Precariously on eviction

desahucio precario


A brief review of the unlawful detainer


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Eviction definition of precariously

El desahucio en precario supone el desalojo de los ocupantes de un inmueble por poseerlo sin ningún título que les habilite a su ocupación (-for example, without lease-).

Concept Eviction

What is an Eviction?

A Eviction is the legal process that has as order that the owner of the property or landlord to recover possession. If the judgment is favorable, the owner or landlord will get the expulsion of the third holder, you must leave the property free and available.

Esta “liberación” del inmueble puede hacerse de forma voluntaria o mediante el denominadolanzamiento”.

Concept of "precarious"

Precarious concept was born by jurisprudential creation from the repealed Article 1563.3 of the LEC 1881. Based on this article, jurisprudence extended the narrow concept of own precarious Roman law to other cases of possession without title.

So, existen algunas resoluciones del Alto Tribunal esclarecedoras del concepto de precario.

STS 28 June 1926, taking appropriate and precarious in the broad sense, determined that "applicable to the enjoyment or simple possession of one without title and without paying mercy, by the will of its owner, or without, because although it is true that the opposition of the owner terminates, naturally tolerance, the reverse resistance of the holder or occupant can not improve its position or weaken the action of mourning to enforce their will to rescue the thing ".

STS 31 December 1992, He played together the art. 1750 of the Civil Code and repealed art. 1565.3 of the LEC 1881. So, He established the definition of precarious as "a factual situation involving free use of another's property, whose legal ownership is not for us, although we find ourselves in possession of the same, and, therefore, the lack of title to justify the enjoyment of possession, and because no one has ever had, and because habiéndola had, is lost or because a situation preference is given regarding a right holder worse ".

Likewise, the STS 31 January 1995 determined that precarious "It does not refer exclusively to the gracious concession to the holder and his plea for the use of one thing while permitting the licensor owner ... but extends without paying mercy to those who use the possession of a property without title for it or when the caller to unnerve ineffective qualified actor who holds”.

SAP recent Barcelona, 13th section, No.. 540/2019, of 20 May 2019 precarious defines as "the factual situation which involves the use of the alien missing the document attesting to the enjoyment of possession, and because no one has ever had, and because when they had had to miss, It is the lack of the title and not pay thanks essence precarious…”.

Add to this definition the SAP Barcelona, section 4, No.. 410/2019, of 17 May 2019 that, “precarious is the possession or enjoyment of another's, without payment of rent or mercy, right or reason other than the mere liberality and tolerance of the actual owner or possessor, whose will depends terminate this tenure ... ".

For all the above, it can be concluded, schematically, the squatter means:

  • Possession of a property,
  • By a third party different from the owner, usufructuary or person entitled to your enjoyment,
  • With approval or not
  • Not just title
  • Without payment of rent or mercy

It should make a qualification on the constant teaching and reiterated in this regard. The Judgment of the Supreme Court 6 April 1962 determined that "the fact the payment of rent, excluding condition precarista, It does not consist of the payment of the amount of any money, to anyone, if such payments are not made by way of mercy for the lease constituted or alleged name of the payer, and if they are not accepted in that capacity by the creditor " They will not be considered income.

The subsequent STS 10 January 1984, He corroborated the earlier findings. He added that, “the fact of pay mercy to exclude precarista condition is not constituted by the mere delivery of an amount of money, but that surrender must be self-employed and by way of mercy or rentr lease constituted or alleged name of the payer <<It is complied delivery>>, in that capacity, without income equals expenses or payments on the occupant of the property in its own utility weigh as light, gas, heating and conservation

Prosperabilidad requirements for unlawful detainer action

Los requisitos necesarios para que prospere la acción de desahucio por precario se encuentran recogidos en diversas sentencias como son la SAP de Barcelona, of 20 May 2019, 13th section, No.. 526/2019, SAP Palma de Mallorca 31 January 2018, Section 5th, No.. 36/2018, SAP de Barcelona, of 16 July 2014, 13th section, SAP Madrid, of 23 January 2006, 10th section, No.. 97/2006, inter.

Los requisitos de prosperabilidad pueden quedar enunciados de la forma siguiente:

  • The actor must have a real right entitling him to possess the property.

The actor (-the applicant for unlawful detainer-), ha de tener el Title of owner, usufructuary or any other right that granted the power to possess and enjoy it.

Checking this requirement it is given by examining the title invoked by the actor to assert their right to own. must rejected eviction cuando, of an exam, doubts arise rational actor that has no title for the actual possession.

  • The defendant must possess the property untitled legitimating.

El demandado (-who is having the inmueble-) must be in possession or enjoyment of the property cash without a fair title that legitimates. Namely, he demanded a no legitimate holder how much, unlike the actor, It does not enjoy a real right that allows the possession of the object.

As we have noted, The law determines that the lack or inadequacy title that legitimizes the possession of the defendant may be caused because, said title never existed (He has always possessed Untitled), because it was null, because the right is extinguished, or because this title is "worse" law in respect of which the actor holds.

