Sur la clause de pénalité dans le bail

Clausula penal

 

Dans un contrat de location entre les employeurs de ne pas modéré la clause pénale

 

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La fonction de la clause pénale convenu dans le bail pour une utilisation autre que le logement, est ce qui est convenu entre les parties et ne devrait pas appliquer la modération de l'art. 1154 le C.C.

Ceci est prévu dans le numéro jugement 74/2018 de 14 Février, section 1, Chambre civile de la Cour suprême.

Dans l'étude d'appel soulevé par le propriétaire d'une propriété, Tucamar Gestion S.L., en raison de la violation des obligations de paiement du locataire, la Chambre civile de la Cour suprême a rappelé la nature de la clause pénale de ces accords et a révisé sa jurisprudence sur ce sujet.

Antecedentes

La 1 Juin 2005 Redealer Gestion S.L. et Nuevo Hogar Alameda S.L.. Ils ont tenu le bail pour une utilisation autre que le logement, dans lequel la première a donné le deuxième loué un bâtiment destiné à la maison de soins infirmiers, d'une durée de 10 ans et un revenu mensuel 45.075 €.

A la même date complexe Alameda Santé S.L.. louer tenu des affaires avec New Home Alameda S.L., dans lequel la première a abouti à la deuxième direction Residencia Alameda Centre qui a fait l'objet du bail mentionné ci-dessus.

A la suite d'une opération d'augmentation de capital, Tucamar Gestion S.L.. Il a acquis la propriété sous contrat.

Au 18 Septembre 2012 le Tribunal de 1ère instance et l'instruction n ° 3 Cuenca estimé en entier une plainte déposée par Tucamar Gestion S.L.. contre la Nouvelle Maison Alameda S.L.. et a déclaré résolu le contrat 1 Juin 2005 pour non-paiement du loyer et des tour, Il a déclaré l'expulsion et condamné Nuevo Hogar Alameda S.L.. versement d' 226.119,24 € et les recettes qui ont été comptabilisés à la date d'expulsion a été achevée le 8 Octobre 2012.

après l'expulsion, Tucamar Gestion S.L.. Il a loué la propriété à Alameda Medical Services S.L..

Plus tard, comme un antécédent direct de l'arrêt examen, la 15 Octobre 2012 Tucamar Gestion S.L.. Nouvelle maison a poursuivi Alameda S.L.. en montant de la demande provenant de la clause pénale indiqué dans le bail et selon la quantité de 717,809.70 €.

Nouvelle maison s'y est opposé et a allégué que le bail a été résilié de manière incorrecte par le bailleur et en outre le jugement sur l'expulsion n'a pas pris en compte la complexité des liens entre les parties où l'exploitation d'une entreprise inclus. Il a souligné que la clause pénale visait à réparer les dommages qui souffrent le propriétaire et si la demande n'a pas existé parce qu'il y avait un nouveau bail immédiatement.

Par jugement n ° 8/2014 10 Février le Tribunal de 1ère instance n ° 1 Cuenca a rejeté la plainte déposée par Tucamar Gestion S.L..

Cour provinciale

Cour provinciale bassin par le jugement 21 Janvier 2015 partiellement admis l'appel interjeté par Tucamar Gestion S.L.. contre le jugement de première instance, uniquement en ce qui concerne l'ordre des coûts parce compris qu'être un objet de nombreuses controverses pas de l'imposition des frais à l'une des parties.

Les arguments de la Cour provinciale contre la clause pénale du bail sont les suivantes:

– Il estime que la clause pénale comme abusive parce qu'elle devait être réglée alors que le local a été évacué d'éviter l'enrichissement sans cause.

– Être un terme injuste était donc nulle.

– La fonction de la clause pénale, Article selon l' 1152 C.C., est le remplacement des dommages et le défendeur cas d'accord pour éviter tout dommage résultant de la défaillance, et comment ils n'ont pas donné, pas être payé.

pourvoi en cassation

Tucamar Gestion S.L., que sur la base objet d'un appel 4 raisons principales et une filiale:

raisons 1 et 3: Il a fait valoir que les règles de protection des consommateurs n'ont pas demandé est un contrat entre les employeurs; la nature de la clause pénale n'a pas été en train de liquider les dommages et coercitives punitives, mais pour être une incitation négative pour le locataire de rester dans la propriété sans payer de loyer.

raison 2: il n'y avait pas d'enrichissement sans cause parce qu'elle était justifiée par une opération juridique valide.

raison 4: violation des arts. 1152, 1255 et 1281 CC parce que le jugement a jugé que le liquidateur avait accepté des dommages-intérêts de la fonction clause pénale.

raison 5: violation des arts. 1152 et 1255 DC et la jurisprudence de la Cour suprême (SSSS 632/2010 de 5 Octobre 615/2012 de 23 Octobre) parce que, dans les mots du vivant "[...] il était d'accord avec une ordonnance d'exécution est nécessaire même si aucun dommage et, en tout cas, quand est résolu un bail par défaut, Outre le manque de paiement des autres dommages de revenu se produire, comme la difficulté de négociation quand il gère une expulsion ou le prix le plus bas auquel le bien est loué".

