva de los artículos 1100, 1124 y 1308 y ha sido reiteradamente aplicada por la jurisprudencia: sentencias, entre otras más antiguas, de 10 enero 1991 , 9 julio 1991 , 3 diciembre 1992 , 15 noviembre 1993 , 21 marzo 1994 , 8 junio 1996 , otra de la misma fecha 8 junio 1986 y la de 29 octubre 1996 . Sin embargo, el deudor que alega esta “excepcio no adimpleti contractus” la tiene que basar en el incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre la finalidad del contrato, no bastando el cumplimiento defectuoso de la obligación. Así, la S 21 marzo 1994 dice: …la excepción “excepcio no adimpleti contractus”…exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra apoyarse en un cumplimiento defectuoso.. .. Por otra parte, dice la S 13 mayo 1985 que “si el éxito de tal excepción de contrato no cumplido  adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación , haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente , es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio -SS 21 noviembre 1971 , 17 enero 1975 , 15 marzo y 3 octubre 1979 -“;

 

 

Es decir, que el cumplimiento defectuoso no conlleva la resolución del contrato si no la corrección de los defectos o la reducción del precio. Pero el contrato principal sigue vigente.

 

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OPCION DE COMPRA

siete días desde la recepción de la notificación el precio de venta acordado.

En caso de incumplimiento del compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente, ésta vendrá obligada a devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios sin necesidad de tener que acreditar los mismos.”

La parte concedente, no cumple su compromiso, devuelve el doble de la prima y vende el solar a un terceto. La parte optante reclama ante el juzgado por el presunto incumplimiento del concedente.

El Tribunal Supremo, da la razón al concedente, estableciendo que:

(…) pero olvida que las partes, conforme al artículo 1255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas, conforme al artículo 1256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han sido observadas. La cláusula sexta , antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas partes, en el párrafo primero la optante (“… no ejercitará la opción…”) y en el párrafo segundo, la concedente (“… incumplimiento de compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente…”) imponiéndose una sanción al primero (“…la cedente retendrá la prima…”) y al segundo (“… devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios…”). No aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes…..(….)”.

Por tanto, es posible que en la opción de compra se añada un pacto por el que al concedente se otorgue el derecho de quedar libre del compromiso de venta.

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