Water leaks from upper floors, does the landlord or tenant respond? por Rafael Juan Juan Sanjosé

filtraciones de agua

The owner or tenant must respond depending on the cause of the leak

We publish in this entry the work of Rafael Juan Juan Sanjosé, Alternate Magistrate of the Provincial Court of Valencia.


Water leaks from upper floors, does the landlord or tenant respond?

Rafael Juan Juan Sanjosé

Alternate Magistrate of the Provincial Court of Valencia


1.- Introducción.-

2.- Liability for water leaks from upper floors.-

3.- Conclusión.-

4.- Special assumptions.-

1.- Introducción.-

En el presente trabajo pretendemos afrontar la problemática con que se encuentran los tribunales cuando, due to water leaks, damage occurs to the inferior dwellings and the owner of the dwellings or their insurance company intends to claim them, being the upper floor, from which these leaks come, leased.

Ante dicho supuesto de hecho, the plaintiff raises, often, who to sue, namely, if the homeowner who caused the damage, or to the tenant or occupant of the same at the time the leak occurred, Therefore, we will proceed to the study of the aforementioned question with the systematic analysis of different jurisprudential resolutions in this regard..

2.- Liability for water leaks from upper floors.-

On this question and as a starting point we must have what was stated by the High Court in its Judgment of the 6 April 2001[1] which determines that “Regarding damage caused by water seepage from the upper floors, says the Judgment of this Chamber 20 April 1993 that:

1ª. Among the precepts that the Civil Code dedicates to regulate "obligations arising from fault or negligence" (Chapter II of Title XVI of Book Four), the case subject to litigation has a specific normative incardination or subsumption in art. 1910 said body Legal, whose precept, offering a clear example of the so-called "strict liability" or "risk" and referring exclusively to what he calls "head of the family" (with which you want to name the one, by any title, live in a house, as "main" character of the same, in union of the people who live with him, forming a family or other group), It holds said "principal" or "head of the family" responsible for the damage caused "by things thrown or dropped from it", within whose expression, not having the same character as «numerus clausus» (judgment of this Chamber 12 April 1984), both solid and liquid things that, one way or another, fall from the said home and cause damage to a third party in his person or in his things.

2ª. The aforementioned liability "ex" art. 1910, limited exclusively as just said, to which, by any title (lessee, In the case at hand), enables the dwelling as "principal" or "head of household" in the same, does not reach the owner-landlord of the home, obviously, does not live in it;

3ª. Although extra-contractual or aquilian liability could also be demanded from the owner-landlord of the home, although never based on the aforementioned precept, but in the generic art. 1902 Civil Code, This would be on the assumption that the poor condition of the housing facilities having been the determining cause of the damage, the owner-landlord knowing this circumstance, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas”, hypothesis that does not concur in the present case, since the expert witness practiced and ratified in the act of the trial shows that the cause of the leaks into the plaintiff's home was the accidental spillage of the water contained in jugs located in the bathroom of the upper house, occurring only once, Therefore, problems in the sanitation facilities of the home owned by Banco Sabadell S.A are ruled out., Well, as specified by the expert, if it was a sanitation problem, the water would continue to leak. "

We can complete this doctrine with the above, inter, in the SAP Valencia, section 8, the 9 July 2012[2] en la que se afirma que “La responsabilidad civil que se demanda que tiene su origen en la acción de la que es consecuencia el daño cuyo resarcimiento se reclama, and, that starting from the quality of the action that gives rise to the damage, our legal system regulates three different liability systems, which are, that of contractual liability, the tort and the criminal. They are basic and foundational elements of the aforementioned systems of responsibility, the need for an action or omission on the part of the agent, the existence of an injurious result and the causal relationship between the action and the result, constituting the differentiating elements of the different systems previously outlined, that the action imputed to the agent is the consequence of a contractual fulfillment or breach; In other words, the action is incardinated within the obligations conventionally assumed, that the action is constitutive of a criminal offense, o finalmente que la acción constituya la infracción de un principio general del derecho cual elharm no other“, or interdiction to cause harm to another, as the basic and foundational element of social coexistence.

