Unicaja condenada a pagar el AJD de la hipoteca

gastos hipoteca

 

Un Juzgado de Primera Instancia de Jaén ha declarado nula por abusiva la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario que atribuía  a la parte prestataria  el pago de todos los gastos y tributos  y ha condenado a la entidad financiera  a la devolución del  AJD.

 

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El fallo ha tenido lugar en la sentencia de 10 de enero de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 03 de Jaén.

Como suele ocurrir en estos supuestos (otros comentarios de casos similares pueden encontrarse aquí  y aquí), la controversia nace en el marco de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, en este caso celebrado entre Dª. Ruth (parte prestataria) y Unicaja Banco SAU (parte prestamista) el día 10/02/2012. Entre las cláusulas de dicho contrato, se incluía una que atribuía exclusivamente a Dª. Ruth el pago de todos los importes correspondientes a las intervenciones notariales y registrales, y también del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, que es el que grava la celebración del préstamo y la constitución de la hipoteca.

En la situación anterior, Dª. Ruth, que se percató de que le habían sido atribuido gastos que, por ley, no le correspondían a ella, formuló demanda contra Unicaja Banco SAU solicitando que se declarara el carácter abusivo y la nulidad de la cláusula que le cargaba todos los gastos de la formalización del préstamo hipotecario, y que se condenara a la entidad prestamista a compensarle los gastos que indebidamente le habían sido atribuidos, más los intereses legales.

El tribunal, en la sentencia que venimos comentando, siguió a la STS 705/2015, de 23/12/2015, y así indicó lo siguiente:

Para empezar,  nos recuerda que  la hipoteca es un derecho real de garantía que solamente queda válidamente constituida mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad respecto del inmueble que grave, para lo que es necesario que haya quedado documentada en escritura pública, por lo que está sujeta por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

A lo anterior hay que añadir, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que, aunque conforme al artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados el prestatario queda obligado al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la celebración del préstamo, en relación a los documentos notariales (como son las escrituras públicas, necesarias para la constitución válida de la hipoteca), conforme al artículo 28 del mismo Texto Refundido, será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos cuyo interés se expidan.

De  ese razonamiento se deriva, como indica el Tribunal Supremo, que la entidad financiera  (que es quien tiene interés, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial) no quede al margen de los tributos que se pudieran devengar con la celebración del préstamo, sino que, al menos en lo que respecta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, será sujeto pasivo en cuanto a las escrituras públicas necesarias para la constitución -mediante la inscripción registral- de la garantía hipotecaria.

Todo ello permite concluir que la cláusula predispuesta por Unicaja Banco SAU para evitar hacer frente al pago de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, de la que es, en tanto entidad prestamista interesada, sujeto pasivo, sea nula, y ello por dos razones:

En primer lugar, porque contraviene normas de carácter imperativo, lo que ya basta para declarar la nulidad de la cláusula de conformidad con el artículo 6 del Código Civil; pero, en segundo lugar, porque impone al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (artículo 89.3 c) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), lo que determina que incurra en la condición de abusiva, que a su vez determina su nulidad.

Por las razones anteriores, el tribunal estimó íntegramente la demanda, declaró la nulidad de la cláusula de gastos de la hipoteca  y condenó a Unicaja Banco SAU a devolver a Dª. Ruth 1.143,30€ abonados por AJD,  más los intereses legales desde la fecha de celebración del contrato,  con imposición de costas a la entidad.

 

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