¿Puedo recomprar mi hipoteca al banco?

retracto

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Existe la posibilidad de recomprar su crédito por un coste de solamente entre el 30 al 50% de su valor.

Se ha convertido en una operativa frecuente la venta de paquetes de hipotecas, o de créditos  dudosos a fondos como Lone Star, Cerberus o Fortress. En este tipo de operaciones, los bancos intentan obtener entre alrededor del 40-50% del valor del crédito restante, mientras que este tipo de fondos suelen ofrecer del 20 al 30%, y entre ambas pretensiones,  se han producido los acuerdos.

En caso de tener un crédito que ha sido vendido, nuestro derecho prevé la posibilidad de que el deudor compre el crédito por el precio que pagó el “fondo buitre”.  Teniendo en cuenta los descuentos con los que estos operadores compran los créditos dudosos a los  bancos,  la recompra de su propio crédito, podría resultar una operación extraordinariamente interesante.

 La base legal se encuentra en el artículo 1.535 del Código Civil:

Artículo 1535

Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.

Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.

El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.

Es decir, si se vende un crédito que está siendo objeto de una reclamación judicial, el deudor tiene la posibilidad de recomprarlo por el mismo precio que por el que lo vendió el cedente, abonando las costas y los gastos.

El punto crítico viene en el plazo para ejercer este derecho: El Código Civil establece solamente 9 días desde que el cesionario le reclame el pago.

El plazo empieza a correr desde que “el cesionario le reclame el pago”,  no desde que el banco, de una manera más o menos transparente, le pueda comunicar que ha cedido el crédito a alguien.

En caso de que se encuentre en esta situación, debe actuar rápidamente y comunicar de forma fehaciente su voluntad de ejercer su derecho al retracto. Entiendo que para que pueda ejercer su derecho, se debe proporcionar al deudor todos los datos esenciales de la operación y fundamentalmente el coste de cesión.  Si no se lo han dado, se debería solicitar igualmente de forma fehaciente.

Y si esta idea puede entrar en sus planes,  sería recomendable solicitar al banco (como siempre, de manera fehaciente, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) que le informe sobre si su crédito ha sido cedido, y en ese caso, los datos del cesionario y del precio.  Y si no le contestan, presente una reclamación ante el Banco de España.  Y en ese tiempo, puede ir buscando la financiación para recomprar su crédito y preparando la demanda por que como hemos visto, desde que reciba la reclamación del crédito del cesionario solamente tiene 9 días para ejercer su derecho.

Para finalizar, conviene hacer algunas matizaciones importantes. La ley 9/12 sobre reestructuración bancaria, excluye expresamente la aplicación del artículo 1535 a las cesiones al Sareb.  Por tanto, si el cesionario es el Sareb, no se podrá realizar este tipo de operación. Por otra parte el crédito debe ser litigioso, es decir, como mínimo, debe haber una oposición por parte del deudor, pendiente de resolver. Y según algunas posiciones doctrinales, el deudor debe haber presentado excepciones de fondo y no meramente formales. Si el deudor no ha contestado la demanda, no se considera aplicable el art. 1535.

En resumen, el ejercicio del retracto legal por el deudor en la venta de créditos litigiosos es un supuesto excepcional, pero puede resultar una operación muy rentable si se puede llevar a cabo.

 Consúltenos su caso pulsando aquí.

Deja un comentario

Idioma




Suscríbase y reciba un libro PDF


Solo por suscribirse recibirá por correo electrónico el enlace para descargar el libro "Cómo cambiar de abogado" en formato digital.
Regístrese aquí

Sígueme en Twitter



Suscríbase a nuestro newsletter:

* Este campo es obligatorio