Ai-je besoin d'un avocat pour acheter une maison?

avocat expert immobilier

Les conseils d'un avocat vous évitera des problèmes dans votre achat d'une maison

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Si vous achetez une propriété et souhaitez enregistrer des problèmes futurs, Il est conseillé de consulter un avocat. Les économies dépassent de loin le coût des honoraires d'avocats.

L'achat de votre maison est habituellement le plus gros investissement pour la plupart des individus. Même ceux qui ont plusieurs propriétés ont tendance à investir prudemment dans le marché du logement. Les sociétés immobilières emploient toujours les services d'avocats avant de faire un investissement.

En fin de compte, les services d'un avocat sont souvent plus utiles de correction des effets préventifs. Alors que la plupart des gens continuent à les embaucher quand il est trop tard.

L'effort de trouver un bon consultant peut vous faire économiser beaucoup de problèmes.

Ce qui peut aider votre avocat avant d'acheter votre maison

Avant d'entrer dans l'achat des biens devrait être effectué des tâches de base de recherche et d'analyse. Il est important de vérifier que la propriété est dans les contrats de commande et de vente et, si, prêt hypothécaire, ils ne finissent par donner des problèmes.

Aussi, les charges fiscales sont un pourcentage important de l'opération. En plus des coûts associés peuvent augmenter jusqu'à 20 % le prix de vente. Donc, vous devez savoir avant de prendre cette alerte supplémentaire.

Enquête sur la propriété: la charge fiscale, prêts hypothécaires, statut juridique…

Avant d'acheter la propriété, il est essentiel de connaître leur statut juridique. Il pourrait peser sur les privilèges et les charges, ainsi que les limites de la propriété. Un spécialiste en droit immobilier peut trouver tous ces détails et agir en conséquence.

Vous devez aller, au moins, Nous décrivons ici les sources.

Registre de la propriété

Le bureau d'enregistrement est la première source d'information sur demande. En ella Vous pouvez vérifier les charges, ou limitations de charges propriété. Vous pouvez également vérifier s'il y a en attente des entrées d'enregistrement.

  1. Son charges Mais les commandements et les servitudes.
  2. Considéré impôts dettes, comme l'hypothèque.
  3. Son propriété non limitative les droits légaux ou classiquement pour la troisième.
  4. La sièges en attente d'enregistrement Ils peuvent impliquer l'ajout à la charge de registre, les privilèges de propriété ou limitations. Il est important de consulter, puisque le registre foncier est régi par la priorité de présentation, donc si vous devez entrer avant la fin de votre prêt hypothécaire d'achat jusqu'à l'achat d'un bien hypothéqué.

cadastre

Il est très fréquent que celui-ci la superficie réelle d'une ferme et la surface cadastrale diffèrent. Cela peut être dû à plusieurs raisons. Par exemple:

  • Une erreur simple, lors de la mesure ou l'enregistrement de la parcelle.
  • modifier de façon incorrecte le cadastre des parcelles voisines.
  • Une division de la surface en raison de successions, prix, ventes partielles ou expropriations.

En fin de compte, Lorsque ces situations se produisent, il est souhaitable que le propriétaire actuel est responsable de la gestion de modification cadastrale. Votre avocat immobilier peut vous aider et vérifier que l'opération a eu lieu comme prévu.

Le terrain correspond à la réalité est très important, car elle peut influer sur l'évaluation de la propriété, ce qui pourrait avoir un impact sur le prix d'une hypothèque possible. Il sera également reflétée dans les primes d'assurance et, surtout, des charges fiscales.

Tant l'impôt foncier (IL) comme l'augmentation de l'impôt sur la valeur des terrains urbains (IIVTNU ou excédent) Ils sont calculés en fonction de la valeur estimée de la propriété.

mairie

Hôtel de ville où vous la propriété de fichier peut également fournir des informations précieuses sur le statut juridique du même. Comme le consistoire gère différents types de taxes municipales, vous pouvez le signaler sur toutes les dettes qui peuvent influer sur votre achat.

