Ai-je besoin d'un avocat pour acheter une maison?

avocat expert immobilier

Les conseils d'un avocat vous évitera des problèmes dans votre achat d'une maison

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Si vous achetez une propriété et souhaitez enregistrer des problèmes futurs, Il est conseillé de consulter un avocat. Les économies dépassent de loin le coût des honoraires d'avocats.

L'achat de votre maison est habituellement le plus gros investissement pour la plupart des individus. Même ceux qui ont plusieurs propriétés ont tendance à investir prudemment dans le marché du logement. Les sociétés immobilières emploient toujours les services d'avocats avant de faire un investissement.

En fin de compte, les services d'un avocat sont souvent plus utiles de correction des effets préventifs. Alors que la plupart des gens continuent à les embaucher quand il est trop tard.

L'effort de trouver un bon consultant peut vous faire économiser beaucoup de problèmes.

Ce qui peut aider votre avocat avant d'acheter votre maison

Avant d'entrer dans l'achat des biens devrait être effectué des tâches de base de recherche et d'analyse. Il est important de vérifier que la propriété est dans les contrats de commande et de vente et, si, prêt hypothécaire, ils ne finissent par donner des problèmes.

Aussi, les charges fiscales sont un pourcentage important de l'opération. En plus des coûts associés peuvent augmenter jusqu'à 20 % le prix de vente. Donc, vous devez savoir avant de prendre cette alerte supplémentaire.

Enquête sur la propriété: la charge fiscale, prêts hypothécaires, statut juridique…

Avant d'acheter la propriété, il est essentiel de connaître leur statut juridique. Il pourrait peser sur les privilèges et les charges, ainsi que les limites de la propriété. Un spécialiste en droit immobilier peut trouver tous ces détails et agir en conséquence.

Vous devez aller, au moins, Nous décrivons ici les sources.

Registre de la propriété

Le bureau d'enregistrement est la première source d'information sur demande. En ella Vous pouvez vérifier les charges, ou limitations de charges propriété. Vous pouvez également vérifier s'il y a en attente des entrées d'enregistrement.

  1. Son charges Mais les commandements et les servitudes.
  2. Considéré impôts dettes, comme l'hypothèque.
  3. Son propriété non limitative les droits légaux ou classiquement pour la troisième.
  4. La sièges en attente d'enregistrement Ils peuvent impliquer l'ajout à la charge de registre, les privilèges de propriété ou limitations. Il est important de consulter, puisque le registre foncier est régi par la priorité de présentation, donc si vous devez entrer avant la fin de votre prêt hypothécaire d'achat jusqu'à l'achat d'un bien hypothéqué.

cadastre

Il est très fréquent que celui-ci la superficie réelle d'une ferme et la surface cadastrale diffèrent. Cela peut être dû à plusieurs raisons. Par exemple:

  • Une erreur simple, lors de la mesure ou l'enregistrement de la parcelle.
  • modifier de façon incorrecte le cadastre des parcelles voisines.
  • Une division de la surface en raison de successions, prix, ventes partielles ou expropriations.

En fin de compte, Lorsque ces situations se produisent, il est souhaitable que le propriétaire actuel est responsable de la gestion de modification cadastrale. Votre avocat immobilier peut vous aider et vérifier que l'opération a eu lieu comme prévu.

Le terrain correspond à la réalité est très important, car elle peut influer sur l'évaluation de la propriété, ce qui pourrait avoir un impact sur le prix d'une hypothèque possible. Il sera également reflétée dans les primes d'assurance et, surtout, des charges fiscales.

Tant l'impôt foncier (IL) comme l'augmentation de l'impôt sur la valeur des terrains urbains (IIVTNU ou excédent) Ils sont calculés en fonction de la valeur estimée de la propriété.

mairie

Hôtel de ville où vous la propriété de fichier peut également fournir des informations précieuses sur le statut juridique du même. Comme le consistoire gère différents types de taxes municipales, vous pouvez le signaler sur toutes les dettes qui peuvent influer sur votre achat.

Il peut aussi être intéressant, consulter le Plan général de Urban (PGOU), surtout si la propriété que vous souhaitez acheter est dans un quartier résidentiel ou a une zone où vous pouvez construire un cellier, garage, Court de tennis similaire.