  • The defendant has not paid any rent nor mercy.

The defendant is not to satisfy any amount as income or mercy.

Es preciso remitirse en este punto a las ya citadas SSTS de 6 April 1962y 10 January 1984, for that, it will not be before the figure of the precarious if the squatter actor pays an amount as rent or mercy. Conversely, if satisfied precarista supply costs (such as water, gas, light) and taxes of the occupied property, this does not constitute consideration for the occupation, It is understood that not paying rent and thus, figure will exist precarious.

  • Identity of the thing subject to eviction

Taking the action of unlawful detainer order, as we have referred, to regain possession of property made of a wielded by the defendant, the need arises, so that action prosper, that determined on demand, in an exact manner and leave no doubt, the estate or part of it whose reinstatement is requested.

The lack of accreditation of identity entails dismissal of the application, declaring no place to eviction promoted through the same.

What it is the procedure unlawful detainer

The procedure involves unlawful detainer go to the courts to request the return of possession of a property by its owner who is.

According to the art. 250.1.2º LEC, the process will be resolved according to the rules of the oral proceedings.

The procedure is initiated by the filing a lawsuit for unlawful detainer.

The Court has jurisdiction to hear the proceedings will be filed in the place where the immovable object of Litis.

Along with demand, the actor must provide Title justifying its best right against the defendant (property, usufruct, inter alia). Eviction trial will examine the adequacy of the title provided by actor, because this will prove their locus standi in the procedure.

all evidence of the attempt to fend player will also be accompanied. Also, You must prove the lack of rent payment by the defendant.

Then will shift in demand to the defendant, who will have a term of 10 days to answer. Necessarily it must rule on the holding of a hearing or not.

If you requested a hearing, this will take place within a maximum period of one month.

If the defendant does not attend the hearing, el juicio se celebrará igualmente.

Already in sight, tests performed, the parties may make their findings orally. After this event, It will be finalized in sight and the court will sentence.

Need to request prior?

The Civil Procedure Act 1881, required, in art. 1565.3 (actually, repealed), as a necessary precondition to filing the eviction action, performing a prior request to the occupants of the property.

So good, the current regulation of Law 1/2000, determina que It is not necessary the practice of the prior request to the / the occupant / s.

This lack of requirement is reflected in the SAP Barcelona 29 March 2019, 13th section, No.. 277/2019 by which, “appellant alleging the defendant's no prior notification or request the defendants, before the filing of the application, motivo de oposición que no puede ser acogido, por cuanto…se han seguido los trámites del juicio declarativo verbal…para decidir sobre el ejercicio de la acción de desahucio por precario, and para el que no se exige, como requisito previo a la presentación de la demanda, el requerimiento a los ocupantes, a diferencia de lo que estaba previsto en el antiguo artículo 1565.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, derogado por la Ley 1/2000, of 7 January, de Enjuiciamiento Civil”.

Esto supone que podremos interponer, directly, en los juzgados la demanda solicitando el desahucio del inmueble sin necesidad de aviso previo a el/los ocupante/s.

So good, aunque la ley no lo exija, si que es recomendable que, antes de iniciar un procedimiento judicial de estas características, se trate de llegar a un acuerdo con el/los poseedor/es del inmueble.

¿Summary Procedure or declaratory?

En la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso de desahucio por precario era un proceso sumario. Se excluía en este la posibilidad de analizar cuestiones complejas cuya concurrencia impedía la estimación de la pretensión. Cuestiones que, precisamente por la complejidad que presentaban, debían ventilarse en otro proceso con más garantía que el que ofrecía el juicio de desahucio, que además no producía efectos de cosa juzgada.

Fortunately, tras la entrada en vigor de la nuevo LEC 1/2000, las características del procedimiento han cambiado sustancialmente.

Al respecto cabe citar la SAP de Tarragona de 17 April 2018, section 3, No.. 410/2017, It determines that "contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio por precario, or what is the same, el proceso verbal al que se refiere el art. 250.1.2º de la referida norma, no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finalizada por sentencia con efectos de cosa juzgada: no cabe la alegación de la cuestión compleja, as en el mismo se pueden y deben ventilar todas las cuestiones referentes a la posesión, tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la Ley Procesal (Ordinal XII), que al justificar la no inclusión de este proceso en el art. 447, namely, dentro de aquellos en los que la sentencia dictada carece de efectos de cosa juzgada, justifica tal exclusión al decir que <<La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, in return, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso de desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad.

Es por tanto, que la doctrina jurisprudencial de las Audiencias Provinciales precisa, en la actualidad y como consecuencia de la reforma introducida en la LEC 1/2000, that el proceso de desahucio por precario, contemplado como modalidad de juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.2 LEC), tiene naturaleza plenaria y no sumaria, y ello porque, Article. 447 LEC no lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada. Also, Article. 444 LEC limita los medios de prueba solo en los desahucios por impago de renta (SAP Girona, of 10 May 2019, section 2, No.. 184/2019).

