clauses abusives d'un contrat de prêt hypothécaire

Nous passons en revue les clauses abusives qui apparaissent le plus souvent dans les prêts hypothécaires

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Le Tribunal de première instance n ° 1 Arrecife, dans l'affaire 12 Décembre 2019, Il a estimé que le procès intenté par la partie emprunteuse, qui il a signé un prêt hypothécaire de la 15 Novembre 2007 avec la banque Banco Santander, S.A., la détermination de l'invalidité de diverses clauses abusives considérer, toute note, y compris, un sol clause avec intérêt ordinaire minimum du 4% et l'autre concernant le paiement de l'assurance-vie premium, qui ignorerait l'emprunteur, désigné la banque en tant que bénéficiaire tomadora et propre, il.

Rappel des faits

La 15 Novembre 2007 une hypothèque a été signé entre le demandeur et l'entité Banco Santander, S.Un.

Pour le demandeur, il a intenté un procès dans un procès ordinaire contre l'entité, l'exercice action en nullité pour abusive envisager certaines conditions générales du contrat et donnant droit au montant correspondant aux paiements effectués par le contenu obligationnel des dispositions dont l'annulation est demandée.

Le requérant estime que le défendeur bancaire n'a pas satisfait aux critères de transparence et de constitution et précontractuelle d'information, nécessaires à l'application valable des clauses visées, ayant inséré le même dans le contrat unilatéralement, sans être négocié individuellement, doit être déclarée nulle et non avenue par abusive, de violer les règles des consommateurs et des utilisateurs et de la jurisprudence existante sur le sujet. Il n'y avait pas un accord contractuel valide sur celui-ci.

après l'admission, Il a été transmis au défendeur. Dans cette période, le demandeur a déposé une demande supplémentaire. Après le délai de réponse, le défendeur n'a pas, déclarant par contumace, mais PerSono plus tard.

La 4 Décembre 2019 l'audience préliminaire a eu lieu, présentant les deux côtés sans parvenir à un accord. Le demandeur a été ratifiée dans son expansion. les faits ont été établis où il y avait, la conformité et la controverse, et elle a accepté de recevoir du procès-preuve. Les preuves documentaires proposées, dont ils ont été admis, les voitures étant vu pour la peine.

Primera Instancia

La 12 Décembre 2019, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Arrecife a rendu son arrêt. Il demande estimée. En plus d'accorder des dépens contre le défendeur, Il a déclaré invalide par la grossièreté des clauses suivantes:

  1. stipulation financière 3.3, d'établir un taux minimum d'intérêt de l'ordinaire 4%.
  2. stipulation financière 4.3, frais pour réclamer des postes de responsabilité.
  3. stipulation financière 5.1, pour avoir la charge du paiement de l'emprunteur de toutes les dépenses et les impôts générés par l'hypothèque.
  4. stipulation financière 6, en imposant un délai d'intérêt supérieur de quatre points de pourcentage à l'intérêt ordinaire en cours à ce moment-là.
  5. stipulation financière 1.2, pour le paiement de la prime d'assurance-vie.

La Tribunal de première instance n ° 1 Arrecife Il était basé sur les points suivants arguments à la demande de devis:

Concept clauses abusives

Tout d'abord, la article 82.1 TRLGDCU ha establecido que « Ils sont considérés comme des clauses abusives tous ces termes non négociées individuellement et toutes ces pratiques ne sont pas expressément consenti à, contre les exigences de la bonne foi, la cause, détriment des consommateurs et des utilisateurs, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat ".

Pour sa part, la article 83 a déterminé que « Les clauses abusives sont nulles et non avenues et ne seront pas mis. A estos efectos, Juge, après avoir entendu les parties, déclarer la nullité des clauses abusives dans le contrat, qui, cependant, Il restera obligatoire pour les parties dans les mêmes conditions, à condition qu'il puisse survivre sans de telles clauses ".

La Droit 44/06, d'améliorer la protection des consommateurs et des utilisateurs, Le catalogue complet des clauses abusives contenues dans la disposition additionnelle 1 Th de ladite norme.