Now, what is highlighted in the Supreme Court ruling cited above[3] is that the cornerstone of the liability system is personal liability; namely, what the doctrine has called from time immemorial the responsibility for own acts. But besides this, regulates our legal system, like the systems in our environment, responsibility for someone else's act, or the legal imposition of responsibility or to answer for the fact of another, responsabilidad que se fundamenta en los principios de laresponsible for supervising choosing O“.

It is necessary to highlight, for, the different situations of assumption of responsibility, namely:

a) Personal responsibility: The system starts from the responsibility due to the fault of the subject, also called subjective liability, what imposes the need to accredit, that the fact to which the result is attributed is the consequence of an action or omission of the agent, which in turn, is the direct cause of the result finally produced.

b) Liability for a third party. In relation to liability for a third party, classical doctrine, bases it on the concept of own fault; in this case, not directly relating it to the action that generated the harmful result, but in the “responsible for supervising choosing O“, Own fault from which the action arises from which one must answer as a consequence of having infringed either by action or by omission the duties of choice (wrong choice) or surveillance or supervision.

Thus, In the case of owners who rent their properties, it is raised in the STS mentioned above 4 December 2007 the question of whether the second system of third party liability can be established with respect to the damages caused to the community or third parties by the tenant, by imposing a kind of permanent surveillance of the tenant's own performance in the use of the property. In this case, the question arises as to whether liability could be attributed to the owner through the article 1903 del Código Civil por una especie deguilt in watching“.

In the case analyzed in the STS of 4 December 2007 the tenant, as we already said, had deposited some pots on the terrace whose availability, being located towards the street, creaban una evidente situación de riesgo en la medida en la que si se rompía el soporte que las sujetaba se caerían a la calle, como desgraciadamente así ocurrió. Surge así una pregunta acerca de si cuando un propietario firma un contrato de arrendamiento con un inquilino existe con posterioridad a la firma un deber de vigilancia sobre su actuación en el inmueble.

In response, el Alto Tribunal entiende, como no podía ser de otra manera, que la obligación que establece el artículo 9,1 b) Ley de Propiedad Horizontal de mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas para que no se pueda causar un daño a la comunidad o a otros comuneros es atribuible, tan solo, al propietario. However, de ello no se deriva en modo alguno que de esta obligación dimane un deber de vigilancia para que esta la cumpla también el arrendatario haciendo responsable al propietario de los daños y perjuicios causados por este a terceros apelando a una responsabilidadin ensuring“.

Accordingly, de la citada sentencia del TS se desprende que no existe este deber de vigilancia del propietario sobre el inquilino y que de las actuaciones u omisiones realizadas por este se le deba hacer responsable al mismo por tratarse de actos u omisiones de carácter personalísimo y de los que responde su autor “ex” article 1902 Civil Code. Thus, no se pueden interpretar los arts. 1907 and 1910 del Código Civil como un mecanismo de extensión al propietario de los daños causados por el inquilino. De ser así se abriría una puerta a una responsabilidad indefinida de los propietarios que arrendaran sus inmuebles, convirtiendo a éstos en garantes permanentes del buen hacer de los inquilinos.

La responsabilidad de los propietarios “ex” Article 1910 Código Civil se aplica cuando ellos son también los cabezas de familia que habitan en el mismo, no cuando se produce un contrato de arrendamiento y se pretende extender al propietario las responsabilidades por los actos y omisiones llevados a cabo por el inquilino, o las personas que con él habitan en el inmueble.”