Il peut aussi être intéressant, consulter le Plan général de Urban (PGOU), surtout si la propriété que vous souhaitez acheter est dans un quartier résidentiel ou a une zone où vous pouvez construire un cellier, garage, Court de tennis similaire.

Certaines zones de sol ont des limites de leurs capacités de gestion. La plus distinction fondamentale est la différence entre les terres urbaines et rurales, la conséquence est qu'il peut ou ne peut pas réaliser des constructions. Mais certaines zones peuvent être protégées d'effectuer des travaux d'amélioration ou d'entretien ou à l'utilisation de certains composants et matériaux.

Donc, assistance préventive d'un avocat à la connaissance de l'urbanisme vous permettra d'avoir une vision plus réaliste de la valeur et le potentiel de la propriété que vous êtes sur le point d'achat.

Les propriétaires de la Communauté

Ne pas oublier la valeur des propriétaires en tant que source d'information, le cas échéant. Non seulement peut fournir des informations sur l'état de la vie à la ferme, mais peut donner des valeurs approximatives pour factures de services publics, taxes et frais.

Vous informer sur le prix frais communautaire, dont il est un paiement a nécessairement engagé. Logement affecte le paiement de ses dettes aux propriétaires. Ils ne pouvaient donc agir contre le boîtier par une procédure souple et les commandes émises sur la maison, mais si la dette ne sont pas payés. Cela inclut la possibilité que le tribunal a conclu une action en justice contre l'ancien propriétaire ou dettes qui forme, ce qui pourrait compliquer l'achat de logements.

Dernier, vous pouvez avoir une idée de la contributions souvent extraordinaires qui sont commandées et si des remarquables, de l'état du bâtiment et le prochain travail important à faire.

Vous devez également savoir que la communauté peut-être d'accord avec la privation de vendeur de certains services à bord. Par exemple, Vous pouvez annuler le droit d'utiliser un élément commun de ne pas avoir participé à son financement. Si tel est le cas, Faut comprendre comment inverser la situation, Si vous êtes intéressé vous faire.

Dans tous ces cas, votre avocat sera une aide précieuse, car il peut détecter toutes les irrégularités et aider la négociation avec la communauté pour faciliter une transition ordonnée, pacifique et bénéfique pour toutes les parties.

Services et d'approvisionnement

Un autre risque commun dans la vente de biens est que le propriétaire précédent a quitté dettes avec des entreprises de services et de fournitures. Si c'est ainsi, Vous trouverez peut-être que vous essayez de forcer prendre en charge ses dettes ou des frais de gestion. También puede ocurrir que se haya dado de baja de los servicios, y deba dar el alta de nuevo.

En el primero de los casos, su abogado le ayudará a negociar con los suministradores de luz, agua o gas. Si termina pagando una deuda que no le corresponde, también podrá negociar un descuento en el precio de venta de la vivienda, o reclamar esta cantidad por vía extrajudicial y/o judicial.

En el segundo de los casos, podrá asistirle con los boletines de instalación y el cumplimiento de las normas correspondientes. Tenga en cuenta que puede tener problemas al cambiar las instalaciones o los suministradores o al dar de alta inmuebles en determinadas circunstancias. Par exemple, cuando la vivienda es antigua o se encuentra en un entorno protegido podría encontrarse con que no puede superar determinado voltaje o con que le sale rentable mantener la tarifa del anterior propietario.

Calcul des coûts et taxes

Los impuestos pueden llevarse un buen pellizco en operaciones tan cuantiosas como una compraventa inmobiliaria. Aussi, estas transmisiones llevan otros gastos aparejados, como los de notaría, inscription, gestoría, tasación… y si contrata un préstamo hipotecario tendrá que añadir comisiones de apertura, escrituración e intereses, notamment.

De modo que tendrá que calcular bien el coste de la compraventa, que es muy superior al precio de venta del inmueble. Su abogado inmobiliario podrá explicarle cómo minimizar estos costes. Y es que se calcula que su importe puede llegar a ser del 15 % à l' 20 % del precio de compraventa.

