Come estinguere la sicurezza di un mutuo ipotecario?

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Il danno da parte del creditore dei diritti del garante estingue l'obbligazione

 

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In questa voce, Analizzeremo le modalità con le quali il diritto di obbligazione in un mutuo ipotecario può essere estinto attraverso la recente sentenza della Corte di Cassazione 12 Novembre 2020, con No Risoluzione 600/2020.

La sentenza della Corte di Cassazione riguarda la risoluzione della clausola di obbligazione quando sussiste l'impossibilità di surrogazione nei diritti del creditore, per un atto di questo.

Natura e caratteristiche del legame

Il deposito è una garanzia di carattere personale. Articolo 1822 CCivil afferma che "Di legame ti costringi a farlo pagare o soddisfare per una terza parte, nel caso di non farlo. Se il garante è d'accordo in solido con il debitore principale, devono essere osservate le disposizioni della sezione quattro, Capitolo III, Titolo I di questo libro. "

La STS 56/2020, di 27 Gennaio l'ha stabilito “Anche se il legame può avere un origine convenzionale, legale o giudiziario, (...) è (...) di un istituzione di garanzia di natura personale. Esa funzione di garantire l'adempimento di un obbligo altrui Si è compiuto, come la dottrina ha evidenziato, stabilendo un nuovo vincolo obbligatorio, diverso, sebbene accessorio all'obbligo principale, che è dotato di un proprio contenuto, e questo ha una sua specifica causa di garanzia, sottoporre il patrimonio del fideiussore all'eventuale atto esecutivo del creditore nel caso in cui il debitore principale, garantizado, non adempiere ai tuoi obblighi. "

Decisamente "il garante non è debitore dell'obbligazione garantita, ma il suo (sebbene subordinato all'interesse del creditore ad ottenere il soddisfacimento del beneficio dovuto dal debitore principale), il che esclude la possibilità di intendere che esiste un unico rapporto vincolante con due debitori (il mandante e il garante)."

I principali STS che stiamo commentando, establece las note caratteristiche del legame: accessorio e sussidiarietà.

Accessorio del legame

Il accessorio "Risponde all'esistenza di un file dipendenza funzionale dell'obbligo accessorio rispetto a quello principale (in ragione dello scopo della garanzia), che sebbene non faccia nascere e sussistere questi vincoli obbligatori senza essere confusi, essere identificati o ridotti a un unico anello, determina la loro partecipazione o integrazione in un complesso rapporto contrattuale o commerciale a causa dell'interdipendenza causale tra l'obbligazione principale e la garanzia fiduciaria, data l'accessorio di quest'ultimo al primo. "

Sussidiarietà del fideiussore

Per la sua parte, gli sussidiarietà questo è "elemento tipico della cauzione, en el sentido de que il garante, in linea di principio, dovrebbe adempiere ai propri obblighi solo nel caso in cui il debitore violi i suoi. "

"(...) il legame può essere concordato con il carattere di solidarietà, non solo in termini di obblighi reciproci dei co-contributori, ma anche rispetto all'obbligazione del debitore principale ".

Considerazione contrattuale della fideiussione in giurisprudenza

La STS 770/2002, di 22 July lo ha affermato "L'approvazione o La garanzia solidale è un istituto istituito per il diritto del creditore di riscuotere il debito ciò non si riferisce all'obbligazione soggettiva derivante dalla persona del debitore, ma al debito stesso che deve essere pagato dai garanti in difetto del debitore principale […].

Il debitore principale è una terza parte nel rapporto di obbligazione tra creditore e garante, Come dice espressamente l'arte. 1822.1 CCivil […], a parte quello quando il garante è con carácter solidario, (...) il creditore può andare direttamente contro di essa, senza dover avanzare pretese precedenti o simultanee al debitore principale. "

In definitiva, c'è una differenza tra obbligazione principale e obbligazione cauzionale. Un contratto produce la nascita del primo, mentre un altro contratto costituisce il secondo, anche se sono formalizzati nello stesso documento. Questo è ciò che accade con il mutuo per la casa e fideiussione.