También la SAP de Madrid, 19th section, the 20 February 2019[4], aborda dicha cuestión y expone que “En este sentido podemos citar la Sentencia del 30 December 2010 Provincial Court of Madrid, (ROJ: SAP M 20534/2010), Resource: 739/2009 , en la que se indicó que: A los daños por agua, cuando la misma se introduce en las distintas viviendas procedentes de otras o de los elementos comunes, le es de aplicación el artículo 1910 del Código Civil el cual establece una responsabilidad objetiva, excluida únicamente cuando existe fuerza mayor. La sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de fecha 16 November 2009, con cita de las sentencias de la Audiencia Provincial de Lleida de fecha de 26 March 2002, que recogía la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a daños por filtraciones o caída de agua de los pisos o locales, se declaraba que: “la doctrina jurisprudencial ha venido señalando que resulta más acertada la aplicación de este precepto cuando se trata de supuestos de filtraciones como la que nos ocupa, dado que esta norma específica, la contenida en el artículo 1910 CC, impone una responsabilidad objetiva o por riesgo al dueño u ocupante por cualquier título de una vivienda por los daños causados por las cosas que se arrojaren ocayeren” thereof, término que ha de interpretarse en sentido amplio, incluyendo tanto las cosas sólidas como las líquidas que caigan de la vivienda y, therefore, es de aplicación a los casos de daños causados por filtraciones de agua procedentes de plantas o pisos superiores, tratándose de una norma objetiva que ofrece una mejor protección al perjudicado a partir del principio de inversión de la carga probatoria, y cuya finalidad no es otra que la observancia del principio de salvaguarda de las relaciones de vecindad, (SSTS 12/04/1984, 20/04/1993,26/06/1993and 27/03/1998), aplicándose extensivamente a supuestos de filtraciones de agua desde los pisos superiores a los inferiores del mismo edificio, ya por haberse dejado los grifos abiertos (STS 12/05/1986) ya por causa del mal estado de las tuberías de conducción de aguas que no constituyan elementos comunes del edificio (SSTS 09/04/1987, 24/02/1988 and 26/06/1993), so that, en tales supuestos, al invertirse la carga de la prueba, se traslada a los dueños u ocupantes de la vivienda la obligación de probar, para eximirse de responsabilidad, que la fuga de agua y los daños que de ello se derivan se produjeron sin culpa alguna por su parte, habiéndose producido el siniestro por otras razones, o bien que es imputable a un tercero, in the same sense, entre otras las SSAP de Barcelona de 12/09/1999, Pontevedra 09/06/1999, Zaragoza 05/05/1999, Almería 17/03/1993, Málaga 03/11/1998, Burgos 08/06/2000 y León 05/05/2000 and 05/11/2000, citadas por la sección 9ª de Alicante en su sentencia de 11 June 2018 (ROJ: SAP A 1301/2018 – ECLI:ES:WHAT:2018:1301), nº 285/2018, Resource: 998/2017. Well, cuando nos encontramos ante un siniestro de este tipo puede prescindirse tanto de la culpa como del nexo de causalidad entre el responsable y el daño, en el sentido de que puede ser apreciada aun no habiendo sido aquel su agente productor, siempre sin perjuicio de su derecho de repetición frente a quien hubiere podido ser el causante directo del daño en cuestión (STS 12 April 1984), y la responsabilidad en tales casos se atribuye a quien habita en todo o en parte la vivienda o a quien tiene la disponibilidad de la misma para tal fin”.

De tales hechos probados en la sentencia recurrida y de la jurisprudencia citada, se deduce que la demanda debe ser íntegramente estimada, pues el ocupante de la vivienda al ser usuario de los servicios de la misma debe responder de los daños causados ex art. 1.910 CC, no siendo relevante que no sea propietario, aunque es dudoso tal afirmación por su propia declaración, saying that “colaboró con la compra”, según se razonó con acierto en la sentencia recurrida. Es irrelevante que el día de los hechos no estuviese presente, pues ha de responder como persona física que, by any title, live in a house, como personaje “main” thereof, él es el que habita y no ha acreditado que en caso de existir otro propietario le haya informado del mal estado de las instalaciones y éste haya hecho caso omiso. Therefore, acreditada la realidad del daño, y que ha sido indemnizado en la cuantía objeto de reclamación el damnificado, debió estimarse íntegramente la demanda con todos los pedimentos recogidos en el suplico, conforme se hizo en la sentencia recurrida.”

