Auf der Strafklausel im Mietvertrag

Clausula penal

 

In einem Mietvertrag zwischen Arbeitgeber nicht von moderater der Strafklausel

 

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Die Funktion der Strafklausel vereinbart im Mietvertrag für andere Nutzung als Gehäuse, ist das, was zwischen den Parteien und sollte nicht für Mäßigung Kunst vereinbart. 1154 die C.C.

Dies ist in Nr Urteil vorgesehen 74/2018 VON 14 Februar, Abschnitt 1, Zivilkammer des Obersten Gerichts.

In der Studie der Beschwerde durch den Vermieter einer Immobilie erhöht, Tucamar Verwaltung S. L., als Folge der Verletzung der Zahlungsverpflichtungen des Mieters, die Zivilkammer des Obersten Gerichts, erinnert sich der Charakter der Strafklausel dieser Vereinbarungen und revidierte seine Rechtsprechung zu diesem Thema.

Antecedentes

ER 1 Juni 2005 Redealer-Management S.L.. und Nuevo Hogar Alameda S. L.. Sie hielten den Mietvertrag für andere Verwendung als Gehäuse, wobei die erste die zweite hat ein Gebäude vermietet, die für Pflegeheim, mit einer Laufzeit von 10 Jahre und ein monatliches Einkommen 45.075 €.

Am selben Tag Alameda Health Complex S. L.. Leasing gehalten Geschäft mit New Hauptalameda S. L., in denen ergab die erste Residencia Alameda-Center in die zweite Management, die Gegenstand des Mietverhältnisses oben wurde festgestellt,.

Nach einer Kapitalerhöhung Betrieb, Tucamar Verwaltung S. L.. Er erwarb das Grundstück unter Vertrag.

ab 18 September 2012 das Gericht erster Instanz und Instruction No. 3 Cuenca geschätzt in vollem Umfang einer von Tucamar-Management S. L. eingereicht Klage. gegen New Hauptalameda S. L.. und erklärt gelöst, den Vertrag 1 Juni 2005 für Nicht-Zahlung der Miete und wiederum, Er erklärte, die Räumung und verurteilt Nuevo Hogar Alameda S. L.. Zahlung von 226.119,24 € und Einnahmen, die zum Zeitpunkt der Räumung aufgelaufenen wurden abgeschlossen auf 8 Oktober 2012.

nach Räumung, Tucamar Verwaltung S. L.. Er vermietet die Immobilie zu Alameda Medical Services S. L..

Später, als direkter Vorläufer des Urteils im Bericht, ER 15 Oktober 2012 Tucamar Verwaltung S. L.. New Home verklagt Alameda S. L.. durch Anspruch Betrag von der Strafklausel im Mietvertrag umrissenen abgeleitet und beansprucht, die Menge an 717,809.70 €.

Neue Heimat gegen die Forderung und machte geltend, dass der Mietvertrag nicht ordnungsgemäß durch den Vermieter und zusätzlich das Urteil über die Zwangsräumung wurde beendet, hat nicht die Komplexität der Beziehungen zwischen den Parteien zu berücksichtigen, wo der Betrieb eines Unternehmens enthalten. Er betonte, dass die Strafklausel sollte den Schaden reparieren, den Vermieter leiden und wenn die Nachfrage bestanden hatte, nicht weil es ein neuer Mietvertrag sofort war.

Mit dem Urteil Nr 8/2014 10 Februar das Gericht erster Instanz Nr 1 Cuenca wies die Klage von Tucamar Verwaltung S. L..

Landesgericht

Landgericht Becken durch Urteil 21 Januar 2015 teilweise bestätigte die Beschwerde eingereicht von Tucamar Verwaltung S. L.. gegen das Urteil der ersten Instanz, nur in Bezug auf die damit Kosten zu verstehen, weil das ein Gegenstand vieler Kontroversen sind nicht von der Auferlegung der Kosten für beide Seiten.

Die Argumente des Landesgerichtes gegen die Strafklausel des Mietvertrages waren wie folgt:

– Er betrachtete die Strafklausel als missbräuchlich, weil sie angepasst werden musste, während die lokale evakuiert ungerechtfertigter Bereicherung zu verhindern.

– daher eine missbräuchliche Klausel zu sein, war null.

– Die Funktion der Strafklausel, Artikel gemäß 1152 C.C., ist der Ersatz von Schäden und der Fall Beklagten vereinbarten Schäden zu vermeiden durch Mißachtung, und wie sie nicht geben, nicht bezahlt werden.

cassation Berufung

Tucamar Verwaltung S. L., dass appellierte basierend auf 4 Hauptgründe und eine Tochtergesellschaft:

Gründe 1 UND 3: Er argumentierte, dass die Regeln des Verbraucherschutzes galt nicht für einen Vertrag zwischen Arbeitgeber ist; die Art der Strafklausel wurde nicht Schäden und Strafzwang Liquidierung, sondern um einen negativer Anreiz für die Mieter in der Immobilie zu bleiben zu sein, ohne Miete zu zahlen.

Grund 2: Es gab keine ungerechtfertigte Bereicherung, weil sie durch eine gültige Rechtsgeschäft gerechtfertigt.

Grund 4: Verletzung der Künste. 1152, 1255 UND 1281 CC, weil das Urteil entschieden, dass der Liquidator Strafklausel Funktion Schäden vereinbart hatten.