Considerazione della giurisprudenza sulla surrogazione del garante e sulle cause di estinzione della garanzia

Per la Corte Suprema, quando il garante paga, diventa creditore dell'obbligazione principale evitando la nascita di a "Arricchimento ingiustificato del debitore e corrispondente impoverimento del garante. (...) risponde alla natura della fideiussione come attività di garanzia ".

Il soddisfazione del diritto del garante al credito nei confronti del debitore principale può essere soddisfatto a due vie:

"(i) da azione di rimborso o tornare, y / o

(ii) attribuendo al garante un diritto a surrogato nei diritti di credito e accessori che il creditore aveva e incassati. In questo secondo caso (surrogazione) il credito è lo stesso del creditore originale, e quindi la sua anzianità non è quella corrispondente alla data della surrogazione, ma quella della sua costituzione iniziale, e, anche, attribuito a garante, unitamente alla titolarità del credito pagato, i diritti accessori del credito stesso, en particular, i privilegi, preferenze e garanzie di altro tipo che il credito pagato sia stato investito ".

Cioè, Le modalità del garante che ha pagato per il debitore sono due: gli azione di rimborso e azione di surrogazione.

Infatti, Articolo. 1838 CCivil riconosce il azione di rimborso stabilendo che "Il garante che paga per il debitore, deve essere compensato da esso. "

Per la sua parte, Articolo. 1839 CCivil lo fa con azione surrogazione, affermando che “Il garante è surrogato per il pagamento di tutti i diritti che il creditore aveva nei confronti del debitore."Per la Corte Suprema "Costituisce una singolarizzazione o specificazione per il caso del fideiussore, una sottospecie, delle disposizioni generali dell'art. 1210.3º CCivil, en la medida en que el pago hecho por el fiador es sin duda un pago hecho porpersona interesadaen la obligación.” Il garante è considerato il successore del creditore ("Successione al creditore").

In questo senso, Articolo. 1203.3º CCivil istituisce il novazione soggettiva del credito, riconoscendolo "Gli obblighi possono essere modificati surrogando i diritti del creditore a una terza parte."

In sintesi, la dottrina l'ha stabilito "quando il garante paga il creditore adempie alla propria obbligazione e attraverso tale adempimento soddisfa l'interesse perseguito dal creditore nell'obbligazione principale, obbligazione non estinta da detto pagamento, anche se comporta la liberazione del debitore dal creditore originario. Il pagamento provoca l'estinzione dell'obbligo del garante e la liberazione del debitore dal creditore originario, ma non l'estinzione dell'obbligo principale garantito ". Cioè, c'è un novazione soggettiva del prestito principale.

Il sistema di estinzione della garanzia

L'arte. 1847 CCivil afferma che "L'obbligazione del garante si estingue contestualmente a quella del debitore, e per le stesse ragioni degli altri obblighi. "

La Corte Suprema distingue "due diverse categorie di cause di estinzione gli legame:

(i) gli proprio gli debito garantito: la fideiussione è un obbligo o rapporto accessorio, e quindi estinto l'obbligazione principale assicurata, si estingue anche la garanzia che lo garantisce. E questo qualunque sia la causa della cessazione dell'obbligo principale.: tutti i mezzi per soddisfare gli interessi del creditore principale che liberano il debitore principale (arte. 1156 CCivil), liberano anche il debitore sussidiario ed estinguono il vincolo.

(ii) gli specifica gli obbligo del garante: estinguere il legame, ma lasciano sussistere l'obbligo garantito ".

"(...) anche, esistono cause che determinano l'estinzione del vincolo indipendentemente dall'obbligazione principale, per, (...) la cauzione obbligatoria derivante dalla fideiussione e quella derivante dall'obbligazione garantita, anche essendo causalmente correlati, sono diversi e mantengono una propria autonomia."