Also, sobre la presente cuestión, es de destacar lo expuesto en la SAP de Lleida del 7 May 2020[5], que viene a complementar lo afirmado hasta el momento en el caso de que confluyan un mal uso de las instalaciones y el deficiente mantenimiento de las mismas, al referir que “Conforme a dicha doctrina jurisprudencial consolidada, es claro que en el ámbito de la responsabilidad extracontractual por daños por caída de agua, objeto de este proceso, no siendo discutido que los apelantes son los arrendatarios ocupantes de la vivienda superior de la que procedió el vertido de agua, y habiéndose acreditado que los daños materiales y morales que se aprecian en la Sentencia de instancia tienen su origen en esas filtraciones del piso superior, surge la responsabilidad objetiva de dichos arrendatarios (ex art. 1910 CCivil), junto con la responsabilidad por culpa de la propietaria arrendadora codemandada que se fundamenta en su falta de mantenimiento en buen estado de dicha tubería privativa (ex art. 1902 CCivil), respondiendo todos ellos ante la perjudicada de forma solidaria, y todo ello sin perjuicio de las relaciones internas entre los responsables o deudores solidarios, can, if, los arrendatarios hacer valer frente a la arrendadora las obligaciones de ésta conforme a los arts. 21 LAU y 1554 CCivil que invoca en su recurso de apelación.”

Son de destacar, también sobre la presente cuestión la SAP Valencia, sección 8ª, the 07 May 2020 (ROJ: SAP V 535/2020 – ECLI:ES:APV:2020:535) – Sentence: 217/2020 – Resource: 118/2020 – Speaker: RAFAEL JUAN JUAN SANJOSE; SAP Barcelona, section 13, the 16 September 2019 (ROJ: SAP B 11138/2019 – ECLI:ES:APB:2019:11138) – Sentence: 990/2019 – Resource: 357/2018 – Speaker: JESSICA JULIAN IBAÑEZ; SAP Jaén, 1st section, the 13 March 2019 (ROJ: SAP J 371/2019 – ECLI:ES:APJ:2019:371) – Sentence: 260/2019 – Resource: 194/2018 – Speaker: ELENA ARIAS SALGADO ROBSY; y SAP Barcelona, 1st section, the 25 February 2019 (ROJ: SAP B 1435/2019 – ECLI:ES:APB:2019:1435) – Sentence: 98/2019 – Resource: 37/2018 – Speaker: AMELIA MATEO MARCO, que tratando cuestiones con diversidades de hecho entre ellas, llegan a las mismas conclusiones que las referidas.

3.- Conclusión.-

De lo expuesto podemos deducir varias cuestiones aplicables a la problemática que es objeto de estudio, and so, en primer lugar la responsabilidad derivada del artículo 1910 CC será para aquél que ocupa la vivienda, namely, el arrendatario y en segundo lugar, that, no obstante ello, sí podría tener responsabilidad el propietario, for the sake of Article 1902 CC, si el daño ha sido producido por el mal estado de las instalaciones de la vivienda, con lo que lo que tendrá que determinarse para resolver los supuestos referidos es si la filtración de agua puede ser imputable al mal estado de las instalaciones de la vivienda o al uso de las mismas por el arrendatario, lo que deberá estudiarse desde el prisma de la carga de la prueba cuyas reglas vienen establecidas en el artículo 217 LEC, con lo matices expuestos en la jurisprudencia analizada.