La STS plénière 9 Mai 2013 déterminé la exigences pour ne pas envisager des clauses abusives négociées: un) Qu'il soit prédisposé conditions générales et destinées à être imposées dans plusieurs contrats, pas négocié individuellement; b) Que, contrairement aux exigences de la bonne foi, provoquer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations découlant du contrat; et c) Déséquilibre qui nuit au consommateur (le caractère abusif des clauses nuisibles possibles est rejetée pour professionnel ou entrepreneur).

sol de l'article

Tant la jurisprudence TS de la CJUE porte exigeants, non seulement ils sont rédigés de façon claire et compréhensible, mais aussi que l'adhésif peut avoir une réelle connaissance d'entre eux, à savoir, qui peut fournir, selon des critères précis et compréhensibles, fardeau économique et juridique du contrat.

Dans ce cas particulier, clause enroulait entre un groupe de stipulations, des références et des données qui entravent la compréhension effective de la réalité résultant. Je n'étais pas embauché un prêt à intérêt variable, mais un contrat d'intérêt fixe, seule variable hausse, de sorte que le consommateur ne pouvait pas bénéficier des fluctuations à la baisse du taux d'intérêt inférieur au marché ce pourcentage, mais seulement touchés par les fluctuations de la hausse.

En fait, le STS 24 Novembre 2017 Il a souligné que, même si « Rez-de-article est un seul paragraphe dans un grand paragraphe fait référence aux intérêts du prêt, qui est offert comme un prêt d'intérêt variable, fait référence à un taux officiel tel que le EURIBOR, (...) change complètement l'économie du contrat ».

Dans ce cas,, la Cour a conclu qu'il ne pouvait pas être estimé motif que les informations ont été fournies au moment de la banque, permettent aux emprunteurs perçoivent la clause comme définissant l'objet principal du contrat, leur relation avec le contenu de son obligation de paiement, et, en fin de compte, ils acquièrent une réelle et raisonnablement complète compréhension de la façon dont empiété sur l'économie du contrat, souffrir, donc, Le manque de clarté et de transparence.

Il a souligné à cet égard la STS de Pleno de 9 Mai 2015, à savoir que « Donner son consentement à une clause prédisposé doit être considérée comme imposée par l'employeur lorsque le consommateur ne peut pas influencer sa suppression ou son contenu, de tal forma que, ou d'un contrat de consentements et adhère à la clause, ou il doit renoncer à la location ".

« A conditions générales qui traitent des éléments essentiels du contrat sont nécessaires, plus une information (précontractuelle) qui permet au consommateur de prendre une décision de contrat en pleine connaissance de la charge juridique et économique qui conclura le contrat, sans la nécessité d'une analyse approfondie et détaillée du contrat ". (STJPI Arrecife 367/2017).

En fin de compte, la Cour a conclu que la clause est traité une clause non transparente, et, donc, déséquilibre contraire aux exigences de la bonne foi, détriment des emprunteurs, donnant des conditions illicéité des règles de consommateurs et d'utilisateurs pour l'annulation de la clause, il a été arrangé au préalable comme plafond / plancher intérêt rémunératrice.

La clause nullité, por abusiva, et il a ordonné à la compagnie intimée de procéder à recalculer l'amortissement de l'hypothèque à partir du moment de la clause appliqué sur le sol, retour de l'excédent perçu actora chaque période de récupération pour l'application du plancher de la clause.

Commission clause de responsabilité réclamation positions

TS a décidé pour la première fois en STS 25 Octobre 2019, déclarant que « En vertu du décret EHA / 2899/2011, de 28 Octobre, la transparence et la protection des services bancaires à la clientèle, circulaire 5/2012 de la Banque d'Espagne 27 Juin, établissements de crédit et les fournisseurs de services de paiement, La transparence des services bancaires et de la responsabilité dans les prêts, et l'Ordre EHA / 1608/2010, de 14 Juin, sur la transparence des conditions et des exigences en matière d'information pour les services de paiement, régissant la transparence des services de paiement sous réserve de la Loi 16/2009, de 13 Novembre, service de paiement, de sorte que doivent être respectées les entreprises peuvent facturer à leurs clients deux exigences: allocation pour un service réel fourni au client, et les frais de service ont été réalisés efficacement. A savoir, les banques ne peuvent pas payer pour des services non clients ont demandé ou accepté, qui doit avoir été personnellement informé à l'avance du montant qu'ils devront payer pour ce service. "