Dépenses communes: bureau de notaire, registre et frais d'agence

Los gastos de notaría y registro se rigen conforme a unos honorarios legalmente establecidos. Estos gastos pueden oscilar entre los 600 et 1.500 d'euros.

La inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad. Este trámite aporta seguridad jurídica y tiene un coste del entorno de los 500 d'euros.

Dernier, los gastos de gestoría pueden variar mucho, ya que el profesional tiene libertad para establecerlos.

dépenses fiscales: TVA et ITPAJD

Los dos impuestos más cuantiosos en la compra de una vivienda son el IVA y el ITPAJD. El IVA asciende al 10 % del precio de compra, aunque es más reducido en el caso de las viviendas sociales. Este impuesto solo se devenga en las primeras transmisiones y en operaciones comerciales.

Pour sa part, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) depende de la comunidad autónoma. Cuando compres una vivienda nueva tendrás que pagarlo en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ronda el 1 % del precio de compra.

Pero cuando compres una vivienda de otro particular se aplicará en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que supone que el tipo se dispare hasta el 6 ó el 10 % del precio de compra.

Cours, si constituye una hipoteca sobre el inmueble para garantizar el préstamo de compra tendrá que abonar de nuevo este impuesto, en la modalidad de IAJD. Esto implica que ascenderá a otro 0,50 – 1,50 % de la cantidad prestada. Esta cuestión es controvertida, y la confirmación de la STS n.º 1505/2018 podría librarle del pago de este impuesto.

Cependant, cuando el inmueble comprado sea vivienda pública se aplicarán tipos reducidos en todos estos impuestos. Pero seguirán representando un importante porcentaje del precio final de la operación.

les coûts hypothécaires

En el caso de que deba financiar la compra de tu inmueble con una hipoteca tendrá que hacer frente a otros costes. Los gastos hipotecarios son aquellos asociados a la constitución de la hipoteca, e incluyen al menos:

  • bureau de notaire.
  • Gestoría.
  • Tasación.
  • Comisión de apertura.

En España hemos pasado por la práctica de que se atribuya la integridad de estos gastos al prestatario. Cependant, esta práctica ha sido declarada abusiva y se han especializado juzgados para corregir la situación.

Actualmente los bancos son partícipes de estos gastos. Mais es casi imposible que detecte si le están cargando conceptos abusivos salvo que haya dedicado mucho tiempo a estudiar la materia o se asesore por un abogado conocedor del sector bancario.

De l'autre côté, si su abogado estudia la escritura de la hipoteca podrá advertirle sobre la legitimidad de las cláusulas introducidas y negociar unas mejores condiciones. Esto le ayudará a evitar la problemática tan típica de nuestro país relacionada con las prácticas bancarias abusivas.

analyse hypothécaire

Pero el estudio de la escritura hipotecaria no termina en evitar gastos o cláusulas abusivas. La concesión de la hipoteca depende de varios factores, siendo los principales el estado del mercado en el momento y la capacidad de solvencia del solicitante.

Esto significa que bajo determinadas circunstancias el préstamo puede ser más caro, Compte tenu du:

  • La entidad puede elevar los tipos de interés,
  • O solicitar garantías adicionales, como avales solidarios o la contratación de seguros y otros instrumentos de cobertura.

Su abogado podrá ayudarle a examinar estos elementos y aconsejarle. Aussi, podrá detectar todo tipo de prácticas irregulares, a fin de reclamarlas extrajudicial o judicialmente.

instruments de couverture hypothécaires

Los seguros de amortización son un producto bancario típicamente conflictivo. Y es que las entidades de crédito suelen condicionar la concesión del préstamo a la contratación de estos seguros con entidades conexas a la suya.

Esta práctica, con la que se ha afectado negativamente a la competitividad del sector, ha sido duramente criticada. Aussi, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ha señalado varias veces la abusividad de esta práctica, que será elevada a prohibición por la nueva ley hipotecaria.

Donc, si cuenta con un abogado hipotecario a la hora de celebrar el préstamo, podrá asistirle respecto a las cláusulas y condiciones que pueden exigirle. Lo que incluye la contratación de instrumentos de cobertura como los seguros de amortización.

