Guide du contrat d'option d'achat immobilier

 

opcion de compra

 

Dans ce guide, nous passons en revue les principaux aspects du contrat d'option d'achat immobilier

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Définition du contrat d'option d'achat

Un ell option de contrat une partie, appelé «concédant», accorde à un autre, appelé «opting», le pouvoir de décider si vous voulez, o no, conclure un contrat de vente, quel est le contrat principal, qui doit être fait dans un certain délai, avec certaines exigences et conditions, peut être demandée par la partie qui accorde, le paiement d'une prime la partie optante.

Réellement, nous sommes confrontés à un pré-contrat. Il peut également être appelé "contrat préparatoire" du contrat ultérieur à conclure, l'achat et la vente. En elle sont déterminées, pas seulement ses éléments, il appartient plutôt à l'une des parties de décider de signer ou non le contrat de vente. La partie «concédante» ne pourra pas disposer du bien qu'elle a offert, doit garder l'offre faite.

Sur STS 620/2012, de 10 de Octobre 2012, la Cour suprême a déclaré que:

«L'option d'achat, tel que défini parSTS 17 Mars 2009 (RJ 2009,1650), "C'est le pré-contrat unilatéral le plus typique qui permet au demandeur de décider, dans le délai prévu, l'entrée en vigueur du contrat de vente (De SSSS 11 Avril 2000 (RJ 2000,2434) et5 Juin 2003 (RJ 2003,5018)): c'est un droit personnel, dont l'inscription au Registre foncier lui confère une réelle signification dans le sens où elle affecte des tiers, de sorte que son exercice ainsi que la consommation et l'enregistrement de la vente conduisent à l'acquisition du bien, derecho real pleno ».

Aussi, leSTS 7 Mai 2010 (RJ 2010, 4845) souligne que« cuando se ejercita la opción -perfección- la vente et l'achat sont conclus plus tard- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa ».

Et l'STS de 23 Avril 2010(RJ 2010, 3546), précise le concept et l'effet du contrat d'option en ces termes:

« El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, commerce) dans un terme spécifique. Dans ce sens,, De SSSS 21 Novembre 2000 (RJ 2000,10429), « implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa », dit littéralement), 5 Juin 2003,26 Mars 2009 (RJ 2009, 2387).

Donc, l'effet produit est que, Si l'électeur exerce son droit, promulgue le contrat préliminaire et l'autre partie, le concédant, Il a une obligation légale de célébrer efficacement. Et le optante, à partir du moment qui déclare sa volonté d'exercer l'option, Vous pouvez demander la célébration, qui se fera d'un commun accord par décision de justice, tras el procedente proceso ».»

Règlement du contrat d'option d'achat

Le contrat d'option d'achat n'a pas de réglementation positive dans notre système juridique. Il faut recourir à la jurisprudence pour connaître ce type de contrat "atypique", qui sera régi par l'autonomie des parties qui le signent, avoir une grande liberté pour le formaliser.

Il le définit comme cet "accord", en vertu de laquelle, partie, appelé «concédant», accorde une autre, appelé «optant», pouvoir exclusif de décider de conclure ou non le contrat principal, qui sera après le contrat d'option d'achat. Ce contrat principal et ultérieur, sera l'achat et la vente. Cela devra être fait dans un certain délai, basé sur certaines conditions.

Pour que le contrat de vente soit ferme et exécuté, il suffira que la partie «opting», exprimer la volonté de vouloir exécuter ledit contrat, suffire l'expression de la volonté des optants, sans qu'il soit nécessaire que l'autre partie prenne des mesures.

Dans la loi 29/1994, de 24 Novembre, Tenancies, aucun aspect de ce type de contrat n'est réglementé.

Caractéristiques du contrat d'option d'achat

Dans le contrat d'option d'achat, nous pouvons souligner comme principales caractéristiques, las siguientes:

  1. Contrat atypique: il n'est pas réglementé dans notre système juridique.
  2. Contrat préparatoire: au moment où l'option d'achat est exercée dans le délai imparti, la vente du bien a lieu.
  3. Contrat consensuel: se perfectionne grâce à l'autonomie des parties.
  4. Contrat unilatéral: une seule des parties contractuelles est obligée, le constituant, sauf si le paiement d'une prime au contrat d'option est convenu. À la partie optante du contrat, vous avez le droit de décider, unilatéralement l'achat de la propriété. Vous ne pouvez pas être contraint de conclure le futur contrat de vente. C'est votre droit de l'exercer, o no.
  5. Contrat à terme: une date d'expiration est fixée pour cela.
  6. Contrat non transférable: le concédant doit indemniser les dommages s'il a le bien objet de l'option.
  7. Contrat autonome ou adhérent: peut être intégré dans un autre contrat dont l'objet est différent. En el caso de ser un contrato adherido, será un contrato de arrendamiento, otorgando a la parte arrendataria el derecho subjetivo de tener la facultad de ejercitar, en un plazo determinado, la adquisición del bien arrendado, pagando la contraprestación acordada en dicho contrato, mediante la entrega de un precio cierto.

