In cambio con il recesso nei contratti di locazione urbana

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Il contratto di locazione consente di esercitare il diritto di recesso

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La legge sul leasing urbano include nel suo articolo 25 il diritto di acquisto preferenziale da parte del locatario nel caso in cui l'abitazione venga ceduta a terzi.

L'esercizio del diritto di recesso solleva numerosi conflitti, soprattutto in casi come quello di cui discutiamo di seguito, in cui era stato stipulato il contratto di locazione con l'usufruttuario.

La Camera della Corte di Cassazione civile si è pronunciata su 2 Giugno 2020, con No Risoluzione 230/2020, rigetto del ricorso straordinario per infrazione procedurale e del ricorso per cassazione, depositato da ARCOITI 2000, SL. contro il diritto di acquisizione preferenziale della Sig.. Matilde, confermando la sentenza emessa dal tribunale provinciale.

Antecedentes de hecho

Signorina.. Matilde ha presentato istanza di recesso derivante dall'art. 25 LAU, in relazione all'arte. 249.7 LECivil. Ha affermato di avere il diritto di esercitare il recesso perché era l'affittuario di entrambe le aziende agricole, dopo aver formalizzato un contratto di locazione con la nonna il 27 Maggio 2010, con una durata di quarant'anni. Sua nonna era proprietaria di entrambe le fattorie.

Il 3 Maggio 2011, sua nonna ha venduto il 50% del diritto di usufrutto a sua figlia, che ha venduto, il 2 Febbraio 2015 e ARCOITI 2000, S.L., le metà indivise di dette fattorie, senza darti la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, né hanno fornito i dati o il prezzo della vendita alla Sig.. Matilde. Così, ha chiesto di surrogare nella posizione dell'acquirente.

ARCOITI 2000, SL. Mi sono opposto alla domanda. Ha affermato che la vendita è stata effettuata senza un contratto di locazione e ha invocato, non solo la scadenza del diritto di recesso per non aver inserito il prezzo di vendita, ma non ha mostrato la sig.. Matilde la condizione di locatario di detti poderi al momento della vendita.

Primera Instancia

Il Tribunale di primo grado n 6 di Puerto del Rosario ha emesso la sentenza il 23 Novembre 2015, rigetto della domanda.

Corte Provinciale

Signorina.. Matilde ha presentato ricorso.

La quarta sezione del tribunale provinciale di Las Palmas de Gran Canaria ha emesso la sentenza 20 Marzo 2017, accogliendo parzialmente il ricorso e la domanda presentata in primo grado.

Egli ritiene che, durante la durata del contratto di locazione, la trasmissione del 50% usufrutto, non estinguere tale diritto, quindi il contratto di locazione era ancora in vigore al momento della vendita, avendo Mrs.. Matilde il tuo diritto di prelazione.

In definitiva, La Sezione ha dichiarato che Ms.. Matilde aveva diritto di revoca legale del contratto di locazione urbana sulla metà indivisa dei poderi acquisiti da ARCOITI 2000, SL. il 10 Dicembre 2014. Ha dichiarato il diritto di Dña. Matilde da surrogare alle stesse condizioni dell'acquirente, e condannò ARCOITI 2000, SL. concedere gli atti di surrogazione pubblici che fossero necessari.

Suprema Corte

ARCOITI 2000, SL. ha presentato ricorso straordinario per infrazione procedurale e ricorso per cassazione.

Il ricorso straordinario per infrazione procedurale si è basato su 6 ragioni. È stato respinto nella sua interezza dalla Camera della Corte Suprema.

Per la sua parte, il ricorso per cassazione è stato fondato nel 3 ragioni:

primo motivo: violazione di arte. 397 CCivil.

seconda ragione: violazione di arte. 398 CCivil, in relazione alla arte. 1548.

terzo motivo: violazione di arte. 25 LAU, in relazione a Arti. 1546 e 1555 CCivil.

Anche la Camera della Corte Suprema ha respinto il ricorso, Ebbene, lo ha considerato "Il mancato consenso di detto comproprietario, che ha venduto all'ente convenuto- potrebbe portare all'inefficacia dell'accordo, ma non può affatto significare la nullità del contratto di locazione che sussisteva tra le parti, (...)".

Ha inoltre ritenuto che la sentenza del tribunale provinciale avesse prestato attenzione "La sussistenza del contratto di locazione che legittima l'attore all'esercizio del diritto di recesso corrispondente, Anche se lo ha esercitato solo come inquilina e non come comune, poiché era anche la proprietaria nuda del 50% delle proprietà contestate. "

Inoltre, anche se nessun affitto è stato pagato per quel contratto di locazione, la Camera ha ritenuto che "(...) era una questione da chiarire tra chi fosse cointestatario del diritto di godimento ".

Conclusione

secondo il Tenancies Act (29/1994, di 24 Novembre), il locatario ha facoltà di esercitare il diritto di recesso, non potendo derivare la decadenza del diritto di recesso se non fosse l'unico e totale occupante dell'immobile, e nonostante il fatto che i pagamenti dell'affitto non fossero giustificati.

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