Certaines zones de sol ont des limites de leurs capacités de gestion. La plus distinction fondamentale est la différence entre les terres urbaines et rurales, la conséquence est qu'il peut ou ne peut pas réaliser des constructions. Mais certaines zones peuvent être protégées d'effectuer des travaux d'amélioration ou d'entretien ou à l'utilisation de certains composants et matériaux.

Donc, assistance préventive d'un avocat à la connaissance de l'urbanisme vous permettra d'avoir une vision plus réaliste de la valeur et le potentiel de la propriété que vous êtes sur le point d'achat.

Les propriétaires de la Communauté

Ne pas oublier la valeur des propriétaires en tant que source d'information, le cas échéant. Non seulement peut fournir des informations sur l'état de la vie à la ferme, mais peut donner des valeurs approximatives pour factures de services publics, taxes et frais.

Vous informer sur le prix frais communautaire, dont il est un paiement a nécessairement engagé. Logement affecte le paiement de ses dettes aux propriétaires. Ils ne pouvaient donc agir contre le boîtier par une procédure souple et les commandes émises sur la maison, mais si la dette ne sont pas payés. Cela inclut la possibilité que le tribunal a conclu une action en justice contre l'ancien propriétaire ou dettes qui forme, ce qui pourrait compliquer l'achat de logements.

Dernier, vous pouvez avoir une idée de la contributions souvent extraordinaires qui sont commandées et si des remarquables, de l'état du bâtiment et le prochain travail important à faire.

Vous devez également savoir que la communauté peut-être d'accord avec la privation de vendeur de certains services à bord. Par exemple, Vous pouvez annuler le droit d'utiliser un élément commun de ne pas avoir participé à son financement. Si tel est le cas, Faut comprendre comment inverser la situation, Si vous êtes intéressé vous faire.

Dans tous ces cas, votre avocat sera une aide précieuse, car il peut détecter toutes les irrégularités et aider la négociation avec la communauté pour faciliter une transition ordonnée, pacifique et bénéfique pour toutes les parties.

Services et d'approvisionnement

Un autre risque commun dans la vente de biens est que le propriétaire précédent a quitté dettes avec des entreprises de services et de fournitures. Si c'est ainsi, Vous trouverez peut-être que vous essayez de forcer prendre en charge ses dettes ou des frais de gestion. Il peut également arriver que vous vous désabonniez des services, et devez vous réinscrire.

Dans le premier cas, votre avocat vous aidera à négocier avec les fournisseurs de lumière, eau ou gaz. Si vous finissez par payer une dette qui ne correspond pas, vous pouvez également négocier une remise sur le prix de vente de la maison, ou réclamer ce montant de manière extrajudiciaire et / ou judiciaire.

Dans le second cas, peut vous aider avec les bulletins d'installation et le respect des réglementations correspondantes. Gardez à l'esprit que vous pouvez avoir des problèmes lors du changement d'installations ou de fournisseurs ou de l'enregistrement de propriétés dans certaines circonstances. Par exemple, Lorsque la maison est ancienne ou dans un environnement protégé, vous pourriez constater qu'elle ne peut pas dépasser une certaine tension ou qu'il est rentable de maintenir le tarif du propriétaire précédent.

Calcul des coûts et taxes

Les impôts peuvent avoir une bonne pincée sur des opérations aussi importantes qu'une vente immobilière. Aussi, ces transmissions entraînent d'autres dépenses, comme le notaire, inscription, agence, évaluation ... et si vous souscrivez un prêt hypothécaire, vous devrez ajouter des commissions d'ouverture, acte et intérêts, notamment.

Vous devrez donc bien calculer le coût de la vente, qui est beaucoup plus élevé que le prix de vente de la propriété. Votre avocat immobilier peut vous expliquer comment minimiser ces coûts. Et il est calculé que son montant peut aller jusqu'à 15 % à l' 20 % du prix d'achat.

Dépenses communes: bureau de notaire, registre et frais d'agence

Les frais de notaire et d'enregistrement sont régis selon les frais légalement établis. Ces dépenses peuvent aller de 600 et 1.500 d'euros.

L'inscription de l'opération au cadastre. Cette procédure offre une sécurité juridique et a un coût pour l'environnement du 500 d'euros.

