Precariamente sulla sfratto

desahucio precario

 

Hacemos un breve repaso al desahucio por precario

 

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Definizione Sfratto di precariamente

El desahucio en precario supone el desalojo de los ocupantes de un inmueble por poseerlo sin ningún título que les habilite a su ocupación (-ad esempio, senza contratto di locazione-).

Concepto de desahucio

¿Que es un desahucio?

Uno sfratto è il processo legale che ha come affinché il proprietario della proprietà o di padrone di casa per recuperare il possesso. Se il giudizio è positivo, il proprietario o il padrone di casa avranno l'espulsione del terzo titolare, è necessario lasciare la proprietà libero e disponibile.

Esta “liberación” del inmueble puede hacerse de forma voluntaria o mediante el denominadolanzamiento”.

Il concetto di "precario"

concetto Precario è nato dalla creazione giurisprudenziale dalla Articolo abrogato 1563.3 del LEC 1881. In base a questo articolo, la giurisprudenza ha esteso la nozione ristretta di propria legge precaria romana ad altri casi di possesso senza titolo.

Così, existen algunas resoluciones del Alto Tribunal esclarecedoras del concepto de precario.

STS 28 Giugno 1926, prendendo appropriato e precario in senso, determinato che "applicabile al il godimento o semplice possesso di uno senza titolo e senza pietà pagare, per volontà del suo proprietario, o senza, perché anche se è vero che l'opposizione dei proprietari termina, naturalmente la tolleranza, la resistenza inversa del titolare o occupante non può migliorare la propria posizione o indebolire l'azione di lutto per imporre la loro volontà di salvare la cosa ".

STS 31 Dicembre 1992, Ha giocato insieme l'arte. 1750 del Codice Civile e dell'art abrogata. 1565.3 del LEC 1881. Così, Ha stabilito la definizione di precari come "un situazione di fatto che coinvolge l'uso gratuito di un altro immobile di, la cui proprietà non è per noi, anche se ci troviamo in possesso della stessa, e, pertanto, gli la mancanza di titolo per giustificare il godimento del possesso, e perché nessuno ha mai avuto, e perché aveva habiéndola, è perso o perché viene data una preferenza situazione per quanto riguarda un titolare del diritto di peggio ".

allo stesso modo, la missione STS 31 Gennaio 1995 stabilito che precario "Non si riferisce esclusivamente alla graziosa concessione al titolare e la sua richiesta per l'uso di una cosa, permettendo nel contempo il proprietario concedente ... ma si estende senza pagare misericordia a coloro che utilizzano il possesso di un immobile, senza titolo per esso o quando il chiamante di unnerve inefficace attore qualificato che detiene".

SAP recente Barcellona, sezione 13, No.. 540/2019, di 20 Maggio 2019 definisce precari come "gli situazione di fatto che prevede l'utilizzo dello straniero manca il documento attestante il godimento del possesso, e perché nessuno ha mai avuto, e perché quando avevano dovuto perdere, E 'la mancanza del titolo e non paga, grazie essenza precaria... ".

Aggiungere a questa definizione SAP Barcellona, sezione 4, No.. 410/2019, di 17 Maggio 2019 quella, "precario è il possesso o il godimento di quella di un altro, senza il pagamento del canone di locazione o di pietà, destra o ragione diversa la mera liberalità e tolleranza dell'attuale proprietario o il possessore, la cui volontà dipende risolvere il presente mandato ... ".

Per tutto quanto sopra, si può concludere, schematicamente, i mezzi abusivi:

  • Il possesso di un immobile,
  • Da una terza parte diversa dal proprietario, usufruttuario o il titolare di vostro divertimento,
  • Con l'approvazione o no
  • Non solo titolo
  • Senza il pagamento del canone di locazione o di pietà

Si dovrebbe fare una qualifica sull'insegnamento costante e ribadito a questo proposito. La Sentenza della Corte Suprema 6 Aprile 1962 determinato che "il fatto che la il pagamento del canone di locazione, escludendo condizione precarista, Esso non consiste del pagamento della somma di denaro, chiunque, se tali pagamenti non sono fatti per mezzo della misericordia per l'affitto o il nome costituito presunta del pagatore, e se non sono accettati in tale qualità da parte del creditore " Non saranno considerati reddito.

