clausole abusive di un contratto di mutuo ipotecario

Revisamos las cláusulas abusivas que con mayor frecuencia aparecen en los prestamos hipotecarios

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Il Tribunale di primo grado n 1 Arrecife, nella causa 12 Dicembre 2019, Essa ha stimato la causa intentata dalla parte prendendo in prestito, che ha firmato un prestito a casa il 15 Novembre 2007 con la banca Banco Santander, S.A., determinare nullità di varie clausole considera abusiva, a seconda di quale nota, compresi, un terreno con un minimo clausola di interesse ordinaria della 4% e l'altra relativa al pagamento del premio di assicurazione sulla vita, lo cual ignoraba el prestatario, designato la banca come tomadora beneficiario e proprio esso.

Antecedentes de hecho

Il 15 Novembre 2007 un mutuo è stato firmato fra l'attore e l'entità Banco Santander, S.A.

Per l'attore che ha presentato una denuncia in una causa comune contro l'entità, esercizio acción de nulidad por considerar abusivas algunas condiciones generales de contratación e sostenendo l'importo corrispondente ai pagamenti effettuati dal contenuto obligational delle disposizioni di cui è richiesto l'annullamento.

Il ricorrente ritiene che il convenuto banca non è riuscito a soddisfare i criteri di trasparenza e di costituzione e pre-contrattuali informazioni, necessario per l'applicazione valida delle clausole di cui, aver inserito lo stesso nel contratto unilateralmente senza essere negoziato individuale, dovrebbe essere dichiarato nullo da abusivi, a violare le regole dei consumatori e degli utenti e la giurisprudenza esistente in materia. non c'era un accordo valido al riguardo contrattuali.

dopo il ricovero, E 'stato trasmesso al convenuto. In quel periodo, l'attore ha presentato una domanda supplementare. Dopo il termine di risposta, la convenuta non ha, dichiarando in contumacia, ma PerSono successivi.

Il 4 Dicembre 2019 l'udienza preliminare si è tenuta, presentando entrambe le parti, senza giungere ad un accordo. L'attore è stato ratificato nella sua espansione. i fatti sono stati stabiliti dove c'era, tanto il rispetto e polemiche, e lei ha accettato di ricevere dal-prova di querela. Sia le prove documentali proposto, che sono stati ammessi, macchine che sono visti per la frase.

Primera Instancia

Il 12 Dicembre 2019, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Arrecife ha dato giudizio. Egli domanda stimata. Oltre al premio i costi nei confronti del convenuto, Ha dichiarato nullo dalla abusiveness dei seguenti clausole:

  1. stipula finanziaria 3.3, di stabilire un tasso minimo di interesse dal comune 4%.
  2. stipula finanziaria 4.3, tassa per rivendicare posizioni di responsabilità.
  3. stipula finanziaria 5.1, per aver a carico del mutuatario il pagamento di tutte le spese e le tasse generate dal mutuo.
  4. stipula finanziaria 6, imponendo un ritardo interesse superiore di quattro punti percentuali alla corrente interesse ordinario in quel momento.
  5. stipula finanziaria 1.2, per il pagamento del premio di assicurazione sulla vita.

Il Tribunale di primo grado n 1 Arrecife Esso si basa sulla seguente argomenti alla domanda stima:

clausole abusive Concetto

Prima di tutto, il articolo 82.1 TRLGDCU ha establecido que "Loro si considerano clausole abusive tutti quei termini non negoziati individualmente e tutte quelle pratiche non espressamente acconsentito a, contro i requisiti di buona fede, causa, scapito dei consumatori e degli utenti, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi delle parti derivanti dal contratto ".

Per la sua parte, il articolo 83 ha stabilito che "Le clausole abusive sono nulle e non metteranno. A estos efectos, Giudice, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, che, tuttavia, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, a condizione che possa sopravvivere senza tali clausole ".

Il Legge 44/06, per migliorare la tutela dei consumatori e degli utenti, catalogo completo di clausole abusive contenute in disposizione supplementare 1 Th di tale principio.

