Cláusula Suelo en empresas: La Audiencia de Toledo confirma la nulidad

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¿Es viable la reclamación de la  nulidad de las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios contratados por empresas?

Se trata de un tema controvertido, con pronunciamientos mayoritariamente en contra de la estimación de la nulidad de las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios contratados por personas jurídicas.  Sin embargo, se van acumulando sentencias en las que se acepta dicha nulidad.

En este caso, ha sido la Audiencia Provincial de Toledo la que ha confirmado la nulidad de la cláusula suelo en un préstamo hipotecario  contratado por una sociedad limitada dedicada al negocio inmobiliario, en su sentencia de 18 de octubre de 2016.

Pueden descargar la sentencia utilizando los botones sociales que aparecen justamente debajo. Tras compartir, aparecerá el enlace para la descarga. Gracias por compartirlo en redes sociales.

La mercantil Inmobiliaria San Javier S.L. contrató un préstamo con garantía hipotecaria en junio de 2007 con el Banco Popular S.A.  En su texto, había una cláusula de limitación a la variabilidad de los tipos de interés (la denominada cláusula suelo).  Ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo para su eliminación interpuso demanda ante el Juzgado.

El Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Talavera de la Reina dictó sentencia el 13 de junio de 2014,  estimando la demanda y declarando la nulidad de la cláusula suelo y ordenando la devolución de los 13.497 euros pagados en exceso por su causa.

Banco Popular interpuso recurso de apelación.  Alegó la infracción de los artículos 2 y 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa del Consumidor y Usuarios, aclarando como argumento esencial que la actora no ostenta la condición de consumidor, así como la incorrecta interpretación de la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo sobre control de transparencia de las cláusula suelo .

Para la Audiencia, al  ser el prestatario una persona jurídica que actúa dentro del ámbito de su actividad profesional, no se le puede aplicar la normativa relativa a los consumidores (principalmente TRLGDCYU ni la Ley de Crédito al Consumo).

Sin embargo, sí es aplicable la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación dictada con objeto de transponer la Directiva 93/13 CEE), intentando dar respuesta a las exigencias de la buena fe y equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Las exigencias de la buena fe y el justo equilibrio que debe presidir el desenvolvimiento de la relación contractual (en el que sus condiciones generales están predispuestas e incorporadas al contrato por una de las partes) está reñida con la introducción por el predisponente de cláusulas lesivas o abusivas prevaliéndose de su posición dominante, especialmente cuando suponen un claro desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes o pueden determinar un perjuicio desproporcionado para la otra.

El efecto que la Ley anuda a este tipo de condiciones es la nulidad cuando el contrato haya sido celebrado con un consumidor, pero también juega un papel esencial la figura de la ” no incorporación ” al contrato si el adherente no ha tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración o no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos previstos en el art. 5 de la misma.

Señala el preámbulo de la Ley 7/1998, de 13 de abril que “la protección de la igualdad de los contratantes es presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales”.

Para la Audiencia:

Aunque el concepto de cláusula contractual abusiva adquiere un significado propio en el ámbito de la contratación con los consumidores, ello no significa que en las condiciones generales entre profesionales no puedan existir abuso de una posición dominante , pero en ese caso la apreciación de ese posible desequilibrio injustificado se sujetará a las normas generales de la contratación, sin que nada impida que judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general abusiva por ser contraria a la buena fe que claramente cause un desequilibrio especialmente significativo en los derechos y obligaciones de las partes .

La Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación exigía que,  para que una condición general pueda pasar a formar parte del contrato, es condición o exigencia esencial que la redacción de la cláusula se ajuste a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

Si bien la cláusula de limitación a la variabilidad del tipo de interés figuraba en el contrato,   se debió poner a disposición del prestatario el borrador o proyecto del préstamo con suficiente antelación para su revisión.  El Notario debió advertir de la existencia de la cláusula suelo.  Aunque no sea de aplicación la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, la obligación del profesional bancario de comportarse con diligencia y lealtad conlleva la necesidad de proporcionar una información clara, completa y transparente  sobre las condiciones del contrato que se va a firmar.

En el caso concreto, para la Sala, no resulta acreditado que la entidad financiera cumpliese con su deber de diligencia y lealtad, informando a la demandante sobre las condiciones financieras del préstamo hipotecario en el que se subrogaba.

Para la Audiencia, esta tipo de cláusulas producen un desequilibrio en la posición de las partes por la diferente capacidad de negociación que tiene cada una de ellas, que es contrario al objetivo de igualdad de la política jurídica.

A mayor abundamiento, la reducción del  contrato de préstamo induce a confusión al referirse por un lado a la variación de los tipos de interés y luego introducir  la cláusula suelo.

En definitiva, se confirma la nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario contratado por una empresa por infracción de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

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