Exigences du contrat d'option d'achat

Los requisitos para que nazca el contrato de opción de compra, son: objeto, prix et terme. Como requisito opcional, existe pago de la prima.

Objet

Se ha de determinar el objeto, pues en el contrato de compraventa, el mismo se entiende perfeccionado en el momento en que se ejercita la opción de compra. Pour cette, se ha de determinar de forma clara el objeto en el contrato de opción, en cuanto al bien en concreto que se va a vender y a comprar. Este bien habrá de cumplir los requisitos generales establecidos entre los articles 1271 un 1273 Code civil.

  1. Article 1271 CCivil: “Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.”
  2. Article 1272 CCivil: “No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.”
  3. Article 1273 CCivil: “El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.”

Prix

Se ha de estipular un precio para el caso de ejercitar la futura compraventa del bien. Es necesario que el precio sea cierto, al igual que el objeto, pues el contrato de compraventa se perfecciona al ejercitar el contrato de opción. Los requisitos para considerar que el precio es cierto, se recogen en el Código Civil:

  1. Article 1447 CCivil: “Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.”
  2. Article 1448 CCivil: “También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, sac, marché, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.”
  3. Article 1449 CCivil: “El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.”

Terme

Es un requisito Para poder ejercitar el contrato de opción de compra, se exige que la parte optante manifieste su decisión de adquirir el bien dentro del plazo pactado. Solo con expresar dicha decisión, la voluntad positiva de adquisición se tendrá por consumado el derecho de opción sin tener que realizar ningún otro acto por su parte. Este tipo de plazo es de caducidad. En el caso de que la parte optante ejercite el derecho de opción fuera del plazo previsto en el precontrato, queda caducado.

Paiement premium

Es considerado un requisito accesorio, no esencial como los anteriores. Quedará a la autonomía de las partes incluir o no este elemento.

Obligations des parties

En el contrato de opción de compra también existen obligaciones específicas para cada una de las partes, además de las generales de todo contrato.

  1. Obligaciones de la parte optante:
    1. Paiement premium. En el caso de que se haya estipulado por ambas partes el pago de dicha prima, es la única obligación por parte del optante, pues el contrato de opción de compra, al ser de carácter unilateral, solo nacen obligaciones para la parte concedente.
  2. Obligaciones de la parte concedente:
    1. No disponer del bien que se ha ofrecido en el contrato.
    2. Mantener la oferta, qui, por cierto, es vinculante para esta parte. No se puede retirar durante el plazo concedido.

Droits des parties

  1. Derechos de la parte optante:
    1. Derecho a hacer uso del derecho de opción de compra si le interesa. En caso de quedar consumada la opción, el contrato de compraventa queda perfeccionado.
  2. Derechos de la parte concedente:
    1. Derecho a recibir la prima estipulada, si.

Inscription au Registre des propriétés de l'option d'achat

Sur article 14 de la Loi 14 Février 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario se establece la posibilidad de que el contrato de opción de compra se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad. Una vez esté inscrito, este derecho adquiere la eficacia de un derecho real. En el caso de que la parte optante decida, podrá ejercitar dicho derecho frente a cualquier adquirente, no solamente frente a la parte concedente.

Este precepto, stipule que “Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

2.ª Precio estipulado para la adquisición de la finca y, si, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

3.ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”

Extinction du droit d'option

El contrato de opción de compra, al nacer por autonomía de las partes, se extingue de modo natural por las siguientes causas:

1.- Ejercicio del derecho de opción. Este ejercicio, produce la perfección del contrato de compraventa.

2.- Por el transcurso del plazo que se otorga al optante para ejercitar el derecho de opción. El no ejercitar dicho derecho, produce la renuncia por parte del optante, al transcurrir el plazo estipulado en el contrato para tomar la decisión. También se puede renunciar de forma expresa. En la jurisprudencia, se deja al arbitrio de la parte optante, tomar la decisión de celebrar o no el contrato ofrecido, con los efectos propios que se despliegan en caso afirmativo, pudiendo querer hacer realidad ese contrato de compraventa, renunciar expresamente a él o, simplement, dejar transcurrir el plazo estipulado sin ejercitar el derecho otorgado en el precontrato. Al tomar cualquiera de esas opciones, el derecho de opción queda naturalmente extinguido.