Dernier, les frais de gestion peuvent varier considérablement, puisque le professionnel est libre de les établir.

dépenses fiscales: TVA et ITPAJD

Les deux taxes les plus importantes sur l'achat d'une maison sont la TVA et ITPAJD. La TVA s'élève à 10 % le prix d'achat, bien qu'il soit plus petit dans le cas du logement social. Cette taxe n'est acquise que lors des premiers transferts et dans les opérations commerciales..

Pour sa part, la taxe sur le transfert de propriété et les actes juridiques documentés (ITPAJD) dépend de la communauté autonome. Lorsque vous achetez une nouvelle maison, vous devrez la payer sous forme d'actes juridiques documentés (IAJD), quoi de neuf 1 % le prix d'achat.

Mais lorsque vous achetez une maison à une autre personne, elle sera appliquée dans son Transmissions patrimoniales (ITP), ce qui suppose que le type tire jusqu'à la 6 ou il 10 % le prix d'achat.

Cours, si vous constituez une hypothèque sur la propriété pour garantir le prêt d'achat, vous devrez à nouveau payer cette taxe, dans la modalité IAJD. Cela implique que vous monterez à un autre 0,50 – 1,50 % du montant emprunté. Cette question est controversée, et confirmation de STS # 1505/2018 pourrait vous libérer du paiement de cette taxe.

Cependant, Lorsque la propriété achetée est un logement public, des taux réduits seront appliqués à toutes ces taxes.. Mais ils continueront de représenter un pourcentage significatif du prix final de l'opération.

les coûts hypothécaires

Dans le cas où vous devez financer l'achat de votre propriété avec une hypothèque, vous devrez faire face à d'autres frais. Les dépenses hypothécaires sont celles associées à la constitution de l'hypothèque, et inclure au moins:

  • bureau de notaire.
  • Gestoría.
  • Évaluation.
  • Commission d'ouverture.

En Espagne, nous avons adopté la pratique d'attribuer l'intégrité de ces dépenses à l'emprunteur. Cependant, cette pratique a été déclarée abusive et les tribunaux se sont spécialisés pour corriger la situation.

Les banques font actuellement partie de ces dépenses. Mais il est presque impossible de détecter si vous êtes accusé de concepts abusifs à moins d'avoir passé beaucoup de temps à étudier le sujet ou d'être conseillé par un avocat compétent dans le secteur bancaire.

De l'autre côté, Si votre avocat étudie l'acte hypothécaire, il pourra vous avertir de la légitimité des clauses introduites et négocier de meilleures conditions.. Cela vous aidera à éviter les problèmes typiques de notre pays liés aux pratiques bancaires abusives..

analyse hypothécaire

Mais l'étude de l'acte hypothécaire ne finit pas par éviter les dépenses ou clauses abusives. L'octroi de l'hypothèque dépend de plusieurs facteurs, les principaux étant l'état du marché à l'époque et la capacité de solvabilité du demandeur.

Ceci signifie que dans certaines circonstances, le prêt peut être plus cher, Compte tenu du:

  • L'entité peut augmenter les taux d'intérêt,
  • Ou demandez des garanties supplémentaires, comme les garanties de solidarité ou la souscription d'assurances et d'autres instruments de couverture.

Votre avocat pourra vous aider à examiner ces éléments et vous conseiller. Aussi, peut détecter toutes sortes de pratiques irrégulières, afin de les revendiquer de manière extrajudiciaire ou judiciaire.

instruments de couverture hypothécaires

L'assurance amortissement est un produit bancaire généralement conflictuel. Et est-ce que les établissements de crédit conditionnent souvent l'octroi du prêt à la souscription de ces assurances auprès d'entités liées à la vôtre.

Cette pratique, avec lequel il a nui à la compétitivité du secteur, a été fortement critiqué. Aussi, la direction générale des assurances et des fonds de pension a souligné à plusieurs reprises l'abus de cette pratique, qui sera élevé à l'interdiction par la nouvelle loi hypothécaire.

Donc, si vous avez un avocat hypothécaire au moment de la conclusion du prêt, peut vous aider concernant les clauses et conditions pouvant nécessiter. Cela comprend la souscription d'instruments de couverture tels que l'assurance amortissement.

