Cláusula penal en la compra de vivienda sobre plano

compraventa de vivienda

¿Se pueden recuperar las cantidades entregadas a cuenta para la compra de una vivienda sobre plano?


Los ciclos inmobiliarios dan lugar a innumerables conflictos relacionados con la compra de la vivienda, especialmente cuando ésta se produce sobre plano.

Uno de los litigios más frecuentes es el que se plantea cuando se ha comprado una vivienda sobre plano y hay un “cambio de ciclo”: Es posible que los compradores, por unos motivos u otros, no acudan a escriturar ante notario la compraventa. Auch, en estas situaciones se entremezclan frecuentemente Verstöße gegen de distinta índole por parte de la promotora.

La disputa se plantea sobre la recuperación de las cantidades entregadas a cuenta: Es habitual que en el contrato de compraventa de vivienda se establezca como Strafklausel que en caso de brechen por la parte compradora, el promotor haga suyas las cantidades entregadas a cuenta. ¿Es posible la moderación por los tribunales de esta disposición?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre uno de estos casos en Sentencia de 18 Juni 2015.

D. Heraclio y Dª Raimunda compran sobre plano dos viviendas a la mercantil “Polaris World Real Estate S.L.” en agosto de 2007. Tras el “estallido de la burbuja inmobiliaria”, im Juli 2009, demandan a la promotora ante el Juzgado a solicitando la Kündigung des Vertrages de compra y la devolución de las cantidades entregadas (132.340€), con daños y perjuicios, intereses legales y costas.

Polaris alega que el contrato contenía una Strafklausel que indicaba lo siguiente:

«4. Resolución.
El incumplimiento por el Comprador de su obligación de comparecer al otorgamiento de la Escritura Pública cuando así sea requerido por la Vendedora, o de su deber de satisfacer cualquier pago bajo el presente Contrato, y en general de las obligaciones consignadas en el mismo, dará derecho a la Vendedora a resolver el presente Contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el Comprador, para lo cual la Vendedora podrá retener el Primer Pago y, wenn, el Segundo Pago y ello en concepto de pena civil que expresamente las Partes pactan, y que engloba igualmente la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la Vendedora».

Según la promotora, dicha cláusula tenía una doble función, punitiva e indemnizatoria de los daños y perjuicios causados a la promotora en caso de incumplimiento por los compradores: Una vez acreditado el incumplimiento, la vendedora puede retener esas cantidades sin que la Strafklausel pudiese ser moderada. Polaris requirió a los compradores para que se escriturase la compra, pero éstos no lo hicieron.

El Juzgado de Primera Instancia de Totana estima parcialmente la demanda y declara resueltos los contratos, aber desestima la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Los compradores recurren ante la Landesgericht Murcia, que estima en parte el recurso, modera la aplicación de la cláusula penal nach Artikel 1154 die C.C. y condena a Polaris a abonar a los actores 66.170 EUR, que supone el 50% de las entregas a cuenta.

Polaris interpone recurso ante el Supreme Court por infracción procesal y de casación.

El recurso de casación se basa fundamentalmente en la inaplicación de la doctrina de la Sala, que excluye la facultad de moderar la Strafklausel cuando se cumple lo previsto en la misma. Die Strafklausel tiene una doble naturaleza punitiva y liquidatoria, UND exime a la parte favorecida por ella de la necesidad de acreditar los daños y perjuicios sufridos.

La Sala trae a colación la STS de 21 Februar 2014 en la que establecían los siguientes puntos fundamentales:

1.- Artikel 1154 C.C. en caso de incumplimiento “parcial o irregular” del deudor, obliga al Juez a moderar la cláusula penal aunque no hubiera instado a ello por ninguna de las partes.

2.- Para la moderación, se requiere que el deudor haya cumplido en parte o irregularmente.

3.- Si no se da el requisito anterior, no se puede aplicar la facultad moderadora del artículo 1154 C.C.

4.- El Juez no puede rebajar la cláusula penal por que se considere elevada (que es establecida por la libre voluntad de las partes, conforme al artículo 1255 C.C.), si no se cumplen las circunstancias anteriores.

Sobre el caso en concreto, para la Sala, la sentencia de la Audiencia no aplica correctamente esa doctrina: Las partes acordaron dicha cláusula para garantizar el cumplimiento de la obligación principal y eximir a la promotora de tener que acreditar los daños y perjuicios sufridos. Los compradores, desistieron de forma unilateral y sin justa causa al negarse a otorgar las escrituras públicas de compraventa y a abonar el resto del precio pendiente. Esta era la obligación indicada en la cláusula penal que se considera incumplida totalmente. Deshalb, no cabe la moderación de la cláusula penal.

Se estima el recurso de casación y se confirma la sentencia dictada en primera instancia, reconociendo el derecho de la promotora a retener las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, en ejercicio de la Strafklausel.

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