Comment assurer le paiement lors d'un achat immobilier?

Comment puis-je garantir que je recevrai le prix de la vente d'un bien?

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Paiement avant l'exécution de l'acte public de vente

Lorsque le prix est satisfait avant l'octroi de l'acte de vente public - par exemple, dans le cas de contrats de vente instrumentés en acte privé- les limitations imposées par la loi doivent être prises en compte 7/2012 de 29 Octobre, qui empêche de payer un montant en espèces ou par chèque au porteur pour un montant supérieur à 2.500 € lorsque l'une des parties est un entrepreneur ou un professionnel agissant dans l'exercice de ses fonctions. Autrement, la limite de paiement des sommes en espèces ou par chèque au porteur sera 100.000,00 €, avoir à remplir le modèle S-1 en cas de dépassement de ce montant.

Por lo anterior, il est préférable que le paiement soit instrumenté au moyen d'un chèque bancaire nominatif émis par l'institution financière de l'acheteur, et qui garantit la collecte de la même. Le paiement peut également être effectué par virement bancaire. De toute façon, L'essentiel est que l'acheteur conserve une copie de l'instrument qui reflète la copie de paiement du chèque nominal, du récépissé de virement, ou ai-je reçu l'argent, car lors de la passation du contrat en acte public, il sera nécessaire de justifier les sommes versées à titre d'acompte.

Paiement au moment de l'octroi de l'acte public de vente

Les mêmes principes auxquels il est fait référence en cas de paiement avant l'exécution de l'acte public de vente s'appliquent aux cas où, pour des raisons de commodité, il est décidé de payer le paiement au moment où l'acte est accordé. De toute façon, garde en tête que, en cas de paiement par chèque bancaire, le numéro de compte courant sur lequel le chèque est émis doit être fourni, dans la mesure où celui qui apparaît sur le chèque ne sera pas celui de l'acheteur, mais celle de la banque correspondante.

Dans ce mode de paiement, il est également possible que, l'acquisition du bien au moyen d'un prêt consenti par une banque, c'est celui qui apparaît avec l'acheteur chez le notaire afin d'accorder l'acte de prêt avec une garantie hypothécaire et remettre le chèque directement au vendeur pour le montant de la vente, imputé au compte de prêt de l'acheteur.

Paiement après octroi de l'acte public de vente: paiement différé

En plus des cas où le prix d'achat est payé avant ou pendant l'octroi de l'acte de vente public, Les hypothèses dans lesquelles ledit paiement intervient après l'octroi de l'acte public sont également courantes., à savoir, après la tradition du bien et, ainsi, que l'acheteur acquiert la propriété. Cette «consommation partielle» qui se produirait dans le contrat de vente dans ces types de cas place le vendeur dans une situation plus non protégée, qui est détaché de la chose vendue avant d'en recevoir le prix. Pour équilibrer les positions des deux parties, différentes garanties de paiement du prix sont généralement établies, ce que nous étudierons ensuite.

Garanties de prix personnelles

Les garanties personnelles obligent d'autres personnes que l'acheteur à respecter l'obligation de payer le prix d'achat.. Ces garanties sont le dépôt et la garantie.

Bien que les deux figures soient souvent confondues dans la pratique, il est important de distinguer les uns des autres. Alors, le lien est une figure appartenant au droit civil, et est réglementé dans les articles 1822 et suivants du Code civil; l'approbation, en attendant, correspond au domaine du droit commercial, et il est une figure atypique, au-delà de la réglementation de la garantie de change prévue par la loi 19/1985, de 16 Juillet, Échange et vérification.

La différence fondamentale entre le cautionnement et la garantie est que, tandis que dans ce dernier, le garant répond dans un régime de solidarité de la dette, dans le cautionnement, le garant ne répond qu'après avoir épuisé les actifs du débiteur principal, Sauf mention expresse dans l'accord de cautionnement que le garant renonce aux avantages de l'excuse, ordre et division.

Garantie du prix réel: constitution d'une hypothèque

L'hypothèque, comme un vrai droit de garantie, permet au vendeur de chasser la chose vendue, même s'il n'est pas dans votre succession pour l'avoir déjà transmis, conférant le droit de réaliser la valeur du bien hypothéqué dans le cas où le débiteur ne paie pas le prix d'achat.

De cette façon, bien que la propriété soit la propriété de l'acheteur dès sa livraison, le vendeur peut réaliser sa valeur au cas où le vendeur manquerait à son obligation de payer le prix. Dans les cas où le paiement différé du prix est utilisé en plusieurs versements, la difficulté de différencier un défaut ponctuel de l'acheteur - qui est en retard dans le paiement d'une des échéances- d'une violation essentielle de son obligation de payer le prix - qui déterminerait le droit du vendeur d'exécuter le bien- implique qu'il est habituel d'inclure des clauses de «maturité précoce».

L'accord de réservation de domaine

En plus des garanties personnelles et réelles sens strict, Il existe d'autres types de garanties qui protègent également les intérêts du vendeur dans le cas où l'acheteur ne respecte pas son obligation de payer le prix..

Est le cas, par exemple, de la réservation du domaine pacte, qui est cet accord dans lequel les parties, protégé par le principe de l'autonomie de la volonté, ils indiquent dans le contrat de vente que le vendeur reste propriétaire de la chose vendue jusqu'à ce qu'il ait reçu le prix total de la vente. Alors, le vendeur ne transmet que la possession du bien, pouvoir le réclamer à l'acheteur en cas de non-respect par l'acheteur de son obligation de paiement. Se déplie, donc, une efficacité suspensive des effets de la vente.

Globalement, c'est un pacte habituellement inclus dans la vente de biens personnels, et moins utilisé dans le commerce de biens immobiliers dans lequel le paiement différé, souvent, peut prendre plusieurs années.

La condition de résolution express

La condition de résolution expresse est également un accord conclu par les parties en vertu du principe d'autonomie de la volonté, qu'ils incluent dans le contrat et qui permettent au vendeur de régler la vente dans le cas où l'acheteur ne respecte pas son obligation de payer le prix dans le délai imparti. Dans le cas de plusieurs délais, il intègre généralement, donc, un accord de maturité précoce qui permet de déterminer quand l'obligation de payer le prix doit être comprise comme violée.

Dans ce cas,, la clause ne présente pas une efficacité suspensive des effets du contrat, il en détermine plutôt la rétroaction en cas de condition convenue - violation de l'obligation de payer le prix.

Dans ce type d'accord, il convient de garder à l'esprit que la condition résolutoire elle-même suppose un événement imposable de la taxe sur le transfert de propriété et des actes juridiques documentés.

Aussi, conformément aux dispositions de l'article 59 du règlement hypothécaire, pour réenregistrer le bien objet du contrat en faveur du vendeur, il sera nécessaire d'en informer l'acheteur de manière judiciaire ou notariée, précisant que la vente est résolue, en plus d'accompagner le titre du vendeur. Pour annuler l'enregistrement de la condition de résolution une fois que la propriété du bien a été récupérée, Article 175.6 exige une preuve documentaire de la résolution de la vente et du retour de la partie du prix qui aurait été payée.

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