Signaux et arras

Il est conseillé de garantir le bon déroulement d'une opération aussi importante que la vente d'un bien. C'est pourquoi le soi-disant contrat d'acompte est généralement utilisé. Votre avocat peut examiner le contrat de garantie proposé par le vendeur pour vérifier qu'il s'agit d'une affaire équitable, ou écrivez-le pour vous en vous assurant qu'il répond à vos besoins.

La rédaction et la révision des contrats est un service fréquemment proposé par les mandataires immobiliers, qui a un coût très modeste, surtout si vous tenez compte des problèmes évitables.

Comment fonctionnent-ils des signes et arras

L'argent sérieux est une institution qui fonctionne comme un signal. Ils sont livrés lorsque l'achat du bien est convenu, pour s'assurer qu'aucune des parties ne recule. Par l'accord de dépôt, le paiement d'un montant remis au vendeur est convenu.

Dans le cas où la vente finit par être officialisée, les arrhes seront appliquées au prix de vente, par voie d'avance. Mais s'il n'est pas formalisé, ils déploieront leur fonction de garantie:

  • Lorsque l'entreprise n'est pas fermée sous votre responsabilité, vous perdrez votre dépôt ou votre signal.
  • Mais si l'entreprise ne s'arrête pas à cause du vendeur, il doit retourner son dépôt en double.

Ce signal est généralement grand, donc en pratique c'est très conflictuel. Et c'est que le défaillant cherche généralement une échappatoire pour récupérer son argent ou ne pas payer le double. Par conséquent il est important que votre avocat vous assiste dans la formalisation de l'accord et, si, dans la demande de l'acompte.

Will nouveaux travaux ou deuxième transmission?

Dernier, il faut savoir que les premières transmissions ne fonctionnent pas de la même manière que les suivantes. Tous ces éléments sont des approches générales dans lesquelles les services d'un avocat vous seront d'une grande aide. Mais dans chaque cas, il sera nécessaire d'effectuer des contrôles et des préparations plus spécifiques.

Comment pouvez-vous aider votre avocat dans les premières transmissions

Par exemple, Si vous achetez une première propriété de transmission ou sur la carte, peut vous intéresser enquêter auparavant sur le constructeur ou le développeur. Il n'est pas rare que des violations ou des inadéquations avec le contrat se produisent dans ces cas..

Votre avocat spécialisé peut donc vous informer de la solvabilité du vendeur et de la marche à suivre en cas de non-respect du contrat comme stipulé. Dans ces situations, une série de réclamations judiciaires et extrajudiciaires, où vous aurez besoin de l'assistance d'un avocat.

Aussi, la loi sur la construction établit une série de garanties supplémentaires que vous devez savoir, au cas où je devrais réclamer des défauts. Ces défauts peuvent être aussi mineurs que les détails esthétiques ou de finition ou aussi critiques que les défaillances structurelles ou de construction..

Dernier, un avocat immobilier peut vous aider analyser toute la documentation technique et juridique relative à la première transmission. Cela comprend les permis de construire et de première occupation et le certificat d'habitabilité, dont la correction dépendra des ajouts futurs de services et de fournitures.

Comment pouvez-vous aider votre avocat dans les transmissions successives

Les diffusions successives peuvent apporter toutes sortes de surprises. Avec l'inconvénient supplémentaire que la solvabilité du vendeur privé a tendance à être inférieure à celle d'un développeur ou d'une entreprise de construction. Et est-ce que ces derniers sont tenus d'avoir une assurance différente, alors que le premier ne pouvait répondre qu'avec ses biens personnels.

Donc, votre avocat peut vous aider à détecter et à réclamer toutes sortes de vices cachés, incohérences contractuelles ou violations futures. Cela inclut la possibilité que l'exploitation ne s'adapte pas à l'utilisation convenue. Par exemple, qu'un local est acheté à des fins commerciales mais ne peut pas obtenir de permis compte tenu des règlements municipaux.

Qu'est-ce que votre avocat vous aider à acheter votre propriété

Après avoir vérifié que la situation juridique est en ordre, devra entrer dans la formalisation de la vente. Ceci est produit par un contrat de vente, qui peut être un acte privé ou public. évidemment, l'acte public est l'option qui offre le plus de garanties.