En fait, la Banque d'Espagne Il exige ce qui suit exigences minimales: i) l'accumulation des frais est liée à l'existence de la plainte des efforts efficaces déployés pour le client débiteur; ii) que la Commission ne peut pas être répétée dans le même cas d'équilibre des efforts supplémentaires déployés par l'entité dans le même but, même lorsque, dans le cas de défaut dans le temps, Cela continue dans les colonies successives; iii) leur montant doit être unique, ne pas admettre les taux de pourcentage; iv) qui ne peut pas être appliquée automatiquement.

Dans ce cas,, la Cour a jugé que la clause en question ne répondait pas à ces exigences. En fait, À condition qu'il ne pourrait se répéter, considérer comme une demande automatique. Aussi, pas de discrimination périodes d'arriérés, sufficing l'inefficacité de l'action à la date de paiement prévue, plus les intérêts moratoires, la comptabilité d'exercice devrait se produire pour les frais. Ni elle a identifié ce type de gestion devait être effectuée, Il ne peut pas déduire une dépense qui générerait des liquidités.

Il a conclu que la Cour « L'exigence abstraite simple dans un contrat avec les consommateurs, frais pour communiquer les paiements en retard, détaché de toute justificative de dépense particulière et violation des exigences fixées par la Banque d'Espagne, Il est abusif,, par conséquent,, null ".

Clause de l'affaire n'a pas été liée à une gestion efficace et concrète, contemplé automatiquement et de façon répétée chaque fois que la réception par défaut a eu lieu à, plus les intérêts moratoires, Il a droit à une commission.

Il a ordonné à la banque de rembourser au demandeur la somme perçue pour ce produit s'il y avait eu la charge d'une telle.

clause Dépenses

A ce prêt à écrire, Il savait que serait compte exclusif de l'emprunteur tous les frais engagés dans la préparation et l'exécution des actes publics, ainsi que ceux générés par la constitution, modification, conservation et annuler votre garantie: évaluation, frais de notaire et d'enregistrement, imposition, assurance de dommages, ainsi que les dépenses et les frais de rupture de contrat, y compris les honoraires d'avocats et les droits avocat.

La Cour estime que « Ces clauses ont les caractéristiques spécifiques des clauses abusives, Ils ont été traités comme des stipulations non négociées individuellement, à savoir, prédisposés par l'employeur, il jouissait au moment, une position haute de négociation, causant, par rapport aux exigences de la bonne foi et au détriment du consommateur, un déséquilibre évident et significatif entre les droits et obligations des parties, depuis imposé consommateur à l'emprunteur de payer tous les frais et taxes liés à l'exploitation (avenir, y compris), peu importe qui correspond le paiement conformément à la réglementation ".

Il est la Cour suprême qui 23 Janvier 2019 il a statué sur la dépenses suivantes:

notarié

"(...) intérêt notaire à la fois, de sorte que les coûts de l'écriture prêt hypothécaire matrice doit être distribuée par la moitié. Les mensonges d'intérêt du prêteur à l'obtention d'un titre exécutoire et un document qui permet l'enregistrement de l'hypothèque dans le registre foncier pour le rendre quorate, tandis que l'intérêt des mensonges de l'emprunteur à obtenir le prêt, en ayant l'hypothèque, Il est attribué à un taux d'intérêt généralement inférieur à celui prescrit dans les prêts sans garantie ».

La Cour a considéré, donc, il était raisonnable de distribuer de moitié paiement des frais générés par l'octroi de l'hypothèque acte public. Cependant, dans un acte pour l'annulation du prêt, Il a estimé que l'intérêt à libérer le privilège était l'emprunteur, comme la comptabilité des dépenses pour lui. Des copies des actes notariés, les payer sur demande.

Registre de la propriété

Dans ce cas,, la Cour a jugé que les frais d'inscription correspondant au prêteur, à savoir, à la banque, pour être en faveur duquel il a inscrit inscrit ou à droite.