Le successive STS 10 Gennaio 1984, Ha confermato i risultati precedenti. Egli ha aggiunto che, "il fatto pay mercé di escludere condizione precarista non è costituito dalla sola erogazione di una somma di denaro, ma che la consegna deve essere autonomo e in via di misericordia o di affittor por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga <<siendo acatada la entrega>>, en tal concepto, sin que equivalga a la renta los gastos o pagos que sobre el ocupante de los bienes pesen en su propia utilidad como los de luz, gas, calefacción y conservación"

Requisitos de prosperabilidad para la acción de desahucio por precario

Los requisitos necesarios para que prospere la acción de desahucio por precario se encuentran recogidos en diversas sentencias como son la SAP de Barcelona, di 20 Maggio 2019, sezione 13, No.. 526/2019, SAP de Palma de Mallorca de 31 Gennaio 2018, Sezione quinta, No.. 36/2018, SAP de Barcelona, di 16 Luglio 2014, sezione 13, SAP de Madrid, di 23 Gennaio 2006, sezione 10, No.. 97/2006, tra l'.

Los requisitos de prosperabilidad pueden quedar enunciados de la forma siguiente:

  • El actor ha de tener un derecho real que le faculte para poseer el inmueble.

El actor (-quien solicita el desahucio por precario-), ha de tener el titolo di proprietario, usufruttuario o qualsiasi altro diritto che ha concesso il potere di possedere e godere.

Controllare questo requisito è dato esaminando il titolo invocato dall'attore di far valere il loro diritto alla propria. must sfratto respinto cuando, di un esame, sorgono dubbi attore razionale che non ha alcun titolo per il possesso effettivo.

  • L'imputato deve possedere la proprietà legittimazione senza titolo.

El demandado (-quien está poseyendo el inmueble-) ha de estar en posesión o disfrute efectivo del inmueble sin un justo título que lo legitime. Cioè, el demando es un poseedor no legítimo perché, a diferencia del actor, no goza de un derecho real que permita la posesión del objeto.

Como ya hemos señalado, la jurisprudencia determina que la falta o insuficiencia de título que legitime la posesión del demandado puede deberse porque, dicho título nunca existió (siempre ha poseído sin título), porque era nulo, porque el derecho se extinguió, o bien porque este título es de “peor” derecho respecto del que ostenta el actor.

  • El demandado no ha de pagar renta ni merced alguna.

El demandado no ha de satisfacer ninguna cantidad en concepto de renta ni merced.

Es preciso remitirse en este punto a las ya citadas SSTS de 6 de abril de 1962y 10 Gennaio 1984, por las que, no se estará ante la figura del precario si el precarista abona al actor una cantidad en concepto de renta o merced. Invece, si el precarista satisface gastos de suministros (como son el agua, gas, luz) e impuestos del inmueble ocupado, esto no constituye contraprestación por la ocupación, no se entenderá que está abonando renta y por tanto, existirá la figura del precario.

  • Identidad de la cosa objeto de desahucio

Teniendo la acción de desahucio por precario la finalidad, como ya hemos referido, de recuperar la posesión de hecho de un inmueble detentado por el demandado, surge la exigencia, para que aquella acción prospere, quella se determine en la demanda, de un modo exacto y que no deje lugar a dudas, la finca o parte de la misma cuya reintegración se solicita.

La falta de acreditación de la identidad conlleva la desestimación de la demanda, declarándose no haber lugar al desahucio promovido a través de la misma.

En qué consiste el procedimiento de desahucio por precario

El procedimiento de desahucio por precario supone acudir a la vía judicial para solicitar la devolución de la posesión de un inmueble por quien es su titular.

Secondo la arte. 250.1.2º LEC, el proceso va a resolverse según las normas del juicio verbal.

El procedimiento se inicia mediante la presentación de una demanda de desahucio por precario.

El Juzgado competente para conocer el procedimiento será el del lugar donde radique el inmueble objeto de Litis.

Junto con la demanda, el actor deberá aportar titolo que justifique su mejor derecho frente al demandado (propiedad, usufructo, in particolare). El juicio de desahucio va a examinar la suficiencia del título aportado por el actor, pues este va a acreditar su legittimazione ad agire en el procedimiento.

También se acompañarán todas las pruebas de las que el actor intente valerse. Anche, deberá probar la inexistencia de pago de renta por el demandado.

Acto seguido se dará traslado de la demanda al demandado, quien tendrá un plazo de 10 días para contestarla. Necesariamente deberá pronunciarse sobre la celebración o no de vista.