Contrat de vente

Il est fréquent qu'avant d'accorder l'acte de vente public, les parties signent un contrat privé. Ce contrat privé, genres jambe l'effet de la vente, afin qu'il ait le pouvoir d'obliger les parties à se conformer à l'accord.

Si la vente est de première transmission, cet accord sera signé pratiquement en toutes occasions. Mais dans le cas des secondes émissions, il est non seulement plus rare de le signer, mais aussi plus gênant.

Première, le vendeur doit pouvoir disposer du bien. Cela signifie que le contrat privé doit être signé par la personne qui apparaît comme propriétaire dans les actes de propriété. En cas de plusieurs personnes, tous doivent signer. Le seul cas où différentes personnes peuvent signer est celui où des pouvoirs sont accordés à cet effet..

Notez que si quelqu'un qui n'a pas de pouvoir de disposition sur la propriété signe le contrat sera invalide. Cela pourrait conduire à des actions compensatoires., pour lequel vous aurez besoin de l'assistance d'un avocat. C'est pourquoi il est opportun que l'avis de votre avocat immobilier soit préalable.

S'il vous aide à formaliser ce contrat, votre avocat vérifiera les pouvoirs et les actes pour vérifier que tout est en ordre. C'est la fonction du notaire lors de la formalisation des actes publics. Mais dans ce cas, car c'est un contrat privé, n'aura pas l'assistance d'un notaire.

Veuillez noter qu'il existe des cas particuliers:

  • Si la propriété est le résidence habituelle d'une famille l'accord des deux conjoints sera nécessaire (ou partenaire domestique).
  • Quand j'appartiens à un société l'administrateur ou l'agent du même doit signer.
  • Si vous faites partie d'un héritage couché les héritiers doivent intervenir.

En fin de compte, votre avocat ne se limitera pas à vérifier l'adéquation de la clause, mais aussi son adéquation à la loi.

L'exécution du contrat d'achat privé

Être pleinement valide, chaque partie peut faire en sorte que le contrat de vente privée affiche ses effets naturels. Cela signifie que vous pouvez vous adresser au tribunal pour exiger que la vente soit officialisée., puisque le simple contrat privé ne peut pas être enregistré dans le registre et, donc, vous ne serez pas en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire sur la propriété ou d'avoir la sécurité juridique qu'elle accorde.

Mais cela implique également que le vendeur pourrait s'adresser aux tribunaux pour exiger la conformité., transférer la propriété et réclamer le paiement.

Dans les deux cas, vous aurez besoin de l'assistance d'un avocat, de sorte qu'il sera toujours moins cher et plus rapide d'avoir leurs services dès le début et d'éviter les problèmes que de l'embaucher contre la montre lorsque l'affaire est devant le juge.

Ce qui peut aider votre avocat après avoir acheté votre propriété

Mais l'assistance de votre avocat ne prendra pas fin lorsque vous serez déjà entré chez lui. Comme indiqué ci-dessus, certains défauts de construction ou défauts cachés peuvent être détectés. Dans ces cas, vous devrez faire les réclamations extrajudiciaires correspondantes. Et, si elles ne sont pas suivies, devra aller au tribunal.

Votre avocat pourra traiter ces réclamations, vous sauver le litige. Au pire, aura besoin de votre aide pour défendre vos droits et intérêts devant les tribunaux.

Cependant, les défauts de surveillance ne se manifestent pas seulement dans le bâtiment. Les différents contrats, les actes et documents peuvent contenir des irrégularités. Et il est fréquent de trouver des clauses abusives (surtout dans les hypothèques), avec des défauts de consentement et avec d'autres problèmes juridiques.

Si l'un de ces cas se produit, vous devrez également recourir aux réclamations pertinentes, ainsi qu'en cas de manquement à l'une des procédures que nous recommandons dans cet article. Les cas les plus fréquents sont:

  • L'adéquation du vrai colis avec le cadastre.
  • Inscriptions d'enregistrement en temps opportun.
  • La formalisation des actes publics.
  • Paiements en temps opportun.
  • Auto-évaluations fiscales.

Si votre avocat est spécialisé en la matière, peut même vous aider à demander des subventions et des subventions liées à l'entretien, modernisation ou adaptation des installations.