4.- Special assumptions.-

Notwithstanding the above, no queremos dejar de tratar algunos supuestos, que por su especial interés podrían ofrecer una visión más completa de la cuestión que es objeto de análisis en el presente trabajo y así un supuesto habitual es el que se refiere a los daños producidos por aquél que está ocupando ilegalmente la vivienda de la que proceden las filtraciones; cuestión ésta que ha sido también resuelta por la jurisprudencia, siendo de destacar las siguientes resoluciones:

SAP Madrid, sección 18ª, the 05 December 2019 (ROJ: SAP M 17349/2019 – ECLI:ES:APM:2019:17349) – Sentence: 431/2019 – Resource: 638/2019 – Speaker: PEDRO POZUELO PEREZ – Ocupación Ilegal

“Pues bien aplicando tales consideraciones al supuesto de autos y aunque pueda resultar cierto que efectivamente los ocupantes de la vivienda propiedad de la demandada han accedido a la misma de manera ilegal, sin embargo lo cierto y verdad es que no deja de existir responsabilidad del propietario por los daños y perjuicios que se ocasionan al propietario del piso inmediatamente inferior como consecuencia de las filtraciones que proceden del piso de su propiedad. En este sentido si bien es un hecho la ocupación ilegal no es menos cierto que las consecuencias de dicha ocupación no tienen por qué ser soportadas por terceros ajenos a la relación de la propiedad con los terceros ocupantes, y en cualquier caso quedarían, al alcance de la entidad demandada, el ejercicio de las acciones de responsabilidad procedentes contra los terceros ocupantes del inmueble, por más que las posibilidades de recuperar alguna cantidad fueron verdaderamente ilusorias dada la normal carencia de medios que los ocupantes ilegales suelen aducir, pero en cualquier caso lo que no es procedente es trasladar a terceros que ninguna relación tienen con la propiedad de la vivienda, y que tan sólo son propietarios del piso inmediatamente inferior las consecuencias del uso abusivo que un tercer ocupante pueda hacer de la vivienda.”

SAP Barcelona, sección 4ª, the 19 February 2019 (ROJ: SAP B 1186/2019 – ECLI:ES:APB:2019:1186) – Sentence: 106/2019 – Resource: 306/2018 – Speaker: MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIAOcupación Ilegal

“Consideramos que la responsabilidad civil de la demandada dimana, directly, del art.1902 CC (“El que por acción u omisión causa daño a otro, fault or negligence, está obligado a reparar el daño causado”), precepto en el cual se fundó la demanda. De una parte, una vez tuvo conocimiento de la existencia de posibles daños, habiendo indicios de que su causa podía provenir de la vivienda de su propiedad, la demandada no removió con la debida diligencia los obstáculos existentes -ocupación ilegal por terceros- a través de la vía judicial, para poder eliminarlos; from elsewhere, tampoco ha sido diligente en la verificación de los daños existentes en la vivienda del actor, a fin de proceder, if, a la reparación. Ello ha motivado que, de una u otra forma, los daños hayan venido siendo continuados, siquiera sea hasta enero de 2017, cuando, según reconoce el actor en su demanda, tuvieron lugar reparaciones en el piso superior por parte del/los ocupante/s, aunque no existe la certeza de que la causa haya sido reparada de modo definitivo y en su totalidad.

Este Tribunal considera, for, que el hecho de no tener a su disposición la vivienda de su propiedad no constituye, properly, un supuesto de fuerza mayor, en el sentido jurídico de un acontecimiento imprevisible e inevitable ex art.1105 CC (“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, and so declare that the obligation, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, or what, expected, fueran inevitables”), según tiene sentado la jurisprudencia recogida en la sentencia recurrida. Aparte de que la ocupación por terceros no era necesariamente algo imprevisible, poner fin a la ocupación ilegal de la vivienda de su propiedad a fin acceder a la misma (evitarla), dependía del inicio de acciones legales por parte de la demandada, y quedó su arbitrio el momento de hacerlo…

…Consideramos que, by analogy, una vez que la demandada tomó conocimiento de los hechos al ser requerida para que reparase, y una vez pudo constatar, al menos mediante fotografías, la existencia de los daños en la vivienda del actor, no es de recibo que se escude en que no puede comprobar si el supuesto mal estado de tuberías y canalizaciones corresponde, specifically, a las instalaciones privativas o a las comunitarias. No consta acreditada su especial diligencia en la rápida remoción de los obstáculos existentes en la determinación de la causa, como tampoco que, como se ha expuesto, no pudiera averiguarse la misma desde el piso propiedad del actor.”