Signaux et arras

Es recomendable garantizar el buen curso de una operación tan importante como la compraventa de un inmueble. Por eso suele recurrirse al llamado contrato de arras. Su abogado puede revisar el contrato de garantía propuesto por el vendedor para verificar que se trata de un trato justo, o redactarlo para usted asegurando que se ajusta a sus necesidades.

La redacción y revisión de contratos es un servicio frecuentemente ofrecido por los abogados inmobiliarios, que tiene un coste muy modesto, especialmente si se tiene en cuenta los problemas que se pueden evitar.

Comment fonctionnent-ils des signes et arras

Las arras son una institución que funciona a modo de señal. Se entregan cuando se acuerda la compra del inmueble, para garantizar que ninguna de las partes se echa atrás. Mediante el contrato de arras se pacta el pago de una cantidad que se entrega al vendedor.

En caso de que la compraventa terminara formalizándose, las arras se aplicarán al precio de venta, a modo de anticipo. Pero si no se formalizara desplegarán su función de garantía:

  • Cuando no se cierre el negocio bajo su responsabilidad, perderá sus arras o señal.
  • Pero si el negocio no concluye por culpa del vendedor, éste deberá devolver sus arras duplicadas.

Esta señal suele ser cuantiosa, por lo que en la práctica resulta muy conflictiva. Y es que el incumplidor suele buscar algún resquicio para recuperar su dinero o no pagar el doble. Par conséquent es importante que su abogado le asista en la formalización del acuerdo y, si, en la reclamación de las arras.

Will nouveaux travaux ou deuxième transmission?

Dernier, debe saber que no funcionan igual las primeras transmisiones que las siguientes. Todo lo antedicho son planteamientos generales en los que los servicios de un abogado le serán de gran ayuda. Pero en cada caso habrá que realizar comprobaciones y preparaciones más concretas.

Comment pouvez-vous aider votre avocat dans les premières transmissions

Par exemple, si compra un inmueble de primera transmisión o sobre el plano, puede resultarle de interés investigar previamente a la constructora o promotora. No es infrecuente que se den incumplimientos o falta de adecuación con el contrato en estos casos.

De modo que su abogado especialista podrá informarle sobre la solvencia del vendedor y cómo proceder en caso de que el contrato no se cumpla según lo estipulado. Ante estas situaciones habrá que realizar una serie de reclamaciones judiciales y extrajudiciales, en las que necesitará la asistencia de un letrado.

Aussi, la Ley de Ordenación de la Edificación establece una serie de garantías adicionales que debe conocer, por si tuviera que reclamar defectos. Estos defectos pueden ser tan nimios como detalles estéticos o de acabado o tan críticos como fallos de estructura o edificación.

Dernier, un abogado inmobiliario puede ayudarle a analizar toda la documentación técnica y jurídica relacionada con la primera transmisión. Esta incluye las licencias de obras y primera ocupación y la cédula de habitabilidad, de cuya corrección dependerán las futuras altas en servicios y suministros.

Comment pouvez-vous aider votre avocat dans les transmissions successives

Las transmisiones sucesivas pueden llevar aparejadas todo tipo de sorpresas. Con la desventaja adicional de que la solvencia del vendedor particular tiende a ser inferior a la de una promotora o constructora. Y es que las segundas están obligadas a contar con diferentes seguros, mientras que el primero solo podría responder con su patrimonio personal.

Donc, su abogado puede ayudarle a detectar y reclamar todo tipo de vicios ocultos, incoherencias contractuales o incumplimientos futuros. Esto incluye la posibilidad de que la finca no se adecuara al uso acordado. Par exemple, que se compre un local para finalidad comercial pero no pueda obtener licencias dada la normativa municipal.

Qu'est-ce que votre avocat vous aider à acheter votre propriété

Tras comprobar que la situación jurídica está en regla, tendrá que entrar a la formalización de la compraventa. Esta se produce por medio de un contrato de compraventa, que puede ser privado o elevarse a escritura pública. Evidentemente, la escritura pública es la opción que mayores garantías ofrece.