Une observation particulière: achat de biens immobiliers et étrangers

Un domaine où il est particulièrement intéressant d'avoir les services d'un avocat est celui de la vente de biens immobiliers par des citoyens étrangers. C'est un cas très fréquent, particulièrement:

  • En résidence de vacances ou de retraite.
  • Pour obtenir la nationalité.
  • Dans les investissements immobiliers.

Pour acheter une propriété sur le territoire national, il suffit d'avoir un NIE, qui peut être obtenu auprès d'un représentant. Il n'est donc même pas nécessaire de se rendre en Espagne pour y acquérir des propriétés..

La gestion immobilière ne nécessite pas non plus de voyage, et il est généralement effectué par l'intermédiaire d'un mandataire sur le territoire national. En fait, le droit international indique comme forum et comme loi applicable le droit espagnol dans la plupart des cas.

Aussi, aussi Les lois publiques espagnoles sont applicables. Cela inclut les réglementations fiscales, aménagement urbain, environnement et, si, limitations et servitudes du domaine. C'est pourquoi il est essentiel de connaître la loi locale lors de la gestion d'un bien depuis l'étranger..

De l'autre côté, l'investissement de 500.000 euros ou plus dans l'immobilier espagnol, à condition qu'ils soient libres de charges et de charges, donne le droit d'obtenir un visa de résidence. Cela implique que les citoyens étrangers peuvent investir dans l'immobilier et, une fois qu'ils ont payé ce montant, demander votre visa.

Combien pouvez-vous faire payer un avocat pour gérer l'achat de votre maison?

Malheureusement, la réponse à cette question est la réponse habituelle: Ça dépend. Cependant, nous essaierons de vous proposer une approximation.

Un manager peut vous facturer entre 300 et 600 euros pour l'opération. Globalement, l'avocat a plus de connaissances juridiques et, comme nous l'avons expliqué, Vous pouvez intervenir sur certains points qui peuvent vous faire économiser bien plus que ce montant.

Certains professionnels facturent un pourcentage. Par exemple, une 1 % Opération, auquel la TVA doit être ajoutée (21 %). Habituellement, un prix minimum est généralement établi.

Le prix dépendra de la complexité de l'opération. Ce n'est pas la même chose que de vouloir acquérir un local de stockage ou un garage en centre urbain qu'un chalet dans une zone protégée ou une maison avec charges et charges..

Avez-vous vraiment intéressé à embaucher un avocat pour cette opération?

Comme toujours, Vous devez évaluer de manière approfondie si vous êtes intéressé à faire assister et conseiller un avocat. L'avocat veillera à vos intérêts. Cela le distingue:

  • Du promoteur ou vendeur immobilier. La loi oblige ces agents à fournir une série d'informations, concernant votre entreprise, les caractéristiques techniques et juridiques du bien et la documentation de l'opération. Cependant, Les obligations du vendeur prennent fin avec la communication de ces informations de manière claire et ordonnée.. Ils ne prendront donc soin de vos intérêts que s'ils le souhaitent., al contrario de lo que ocurriría con su abogado.
  • Du agente inmobiliario. Aunque un buen agente puede agilizar la operación y ayudar durante su transcurso, su objetivo real es cerrar el negocio. De modo que su principal motivación es el cierre de la operación. Aussi, no tiene por qué tener formación jurídica, y cuando la tenga le bastará con conocimientos de Derecho Inmobiliario. Cependant, un abogado debe conocer también Derecho Bancario, Tributario, Urbanístico y Civil.
  • Du notario y le registrador. Aunque estos profesionales ofrecerán la información jurídica necesaria, no velan por los intereses de ninguna de las partes de la operación. Esto significa que se asegurarán de que la compraventa se ajuste a Derecho, pero no podrán entrar a analizar la conveniencia u oportunidad de la operación.

En fin de compte, el abogado trabaja en defensa de sus intereses.

Conclusion: Mieux vaut prévenir que guérir

En fin de compte, los servicios de un abogado inmobiliario son más que recomendables a la hora de realizar una compraventa de este tipo de bienes. No solo le ayudará a entender mejor los documentos que está firmando y los trámites a los que se somete, sino que le evitará problemas en el futuro.

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