Il STS plenaria 9 Maggio 2013 determinato il requisiti per non prendere in considerazione le clausole abusive negoziate: un) Che essere predisposto condizioni generali e deve essere imposto in diversi contratti, Non negoziato individuale; b) Che, contrariamente alle esigenze di buona fede, causano un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto; ec) Squilibrio che danneggia il consumatore (l'eventuale abusivismo dannosa di clausole è respinta per professionista o imprenditore).

Clausola suolo

Sia la giurisprudenza della CGUE TS come orsi esigenti, non solo sono stati redatti in modo chiaro e comprensibile, ma anche che l'adesivo può avere una reale conoscenza di loro, vale a dire, che possono prevedere, sulla base di criteri precisi e comprensibili, onere economico e giuridico del contratto.

In questo caso particolare, clausola venne avvolto tra un gruppo di clausole, riferimenti e dati che ostacolato l'effettiva comprensione della realtà risultante. Io non ero assunto un mutuo a tasso variabile, ma un contratto a tasso fisso, unica variabile aumento, por lo que el consumidor no podía beneficiarse de las fluctuaciones a la baja del mercado de tipos de interés por debajo de dicho porcentaje, sino únicamente verse afectado por las oscilaciones al alza.

Infatti, gli STS 24 Novembre 2017 destacó que, anche se “la cláusula suelo sea un simple inciso dentro de un extenso apartado referido a los intereses del préstamo, que se oferta como un préstamo a interés variable, referenciado a un índice oficial como es el EURIBOR, (...) modifica completamente la economía del contrato.”

In questo caso, el Juzgado llegó a la conclusión de que no podía estimarse acreditado que la información que en su momento se suministró por la entidad bancaria, permitiese a los prestatarios percibir la cláusula como definitoria del objeto principal del contrato, su relación con el contenido de su obligación de pago, e, in ultima analisi,, que éstos adquiriesen un conocimiento real y razonablemente completo de cómo incidía en la economía del contrato, adoleciendo, pertanto, de falta de claridad y transparencia.

Destacó en este sentido la STS plenaria 9 Maggio 2015, concretamente que “la prestación del consentimiento a una cláusula predispuesta debe calificarse como impuesta por el empresario cuando el consumidor no puede influir en su supresión o en su contenido, de tal forma que, o se adhiere y consiente contratar con dicha cláusula, o debe renunciar a contratar”.

“A las condiciones generales que versan sobre elementos esenciales del contrato se les exige un plus de información (precontractual) que permita que el consumidor pueda adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.” (STJPI Arrecife 367/2017).

In definitiva, el Juzgado consideró que la cláusula tratada es una cláusula no transparente, e, pertanto, un desequilibrio contrario a las exigencias de la buena fe, en perjuicio de los prestatarios, dándose las condiciones de ilicitud de la normativa de consumidores y usuarios para la nulidad de la cláusula que fue predispuesta en cuanto a un techo/suelo de intereses remuneratorios.

La cláusula se declaró nula de pleno derecho, por abusiva, y se condenó a la entidad demandada a proceder a recalcular las cuotas de amortización del préstamo hipotecario a partir del momento en que a la aplicó la cláusula suelo, devolviendo a la actora el exceso cobrado en cada periodo de amortización por la aplicación de la citada cláusula suelo.

posizioni di responsabilità della Commissione di reclamo clausola

El TS se pronunció por primera vez en la STS 25 Ottobre 2019, affermando che “conforme a la Orden EHA/2899/2011, di 28 Ottobre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, la Circular 5/2012 del Banco de España de 27 Giugno, a entidades de crédito y proveedores de servicio de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos, y la Orden EHA/1608/2010, di 14 Giugno, sobre transparencia de las condiciones y requisitos de información aplicables a los servicios de pago, que regula la transparencia de los servicios de pago sujetos a la Ley 16/2009, di 13 Novembre, de servicios de pago, para que las entidades puedan cobrar comisiones a sus clientes deben cumplirse dos requisiti: que retribuyan un servicio real prestado al cliente, e costi del servizio sono state fatte in modo efficace. Cioè, las entidades bancarias no pueden cobrar por servicios que no hayan solicitado o aceptado los clientes, que deberán haber sido informados personalmente y por anticipado del importe que van a tener que pagar por ese servicio.”