Contrat de vente

Es frecuente que antes de otorgar la escritura pública de compraventa las partes firmen un contrato privado. Este contrato privado, genera jambe el efecto de la compraventa, de modo que tiene la facultad de obligar a las partes a cumplir lo pactado.

Si la compraventa es de primera transmisión, se firmará este acuerdo prácticamente en todas las ocasiones. Pero en el caso de las segundas transmisiones no solo es más infrecuente firmarlo, sino también más problemático.

Première, el vendedor debe poder disponer del inmueble. Esto significa que deberá firmar el contrato privado quien figure como propietario en las escrituras del inmueble. En caso de ser varias personas, deberán firmar todas. El único caso en que pueden firmar personas diferentes es aquel en que se entreguen poderes al efecto.

Tenga en cuenta que si firma alguien que no tiene poder de disposición sobre el inmueble el contrato será inválido. Esto podría derivar en acciones indemnizatorias, para las que necesitará la asistencia de letrado. Por eso conviene que la asesoría de su abogado inmobiliario sea previa.

Si le asiste en la formalización de este contrato, su abogado comprobará los poderes y escrituras para verificar que todo está en orden. Esta es la función del notario a la hora de formalizar escrituras públicas. Mais dans ce cas, al tratarse de un contrato privado, no dispondrá de la asistencia de un notario.

Tenga en cuenta que existen casos particulares:

  • Si el inmueble sea la residencia habitual de una familia será necesaria la concurrencia de ambos cónyuges (o pareja de hecho).
  • Cuando pertenezca a una société deberá firmar el administrador o apoderado de la misma.
  • Si forma parte de una herencia yacente deberán intervenir los herederos.

En fin de compte, su abogado no se limitará a comprobar la idoneidad del clausulado, sino también su adecuación a la legalidad.

L'exécution du contrat d'achat privé

Siendo plenamente válido, cualquiera de las partes puede hacer que el contrato privado de compraventa despliegue sus efectos naturales. Esto significa que podrá acudir a los tribunales para exigir que se formalice la compraventa, ya que el mero contrato privado no se puede inscribir en el Registro y, donc, no podrá obtener un préstamo hipotecario sobre el inmueble ni tener la seguridad jurídica que aquél otorga.

Pero también implica que el vendedor podría acudir a la vía judicial para exigir su cumplimiento, transmitirle la propiedad y reclamar su pago.

En cualquiera de los casos necesitará la asistencia de un abogado, de modo que siempre será más económico y rápido contar con sus servicios desde el principio y prevenir problemas que contratarlo contrarreloj cuando el asunto esté ante el Juez.

Ce qui peut aider votre avocat après avoir acheté votre propriété

Pero la asistencia de tu abogado no terminará cuando ya haya entrado en su casa. Como se ha señalado más arriba, es posible que se detecten ciertos defectos de edificación o vicios ocultos. En estos casos necesitará realizar las correspondientes reclamaciones extrajudiciales. Et, si no son atendidas, tendrá que llegar a los tribunales.

Su abogado podrá encargarse de estas reclamaciones, ahorrándole el litigio. Au pire, necesitará su asistencia para defender sus derechos e intereses en sede judicial.

Cependant, los defectos sobrevenidos no solo se manifiestan en la edificación. Los diferentes contratos, escrituras y documentos pueden albergar irregularidades. Y es frecuente encontrarse con cláusulas abusivas (especialmente en las hipotecas), con vicios de consentimiento y con otros problemas legales.

Si se diera alguno de estos casos también tendrá que recurrir a las pertinentes reclamaciones, así como cuando falte realizar alguno de los trámites que recomendamos en este artículo. Los casos más frecuentes son:

  • La adecuación de la parcela real con el catastro.
  • Las inscripciones registrales oportunas.
  • La formalización de escrituras públicas.
  • Los pagos en tiempo y forma.
  • Las autoliquidaciones tributarias.

Si su abogado está especializado en la materia, es posible incluso que le asista para solicitar ayudas y subvenciones relacionadas con el mantenimiento, la modernización o la adaptación de instalaciones.