Grund 5: Verletzung der Künste. 1152 UND 1255 DC und die Rechtsprechung des Supreme Court (SSTS 632/2010 VON 5 Oktober 615/2012 VON 23 Oktober) da, in den Worten des Living "[...] vereinbart, mit einer Vollstreckungsanordnung auch wenn keine Schäden erforderlich ist, und, JEDENFALLS, wenn ein Mietvertrag ist standardmäßig aufgelöst, Neben dem Mangel an Zahlung der Einkommen sonstige Schäden auftreten, wie die Schwierigkeit der Verhandlungen, wenn es eine Räumung oder den niedrigsten Preis, zu dem Umgang mit Eigentum vermietet".

New Hauptalameda S. L.. Er forderte die Zurückweisung der Beschwerde, sondern widersprechen ausdrücklich die Gründe, aber er führte ein neues Argument, dass die Lehre gilt Klausel Angelegenheiten man bedenkt, dass die Wirtschaftskrise zu einem Rückgang der Einnahmen in Pflegeheimen führte zu höheren Mietpreis gegen.

Der spezifische Gegenstand der Studie von der Kammer wurde in ihren eigenen Worten eingeschlossen, um zu bestimmen:

"verlangt die Zahlung der Strafe vereinbart in einem Leasing von Immobilien für den Betrieb eines Unternehmens, wenn, nach dem Scheitern des Mieters, der Vermieter tritt in einen neuen Mietvertrag mit einem Dritten".

Es stützte seine Entscheidung der Oberste Gerichtshof in den folgenden Normen und jurisprudential Argumente:

1.- Zwangsstrafklauseln, oder Strafsanktionen sind nach spanischem Recht sofern keine Frage der allgemeinen Bedingungen der Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern erlaubt; die Ansammlung des Gases auf Entschädigung unter Berücksichtigung Schäden. (SSTS 530/2016 VON 13 September, 44/2017 VON 2 Januar, 126/2017 VON 24 Februar und 197/2016 VON 30 März).

2.- Er erinnerte an die Lehre von der Kammer der Strafklausel in Bezug auf die besagt, dass "wenn die Strafklausel für eine bestimmte Verletzung festgelegt wird, ist nicht angemessen Mäßigung Kunst anzuwenden. 1154 CC , auf dem Verständnis, dass diese Bestimmung nur den Rabatt unterstützt, wenn die Strafklausel für Totalausfall und der Schuldner teilweise erfüllt wurde vereinbart". (SSTS 536/2017 VON 2 Oktober, 384/2009 VON 1 und Juni 708/2014 VON 4 Dezember).

3.- Angesichts Anträge auf richterliche Mäßigungs der Strafklausel, der Oberste Gerichtshof skizzierte eine Reihe von Fällen, in denen die Angelegenheit entschieden:

– Sentence 810/2009 VON 23 Dezember: Er nicht richterliche Mäßigungs ging aber war nach dem Willen der Parteien und zu verstehen, dass Freiheit nur durch bedingt war, was in der Kunst angegeben. 6.2 UND 1255 CC.

– Sentence 779/2013 VON 10 Dezember: Er ging nicht Mäßigung der Entschädigung für die Kündigung des Vertrages durch die Mieter innerhalb 5 Effektive früh, weil gingen wir wie vereinbart und es gab keinen Vertragsbruch.

– Sentence 300/2014 VON 29 Mai: Moderation ging eine Strafklausel, weil er Funktion Schäden wurde liquidiert und konnte nicht automatisch gelten, wenn es für die erzeugten überlegen ist, weil sonst wäre es ungerechtfertigte Bereicherung sein.

4.- Die Funktion und die Wirkung der Strafklausel davon abhängen, was die Parteien Ausgeführt Daher wiederholte er seine Lehre von der Auslegung des Vertrages, wonach "die Auslegung von Verträgen für das Gericht ersten Instanz und kann nicht in beide eine der Regeln seiner willkürlichen oder unvernünftig Art oder Verletzung in der Berufungsinstanz überprüft werden, die berücksichtigen bei der Auslegung von Verträgen getroffen werden muß bewiesen" (SSTS de 17 November 2006, RC nº 3510/1997, 27 September 2007, RC nº 3520/2000, 30 März 2007, RC nº 474/2000 ).

Abschluss

Die Kammer schloss mit der Schätzung der in der Beschwerde genannten Gründen und Beherrschten:

– Als Vertrag zwischen Arbeitgeber Nichtigkeit kann nur mit den Grenzen für die Autonomie der Kunst auf einem Widerspruch gegründet werden. 1255 CC y esta no se acreditó ni se debatió.

Toda vez que no se previó el pago íntegro de las rentas pendientes, la reclamación por cláusula penal no podía ser equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato, que en su caso sí podría ser contradictoria.

No justificó la sentencia de la Audiencia Provincial las razones de desproporcionalidad de la cláusula, teniendo en cuenta que esta se fijó de acuerdo a las relaciones entre las partes del acuerdo.

La cuantía de la cláusula penal no era una indemnización por un posible lucro cesante consecuencia de la resolución del contrato, no excluía entonces la reclamación por daños del incumplimiento.

En cuanto a la aplicación de la cláusula Angelegenheiten in den Worten des Living "no solo se trata de una cuestión nueva que pretende introducir la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso sin que haya sido objeto de debate en el proceso, sino que además sería incoherente negar nulidad de la cláusula y su moderación hasta el punto de extinguirla y admitir que, con independencia de las razones que ya tuvieron en cuenta las partes al pactar la cláusula penal, el arrendatario podía incumplir el contrato sin atenerse a las consecuencias pactadas".

SCHLIEßLICH, el Alto Tribunal considera válida la cláusula penal establecida entre empresarios con carácter punitivo o coercitivo y que es independiente de la indemnización por los daños efectivamente causados.

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