3.- Expiration. Como ya sabemos, se estipula un plazo concreto para poder ejercitar el derecho de opción para la parte optante, de sorte que, el contrato en sí tiene carácter temporal. Après cette période,, ejercitar el derecho de opción es extemporáneo, et, donc, ineficaz.

El derecho de opción caduca, o bien, al transcurrir el plazo, por no ejercitarlo, o bien, cuando no se ejercita en la forma que se determinó en el contrato. Dans ce cas,, le STS 16 Juillet 1992, rec. nº 1314/1990, sometió la prórroga del plazo del derecho de opción a una condición resolutoria, teniendo que comunicar la parte optante, antes de la finalización del plazo, a la parte concedente, el estado sobre el objeto de la opción.

En fin de compte, el plazo para ejercitar el derecho de opción es de caducidad y su transcurso conlleva la extinción del contrato. En ese caso, no se devolverá la prima, aunque se hubiera pactado que dicha prima se aplicara como parte del precio.

La STS 30 Juin 1994, nº Resolución 657/1994, estableció que declaraba el plazo del derecho de opción como de caducidad, no de prescripción, no siendo posible la interrupción.

"(...) En lo que, como obligatoria prevención, debe ejercitarse en tiempo y forma el derecho de opción” (SSSS 17 Mai 1983, 26 Janvier 1988, 9 Octobre 1989 et 8 Octobre 1993.)"

Pour sa part, le STS 23 Mai 1952, nº rec. 716/91, nº Resolución 1088, a dit que “es una consecuencia natural e ineludible de todos los precontratos en los que expresamente se fija un plazo para la celebración del contrato prometido, pues no puede estar indefinidamente sometida la voluntad de un contratante a la del otro.”

En cuanto al pago de la prima, le STS 4 Janvier 1992, rec. nº 2474/1989, précisé que “no pueda resolverse lo que ya se ha extinguido, ni obligar al oferente a devolver el precio o prima de la opción, una vez que mantuvo su oferta durante todo el tiempo pactado y el optante no ejercitó en tal tiempo su derecho”. También la STS 16 Octobre 1997, nº Resolución 883/1993, reconoció que “los concedentes de una opción que ha caducado por expiración del plazo, tienen derecho al cobro del precio, prima o merced fijado por su concesión, pero se les condena a devolver el resto percibido.”

Estamos ante una caducidad convencional, pues son las partes quienes fijan la duración del plazo. Al expirarse el plazo, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, según la regulación establecida para la caducidad legal. Las partes contratantes, no puede modificar los efectos que se producen con la caducidad de los derechos, pues están regulados por el ordenamiento jurídico.

La acción para poder proteger el derecho de opción de compra por parte del optante tiene un plazo de prescripción de 5 ans, tel que prévu à l'article 1964 CCivil. Este plazo es independiente del plazo de ejercicio del derecho de opción. No se superponen. Il est le STS 29 Mai 1996, nº de Resolución 441/1996, la que establece la diferencia entre ambos plazos, “La argumentación de la sentencia en punto a la prescripción de la acción para ejercitar la opción de compra, cuyo plazo se iniciaría en el momento en que el derecho pudo ejercitarse, no es correcta; en effet, establecido, como en el caso acontece, un plazo para ejercitar el derecho de opción, no resulta aceptable sostener que el beneficiario de la misma deba ejercitar su derecho, incluso con anterioridad a concluir el plazo pactado, para evitar que se extinga por prescripción, lo cual implicaría evidente contradicción con la voluntad concorde de las partes manifestada en el contrato, sin que, aussi, se hubiera producido violación alguna del derecho del optante por el concedente, que pudiera dar lugar al ejercicio de una acción para protegerlo. Desde otra perspectiva se tiene asimismo que, hallándose el ejercicio del derecho de opción sujeto a un plazo de caducidad, no es posible que se vea afectado también, durante su transcurso, por la prescripción extintiva (...) En síntesis, qui la sentencia impugnada confunde entre el ejercicio del derecho de opción de compra, el cual tiene un plazo de caducidad establecido contractualmente… y la acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra, la cual está sometida a un plazo de prescripción, y que se ejercitó mediante la presentación de la demanda objeto del procedimiento, una vez que vio violado su derecho al negarse el demandado a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, plazo de prescripción que no comenzó a contar hasta el momento en que se produjo la violación del derecho de opción de compra”.