Une observation particulière: achat de biens immobiliers et étrangers

Un campo donde resulta especialmente interesante contar con los servicios de un abogado es el de la compraventa de inmuebles por ciudadanos extranjeros. Este es un caso muy frecuente, particulièrement:

  • En las residencias vacacionales o “de jubilación”.
  • Para conseguir la nacionalidad.
  • En inversiones inmobiliarias.

Para comprar un inmueble en territorio nacional basta con disponer de un NIE, que puede obtenerse por medio de representante. De modo que ni siquiera es preciso el desplazamiento a España para adquirir propiedades aquí.

La administración de las propiedades tampoco requiere el desplazamiento, y suele realizarse por medio de apoderado en el territorio nacional. En fait, las leyes internacionales señalan como foro y como ley aplicable la ley española en la mayoría de supuestos.

Aussi, aussi resultan de aplicación las leyes públicas españolas. Esto incluye la normativa fiscal, urbanística, ambiental y, si, las limitaciones de dominio y servidumbres. Por eso es imprescindible un conocedor de la ley local a la hora de administrar un inmueble desde el extranjero.

De l'autre côté, la inversión de 500.000 euros o más en inmuebles españoles, siempre que estén libres de cargas y gravámenes, da derecho a obtener un visado de residencia. Esto implica que los ciudadanos extranjeros pueden invertir en propiedades inmobiliarias y, una vez las hayan pagado por tal importe, solicitar su visado.

Combien pouvez-vous faire payer un avocat pour gérer l'achat de votre maison?

Lamentablemente, la respuesta a esta pregunta es la de siempre: depende. Cependant, vamos a intentar ofrecerle una aproximación.

Un gestor puede cobrarle entre 300 et 600 euros por la operación. Globalement, el abogado tiene mayores conocimientos jurídicos y, como te hemos explicado, podrá intervenir en ciertos puntos que te pueden ahorrar mucho más que esa cantidad.

Algunos profesionales cobran un porcentaje. Par exemple, une 1 % Opération, a la que habrá que añadir el IVA (21 %). Normalmente se suele establecer un precio mínimo.

El precio dependerá de la complejidad de la operación. No es lo mismo que quiera adquirir un trastero o un garaje en el centro urbano que un chalé en una zona protegida o una vivienda con cargas y gravámenes.

Avez-vous vraiment intéressé à embaucher un avocat pour cette opération?

Como siempre, deberá evaluar concienzudamente si le interesa que un abogado le asista y asesore. El abogado velará por sus intereses. Esto lo diferencia:

  • Du promotor o vendedor de los inmuebles. La ley obliga a estos agentes a aportar una serie de informaciones, relativas a su empresa, las características técnicas y jurídicas del inmueble y la documentación de la operación. Cependant, las obligaciones del vendedor terminan con la aportación de esta información de forma clara y ordenada. De modo que solo velarán por sus intereses si desean hacerlo, al contrario de lo que ocurriría con su abogado.
  • Du agente inmobiliario. Aunque un buen agente puede agilizar la operación y ayudar durante su transcurso, su objetivo real es cerrar el negocio. De modo que su principal motivación es el cierre de la operación. Aussi, no tiene por qué tener formación jurídica, y cuando la tenga le bastará con conocimientos de Derecho Inmobiliario. Cependant, un abogado debe conocer también Derecho Bancario, Tributario, Urbanístico y Civil.
  • Du notario y le registrador. Aunque estos profesionales ofrecerán la información jurídica necesaria, no velan por los intereses de ninguna de las partes de la operación. Esto significa que se asegurarán de que la compraventa se ajuste a Derecho, pero no podrán entrar a analizar la conveniencia u oportunidad de la operación.

En fin de compte, el abogado trabaja en defensa de sus intereses.

Conclusion: Mieux vaut prévenir que guérir

En fin de compte, los servicios de un abogado inmobiliario son más que recomendables a la hora de realizar una compraventa de este tipo de bienes. No solo le ayudará a entender mejor los documentos que está firmando y los trámites a los que se somete, sino que le evitará problemas en el futuro.

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