Si se ha solicitado la celebración de vista, esta tendrá lugar en el plazo máximo de un mes.

Si el demandado no acude a la vista, el juicio se celebrará igualmente.

Ya en la vista, practicadas las pruebas, las partes podrán formular sus conclusiones de forma oral. Tras este acto, se dará por finalizada la vista y el tribunal dictará sentencia.

¿Necesidad de requerimiento previo?

La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, exigía, in arte. 1565.3 (actualmente, derogado), como presupuesto necesario a la interposición de la acción de desahucio, la realización de un requerimiento previo a los ocupantes del inmueble.

così, la actual regulación de la Ley 1/2000, determina que no es necesaria la práctica del requerimiento previo a el/los ocupante/s.

Esta ausencia de requerimiento queda patente en la SAP de Barcelona de 29 Marzo 2019, sezione 13, No.. 277/2019 Con tale, "alegando la parte demandada apelante la ausencia de notificación o requerimiento previo a los demandados, anterior a la presentación de la demanda, motivo de oposición que no puede ser acogido, por cuanto…se han seguido los trámites del juicio declarativo verbal…para decidir sobre el ejercicio de la acción de desahucio por precario, e para el que no se exige, como requisito previo a la presentación de la demanda, el requerimiento a los ocupantes, a diferencia de lo que estaba previsto en el antiguo artículo 1565.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, derogado por la Ley 1/2000, di 7 Gennaio, de Enjuiciamiento Civil”.

Esto supone que podremos interponer, direttamente, en los juzgados la demanda solicitando el desahucio del inmueble sin necesidad de aviso previo a el/los ocupante/s.

così, aunque la ley no lo exija, si que es recomendable que, antes de iniciar un procedimiento judicial de estas características, se trate de llegar a un acuerdo con el/los poseedor/es del inmueble.

¿Procedimiento sumario o declarativo?

En la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso de desahucio por precario era un proceso sumario. Se excluía en este la posibilidad de analizar cuestiones complejas cuya concurrencia impedía la estimación de la pretensión. Cuestiones que, precisamente por la complejidad que presentaban, debían ventilarse en otro proceso con más garantía que el que ofrecía el juicio de desahucio, que además no producía efectos de cosa juzgada.

Fortunatamente, tras la entrada en vigor de la nuevo LEC 1/2000, las características del procedimiento han cambiado sustancialmente.

Al respecto cabe citar la SAP de Tarragona de 17 Aprile 2018, sezione 3, No.. 410/2017, Essa determina che "contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio por precario, o che è lo stesso, el proceso verbal al que se refiere el art. 250.1.2º de la referida norma, no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finalizada por sentencia con efectos de cosa juzgada: no cabe la alegación de la cuestión compleja, come en el mismo se pueden y deben ventilar todas las cuestiones referentes a la posesión, tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la Ley Procesal (Ordinal XII), que al justificar la no inclusión de este proceso en el art. 447, vale a dire, dentro de aquellos en los que la sentencia dictada carece de efectos de cosa juzgada, justifica tal exclusión al decir que <<La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, in cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso de desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

Es por tanto, que la doctrina jurisprudencial de las Audiencias Provinciales precisa, en la actualidad y como consecuencia de la reforma introducida en la LEC 1/2000, quella el proceso de desahucio por precario, contemplado como modalidad de juicio verbal por razón de la materia (arte. 250.1.2 LEC), tiene naturaleza plenaria y no sumaria, y ello porque, Articolo. 447 LEC no lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada. Anche, Articolo. 444 LEC limita los medios de prueba solo en los desahucios por impago de renta (SAP de Girona, di 10 Maggio 2019, sezione 2, No.. 184/2019).

Così, la propia Exposición de Motivos LEC(párrafo final del apartado XII), como ya hemos referido, señala expresamente que no se configuran "como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de desahucio, una situación de precariedad".

Trascendente resulta que actualmente, este proceso cuenta con efectos de cosa juzgada, lo que sumado a lo anterior, lo convierte en un proceso con mayores garantías.

Duración del procedimiento de desahucio en precario

Una vez iniciado el procedimiento judicial con la interposición de la demanda, su duración va a depender, en parte, de la actitud del demandado.

Cioè, si presentada y contestada la demanda, las partes han solicitado la celebración de una vista, pueden ocurrir dos cosas:

  • Se informará a las partes de la posibilidad, en este punto, de suspender el procedimiento e iniciar una mediazione. Cioè, tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el demandado.
  • Si el demandado no acude a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y se fijará día y hora, exactas, para que tenga lugar su lanzamiento del inmueble.

