Cláusula suelo en subrogación de préstamo promotor con novación

clausula suelo

 

La subrogación en el préstamo promotor y la novación posterior no impiden la nulidad de la cláusula suelo

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Las cláusulas suelo están sometidas al control de transparencia aunque se trate de una subrogación en un préstamo promotor. Y la posterior novación no impide la declaración de nulidad.

Ese ha sido el criterio adoptado en la sentencia de la Sentencia del Tribunal Supremo N.º 643/2017, de 24/11/2017.

Antecedentes

D. Luis suscribió el 27 Octobre 2006 una escritura de compraventa, en la que se subrogaba sur hypothèque concedido al promotor. En la misma preveía lo siguiente: Apartado II. Modificación del tipo de interés. Subapartado 2.4. Límite a la variación del tipo de interés aplicable:» « No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, qui el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será el 4 %« .»

Ante la dificultad de D. Luis de afrontar el préstamo, solicitó una novación mediante la ampliación del plazo de devolución (de treinta a cuarenta años) y que se estableciera un periodo de carencia de cuatro años, lo cual se formalizó mediante escritura pública de fecha 24 Avril 2009, en la cual se establecía: “No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, qui el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será el 3%« .

Banco Popular Español S.A., al firmarse la escritura por la cual el comprador de la vivienda se subrogó en el préstamo hipotecario concertado con el promotor, incrementó la cláusula limitativa del timo de interés estipulada con el promotor, para después volver a reducirla en la escritura de novación, sin que de esto tuviese conocimiento D. Luis hasta el año 2013, en comunicaciones del mismo con el banco.

En base a esta situación, D. Luis interpuso demanda de juicio ordinario contra Banco Popular Español S.A. en la que solicitaba que se declarase la nulidad de las cláusulas, por considerarlas abusivas por falta de transparencia, además de solicitar que se condenase a la entidad financiera a la devolución al prestatario de las cantidades cobradas de mas como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo, a lo que la entidad bancaria se opuso.

La Juzgado de lo Mercantil n º 1 Séville, Il a donné un jugement sur 10/02/2014 dans lequel estimaba la demanda, declarando la nulidad de la cláusula suelo, à l' no superar el control de transparencia, condenando a la demandada a restituir las cantidades que el prestatario había pagado por la aplicación de esta cláusula, lo que provocó que contra dicha sentencia Banco Popular Español S.Un. formulase appel, que fue estimado por la Audiencia Provincial de Sevilla, revocando la sentencia de primera instancia y absolviendo a la demandada

Cour suprême

Es por ello por lo que D. Luis appel, articulándolo en dos motivos, le premier, infracción de los artículos 5 et 7 Agir 7/1988, de 13 Avril, sur les conditions générales du contrat, en relación a los requisitos para la válida incorporación al contrato de las condiciones generales de la contratación y el segundo, violation de l'article 80.1 l'arrêté royal 1/2007, de 16 Novembre, approuvant le texte révisé de la loi générale pour la défense des consommateurs et des utilisateurs et autres lois complémentaires, en relación a los requisitos de legalidad de las condiciones generales de la contratación.

Para resolver el recurso, La Cour suprême, respecto al primer motivo, establece que en la demanda se había ejercitado una acción encaminada a que se declare la nulidad de la cláusula suelo de sendas escrituras públicas (la primera, de subrogación en el préstamo y la segunda, de novación del mismo) por ser abusivas, spécifiquement, por causar un desequilibrio contrario a la buena fe y por no superar el control de transparencia.

El demandante no solicitó que no se tuvieran por incorporadas tales condiciones generales, sino que se declararan nulas por abusivas, por lo tanto el debate tanto en primera como en segunda instancia se ha centrado en el control de abusividad de dichas cláusulas, y más concretamente en si superan el control de transparencia, donc, considera el Tribunal Supremo, se tendría que haber planteado en un recurso extraordinario por infracción procesal por incongruencia omisiva, en ce sens que, de ser cierta la omisión, se habría omitido el pronunciamiento relativo a la no incorporación de las cláusulas, por lo tanto desestima el motivo primero.

Respecto al segundo motivo, el Tribunal Supremo recuerda que en la sentencia 593/2017, de 7 Novembre, una cláusula suelo idéntica a la que ahora es objeto de enjuiciamiento y predispuesta en los mismos términos por la misma entidad bancaria fue analizada y declarada nula en la sentencia 705/2015, de 23 Décembre. Establecía en aquella resolución que esa condición general de la contratación, en dépit de son intelligibilité grammaticale, ne dépasse pas la commande de transparence, puesto que con independencia de la prestación del consentimiento por parte del prestatario y de su reflejo en la correspondiente escritura pública, no garantizaba que el consumidor pudiera tener conocimiento efectivo del coste del contrato y, en particulier, de que el interés que aparentemente era variable, realmente no era sino un interés fijo variable al alza en función de las oscilaciones del mercado, pero nunca inferior a dicho tope mínimo. De donde se deducía, conforme a la jurisprudencia de la sala, que dicha condición general de la contratación no superaba el control de transparencia. Ainsi,, debía declararse su nulidad, a tenor de los arts. 8.2 et 9 LCGC.

Aussi, considéré el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato. Una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, si, de algunas de sus condiciones. Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.

Donc, el Tribunal Supremo considera, que este caso concreto no permite afirmar que las cláusulas suelo contenidas en los contratos fueran transparentes y que se hubiera suministrado al prestatario información adecuada para que el mismo conociera la transcendencia de la clausula suelo. Se estima el recurso de casación interpuesto, revocando la sentencia recurrida y confirmando la sentencia de primera instancia.

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