Come garantire il pagamento in un acquisto immobiliare?

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Come posso garantire che riceverò il prezzo della vendita di un immobile?

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Pagamento prima dell'esecuzione dell'atto pubblico di vendita

Quando il prezzo è soddisfatto prima della concessione dell'atto pubblico di vendita, ad esempio, nel caso di contratti di vendita strumentati in documento privato- le limitazioni imposte dalla legge devono essere prese in considerazione 7/2012 di 29 Ottobre, che impedisce di pagare un importo in contanti o assegno al portatore per un importo superiore a 2.500 € quando una delle parti è un imprenditore o un professionista che agisce nell'esercizio delle proprie funzioni. Altrimenti, il limite per il pagamento di somme in contanti o assegni al portatore sarà 100.000,00 €, dover compilare il modello S-1 nel caso in cui tale importo venga superato.

Por lo anterior, è preferibile che il pagamento sia strumentato da un assegno bancario nominale emesso dall'istituto finanziario dell'acquirente, e ciò garantisce la raccolta degli stessi. Il pagamento può essere effettuato anche tramite bonifico bancario. Comunque, la cosa fondamentale è che l'acquirente conservi una copia dello strumento che rifletta la copia di pagamento dell'assegno nominale, della ricevuta del bonifico, o ho ricevuto i soldi, perché quando si solleva il contratto di atto pubblico sarà necessario giustificare gli importi pagati in acconto.

Pagamento al momento della concessione dell'atto pubblico di vendita

Gli stessi principi citati in caso di pagamento prima dell'esecuzione dell'atto pubblico di vendita si applicano ai casi in cui, per motivi di convenienza, si decide di pagare il pagamento al momento della concessione dell'atto. Comunque, tieni presente che, in caso di pagamento con assegno bancario, deve essere fornito il numero di conto corrente rispetto al quale viene rilasciato l'assegno, nella misura in cui quello che appare sull'assegno non sarà quello dell'acquirente, ma quello della banca corrispondente.

All'interno di questo metodo di pagamento, è anche possibile che, acquisizione della proprietà mediante un prestito concesso da una banca, è quello che appare insieme al compratore nel notaio al fine di concedere l'atto del prestito con una garanzia ipotecaria e consegnare l'assegno direttamente al venditore per l'importo della vendita, addebitato sul conto prestito dell'acquirente.

Pagamento dopo aver concesso l'atto pubblico di vendita: pagamento posticipato

Oltre ai casi in cui il prezzo di acquisto è pagato prima o durante la concessione dell'atto pubblico di vendita, Sono comuni anche le ipotesi in cui detto pagamento avviene dopo la concessione dell'atto pubblico., vale a dire, dopo la tradizione della proprietà si verifica e, con ciò, che l'acquirente acquisisce la proprietà su di esso. Questa "parziale consumazione" che si verificherebbe nel contratto di vendita in questi tipi di casi pone il venditore in una situazione più non protetta, che è staccato dalla cosa venduta prima di riceverne il prezzo. Per bilanciare le posizioni di entrambe le parti, vengono generalmente stabilite diverse garanzie di pagamento del prezzo, che sono ciò che studieremo dopo.

Garanzie di prezzo personali

Le garanzie personali impongono a soggetti diversi dall'acquirente l'obbligo di pagare il prezzo di acquisto.. Queste garanzie sono il deposito e la garanzia.

Sebbene entrambe le figure siano spesso confuse l'una con l'altra in pratica, è importante distinguere l'uno dall'altro. Così, il legame è una figura appartenente al diritto civile, ed è regolato negli articoli 1822 e seguenti del codice civile; l'approvazione, nel frattempo, corrisponde al campo del diritto commerciale, ed è una figura atipica, oltre la regolamentazione della garanzia di cambio prevista dalla legge 19/1985, di 16 Luglio, Exchange e controlli.

La differenza fondamentale tra il legame e la garanzia è quella, mentre in quest'ultimo il garante risponde in un regime di solidarietà del debito, nell'obbligazione il garante risponde solo dopo aver esaurito le attività del debitore principale, Se non espressamente indicato nell'accordo di fideiussione, il garante rinuncia ai benefici della scusa, ordine e divisione.

Garanzia del prezzo reale: costituzione del mutuo

L'ipoteca, come un vero diritto di garanzia, consente al venditore di inseguire l'oggetto venduto, anche se non è nella tua proprietà per averlo già trasmesso, conferendo il diritto di realizzare il valore della proprietà ipotecata nel caso in cui il debitore non paghi il prezzo di acquisto.

In questa maniera, sebbene la proprietà sia di proprietà dell'acquirente dalla sua consegna, il venditore può rendersi conto del suo valore nel caso in cui il venditore violi l'obbligo di pagare il prezzo. Nei casi in cui il pagamento differito del prezzo viene utilizzato in più rate, la difficoltà di differenziare un default specifico dell'acquirente - che è in ritardo nel pagamento di una delle rate- di una violazione sostanziale dell'obbligo di pagare il prezzo, che determinerebbe il diritto del venditore di eseguire il bene- implica che è normale includere clausole di "maturità precoce".

Il contratto di prenotazione del dominio

Oltre alle garanzie personali e reali in senso stretto, Esistono altri tipi di garanzie che proteggono anche l'interesse del venditore nel caso in cui l'acquirente non adempia al proprio obbligo di pagare il prezzo..

È il caso, ad esempio, della prenotazione del patto di dominio, quale è quell'accordo in cui le parti, protetto dal principio di autonomia della volontà, dichiarano nel contratto di vendita che il venditore mantiene la proprietà della cosa venduta fino a quando non ha ricevuto il prezzo intero della vendita. Così, il venditore trasmette solo il possesso del bene, essere in grado di reclamarlo dall'acquirente nel caso in cui l'acquirente non adempia al proprio obbligo di pagamento. Unfolds, pertanto, un'efficacia sospensiva degli effetti della vendita.

Generalmente, è un patto solitamente incluso nella vendita di beni personali, e meno utilizzato nella commercializzazione di immobili in cui il pagamento differito, spesso, potrebbe richiedere diversi anni.

La condizione di risoluzione espressa

La condizione di risoluzione espressa è anche un accordo raggiunto dalle parti in base al principio di autonomia della volontà, che includono nel contratto e che consente al venditore di regolare la vendita nel caso in cui l'acquirente non adempia all'obbligo di pagare il prezzo entro il termine stabilito. Nel caso di diverse scadenze, di solito incorpora, pertanto, un accordo di scadenza anticipata che consente di stabilire quando l'obbligo di pagare il prezzo deve essere inteso come violato.

In questo caso, la clausola non mostra un'efficacia sospensiva degli effetti del contratto, piuttosto, determina la retroazione di questi nel caso della condizione concordata - violazione dell'obbligo di pagare il prezzo.

In questo tipo di accordo, va tenuto presente che la stessa condizione risolutiva suppone un evento imponibile dell'imposta sul trasferimento di proprietà e degli atti legali documentati.

Anche, in conformità con le disposizioni dell'articolo 59 regolamento mutuo, Per registrare nuovamente l'oggetto oggetto del contratto a favore del venditore, sarà necessario informare l'acquirente in modo giudiziario o notarile, dichiarando che la vendita è stata risolta, oltre ad accompagnare il titolo del venditore. Annullare la registrazione della condizione di risoluzione una volta ripristinata la proprietà della proprietà, Articolo 175.6 richiede una prova documentale della risoluzione della vendita e della restituzione della parte del prezzo che sarebbe stata pagata.

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