Il contratto di prenotazione di acquisto e vendita

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Quali problemi pone il contratto di prenotazione per l'acquisto di immobili??

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L'uso da parte delle agenzie immobiliari del contratto di prenotazione di acquisto.  Con lo stesso si tenta di raggiungere un accordo di volontà tra acquirente e venditore senza che entrambi siano presenti. Il mediatore cerca di "legare" le commissioni di intermediazione ed evitare situazioni di "collegamento"..

Spesso un contratto di prenotazione non appare nemmeno l'identificazione dei venditori. Le condizioni del "Riserva di acquisto" per la parte acquirente, se hace un pago como reserva y una vez aceptada lareserva de comprapor los vendedores,  l'importo consegnato diventa arretrato penitenziale.

È un contratto atipico, che manca di un regolamento specifico nel nostro codice civile, quindi sarà necessario essere al contenuto del documento stesso. Questa mancanza di regolamentazione genera una grande insicurezza giuridica.

Differenza con il contratto di acconto

Il contratto di prenotazione di acquisto e vendita è diverso dal contratto di acconto, purché non sia accettato dal venditore, non c'è contesa di volontà e quindi, non ci sono "soldi seri" in sé. Gli acconti sono regolati nel codice civile nell'articolo 1454. Se l'accordo di deposito è ben scritto, ti permetterà di smettere di comprare la casa, assumendo la perdita degli arretrati o restituendoli duplicati. Ma tale rinuncia alla vendita è consentita. Il contratto di prenotazione tuttavia, introduce una grande incertezza giuridica riguardo ai suoi effetti, vedremo in seguito.

Problemi da considerare

Ci sono quattro idee da non perdere di vista quando faremo un contratto:

1.- Contratti “son lo que son”,   non "ciò che li chiamiamo" (STS 18 Dicembre 2019): la realtà delle cose determina la figura giuridica e non il titolo che indichiamo nell'intestazione di un documento.

2.- La volontà delle parti è ciò che guida l'interpretazione dei contratti (articoli 1281 e 1282 Codice civile).  Questa intenzione deve essere chiaramente identificata nel contratto per evitare interpretazioni contrarie ai suoi interessi..

3.- Se c'è consenso sulla cosa e sul prezzo, la vendita è perfezionata ed è vincolante per le parti, sebbene non ci sia stata consegna.

4.- Per tutte queste domande, la consulenza di un avvocato è essenziale.

Conflitto di contratti di prenotazione di acquisto e vendita

Mancanza di regolamentazione specifica, il contenuto di ciascun contratto specifico deve essere analizzato. Le volontà delle parti contraenti possono essere diverse e portare a non pochi conflitti. Ci sono casi in entrambe le direzioni: Le parti contraenti che ritengono di aver firmato una vera vendita e un acquisto che rimangono quindi semplici "accordi preliminari". E le parti che credono di aver firmato un contratto che li vincola a malapena e che sono quindi costretti a concedere l'atto di vendita e pagare l'intero prezzo..

L'acquirente può comprendere che ha effettivamente formalizzato un contratto di vendita o una promessa di vendita, ciò implica un obbligo per le parti. però, se il contratto di prenotazione non è accettato dal venditore, non vi è alcun obbligo per questo (STS 6 Marzo 2008): Sarebbe un "consegna di un segnale da addebitare sul prezzo in caso di vendita, in modo che se il venditore alla fine non accettasse la conseguenza, sarebbe il loro ritorno senza il diritto a un ulteriore risarcimento ”.

Se il contratto di prenotazione non è accettato dal venditore, ci troviamo di fronte a un semplice "trattamento preliminare".

Come dice il SAP Granada S3 5 Aprile 2005:

"Primo, non può essere considerato più di una fase preparatoria o preliminare del vero contratto di vendita, poiché include solo il futuro acquirente e il mediatore che, seguendo le istruzioni del venditore, offre a quella donna l'acquisto di una casa a un certo prezzo, esigente, a titolo di prenotazione, la somma di seicento euro. Prenotazione, que no “segnale”, nel senso che il termine deve essere dato, conforme al artículo 1.454 cc e giurisprudenza concordante, a partire dalle tre funzioni che il segnale può svolgere: conferma, criminale e penitenziale, al massimo poteva solo essere considerato di conferma, vale a dire, come segno della conclusione del contratto in cui l'importo consegnato è un anticipo o parte del prezzo, pero en el presente caso la suma entregada ni siquiera cumplió esa función ya que la señalquedaba condicionada a la aprobación por parte de la propiedad. Caso di non essere approvato, se devolverá sin tener que reclamarse nada ambas partes”, según reza el citadodocumento de reserva de compraventa”.