En cas d'annulation, l'intérêt de l'enregistrement de l'emprunteur, ce qui représente pour lui cette dépense.

Gestoría

La STS Pleno nº 44/2019, de 23 Janvier 2019, Il a indiqué que « Lorsque vous avez utilisé les services d'un gestionnaire, efforts ont été faits dans l'intérêt ou l'avantage des deux parties, les dépenses générées par ce concept doit être supporté par la moitié ".

évaluation immobilière

Le jugement a souligné la SAP Asturias 29 Septembre 2017, qui a établi que « Partant du principe que le bénéficiaire du prêt est le consommateur et l'offre de garanties immobilières est indispensable exigence légale pour obtenir ici le type de prêt (art. 5 Droit 211/1981, de 25 Mars, de Regulación del Mercado Hipotecario, rénové en 2007). (...) A savoir, qui choisit la forme de prêt hypothécaire est celui qui doit prouver la suffisance de la garantie offerte à la banque, et, donc, aucune blessure provient de l'affectation de ces dépenses. En fait, ne préjuge pas de l'évaluation sera faite par l'institution financière en libre service ou dûment désigné professionnel autorisé par le client, comme légalement autorisé ".

Por consiguiente, pour la Cour, la condition controversée ne se limite pas l'autonomie du consommateur de choisir l'évaluateur jugé plus pratique, ne pas procéder déclarant clause invalide.

Assurance de dommages

Dans ce cas,, N'a pas non plus la Cour a considéré injuste terme, pour, comme il a déterminé la STS Pleno de 23 Décembre 2015, “En lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. A savoir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88. 1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. Mais, en tout cas, se trata de una previsión inane, puesto que la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro.”

dépenses communautaires et IBI

El Juzgado concluyó que esta cláusula era válida porque “Los obligados a su pago son los titulares del inmueble sobre el que se repercuten esos gastos e impuesto”.

Les coûts et les frais de procédures judiciaires et extrajudiciaires

El Juzgado ha dejado claro en la sentencia que la abusividad de esta cláusula resultaba del todo evidente, pour “la imputación al prestatario de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio. Pour ce que, además de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones en las que eventualmente podría valerse la entidad contratante de tales profesionales sin ser preceptivo (actos de conciliación, procedimiento monitorio, juicio verbal en reclamación de cantidad inferior a la establecida legalmente, etc), lo que de por sí sería suficiente para considerar la cláusula como abusiva, resulta correcta la declaración de nulidad de la misma, conformément à l'article. 86 TRLCU y 8 LCGC.”

taxes

El Juzgado ha traído a colación el artículo 89.3.c) TRLGCU, pues califica de abusif “la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

Dans ce cas,, en el préstamo se impuso al prestatario el deber de abonar todos los tributos y arbitrios que afectaren a la finca hipotecada, de manera indiscriminada y sin especificaciones.

Ha sido la STS Pleno, Sala 1 ª, de 15 Mars 2018, la que ha establecido que “es abusiva en su totalidad la cláusula que atribuye, indiscriminadamente y sin distinción, el pago de todos los impuestos al prestatario porque, sin negociación alguna, atribuye a éste el pago de todos los impuestos derivados de la operación, cuando la ley considera sujetos pasivos al prestamista o al prestatario en función de los distintos hechos imponibles”.

Sur misma resolución, TS a déterminé que, “por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario, remitiéndose a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Cour suprême, que ha establecido que el sujeto pasivo del IAJD es el prestatario.”

El Juzgado declaró “la nulidad del contenido de la cláusula de gastos, pero sin que esa declaración de nulidad lleve aparejada la condena de la entidad bancaria a restituir a la actora el importe del IAJD que, en su día, payé, pues una cosa es que una cláusula deba ser declarada nula, que inevitablemente lleva como consecuencia el tenerla por no puesta, y otra que forzosamente la consecuencia de esa declaración de nulidad deba ser condenar a la prestamista al pago de estas cantidades.”