También queremos destacar la respuesta que se ha dado en diversas ocasiones a la alegación que por los demandados se hace en cuanto a la aplicación del artículo 1907 CC[6] y así el Alto Tribunal, en Sentencia del 22 July 2003[7] expuso que “Dice la sentencia de 9 March 1998, citada en la de 29 September 2000, that “la responsabilidad de índole predominante subjetiva que proclama el art. 1907 Civil Code, viene lógicamente referida al supuesto de que se produzca la ruina de un edificio (entendió este término en sentido amplio, comprensivo de cualquier género de construcción) única y exclusivamente como consecuencia de la falta de las reparaciones necesarias por parte de su propietario”, and Case 3 April 1996 señala que este art. 1907 “hace referencia a los daños que resulten de la ruina del edificio, debiendo entenderse el concepto de ruina -al igual que en el art. 389- en su sentido propio sin que puedan incluirse en el mismo los daños causados por inundación consecuente a una obstrucción de tuberías que, if, habría de reconducirse al art. 1902”. Also, as the sentence of 6 April 2001, “en primer lugar ha de señalarse la total inaplicación del art. 1907 Civil Code….para resolver la cuestión sometida a debate judicial que no es otra que la indemnización de daños y perjuicios ocasionados en local situado en planta inferior por filtraciones de agua procedentes de un piso superior, supuesto de hecho totalmente distinto del contemplado en el citado art. 1907”.”

En aplicación de esta doctrina podemos citar la SAP Madrid, sección 9ª, the 02 February 2017 (ROJ: SAP M 1120/2017 – ECLI:ES:APM:2017:1120) – Sentence: 45/2017 – Resource: 1136/2016 – Speaker: JUAN LUIS GORDILLO ALVAREZ-VALDES

[1] STS, Sala 1ª, the 06 April 2001 (ROJ: STS 2904/2001 – ECLI:ES:TS:2001:2904) – Sentence: 334/2001 – Resource: 642/1996 – Speaker: PEDRO GONZALEZ POVEDA

[2] SAP Valencia, sección 8ª, the 09 July 2012 (ROJ: SAP V 2917/2012 – ECLI:ES:APV:2012:2917) – Sentence: 383/2012 – Resource: 174/2012 – Speaker: MARIA FE ORTEGA MIFSUD

[3] At. The STS 04 December 2007 (ROJ: STS 8128/2007 – ECLI:ES:TS:2007:8128) – Sentence: 1243/2007 – Resource: 4380/2000 – Speaker: FRANCISCO MARIN CASTAN

[4] SAP Madrid, 19th section, the 20 February 2019 (ROJ: SAP M 11768/2019 – ECLI:ES:APM:2019:11768) – Sentence: 71/2019 – Resource: 791/2018 – Speaker: FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

[5] SAP Lleida, sección 2ª, the 07 May 2020 (ROJ: SAP L 234/2020 – ECLI:ES:APL:2020:234) – Sentence: 238/2020 – Resource: 29/2019 – Speaker: BEATRIZ TERRER BAQUERO

[6] Art. 1907 CC “El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.”

[7] The STS 22 July 2003 (ROJ: STS 5285/2003 – ECLI:ES:TS:2003:5285) -Sentence: 807/2003 – Resource: 3796/1997 – Speaker: PEDRO GONZALEZ POVEDA


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