Infatti, il Banco de España está exigiendo los siguientes requisiti minimi: i) que el devengo de la comisión esté vinculado a la existencia de gestiones efectivas de reclamación realizadas ante el cliente deudor; ii) que la comisión no pueda reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin, ni siquiera cuando, nel caso di default in tempo, este se prolonga en sucesivas liquidaciones; iii) que su cuantía ha de ser única, no admitiéndose tarifas porcentuales; iv) que no puede aplicarse de manera automática.

In questo caso, el Juzgado consideró que la cláusula controvertida no cumplía estos requisitos. Infatti, preveía que podía reiterarse, planteándose como una reclamación automática. Anche, no discriminaba periodos de mora, bastando la inefectividad de la cuota en la fecha de pago prevista para que, più gli interessi di mora, se produjese el devengo de una comisión. Tampoco identificaba qué tipo de gestión se iba a llevar a cabo, no pudiendo deducir que ello generaría un gasto efectivo.

Concluyó el Juzgado que “la simple exigencia abstracta en un contrato suscrito con consumidores, de una comisión por reclamación de posiciones deudoras, desligada de cualquier gasto concreto que la justifique y con incumplimiento de los requisitos previstos por el Banco de España, es abusiva y, quindi, nula.”

La cláusula del caso no estaba vinculada a una efectiva ni concreta gestión, contemplándose de forma automática y reiterada cada vez que se producía el impago de un recibo para que, più gli interessi di mora, se devengara la comisión.

Condenó a la entidad bancaria a restituir a la parte actora la suma cobrada por este concepto si se hubiera producido tal cargo.

clausola spese

En esta escritura de préstamo, constaba que serían de cuenta exclusiva del prestatario todos los gastos ocasionados por la preparación y formalización de las escrituras públicas, así como los generados por la constitución, modifica, conservazione e invalidare la garanzia: tasación, aranceles notariales y registrales, tassazione, assicurazione danni, así como los gastos y costas por incumplimiento del contrato, incluidos los honorarios de letrado y derechos de procurador.

La Corte ha ritenuto che “dichas cláusulas presentaban los caracteres propios de las cláusulas abusivas, pues se trataban de estipulaciones no negociadas individualmente, vale a dire, predispuestas por el empresario, que gozó en su momento, de una superior posición negociadora, ocasionando, en contra de la exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, un evidente e importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, dado que impuso al consumidor prestatario el pago de todos los gastos y tributos relacionados con la operación (incluso los futuros), prescindiendo de a quién correspondía su pago conforme a la normativa.”

Es el Tribunal Supremo el que el 23 Gennaio 2019 se pronunció sobre los siguientes gastos:

notarile

"(...) La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo y de un documento que le permita la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que quede válidamente constituida, mientras que el interés del prestatario radica en la obtención del préstamo que, por contar con garantía hipotecaria, se concede a un tipo de interés habitualmente más bajo que el que se establece en los préstamos sin esa garantía.”

La Corte ha ritenuto, pertanto, que era razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que generó el otorgamiento del préstamo hipotecario mediante escritura pública. Tuttavia, en una escritura para la cancelación del préstamo, consideró que el interesado en la liberación del gravamen era el prestatario, correspondiéndole a él dicho gasto. Las copias de las escrituras notariales, las abonará quien las solicite.

Registro di Proprietà

In questo caso, el Juzgado ha considerado que los gastos de inscripción correspondían al prestamista, vale a dire, a la entidad bancaria, por ser a favor de quien se inscribió o anotó el derecho.

En el caso de cancelación, la inscripción interesa al prestatario, correspondiéndole a él este gasto.