Cause specifiche per la risoluzione dell'obbligazione

L'arte. 1852 CCivil afferma che:

"Fideiussione, anche se sono solidali, sono liberi dal loro obbligo a condizione che per qualche fatto del creditore non possano essere surrogati nei diritti, mutui e relativi privilegi. "

La Corte Suprema, nella suddetta frase, ha indicato che "Il garante intercede in un'obbligazione altrui, ma in virtù di un rapporto giuridico di cui fanno parte come elemento costitutivo anche i diritti di rimborso e di surrogazione.

Se quest'ultimo elemento costitutivo del rapporto di fiducia è cambiato, danneggiato o disturbato dall'azione del creditore, è lui che deve sopportarne le conseguenze e non il garante.

Il pregiudizio al diritto di surrogazione del garante determina l'alterazione delle condizioni di adempimento dell'obbligazione garantita, a cui il garante è estraneo e che non può danneggiarlo senza alterare il saldo dei benefici (...)".

C'è un obbligo del creditore "preservare a pieno effetto il diritto di surrogazione del garante, vale a dire, con estensione a tutte le garanzie e privilegi di credito (mantenendo il rapporto tra debito e passività così come esisteva al momento della registrazione della cauzione)."

La Camera in questo senso, lo ha chiarito "Un onere grava sul creditore, un dovere legale, diligenza. (...) l'ostacolo o l'impossibilità della surrogazione deve rispondere ad un fatto proprio, condotta positiva o mera omissione del creditore, che è attribuibile a lui (è escluso un caso fortuito)."

Infatti, La Camera ha portato alle sue conclusioni la STS 409/2002, di 8 Maggio. In sintesi, ha sottolineato questo "Dura 9/07/1908 apprezzare il l'estinzione di cauzione perché la Il creditore acconsente alla perdita della garanzia senza l'intervento del garante e senza alcun utilizzo per il credito garantito ".

Nel contenzioso della sentenza, viene analizzato in azione della parte creditrice nel promuovere la cancellazione del mutuo ipotecario di primo grado a seguito dell'aggiudicazione dell'immobile a proprio favore nella procedura di Preclusione Mutuo del secondo costituito.

La STS 470/2007, di 4 May ha affermato che "il consolidamento è un modo per estinguere il vero diritto limitante del dominio quando la titolarità del pieno diritto reale- e il vero diritto limitante, che produce l'estinzione di questi ultimi. La confusione […] es el modo de extinción de la obligación completa -crédito y deuda- por la concurrencia en la misma persona de las titularidades activa y pasiva”.

In definitiva, e a modo de conclusión, la Sala para resolver el recurso de casación estableció que “con la cancelación de la primera hipoteca se ha imposibilitado la subrogación del fiador.

(...) La existencia de un perjuicio cierto para el fiador como consecuencia de la extinción de la hipoteca es igualmente evidente. Al no poder producirse la subrogación en la misma, el fiador que paga carece de la protección propia de la garantía hipotecaria, de constitución simultánea, que delimitaba la relación jurídica (crédito garantizado) sobre la que asumió su compromiso fideiusorio, contando con que asumía la responsabilidad, pero no la carga económica del débito del que podría resarcirse a través no sólo de la acción de regreso o reembolso, (...). Al perderse la garantía hipotecaria esta expectativa se desvaneció ante la insolvencia del deudor.

"(…) la reclamación judicial del acreedor, por la vía ejecutiva frente al patrimonio de los fiadores, pretendiendo el cobro íntegro de lo adeudado por el primer préstamo, habiendo eliminado la posibilidad de subrogación de aquellos con la hipoteca, incurre en la proscripción del abuso de derecho que sanciona el art. 7.2 CCivil, (…) e entra en el ámbito de los efectos liberatorios de la fianza previstos en el art. 1852 CCivil.”

Conclusione

Si el acreedor realiza cualquier acto que perjudique la posibilidad de cobro del fiador frente al deudor, la fianza se extingue po aplicación de lo dispuesto en el artículo 1852 CCivil.

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