División de cosa común y propiedad horizontal

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¿Puede ordenarse la constitución de una propiedad horizontal como consecuencia de una acción de división de cosa común?


Para el Tribunal Supremo, sí puede ordenarse el otorgamiento de una Escritura de División Horizontal, como consecuencia de la estimación de una demanda de división de cosa común, siempre que se respeten el resto de normativas aplicables, según criterio expresado en su Sentencia de 3 de marzo de 2016.

En 1963, D. Vicente y Dña. Palmira   construyeron un edificio de cinco plantas, con dos locales comerciales y 10 viviendas. Este bien lo adquirió por herencia D. Balbino quien falleció intestado y en consecuencia, fue heredado en régimen de Comunidad de bienes por su esposa y sus hijos.

Dos de los hijos, presentaron demanda de juicio ordinario sobre acción de división de cosa común contra la esposa y la tercera hija. Solicitaron  la división del condominio, adjudicando las partes con arreglo a su propuesta y compensando las diferencias en las adjudicaciones mediante pagos en metálico.

Además se pidió que se condenase a las demandadas a otorgar Escritura de División Horizontal e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Oviedo dictó sentencia estimando la demanda, declarando la división del condominio de conformidad a la propuesta de los demandantes y condenando a las demandadas a otorgar escritura de división horizontal.

La parte demandada interpuso recurso ante la Audiencia Provincial, que lo desestimó.

Así que presentan recursos por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo.

Para la Sala, la existencia la escritura no imprescindible para la existencia  de la propiedad horizontal, sino que (citando la STS de 1 de febrero de 2007):

“La propiedad horizontal surgirá automática y necesariamente siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, bien por adquisición de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (STS de 28 de junio de 1986), bien por adjudicación de pisos o locales den la división de un edificio entre comuneros (art. 401 párrafo segundo del Código Civil) y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo, cuyo documento constituye la necesaria investidura jurídica formal a aquél presupuesto fáctico”.

A pesar de que puedan existir irregularidades en cuanto a la adecuación de la realidad registral a la actual, dichos obstáculos se entienden salvables, por ejemplo, considerando como elementos comunes de uso privativo los que no puedan individualizarse.

Por otra parte, la acción de división de la cosa común, no se considera la vía procesal adecuada para conseguir compensar determinadas necesidades alimenticias de la viuda.

Por último, determinados elementos habían sido utilizados por los comuneros, incluso invirtiendo en reformas del local.  La sala considera que hay actos propios y que por tanto, se debe ajustar la adjudicación por lotes a ese uso, que además no supone ningún grave desequilibrio en los mismos.

En definitiva, se confirma que con la acción de división de la cosa común puede solicitarse la condena escriturar la división horizontal, adaptándose a la normativa vigente y se estima parcialmente el recurso cambiando un lote en aplicación de la teoría de los actos propios.

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