Tuttavia, vi sono altre sentenze in cui detto contratto di prenotazione è considerato un contratto di vendita perfezionato, a tutti gli effetti. SAP Cádiz S2 di 1 Giugno 2010. La presente risoluzione menziona la controversia tra due correnti interpretative:

un).- Uno considera il contratto di prenotazione come "offerte preliminari", dopo di che, al massimo potresti richiedere il reso del reso (a seconda di quanto stabilito nel contratto) e risarcimento dei danni che devono essere giustificati.

b).- D'altra parte c'è un'altra corrente che lo capisce"Alla fine è un problema di interpretazione, vale a dire, si tratta di indagare sulla volontà delle parti di scoprire se danno la stessa virtualità a quel contratto del contratto di vendita stesso o se, por el contrario, in qualche modo ne escludono ancora gli effetti. " Nel caso del già citato SAP Cádiz "L'acquirente ha continuato a pagare parte del prezzo pagato e il venditore lo ha ricevuto in modo soddisfacente. L'impressione, pertanto, è di trovarci già prima di una vendita a cui si applicherebbe la disposizione legale contenuta nell'art.. 1504 Codice civile, quindi la commessa non è stata in grado di risolvere il contratto nel modo in cui ha tentato".

Esiste persino una risoluzione che interpreta il "contratto di prenotazione" come un contratto di opzione (SAP Coruña S3 de 8 Febbraio 2002).

Con chi firmo il contratto di prenotazione??

In linea con quanto precede, è importante distinguere tra il contratto di prenotazione di alloggi in costruzione firmato con lo sviluppatore, che sono concordati con il proprietario (nel caso del contratto di prenotazione dell'alloggio usato) o solo con l'agente immobiliare.

Contratto di prenotazione con il promotore (vivienda sobre plano)

In caso di firma del contratto di prenotazione con il promotore, è davvero un futuro contratto di vendita di riserva, migliorata, sebbene non consumato, ma vincolante per le parti. Ciò ha una serie di conseguenze molto rilevanti, tra i quali si segnala che lo sviluppatore deve fornire le garanzie imposte dalla legge sulla gestione degli immobili. La casa non può essere cambiata senza l'accordo di entrambe le parti. E l'acquirente non sarà in grado di rinunciare all'acquisto perdendo l'importo della riserva consegnato, ma potrebbe essere costretto ad aumentare la vendita all'atto pubblico e a pagare il prezzo..

Contratto di prenotazione con il proprietario

Se il contratto è stato firmato con il proprietario della casa, troveremmo anche un contratto di vendita, ciò collegherebbe le parti.

Contratto di prenotazione con l'immobile

Ultimo, se il contratto di prenotazione è firmato con un'agenzia immobiliare, nel caso in cui il venditore non accetti la prenotazione, il prezzo della prenotazione potrebbe essere recuperato e non essere costretto alla vendita. Ma una volta che il venditore ha accettato la prenotazione, ci sarebbe una vendita migliorata. Tutto ciò con i dubbi che le diverse interpretazioni giurisprudenziali possono generare.

Cosa fare allora?

Se l'interesse dell'acquirente è quello di assicurarsi il diritto di acquistare la proprietà, ma non è sicuro di farlo, un contratto di opzione di acquisto sarebbe più consigliabile.   In caso di dubbio, puoi firmare una promessa di contratto di vendita: Se è stato aggiunto un accordo "lex comisoria", la non conformità porta automaticamente alla risoluzione. In questa maniera, non può essere costretto a conformarsi, ma puoi solo richiedere un risarcimento danni, se. Inoltre, come ha affermato la Corte suprema nel suo giudizio di 20 Novembre 2018, né l'articolo né la promessa si applicano al contratto di promessa 1504 CC sull'obbligo di pagare, né il regime generale della vendita di immobili.

Dal mio punto di vista, data la rilevanza economica delle operazioni di vendita immobiliare, nessun fine dovrebbe essere lasciato libero e non è consigliabile firmare contratti che potrebbero essere oggetto di discussioni dottrinali. È meglio attenersi alle cifre fornite nel codice civile, e in ogni caso, ottenere consigli da a avvocato immobiliare.

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