Gestoría

Il STS Pleno nº 44/2019, di 23 Gennaio 2019, ha señalado que “cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se han realizado en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto debió ser sufragado por mitad”.

valutazione immobiliare

En la sentencia se ha destacado la SAP Asturias de 29 Settembre 2017, che ha stabilito che “partiendo de la premisa de que el beneficiario del préstamo es el consumidor y que el ofrecimiento de garantía real inmobiliaria es requisito legal imprescindible para la obtención del tipo de préstamo que nos ocupa (arte. 5 Legge 211/1981, di 25 Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, reformada en 2007). (...) Cioè, quien elige la modalidad de préstamo hipotecario es quien debe acreditar la suficiencia de la garantía ofrecida a la entidad financiera, e, pertanto, ninguna lesión se deriva de la atribución de ese gasto. Infatti, no prejuzga si la tasación se efectuará por servicio propio de la entidad financiera o por profesional debidamente habilitado designado por el cliente, como se permite legalmente.”

Por consiguiente, para el Juzgado, la condición controvertida no limitó la autonomía del consumidor para elegir el tasador que reputara más conveniente, no procediendo declarar la nulidad de esta cláusula.

Assicurazione danni

In questo caso, tampoco el Juzgado ha considerado la cláusula abusiva, per, como determinó la STS Pleno de 23 Dicembre 2015, “En lo que atañe a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (arte. 8 LMH), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. Cioè, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88. 1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. Ma, comunque, se trata de una previsión inane, puesto que la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro.”

Le spese comunitarie e IBI

El Juzgado concluyó que esta cláusula era válida porque “Los obligados a su pago son los titulares del inmueble sobre el que se repercuten esos gastos e impuesto”.

I costi e le spese di procedimenti giudiziari ed extragiudiziali

El Juzgado ha dejado claro en la sentencia que la abusividad de esta cláusula resultaba del todo evidente, per “la imputación al prestatario de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio. così, además de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones en las que eventualmente podría valerse la entidad contratante de tales profesionales sin ser preceptivo (actos de conciliación, procedimiento monitorio, juicio verbal en reclamación de cantidad inferior a la establecida legalmente, ecc), lo que de por sí sería suficiente para considerar la cláusula como abusiva, resulta correcta la declaración de nulidad de la misma, ai sensi dell'art. 86 TRLCU y 8 LCGC.”

tasse

El Juzgado ha traído a colación el artículo 89.3.c) TRLGCU, pues califica de abusiva “la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

In questo caso, en el préstamo se impuso al prestatario el deber de abonar todos los tributos y arbitrios que afectaren a la finca hipotecada, de manera indiscriminada y sin especificaciones.

Ha sido la STS Pleno, Sala 1 ª, di 15 Marzo 2018, la que ha establecido que “es abusiva en su totalidad la cláusula que atribuye, indiscriminadamente y sin distinción, el pago de todos los impuestos al prestatario porque, sin negociación alguna, atribuye a éste el pago de todos los impuestos derivados de la operación, cuando la ley considera sujetos pasivos al prestamista o al prestatario en función de los distintos hechos imponibles”.

On misma resolución, TS ha stabilito che, “por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario, remitiéndose a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Corte Suprema, que ha establecido que el sujeto pasivo del IAJD es el prestatario.”

El Juzgado declaró “la nulidad del contenido de la cláusula de gastos, pero sin que esa declaración de nulidad lleve aparejada la condena de la entidad bancaria a restituir a la actora el importe del IAJD que, en su día, pagato, pues una cosa es que una cláusula deba ser declarada nula, que inevitablemente lleva como consecuencia el tenerla por no puesta, y otra que forzosamente la consecuencia de esa declaración de nulidad deba ser condenar a la prestamista al pago de estas cantidades.”

