Clausula suelo en empresas: Una promotora consigue la nulidad

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La Audiencia Provincial de Zamora confirma la nulidad de una cláusula suelo en un préstamo hipotecario suscrito por una promotora inmobiliaria en sentencia de 20 de diciembre de 2016.

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Se van acumulando las sentencias de audiencias provinciales declarando la nulidad de las clausulas suelo en préstamos con garantía hipotecaria suscritos por profesionales y empresas que careen de la condición de consumidor.

En este caso, la entidad Promociones y Construcciones Antonio de la Fuente Rodríguez S.L. interpuso demanda contra el Banco Caja España de inversiones Salamanca y Soria SAU (Banco Ceiss SA) solicitando la nulidad de pleno derecho de la cláusula suelo aplicada en un préstamo en el que se subrogaron el 8 de Febrero de 2006.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Zamora, dictó sentencia el 27 de abril de 2016 estimando la demanda, declarando la nulidad, ordenando el recálculo del préstamo y la devolución de lo pagado de más por efecto de la cláusula suelo.

El banco interpuso recurso y la Audiencia lo desestima, confirmando la sentencia de la primera instancia.

El demandante se subrogó en el préstamo hipotecario anterior y manifestó que conocía la originaria escritura del préstamo de 29 de julio de 2003, si bien, ni en el acto e la firma de la escritura de compraventa ni siquiera con posterioridad, se entregó la escritura del préstamo de 2003.

Nadie discute que la cláusula suelo fijando un tipo de interés mínimo del 3% es una condición general de la contratación ni tampoco se cuestiona por la actora su condición de no consumidora y por tanto, que no es aplicable la normativa de protección de consumidores.

Las condiciones generales de la contratación se pueden dar tanto en las relaciones entre profesionales como en las que intervienen los consumidores. En ambos casos, las condiciones generales deben formar parte del contrato, deben ser conocidas o existir posibilidad real de conocerlas, y se deben redactar de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez. Y a mayor abundamiento, cuando nos encontramos con un consumidor, no deben ser abusivas (aquéllas que causan en contra de las exigencias de la buena fe un desequilibrio importante e injustificado en su perjuicio).

Pero ello no quiere decir, que entre profesionales no pueda existir un abuso de posición dominante, que se regula por las normas generales de la nulidad contractual: Se puede declarar la nulidad de una condición general por ser contraria a la buena fe, y causar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales. Pero, subraya la sección que habrá que tener en cuenta en cada caso las características específicas de cada caso.

Para que una cláusula haya sido aceptada, debe haberse informado expresamente al adherente y se le debe haber facilitado un ejemplar de la misma.

Y si no se cumplen los requisitos de incorporación, según el artículo 7 y 8 de la LCGC, las cláusulas serán nulas de pleno derecho.

Para la Audiencia, de la prueba practicada no se deduce que la cláusula suelo reúna los requisitos legales de incorporación y por tanto ha de tenerse por no incorporada y declararse su nulidad de pleno derecho por las siguientes razones:

1.- La clausula suelo del contrato de préstamo hipotecario no figura firmada por la actora, que se limitó a firmar la escritura de compraventa:  En dicha escritura si bien se hizo constar que se subrogaba en la condición del anterior deudor, declarando que conocía el contenido de la escritura del préstamo, lo cierto es que no firmó la mencionada cláusula suelo.

2.- Tampoco se puede entender que se aceptara su incorporación al contrato en los términos previstos en el artículo 5.1 de la LCGC, pues no consta que el banco hubiese informado expresamente al actor sobre su existencia ni que le facilitara un ejemplar de la misma. No consta entrega de la copia de la escritura del préstamo originario. Y por el principio de disponibilidad y facilidad probatoria, incumbía al banco la prueba de su entrega. Tampoco se ha aportado prueba alguna de que antes de firmar la escritura se proporcionase el texto al demandante, ni por la vendedora ni por la prestamista.

3.- Al no haber tenido ocasión de disponer de la escritura de préstamo hipotecario en que se subrogó la compradora, es imposible comprobar si su redacción es transparente, clara, concreta y sencilla, según exige el artículo 4 de la LCGC.

En definitiva, si la actora no ha tenido oportunidad real de conocer el contenido de la cláusula suelo, no consta que hubiese sido firmada, debe entenderse como no incorporada al contrato y por tanto nula de pleno derecho.

La sentencia indica que,  si bien no es aplicable el control de abusividad específico para consumidores, ello no impide aplicar las normas generales de nulidad contractual. Y nos recuerda el párrafo octavo de la Exposición Motivos de la LCGC que para mayor facilidad reproducimos:

“Esto no quiere decir que en las condiciones generales entre profesionales no pueda existir abuso de una posición dominante. Pero tal concepto se sujetará a las normas generales de nulidad contractual. Es decir, nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas.”

Así las cosas, concluye la Audiencia que:

“de acuerdo con las normas generales de nulidad contractual, teniendo en cuenta las características específicas de la contratación entre empresas, cabe perfectamente la existencia de cláusulas abusivas por ser contrarias a la buena fe y causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes establecidas en las condiciones generales entre profesionales, aunque en efecto no le sea aplicable la normativa de protección de consumidores.”

En definitiva, se declara la nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario a pesar de la condición de empresa del prestatario.

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