En fait, hizo constar en la sentencia que el 10 Novembre 2018 entró en vigor el RDL 17/2018, y modificó la redacción delarticle 29 del RDLeg. 1/1993, indiquant “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, défaut, les personnes qui poussent ou demander des documents notariaux, o aquellos en cuyo interés se expidan», y aclarando que «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

En fin de compte, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Arrecife, respecto a todo lo contenido en la cláusula de gastos declaró nula la misma, no pudiendo ser sanada, ni, donc, tener efecto alguno, por lo que se descartó la confirmación de esas cláusulas en base a los actos propios del actor (por haber pagado sin oposición), pues lo que es nulo no puede producir efecto alguno, ni, en conséquence, puede ser corregido ni confirmado.

Condenó al Banco Santander, S.Un. de verser au demandeur “la cantidad de 543,48€ (gastos de Registro de la Propiedad y mitad de los gastos de Notaría y Gestoría; todos ellos relativos a la constitución e inscripción del préstamo y cuyo abono resulta acreditado por la documental adjuntada a la demanda), más los intereses devengados por dicha cantidad desde la fecha en que se pagaron los gastos cuya nulidad se ha declarado (STS Pleno de 19 Décembre 2018)."

Clause concernant les intérêts moratoires

También la ha declarado abusiva, pues impuso un interés de demora superior en cuatro puntos porcentuales al interés ordinario vigente en ese momento.

Selon la STS 364/2016, de 3 Juin, “el interés de demora establecido en cláusulas no negociadas en contratos celebrados con consumidores debía consistir, para no resultar abusivo, en un porcentaje adicional que no excediera de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si el interés de demora queda fijado por encima de este porcentaje, la cláusula que lo establece es abusiva.”

Para conocer las consecuencias de que esta cláusula se haya declarado abusiva, acudió a la STS 3 Juin 2016, la cual expresó que “la nulidad de la cláusula abusiva supone su eliminación total, à savoir, la eliminación de la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio.”

Compte tenu de cette, condenó a la entidad bancaria a la restitución a la parte actora, de lo abonado por tal concepto, más los intereses legales desde cada pago, le cas échéant.

décès de l'assurance de remboursement de crédit

El Juzgado consideró en este caso, que la obligación de contratar un seguro de amortización no se podía considerar, en sí misma, y en principio, como abusiva.

La estipulación del contrato de préstamo rezaba que “mediante la presente, la parte prestataria da orden de transferencia desde la citada cuenta (la de la prestataria donde se ha abonado el importe del préstamo, se añade) por importe de veinticinco mil doscientos setenta y ocho euros y dieciocho céntimos (25.278,18€) a favor de EURO VIDA, S.Un., a la cuenta de dicha entidad, à concepto de prima de seguro de amortización de crédito por fallecimiento".

Estamos ante una cláusula que ha impuesto por parte del prestamista, la contratación y pago de ese seguro. Y no solo eso, pues el Juzgado concluyó que “la decisión del aseguramiento y, en fin de compte, de todas sus condiciones, quedó fuera del ámbito de decisión de la parte prestataria, pese a la carga económica que suponía, puesto que se acordó un préstamo por un principal que no es tal, dado que del mismo se detrajeron con carácter inmediato nada menos que 25.258, 18€ para el pago de la prima del seguro y, cependant, la prestataria tuvo que pagar intereses por el total del principal (250.278,18€), lo que comportó un considerable incremento del coste financiero de la operación. Del certificado de aseguramiento se reveló que es la entidad bancaria la que se designa como tomadora y beneficiaria, reduciendo a los prestatarios a la condición pasiva de asegurados.”

En fin de compte, el Juzgado concluyó que, dans ce cas,, la cláusula era abusiva, y nula, donc, condenando a la entidad bancaria, pour revenir, de 25.258,18€, restándole la parte proporcional de la prima que podría entenderse « consumida », incrementándose la cantidad resultante con el interés legal del dinero desde que se produjo el pago (art. 1303 Code civil).

Conclusion

Para poder declarar la nulidad de una cláusula incluida en una escritura de préstamo hipotecario, es necesario determinar si, además de no superar el control de transparencia, es abusiva conforme a los parámetros exigidos por los artículos 82.1 et 82.3 TRLCU, à savoir, que cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato, au détriment du consommateur.

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