Nouvelle maison Alameda S.L.. Il a demandé le renvoi de l'appel, mais oppose précisément les raisons, mais il a présenté un nouvel argument selon lequel la doctrine devrait appliquer clause affaires considérant que la crise économique a entraîné une baisse des revenus dans les maisons de soins infirmiers par opposition à prix de location plus.

a été joint le sujet spécifique de l'étude par la Chambre dans leurs propres mots pour déterminer:

"exiger le paiement de la peine convenue dans un contrat de location de biens pour l'exploitation d'une entreprise lorsque, après l'échec du locataire, le bailleur conclut un nouveau bail avec un tiers".

Elle a fondé sa décision, la Cour suprême dans les arguments réglementaires et jurisprudentielles suivants:

1.- clauses de pénalité coercitifs, ou des sanctions punitives sont autorisées en vertu du droit espagnol ont fourni aucune question des conditions générales des contrats entre entrepreneurs et consommateurs; permettre son accumulation à la réparation des dommages. (SSSS 530/2016 de 13 Septembre, 44/2017 de 2 Janvier, 126/2017 de 24 Février et 197/2016 de 30 Mars).

2.- Il a rappelé la doctrine de la Chambre au sujet de la clause pénale stipulant que "lorsque la clause pénale est prévue pour une violation particulière ne convient pas d'appliquer la modération de l'art. 1154 CC , étant entendu que cette disposition ne supporte que le remboursement lorsque la clause de pénalité a été convenue pour un échec total et que le débiteur a partiellement rempli". (SSSS 536/2017 de 2 Octobre, 384/2009 de 1 et Juin 708/2014 de 4 Décembre).

3.- Face aux demandes de retenue judiciaire de la clause pénale, la Cour suprême a présenté une série de cas où la question a décidé:

– Sentence 810/2009 de 23 Décembre: Il n'a pas donné suite la retenue judiciaire, mais était à la volonté des parties et compris que la liberté n'a été conditionnée par ce qui est dit dans les arts. 6.2 et 1255 CC.

– Sentence 779/2013 de 10 Décembre: Il n'a pas agi avec modération d'indemnité de résiliation du contrat par le locataire dans 5 À compter du début parce que nous avons procédé comme convenu et il n'y avait pas eu violation de contrat.

– Sentence 300/2014 de 29 Mai: la modération a procédé une clause de pénalité parce qu'il liquidait des dommages-intérêts de fonction et ne pouvait pas appliquer automatiquement si elle était supérieure à ceux produits parce qu'il serait par ailleurs l'enrichissement sans cause.

4.- La fonction et l'effet de la clause pénale dépendent de ce que les parties ont signé par conséquent, il a réitéré sa doctrine de l'interprétation du contrat selon lequel "l'interprétation des contrats pour le Tribunal de première instance et ne peut être examinée en appel à la fois son caractère arbitraire ou déraisonnable ou une violation de l'une des règles qui doivent être prises en compte dans l'interprétation des contrats est prouvé" (De SSSS 17 Novembre 2006, Nº RC 3510/1997, 27 Septembre 2007, Nº RC 3520/2000, 30 Mars 2007, Nº RC 474/2000 ).

Conclusion

La Chambre a conclu avec l'estimation des motifs énoncés dans l'appel et a gouverné:

– être un contrat entre employeurs la nullité ne pouvait être fondée sur une contradiction avec les limites de l'autonomie de l'art. 1255 CC y esta no se acreditó ni se debatió.

Toda vez que no se previó el pago íntegro de las rentas pendientes, la reclamación por cláusula penal no podía ser equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato, que en su caso sí podría ser contradictoria.

No justificó la sentencia de la Audiencia Provincial las razones de desproporcionalidad de la cláusula, teniendo en cuenta que esta se fijó de acuerdo a las relaciones entre las partes del acuerdo.

La cuantía de la cláusula penal no era una indemnización por un posible lucro cesante consecuencia de la resolución del contrato, no excluía entonces la reclamación por daños del incumplimiento.

En cuanto a la aplicación de la cláusula affaires dans les mots du vivant "no solo se trata de una cuestión nueva que pretende introducir la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso sin que haya sido objeto de debate en el proceso, sino que además sería incoherente negar nulidad de la cláusula y su moderación hasta el punto de extinguirla y admitir que, con independencia de las razones que ya tuvieron en cuenta las partes al pactar la cláusula penal, el arrendatario podía incumplir el contrato sin atenerse a las consecuencias pactadas".

En fin de compte, el Alto Tribunal considera válida la cláusula penal establecida entre empresarios con carácter punitivo o coercitivo y que es independiente de la indemnización por los daños efectivamente causados.

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