Le contrat de réservation d'achat et de vente

 contrato de reserva

Quels problèmes pose le contrat de réservation d'achat immobilier??

Consultez votre cas maintenant

L'utilisation par les agences immobilières du contrat de réservation d'achat.  Avec le même, il est tenté de parvenir à un accord de volontés entre l'acheteur et le vendeur sans que les deux soient présents. Le médiateur cherche à «lier» leurs frais de courtage et à éviter les situations de «pontage»..

Souvent, un contrat de réservation n'apparaît même pas l'identification des vendeurs. Les conditions de "Achat de réserve" pour la partie acheteuse, se hace un pago como reserva y una vez aceptada la « reserva de compra » por los vendedores,  le montant livré devient des arriérés pénitentiels.

Est une contrat atypique, qui manque d'un règlement spécifique dans notre Code civil, raison pour laquelle il faudra être au contenu du propre document. Cette absence de régulation génère une grande insécurité juridique.

Différence avec le contrat d'acompte

Le contrat de réservation d'achat et de vente est différent du contrat d'acompte, tant qu'il n'est pas accepté par le vendeur, il n'y a pas de testament et donc, il n'y a pas "d'argent sérieux" en soi. Les arrhes sont régies par le Code civil dans l'article 1454. Si l'accord de dépôt est bien écrit, vous permettra d'arrêter d'acheter la maison, en assumant la perte des arriérés ou en leur retournant des doubles. Mais une telle renonciation à la vente est autorisée. Le contrat de réservation cependant, introduit une grande insécurité juridique quant à ses effets, nous allons le voir ci-dessous.

Questions à considérer

Il y a quatre idées à ne pas perdre de vue lorsque nous allons conclure un contrat:

1.- Contrats « son lo que son »,   pas "ce que nous les appelons" (STS 18 Décembre 2019): la réalité des choses détermine la figure juridique et non le titre que nous indiquons dans l'en-tête d'un document.

2.- La volonté des parties est ce qui guide l'interprétation des contrats (articles 1281 et 1282 Code civil).  Cette intention doit être clairement identifiée dans le contrat pour éviter des interprétations contraires à ses intérêts..

3.- S'il y a consentement sur la chose et le prix, la vente est parfaite et lie les parties, bien qu'il n'y ait pas eu de livraison.

4.- Pour toutes ces questions, les conseils d'un avocat sont essentiels.

Conflit de contrats d'achat et de réservation de vente

Absence de réglementation spécifique, le contenu de chaque contrat spécifique doit être analysé. Les volontés des parties contractantes peuvent être disparates et conduire à pas mal de conflits. Il y a des cas dans les deux sens: Les parties contractantes qui croient avoir signé une véritable vente et achat qui restent alors de simples «accords préliminaires». Et les parties qui croient avoir signé un contrat qui les lie à peine et qui sont alors obligées d'accorder l'acte de vente et d'en payer le prix fort..

L'acheteur peut comprendre qu'il a effectivement formalisé un contrat de vente ou une promesse de vente, cela implique une obligation pour les parties. Cependant, si le contrat de réservation n'est pas accepté par le vendeur, il n'y a aucune obligation (STS 6 Mars 2008): Ce serait un "livraison d'un signal à imputer sur le prix en cas de vente, de sorte que si le vendeur n'acceptait finalement pas la conséquence, ce serait leur retour sans droit à indemnisation supplémentaire ».

Si le contrat de réservation de vente n'est pas accepté par le vendeur, nous sommes confrontés à un simple "traitement préalable".

Comme le dit le SAP Granada S3 à propos de 5 Avril 2005:

"Le premier, elle ne peut être considérée que comme une phase préparatoire ou préliminaire du véritable contrat de vente, car il ne comprend que le futur acheteur et le médiateur qui, suivre les instructions du vendeur, offre à cette femme l'achat d'une maison à un certain prix, exigeant, par voie de réservation, la somme de six cents euros. Réservation, que no « signal », en ce sens que le terme doit être donné, conforme al artículo 1.454 cc et jurisprudence concordante, en raison des trois fonctions que le signal peut remplir: confirmatoire, criminel et pénitentiel, il ne pouvait tout au plus être considéré que comme confirmatif, à savoir, comme signe de la conclusion du contrat dont le montant livré est une avance ou une partie du prix, pero en el presente caso la suma entregada ni siquiera cumplió esa función ya que la señal « quedaba condicionada a la aprobación por parte de la propiedad. Cas de non approbation, se devolverá sin tener que reclamarse nada ambas partes », según reza el citado « documento de reserva de compraventa ».