4.- Renuncia. El contrato de opción de compra también faculta al optante a renunciar de forma expresa o tácita a tal derecho durante su vigencia, extinguiendo el contrato. Se libera a la parte concedente de su obligación de no poder disponer del bien objeto del contrato de opción. Dans ce cas,, la parte optante no puede exigir que se le devuelva la prima pagada, pues es la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer la cosa objeto de la opción de compra (ver STS de 31 Décembre 1992, nº rec. 222/90, nº de Resolución 1228).

5.- Por las causas generales de los contratos. Comment venir, par exemple, la perte physique ou juridique de l'objet objet du contrat d'option, comme indiqué dans le Code civil. En raison de l'aliénation à un tiers. En cas de perte de la propriété avant de conclure le contrat de droit d'option, ne naîtra pas faute d'objet, pendant que, si perdu après avoir célébré, l'option est consommée et l'objet objet de la vente ultérieure est perdu.

Les effets de la perte du bien pendant la durée de l'exercice du droit d'option, dépendra de la façon dont cette perte se produit, si por caso fortuito o fuerza mayor, o por culpa o negligencia de alguno de los contratantes.

  • Por caso fortuito o fuerza mayor. El derecho de opción perece para el propietario concedente, pues se aplica la regla “res perit domino”, en vez de “periculum est emptoris”. Dans ce cas,, la parte optante puede pedir la devolución de la prima entregada. Si el bien se hubiera perdido de forma parcial, no total, la parte optante podrá ejercitar el derecho de opción de compra, y adquirir la parte existente, abonando el precio proporcional.
  • Por culpa o negligencia. En caso de perderse el bien por culpa de la parte concedente, deberá, no solo devolver la prima, sino indemnizar los daños y perjuicios.

En caso de haber enajenado el bien a un tercero, denominado “pérdida jurídica”, se incumplen las obligaciones por parte de la parte concedente. Dans ce cas,, la parte optante podrá exigir responsabilidad contractual por incumplimiento de contrato.

Para la validez y eficacia y oponibilidad a la parte optante de la transmisión a un tercero, este debe actuar de buena fe y haber adquirido el bien a título oneroso. En el caso de no cumplir estos requisitos, la parte optante podrá impugnar dicho acto de adquisición, oponiendo frente al tercero su derecho de opción de compra, aunque el tercero ya hubiera inscrito la adquisición en el Registro de la Propiedad, pues no le ampara la protección registral. En caso de que el tercero adquirente sea de mala fe, o haya adquirido el bien a título gratuito, deberá restituir el bien, salvo que sea imposible, pues en ese caso deberá indemnizar de forma solidaria con la parte concedente los daños y perjuicios.

Location avec option d'achat

Realizar un contrato de arrendamiento de un bien inmueble con derecho de opción de compra es un contrato muy típico y habitual en viviendas. Se le da la posibilidad al arrendatario de adquirir, o no la propiedad de un bien inmueble. Independientemente de la existencia del derecho de opción de compra, el contrato de arrendamiento se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El derecho de opción de compra es un contrato autónomo e independiente del contrato de arrendamiento, même si, en caso de existir este derecho en el contrato, las dos modalidades quedarán unidas. Dans ce cas,, nos encontramos ante un modelo de contrato en el que la parte compradora paga una determinada cantidad, denominada “prima” para poder decidir, en un plazo determinado de tiempo, si adquiere la propiedad del bien inmueble. Pour cette, es indispensable que, tanto el plazo como la prima, estén fijados de forma clara en el contrato de arrendamiento. El ejercicio del derecho de opción resulta voluntario para el arrendatario, pero obligatorio para el arrendador.

Lo importante de esta modalidad de arrendamiento, es que una parte del pago mensual en concepto de alquiler va destinado al pago final en caso de ejercitar la opción de compra por parte del arrendatario.

Las condiciones de este tipo de contratos, pueden ser fijadas por las partes (prima, pago destinado al pago del precio final, porcentaje que se empleará para el cómputo del precio final, tiempo tiene para optar por la compra, etc).

Taxation du contrat d'option d'achat

En el contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra, es muy importante tener en cuenta la fiscalidad.

