Incumplimiento del plazo de entrega en la compraventa de viviendas

compraventa vivienda sobre plano

¿Puedo resolver el contrato cuando no me entregan la vivienda en el plazo acordado?


Se trata de un caso que ha venido ocurriendo con frecuencia, dadas las circunstancias económicas que está atravesando España: dos personas, físicas o jurídicas, celebran un contrato de compraventa de bien inmueble que todavía no ha sido terminado de construir, y el vendedor se compromete a entregarlo en un plazo determinado. Si transcurre dicho plazo sin que entregue el bien inmueble, ¿puede el comprador defenderse de ese incumplimiento?

Un supuesto similar es el que resuelve la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia 4051/2016, de 14 de septiembre de 2016, que es el objeto de este recurso. Los antecedentes de hecho fueron los siguientes:

Promociones Prau SA y Agüera Web Trust SL celebraron contrato privado de compraventa en fecha 18/01/2007, por el que la primera se comprometía a vender a la segunda una vivienda familiar (entonces en construcción) por un precio de 1.049.000 euros, más el 7% IVA.

En dicho contrato se acordó, entre otros extremos, que la fecha límite de entrega de dicha vivienda sería el 30/11/2008, y que la parte compradora no podría exigir la entrega con anterioridad a dicha fecha ni solicitar la rescisión del contrato cuando la vendedora hubiese obtenido la certificación de finalización de obras antes del día 30/10/2008. Además, se estableció que, si el día 30/10/2008 la vendedora no había obtenido la licencia de primera ocupación, automáticamente se entendería prorrogado dicho plazo por tres meses más, transcurridos los cuales la parte vendedora podría volver a conceder otros tres meses o recibir la vivienda sin la licencia de primera ocupación.

El certificado final de obras fue expedido el 27/04/2009, casi seis meses después de la fecha límite establecida en el contrato. La licencia de primera ocupación fue obtenida el día 02/07/2009.

El 02/04/2016, Agüera Web Trust SL requirió a Promociones Prau SA para que tuviera por resuelto el contrato de compraventa de 18/01/2007.

El 06/04/2009, 19 días antes de que se emitiera certificado final de obras, Promociones Prau SA interpuso demanda solicitando que se condenara a Agüera Web Trust SL (que había entregado a cuenta 253.000 €) a cumplir la totalidad del contrato.Entendía que, aunque en el contrato se estableció que la vivienda debía entregarse antes del 30/11/2008, también se acordó “conceder plazos mayores para el caso de que en tal fecha no se pudiera terminar la obra de la casa” (confundiendo, como es evidente, el plazo para la obtención de la licencia de primera ocupación, con el plazo para la emisión del certificado final de obras).

Dentro del plazo de 20 días hábiles, Agüera Web Trust SL contestó a la demanda solicitando su total desestimación y, además, formuló reconvención solicitando que se declarara resuelto el contrato y se condenara a Promociones Prau SA a la devolución de la cantidad entregada anticipadamente (253.000 €). Entendía que la parte vendedora había incumplido gravemente el plazo pactado (que terminaba el 30/11/2016 al menos para la emisión del certificado final de obras), sin circunstancias que pudieran justificarlo.

El Juzgado de Primera Instancia Nº 15 de Madrid dictó Sentencia de fecha 07/09/2011 por la que desestimó la demanda de cumplimiento de contrato y estimó la reconvención que solicitaba la resolución, entendiendo que

1) no era hecho controvertido la existencia de retraso en la entrega de la vivienda.

2) no había dudas de que la fecha límite de entrega era el 30/11/2008.

3) no se había acreditado que la falta de entrega en plazo se debiera a modificaciones introducidas por la parte compradora.

4) no se había acreditado que la parte compradora se hubiera mostrado conforme con el retraso.

La Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia de 06/02/2011 por la que confirmaba la Sentencia de primera instancia en cuanto a la desestimación de la demanda, pero también desestimó la reconvención, situando a las partes en una situación de completa incertidumbre jurídica. Dicha decisión la adoptó al entender que, aunque hubiera existido retraso de casi seis meses, dicho retraso no era causa suficiente para resolver el contrato, por cuanto que “el plazo de entrega pactado no Se quiso por las partes como esencial”.

Contra dicha Sentencia, la parte demandada reconveniente, Agüera Web Trust SL, interpuso recurso de casación con fundamento dos motivos; el primero, por la infracción del artículo 1124 del Código Civil; y el segundo, por infracción de los artículos 1088, 1089, 1091 y 1255 del Código Civil en relación con el artículo 1281.1 del mismo cuerpo legal.

Alega la parte recurrente en cuanto al primer motivo, que la Audiencia Provincial vulnera el artículo 1124 del Código Civil cuando decide no apreciar la relevancia resolutoria del incumplimiento del plazo para la entrega de la vivienda, porque el tenor de las estipulaciones contractuales expresamente establecía el carácter esencial del plazo, y porque el incumplimiento del plazo frustró completamente la finalidad del contrato para el comprador.
En cuanto al segundo motivo, entiende que la Audiencia Provincial vulneralos artículos 1088, 1089, 1091 y 1255 Código Civil en relación con el artículo 1281.1 del mismo cuerpo legal, porque, al no entender resuelto el contrato, no aplica algunas estipulaciones del contrato que específicamente le otorgaban al plazo el carácter de esencial, y omite la fuerza obligacional de lo pactado entre las partes.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia 4051/2016, de 14 de septiembre de 2016 resuelve estimar el recurso de casación, por las siguientes razones:

1) las partes pactaron como fecha límite para la entrega el 30/11/2008, y el 30/10/2008 para la emisión del certificado final de obra (emitido finalmente el 27/04/2009);

2) no concurrió causa justificativa del retraso en la entrega.

En definitiva, en caso de falta de cumplimiento de un plazo establecido con carácter esencial, la parte que se ve afectada por dicho incumplimiento puede ejercitar la acción resolutoria del contrato para que ambas partes se restituyan en la situación inmediatamente anterior a la celebración del mismo.

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