Cependant, il existe d'autres jugements dans lesquels ledit contrat de réservation est considéré comme un contrat de vente parfait, à tous les effets. Le SAP Cádiz S2 de 1 Juin 2010. Cette résolution mentionne la controverse entre deux courants interprétatifs:

un).- On considère le contrat de réservation comme des «accords préliminaires», après quoi, tout au plus vous pourriez réclamer le retour de la livraison (en fonction de ce qui avait été établi dans le contrat) et l'indemnisation des dommages qui doivent être justifiés.

b).- D'un autre côté, il existe un autre courant qui comprend que"C'est finalement un problème d'interprétation, à savoir, il s'agit d'enquêter sur la volonté des parties de savoir si elles confèrent à ce contrat la même virtualité que le contrat de vente lui-même ou si, au contraire, en quelque sorte, ils excluent encore ses effets. " Dans le cas du SAP Cadix susmentionné "L'acheteur a continué de payer une partie du prix payé et le vendeur l'a reçu à sa satisfaction. L'impression, c'est donc celle de nous enregistrer avant une vente à laquelle s'appliquerait la disposition légale contenue dans l'art. 1504 Code civil, par conséquent, la vendeuse n'a pas pu résilier le contrat de la manière dont elle a tenté".

Il existe même une résolution qui interprète le «contrat de réservation» comme un contrat d'option (SAP Coruña S3 de 8 Février 2002).

Avec qui dois-je signer le contrat de réservation??

Conformément à ce qui précède, il importe de distinguer le contrat de réservation de logement en cours de construction signé avec le promoteur, qui sont convenus avec le propriétaire (en cas de contrat de réservation de logement d'occasion) ou seulement avec l'agent immobilier.

Contrat de réservation avec le promoteur (vivienda sobre plano)

En cas de signature du contrat de réservation avec le promoteur, c'est vraiment un futur contrat de vente de réserves, amélioré, bien que non consommé, mais contraignant pour les parties. Cela a une série de conséquences très pertinentes, parmi lesquels il convient de noter que le promoteur doit fournir les garanties imposées par la loi sur la gestion des bâtiments. La maison ne peut pas être changée sans l'accord des deux parties. Et l'acheteur ne pourra pas renoncer à l'achat en perdant le montant de la réserve livrée, mais pourra être obligé d'augmenter la vente et le paiement du prix.

Contrat de réservation avec le propriétaire

Si le contrat a été signé avec le propriétaire, on trouverait aussi un contrat de vente, qui lierait les parties.

Contrat de réservation avec l'immobilier

Dernier, si le contrat de réservation est signé avec une agence immobilière, au cas où le vendeur n'accepte pas la réservation, le prix de la réservation pourrait être récupéré et ne pas être contraint à la vente. Mais une fois que le vendeur a accepté la réservation, il y aurait une meilleure vente. Tout cela avec les doutes que les différentes interprétations jurisprudentielles peuvent générer.

Que faire alors?

Si l'intérêt de l'acheteur est de garantir le droit d'acheter la propriété mais qu'il n'est pas sûr de le faire, un contrat d'option d'achat serait plus souhaitable.   En cas de doute, vous pouvez signer un contrat de promesse de vente: Si un accord de «lex comisoria» a été ajouté, la non-conformité mène automatiquement à la résolution. De cette façon, ne peut être contraint de se conformer, mais vous ne pouvez réclamer que des dommages et intérêts, si. Par ailleurs, comme l’a dit la Cour suprême dans son arrêt du 20 Novembre 2018, ni l'article ni la promesse ne s'applique au contrat de promesse 1504 CC sur l'obligation de payer, ni le régime général de la vente de biens immobiliers.

De mon point de vue, compte tenu de la pertinence économique des opérations de vente immobilière, aucune fin ne doit être laissée libre et il n'est pas conseillé de signer des contrats qui pourraient faire l'objet de discussions doctrinales. Il vaut mieux s'en tenir aux chiffres fournis par le Code civil, et en tout cas, obtenir des conseils d'un avocat immobilier.

Consultez votre cas maintenant

 

 

 

Laisser un commentaire

Langue


Defini comme langue par défaut
 Modifier la traduction


Abonnez-vous pour recevoir un fichier PDF livre


Juste pour vous inscrire recevoir par e-mail le lien pour télécharger le livre "Comment changer d'avocat" sous forme numérique.
Inscrivez-vous ici

Sígueme en Twitter



M'abonner

* Ce champs est obligatoire