En el caso de que sea una promotora inmobiliaria quien ofrezca el contrato de arrendamiento con opción de compra, el arrendamiento de la vivienda se encontrará sujeto al IVA, en caso de tratarse de una primera transmisión de vivienda. El tipo de IVA será del 10%. En caso de ser una vivienda protegida, se aplicará el IVA reducido del 4%. Le locataire, y optante, como particular, deberá hacer frente al pago de este impuesto, sin podérselo deducir.

La entrega de la prima, acordada entre la promotora inmobiliaria y el particular, para poder ejercer el derecho de opción de compra dentro del plazo que estipulen, también se encontrará sujeta a IVA, pues tiene la consideración de prestación de servicios, al tipo general del 21%. En caso de que el arrendatario ejercite su derecho de opción de compra, la transmisión también tributará por IVA. Dans ce cas,, à l' 10% o al 4%, dependiendo del tipo de vivienda.

En retour, si la parte arrendadora es un particulier, la transmission du logement sera considérée comme une deuxième transmission. Cette transmission est soumise à la taxe de transfert de propriété (ITP), être un assujetti, le locataire.

Si la prime est payée pour bénéficier du droit d'option d'achat, taxera également ITP, parce que les "promesses et options", sont imposables à partir de cette taxe, comme indiqué dans la loi. Le taux applicable variera en fonction de la communauté autonome, parce que c'est un hommage attribué.

En cas d'exercice de l'option d'achat, la transmisión de la propiedad volverá a tributar por el ITP, pues realizar un contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra, y llevar a cabo esta último, supone la existencia de dos negocios jurídicos, relacionados, pero independientes, tributariamente hablando, produciéndose dos hechos imponibles distintos y diferenciados.

Centrándonos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Impôt sur le revenu), el contrato de arrendamiento con opción a compra también está sujeto a este impuesto en el caso del arrendador/vendedor.

Los ingresos que reciba en concepto de arrendamiento (rentas de alquiler), supondrán rendimientos de capital inmobiliario, siempre que no sea empresario. fiscalement, tiene el mismo tratamiento que un contrato de arrendamiento sin opción de compra.

En el caso de transmitir la vivienda, hay que tener en cuenta el criterio dado por la Dirección General de Tributos sur Consulta V3065-18. Existirán dos ganancias patrimoniales distintas:"Pourtant, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, conformément aux dispositions de l'article 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, dans ce cas,, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario (bailleur) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en elarticle 33.1 leLIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en elarticle 35 leLIRPF.

Dans ce cas,, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en elarticle 14.1 leLIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, dans ce cas,, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en los artículos48 et49 leLIRPF."

chiffres de différence liée

Entre las figuras afines al contrato de opción de compra, vamos a centrarnos en: la promesa de venta, el arrendamiento y el retracto convencional.

Promesa de venta

La article 1451 CCivil Etats “La promesa de vender o comprar, conformité ayant la chose et le prix, donneront droit les entrepreneurs à réclamer les uns des autres obligations contractuelles. Chaque fois que la promesse d'achat et de vente ne peut être satisfaite, Il gouverna vendeur et l'acheteur, le cas échéant, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.” A savoir, la persona a quien se le hace la promesa, généralement, el futuro comprador, de reclamar una indemnización por el incumplimiento de la parte que promete, généralement, el futuro vendedor.

La promesa de venta se diferencia de la opción de compra en que la promesa es un contrato bilateral, mientras que la opción es unilateral.

Contrat de location

Lo habitual es que el contrato de opción de compra vaya vinculado a un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. La doctrina lo define como “contrato atípico complejo”. El derecho de opción supone un “plus” en el derecho subjetivo, pues el arrendador concede al arrendatario el derecho de optar a la compra del bien inmueble que está arrendando, à savoir, puede adquirir la propiedad del bien arrendado. Cependant, el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra producen efectos diferentes.

Rétraction conventionnelle

La article 1507 CCivil Etats “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.” La jurisprudencia considera que el derecho de opción de compra tiene características incompatibles con el derecho de retracto, pour, le premier, es un contrato principal, no una mera cláusula de otro contrato, aunque materialmente se pueda incluir. Aussi, el derecho de opción es un contrato unilateral, creando para la parte concedente la obligación de mantener la oferta, pendant que, para la parte optante, nace el derecho de aceptar el derecho, o dejarlo caducar, même si, plus tard, pase a ser un contrato bilateral, al asumir la parte optante las obligaciones de: payer le prix, recepción de la cosa, etc. Finalement, el derecho de opción es un contrato consensual a favor del optante.

El contrato de opción de compra puede ser interesante pero al carecer de regulación legal, la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario le evitará muchos problemas.

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