¿Mediación o Agencia?

mediacion o agencia

 

La calificación de un contrato como de mediación o de agencia tiene importantes consecuencias jurídicas.


Básicamente, si se considera que realmente existe un contrato de agencia, se aplicará la Ley 12/1992 sobre Contrato de Agencia que, en general, es más favorable para el que recibe el encargo de vender un producto o servicio de otro.

La diferencia puede traducirse en cantidades considerables, cuando se debe pagar una indemnización, como en el caso resuelto por el Tribunal Supremo en Sentencia de 21 de mayo de 2015.

La empresa “Kenzo Invest” demanda ante el Juzgado a la mercantil “Lomas de Campoamor” en reclamación del pago de 1.339.258 euros con intereses legales en concepto de comisiones por la venta de unas viviendas. Considera que es cesionaria de un crédito que “GZS Boon Properties” ostentaba frente a “Lomas de Campoamor” que correspondería a comisiones por su intervención en la venta de una serie de viviendas. Alega que se trataba de comisiones generadas dentro de un contrato de agencia y que en el contrato suscrito entre “Lomas de Campoamor” y “GZS” había existido un vicio en el consentimiento, porque se habían impuesto a “GZS” determinadas condiciones contrarias al artículo 16 de la Ley del Contrato de Agencia y a los artículos 1256, 1115 y 1116 del Código Civil. Además, se indicaba que las condiciones exigidas en el contrato, habían sido cumplidas salvo en los casos en los que había sido imposible por los propios incumplimientos de “Lomas de Campoamor” y por tanto, debía aplicarse el artículo 1119 del C.C.

El Juzgado de Primera Instancia núm.5 de Orihuela, estima parcialmente la demanda, condenando a “Lomas de Campoamor” al pago de 151.120 euros. Se considera que no existió vicio del consentimiento y que hubo una renuncia válida al cobro de comisiones y que se reconoció que no se habían cumplido las condiciones para la generación de comisiones. Además, había una serie de operaciones que habían resultado canceladas, con lo que se deberían devolver las comisiones.

Ambas empresas recurren ante la Audiencia Provincial de Alicante que básicamente desestima ambos recursos (aunque estima una rectificación, para aplicar los intereses previstos en la Ley 3/2004 de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales).

“Kenzo Invest” interpone recurso extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo.

El recurso extraordinario por infracción procesal es rechazado.

En cuanto al recurso de casación “Kenzo Invest” alega básicamente infracción de lo establecido en los artículos 1, 3.1 y 19 de la Ley del Contrato de Agencia. Para el recurrente, la calificación del contrato como de mediación o de corretaje por la Audiencia Provincial fue errónea y estaríamos ante un contrato de agencia (artículo 1 LCA), y como consecuencia de ello, se habría incumplido la normativa aplicable al mismo.

La Audiencia consideró que la relación contractual entre “GZS” y “Lomas de Campoamor” no tenía carácter estable y continuado y además, cualquiera de las partes podía dejarla sin efecto en cualquier momento. Por ello, se calificó el contrato como de mediación o corretaje. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo establece como elemento diferenciador esencial entre el contrato de agencia y el contrato de mediación o corretaje, la nota de estabilidad y permanencia (STS 448/2014 de 30 de julio).
El Tribunal Supremo matiza que no puede confundirse la “estabilidad” con la “duración” del contrato que se puede prolongar por diversas circunstancias.

Por otra parte, en el cuarto motivo del recurso de casación “Kenzo” indica que las condiciones del pago de las comisiones a “GZS” dependían de la propia demandada “Lomas de Campoamor” y el sometimiento de condiciones a la exclusiva voluntad del deudor debe ser nula en virtud de lo establecido en el artículo 1115 del C.C.

Para el Tribunal Supremo, condicionar el pago de comisiones al buen fin de la operación, nada tiene que ver con el artículo 1115 del C.C., sino que es un condición prevista para muchos contratos.

Y por último, “Kenzo” indica que se infringió el artículo 1119 del C.C. que establece que se tendrá por cumplida una condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento. Para la Sala, la Audiencia Provincial consideró que no hubo obstaculización voluntaria por parte de “Lomas de Campoamor” y por tanto se aplicó correctamente el art. 1119 del C.C.

En definitiva, la consideración de un contrato como de mediación o corretaje impide la aplicación de la Ley sobre el Contrato de Agencia, con lo que no es posible beneficiarse de las ventajas que la regulación de esta última contiene.

 Consulte su caso ahora 

Deja un comentario

Idioma




Suscríbase y reciba un libro PDF


Solo por suscribirse recibirá por correo electrónico el enlace para descargar el libro "Cómo cambiar de abogado" en formato digital.
Regístrese aquí

Sígueme en Twitter




Suscríbase a nuestro newsletter:

* Este campo es obligatorio