Infatti, hizo constar en la sentencia que el 10 Novembre 2018 entró en vigor el RDL 17/2018, y modificó la redacción delarticolo 29 del RDLeg. 1/1993, indicando “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, in mancanza di, persone che spingono o richiedono documenti notarili, o aquellos en cuyo interés se expidan», y aclarando que «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

In definitiva, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Arrecife, respecto a todo lo contenido en la cláusula de gastos declaró nula la misma, no pudiendo ser sanada, ni, pertanto, tener efecto alguno, por lo que se descartó la confirmación de esas cláusulas en base a los actos propios del actor (por haber pagado sin oposición), pues lo que es nulo no puede producir efecto alguno, ni, di conseguenza, puede ser corregido ni confirmado.

Condenó al Banco Santander, S.A. a pagare l'attore “la cantidad de 543,48€ (gastos de Registro de la Propiedad y mitad de los gastos de Notaría y Gestoría; todos ellos relativos a la constitución e inscripción del préstamo y cuyo abono resulta acreditado por la documental adjuntada a la demanda), más los intereses devengados por dicha cantidad desde la fecha en que se pagaron los gastos cuya nulidad se ha declarado (STS Pleno de 19 Dicembre 2018)."

La clausola riguardante gli interessi di mora

También la ha declarado abusiva, pues impuso un interés de demora superior en cuatro puntos porcentuales al interés ordinario vigente en ese momento.

secondo il STS 364/2016, di 3 Giugno, “el interés de demora establecido en cláusulas no negociadas en contratos celebrados con consumidores debía consistir, para no resultar abusivo, en un porcentaje adicional que no excediera de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si el interés de demora queda fijado por encima de este porcentaje, la cláusula que lo establece es abusiva.”

Para conocer las consecuencias de que esta cláusula se haya declarado abusiva, acudió a la STS 3 Giugno 2016, la cual expresó que “la nulidad de la cláusula abusiva supone su eliminación total, vale a dire, la eliminación de la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio.”

Dato questo, condenó a la entidad bancaria a la restitución a la parte actora, de lo abonado por tal concepto, más los intereses legales desde cada pago, eventuali.

la morte di assicurazione del credito di rimborso

El Juzgado consideró en este caso, que la obligación de contratar un seguro de amortización no se podía considerar, en sí misma, y en principio, como abusiva.

La estipulación del contrato de préstamo rezaba que “mediante la presente, la parte prestataria da orden de transferencia desde la citada cuenta (la de la prestataria donde se ha abonado el importe del préstamo, se añade) por importe de veinticinco mil doscientos setenta y ocho euros y dieciocho céntimos (25.278,18€) a favor de EURO VIDA, S.A., a la cuenta de dicha entidad, in concepto de prima de seguro de amortización de crédito por fallecimiento".

Estamos ante una cláusula que ha impuesto por parte del prestamista, la contratación y pago de ese seguro. Y no solo eso, pues el Juzgado concluyó que “la decisión del aseguramiento y, in ultima analisi,, de todas sus condiciones, quedó fuera del ámbito de decisión de la parte prestataria, pese a la carga económica que suponía, puesto que se acordó un préstamo por un principal que no es tal, dado que del mismo se detrajeron con carácter inmediato nada menos que 25.258, 18€ para el pago de la prima del seguro y, tuttavia, la prestataria tuvo que pagar intereses por el total del principal (250.278,18€), lo que comportó un considerable incremento del coste financiero de la operación. Del certificado de aseguramiento se reveló que es la entidad bancaria la que se designa como tomadora y beneficiaria, reduciendo a los prestatarios a la condición pasiva de asegurados.”

In definitiva, el Juzgado concluyó que, in questo caso, la cláusula era abusiva, y nula, pertanto, condenando a la entidad bancaria, per tornare, de 25.258,18€, restándole la parte proporcional de la prima que podría entenderseconsumida”, aumentando l'importo risultante per l'interesse legale del denaro proveniva da tale pagamento (arte. 1303 Codice civile).

Conclusione

Para poder declarar la nulidad de una cláusula incluida en una escritura de préstamo hipotecario, è necessario determinare se, oltre a non superare il controllo della trasparenza, E 'abusiva ai parametri richiesti dagli articoli 82.1 e 82.3 TRLCU, vale a dire, que cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato, detrimento del consumatore.

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