En contrepartie de la rétractation des baux urbains

 retracto del arrendatario

Le contrat de location vous permet d'exercer le droit de rétractation

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La loi sur la location urbaine comprend dans son article 25 le droit d'acquisition préférentielle par le locataire en cas de vente du logement à un tiers.

L'exercice du droit de rétractation soulève de nombreux conflits, surtout dans des cas comme celui dont nous discutons ci-dessous, dans lequel le bail avait été conclu avec l'usufruitier.

La Chambre civile de la Cour suprême a rendu un arrêt sur 2 Juin 2020, avec aucune résolution 230/2020, rejetant le pourvoi extraordinaire pour violation de procédure et le pourvoi en cassation, déposé par ARCOITI 2000, S.L. contre le droit préférentiel d'acquisition de Mme. Matilde, confirmant la peine prononcée par la Cour provinciale.

Rappel des faits

Mlle.. Matilde a déposé une action de retrait dérivée de l'art. 25 LAU, par rapport à l'art. 249.7 LECivil. Elle a allégué qu'elle avait le droit d'exercer le retrait parce qu'elle était la locataire des deux fermes, après avoir officialisé un bail avec sa grand-mère la 27 Mai 2010, d'une durée de quarante ans. Sa grand-mère était propriétaire bénéficiaire des deux fermes.

La 3 Mai 2011, sa grand-mère a vendu le 50% du droit d'usufruit à sa fille, qui a vendu, la 2 Février 2015 et ARCOITI 2000, S.L., les moitiés indivises desdites fermes, sans vous donner la possibilité d'exercer le droit de premier refus, ni n'ont fourni les données ou le prix de la vente à Mme.. Matilde. Ainsi,, elle a demandé à se substituer à la position de l'acheteur.

ARCOITI 2000, S.L. Je me suis opposé à la demande. Il a allégué que la vente avait été faite sans contrat de bail et a invoqué, non seulement l'expiration du droit de rétractation pour ne pas entrer le prix de vente, mais cela n'a pas montré à Mme.. Matilde la condition de locataire desdites fermes au moment de la vente.

Primera Instancia

Le Tribunal de première instance n ° 6 de Puerto del Rosario a été condamné le 23 Novembre 2015, rejetant la demande.

Cour provinciale

Mlle.. Matilde a fait appel.

La 4ème section de la Cour provinciale de Las Palmas de Gran Canaria a rendu un jugement sur 20 Mars 2017, faire partiellement droit au recours et à la demande déposée en première instance.

Il a estimé que, pendant la durée du bail, la transmission du 50% usufruit, ne pas éteindre ce droit, le bail était donc toujours en vigueur au moment de la vente, avoir Mrs.. Matilde votre droit de premier refus.

En fin de compte, La Section a déclaré que Mme. Matilde avait le droit de rétractation légale du bail urbain sur la moitié indivise des fermes acquises par ARCOITI 2000, S.L. la 10 Décembre 2014. Il a déclaré le droit de Dña. Matilde à subroger dans les mêmes conditions que l'acheteur, et condamné ARCOITI 2000, S.L. pour accorder les actes publics de subrogation qui étaient nécessaires.

Cour suprême

ARCOITI 2000, S.L. a déposé un recours extraordinaire pour infraction de procédure et un recours en cassation.

L'appel extraordinaire pour violation de procédure était fondé sur 6 raisons. Il a été rejeté dans son intégralité par la chambre de la Cour suprême.

Pour sa part, le pourvoi en cassation a été fondé en 3 raisons:

premier moyen: violation de art. 397 CCivil.

deuxième raison: violation de art. 398 CCivil, par rapport à la art. 1548.

troisième moyen: violation de art. 25 LAU, par rapport à arts. 1546 et 1555 CCivil.

La chambre de la Cour suprême a également rejeté l'appel, parce qu'il considérait que "L'absence de consentement dudit copropriétaire - qui a vendu à l'entité défenderesse- pourrait conduire à l'inefficacité de l'accord, mais cela ne peut en aucun cas signifier la nullité du bail qui a subsisté entre les parties, (...)".

Elle a également estimé que l'arrêt de la Cour provinciale visait à "La subsistance du contrat de bail qui légitime le plaignant à exercer le droit de rétractation qui lui correspond, Même si elle ne l'a exercé qu'en tant que locataire et non en tant que roturier, puisqu'elle était également la propriétaire nue du 50% des successions litigieuses. "

Par ailleurs, même si aucun loyer n'a été payé pour ce bail, la Chambre considéré "(...) c'était une question à clarifier entre ceux qui étaient les codétenteurs du droit de jouissance. "

Conclusion

Selon la Loi sur la location à usage (29/1994, de 24 Novembre), le locataire a le droit d'exercer le droit de rétractation, ne pas pouvoir en déduire la perte du droit de rétractation s'il n'était pas l'occupant unique et total du bien, et malgré le fait que les paiements de loyer n'étaient pas justifiés.

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