Contrato de promesa de venta

promesa de venta

¿En qué consiste el contrato de promesa de venta y cuál es la diferencia con un contrato de compraventa?

The contrato de promesa de venta set out in Article 1451 Civil Code.

For the doctrine, consiste en la “voluntad negocial consistente en “prestar un futuro consentimiento para celebrar la efectiva compraventa, ya perfilada en sus elementos”. Según la TS de 11-06-1998 (ED 7870), the promissory is a:

“negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento”.

Namely, se crean los deberes recíprocos de contratar en el futuro, en los términos que se hubieran convenido, generando una vinculación obligacional sobre el contenido esencial acordado y exigiendo una colaboración por las partes.

No es requisito imprescindible que estén determinados todos los elementos del futuro contrato sino que existe libertad para dejarlos más o menos abiertos.

A la hora de distinguir entre una promesa de venta y una compraventa en firme, es necesario analizar caso por caso. Normalmente en los casos en que existe una promesa de venta se habla de “señal para la compra”, “reserva para la compra”, “arras penitenciales” o cláusulas penales.
En los contratos de compraventa los términos empleados son habitualmente “cantidad a cuenta” o arras confirmatorias, y los elementos esenciales del contrato (price, forma de pago, objeto, pago fraccionado, fechas) suelen estar cerrados.

Para el caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzoso (sustituyéndose judicialmente el otorgamiento del contrato) o la resolución con compensation for damages. Es recomendable la fijación de una penalty clause para determinar la cantidad que se debería pagar en caso de incumplimiento del contrato de promesa de venta.

Es frecuente que la promesa de contrato genere conflictos entre las partes. Y como muestra, traemos el caso resuelto por la Judgment of the Supreme Court 4 March 2015.

In August 2008, la Unión Temporal de Empresas (UTE) formada por Romymar y Construcciones Villegas (en adelante UTE RyCV), firma un acuerdo de promesa de compraventa de las acciones de una futura sociedad con la empresa Isolux Corsan. El precio del futuro contrato es de 13.000.000€, de los cuales se adelanta una parte, 1.300.000€.
Isolux Corsán se compromete a comprar el 100% de las participaciones de la sociedad, pendientes de una serie de resoluciones administrativas. Si una parte desiste, la otra hará suyas las cantidades abonadas.
Se trata de un aparcamiento en la ciudad de Elche, with 917 plazas.

Para la UTE RyCV, ellos han cumplido sus obligaciones en el contrato y exigen el cumplimiento del mismo, the alternative, quedarse con la cantidad de 1.300.000€ que se adelantó.

For his part, Isolux alega que el contrato ha quedado sin efecto y pide que se declare resuelto, con devolución de 1.300.000€.

The Juzgado de Primera Instancia de Valencia, estima la demanda de la UTE RyCV y desestimó la reconvención de Isolux.

The Provincial Court of Valencia confirms the judgment of the Court of First Instance, considerando que el supuesto incumplimiento del plazo, no tenía suficiente entidad como para conducir a la resolución.

Isolux formula recursos por infracción procesal y de casación ante el Supreme Court.

La entrega estaba prevista para diciembre de 2008 and February 2011, con fecha muy posterior a la demanda, la Generalitat todavía no había autorizado la cesión de la concesión del aparcamiento.
The Supreme Court, considera probado que la UTE RyCV no cumplió el contrato, quebrantando gravemente el plazo. No se trata de un mero retraso circunstancial o accesorio, sino que el incumplimiento es tan notorio, que se considera que Isolux tiene derecho a la resolución.

Ultimately, estimated the appeal, se declara resuelto el contrato de promesa de venta y se obliga a la UTE RyCV a la devolución de 1.300.000€ con intereses.

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