So, la propia Exposición de Motivos the LEC(párrafo final del apartado XII), as we have referred, señala expresamente que no se configuran como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de desahucio, una situación de precariedad”.

Trascendente resulta que actualmente, este proceso cuenta con efectos de cosa juzgada, lo que sumado a lo anterior, lo convierte en un proceso con mayores garantías.

Duration of the eviction process in precarious

Una vez iniciado el procedimiento judicial con la interposición de la demanda, su duración va a depender, partly, de la actitud del demandado.

Namely, si presentada y contestada la demanda, las partes han solicitado la celebración de una vista, pueden ocurrir dos cosas:

  • Se informará a las partes de la posibilidad, en este punto, de suspender el procedimiento e iniciar una mediation. Namely, tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el demandado.
  • If the defendant does not attend the hearing, se declarará el desahucio sin más trámites y se fijará día y hora, exactas, para que tenga lugar su lanzamiento del inmueble.

If instead, el demandado acude a la vista, esta se celebrará. Deberán aportar las partes todos los medios de prueba de los que intenten valerse.

Concluida la vista, el tribunal dictará sentencia dentro de los diez días siguientes. Si el desahucio versa sobre finca urbana, la sentencia se dictará en los cinco días siguientes. Estos plazos no se suelen cumplir por la sobrecarga de trabajo que tienen los Tribunales.

If estimation, la sentencia condenará al demandado a desalojar el inmueble. También podrá contener una fecha de lanzamiento por si el desalojo no se produce de forma voluntaria.

La duración del proceso no es extensa en el tiempo. Dependerá de la carga de trabajo del juzgado al que nos dirijamos y de, as we have seen, la actitud del demandado. En menos de 8-12 meses el proceso debería haber finalizado.

The launch

El lanzamiento es el conjunto de actuaciones realizadas por el órgano judicial para devolver la posesión del inmueble al actor titular. Supone una <<expulsión forzosa>> de los ocupantes del inmueble cuando el desalojo voluntario ha fracasado.

La sentencia del procedimiento de desahucio por precario fijará un plazo máximo en el que el ocupante debe abandonar la posesión del inmueble. But, también fijará, de forma alternativa, una fecha cierta, in which, si no se ha desalojado voluntariamente el inmueble, se procederá al lanzamiento.

Llegada la fecha fijada para el lanzamiento, se van a realizar los actos necesarios para que el órgano judicial pueda retornar la posesión del inmueble.

Los actos que se van a llevar a cabo en un lanzamiento han de ser autorizados por la sentencia que lo decreta. Estos actos pueden ser los siguientes (dependiendo del caso, se darán todos o simplemente alguno de ellos):

  • Descerrajamiento de la puerta
  • Cambio de cerradura y entrega de las nuevas llaves al actor titular
  • Penetración en el interior del inmueble
  • Desalojo del ocupante y los bienes de éste
  • Asistencia de la Fuerza Pública

Es necesario que al lanzamiento acudan la Comisión Judicial y el actor o el procurador en su representación.

Preguntas frecuentes sobre el desahucio en precario

Who must prove that there lease and therefore is not in a situation of precarious?

De conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba, recogida en el art. 217 the LEC, debe probar quien alega.

In this case, si el demandado (-quien se encuentra poseyendo el inmueble en situación de precario-) alega que la posesión se debe a la existencia de justo título, por ejemplo un contrato de arrendamiento, deberá probarlo.

 It's possible, to prevent release, request the analogous application of the Law 1/2013 urgent measures to strengthen protection for mortgage borrowers and 24/2015 of urgent measures in housing and energy poverty?

En muchas contestaciones a demandas de desahucio por precario, se trató de suspender el desahucio mediante la analogous application Act 1/2013, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, and Law 24/2015 de medidas urgentes en materia de vivienda y pobreza energética.

Specifically, Act 1/2013 contempla la posibilidad de suspender los desahucios, for two years, en los procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. So, Act 24/2015 establece la obligación, en determinados supuestos, de antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social.

Los tribunales han llegado a la conclusión de que no es posible aplicar, por analogía, en los desahucios por precario las medidas de protección de los deudores hipotecarios o por impago de rentas.

Specifically, la SAP de Barcelona, of 18 March 2019, 13th section, No.. 206/2019, determines that: “no puede apreciarse que concurran los presupuestos exigidos por el artículo 4.1 del Código Civil para la aplicación analógica, por faltar la igualdad o similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver, referido a la ocupación de un inmueble sin ningún títulono encontrándose legal o doctrinalmente prevista la suspensión del lanzamiento, o el ofrecimiento de un alquiler social en supuestos de hecho, en procesos, o en momentos procesales, distintos de los excepcionalmente previstosen el Real Decreto Ley 27/2012, of 15 November, and Law 1/2013, of 14 May, o en la Ley 24/2015, of 29 de julio”.

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