Se invece, el demandado acude a la vista, esta se celebrará. Deberán aportar las partes todos los medios de prueba de los que intenten valerse.

Concluida la vista, el tribunal dictará sentencia dentro de los diez días siguientes. Si el desahucio versa sobre finca urbana, la sentencia se dictará en los cinco días siguientes. Estos plazos no se suelen cumplir por la sobrecarga de trabajo que tienen los Tribunales.

Se la stima, la sentencia condenará al demandado a desalojar el inmueble. También podrá contener una fecha de lanzamiento por si el desalojo no se produce de forma voluntaria.

La duración del proceso no es extensa en el tiempo. Dependerá de la carga de trabajo del juzgado al que nos dirijamos y de, como ya hemos visto, la actitud del demandado. En menos de 8-12 meses el proceso debería haber finalizado.

El lanzamiento

El lanzamiento es el conjunto de actuaciones realizadas por el órgano judicial para devolver la posesión del inmueble al actor titular. Supone una <<expulsión forzosa>> de los ocupantes del inmueble cuando el desalojo voluntario ha fracasado.

La sentencia del procedimiento de desahucio por precario fijará un plazo máximo en el que el ocupante debe abandonar la posesión del inmueble. Ma, también fijará, de forma alternativa, una fecha cierta, in cui, si no se ha desalojado voluntariamente el inmueble, se procederá al lanzamiento.

Llegada la fecha fijada para el lanzamiento, se van a realizar los actos necesarios para que el órgano judicial pueda retornar la posesión del inmueble.

Atti che devono essere effettuate in un campo deve essere autorizzata dalla frase che i decreti. Questi atti comprendono i seguenti (a seconda dei casi, Saranno tutti o solo alcuni di essi):

  • Furto porta
  • cambiare blocco e fornire nuove chiavi al titolare attore
  • Penetrazione all'interno dell'edificio
  • Sfrattando l'occupante e la sua proprietà
  • Public Assistance Force

Es necesario que al lanzamiento acudan la Comisión Judicial y el actor o el procurador en su representación.

Preguntas frecuentes sobre el desahucio en precario

¿Quién debe probar que existe contrato de arrendamiento y por tanto que no se está ante una situación de precario?

De conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba, recogida en el art. 217 LEC, debe probar quien alega.

In questo caso, si el demandado (-quien se encuentra poseyendo el inmueble en situación de precario-) alega que la posesión se debe a la existencia de justo título, por ejemplo un contrato de arrendamiento, deberá probarlo.

 ¿Es posible, para evitar el lanzamiento, solicitar la aplicación analógica de la Ley 1/2013 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y 24/2015 de medidas urgentes en la vivienda y la pobreza energética?

En muchas contestaciones a demandas de desahucio por precario, se trató de suspender el desahucio mediante la applicazione analoga Agire 1/2013, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, e la legge 24/2015 misure urgenti in materia di alloggi e di fuel poverty.

Specificamente, Act 1/2013 contempla la possibilità di sgomberi sospendenti, per due anni, nel processo di precludere gruppi particolarmente vulnerabili alloggiamento comune. Così, Act 24/2015 stabilisce l'obbligo, in certi casi, di prima di depositare qualsiasi preclusione querela o sfratto per il mancato pagamento del canone di locazione, l'attore deve offrire a coloro proposta una interessata per canone sociale.

I tribunali hanno concluso che no es posible aplicar, por analogía, en los desahucios por precario las medidas de protección de los deudores hipotecarios o por impago de rentas.

Specificamente, la SAP de Barcelona, di 18 Marzo 2019, sezione 13, No.. 206/2019, stabilisce che: "no puede apreciarse que concurran los presupuestos exigidos por el artículo 4.1 del Código Civil para la aplicación analógica, por faltar la igualdad o similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver, referido a la ocupación de un inmueble sin ningún título...no encontrándose legal o doctrinalmente prevista la suspensión del lanzamiento, o el ofrecimiento de un alquiler social en supuestos de hecho, en procesos, o en momentos procesales, distintos de los excepcionalmente previstosen el Real Decreto Ley 27/2012, di 15 Novembre, e la legge 1/2013, di 14 Maggio, o en la Ley 24/2015, di 29 de julio”.

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