Guide du contrat d'option d'achat immobilier

 

opcion de compra

 

Dans ce guide, nous passons en revue les principaux aspects du contrat d'option d'achat immobilier

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Définition du contrat d'option d'achat

Un ell option de contrat une partie, appelé «concédant», accorde à un autre, appelé «opting», le pouvoir de décider si vous voulez, o no, conclure un contrat de vente, quel est le contrat principal, qui doit être fait dans un certain délai, avec certaines exigences et conditions, peut être demandée par la partie qui accorde, le paiement d'une prime la partie optante.

Réellement, nous sommes confrontés à un pré-contrat. Il peut également être appelé "contrat préparatoire" du contrat ultérieur à conclure, l'achat et la vente. En elle sont déterminées, pas seulement ses éléments, il appartient plutôt à l'une des parties de décider de signer ou non le contrat de vente. La partie «concédante» ne pourra pas disposer du bien qu'elle a offert, doit garder l'offre faite.

Sur STS 620/2012, de 10 de Octobre 2012, la Cour suprême a déclaré que:

«L'option d'achat, tel que défini parSTS 17 Mars 2009 (RJ 2009,1650), "C'est le pré-contrat unilatéral le plus typique qui permet au demandeur de décider, dans le délai prévu, l'entrée en vigueur du contrat de vente (De SSSS 11 Avril 2000 (RJ 2000,2434) et5 Juin 2003 (RJ 2003,5018)): c'est un droit personnel, dont l'inscription au Registre foncier lui confère une réelle signification dans le sens où elle affecte des tiers, de sorte que son exercice ainsi que la consommation et l'enregistrement de la vente conduisent à l'acquisition du bien, plein vrai droit ».

Aussi, leSTS 7 Mai 2010 (RJ 2010, 4845) souligne que« lorsque l'option -perfection est exercée- la vente et l'achat sont conclus plus tard- et c'est à ce moment que le prix est payé et que la chose se transmet ».

Et l'STS de 23 Avril 2010(RJ 2010, 3546), précise le concept et l'effet du contrat d'option en ces termes:

« Le contrat de pré-option est celui par lequel l'une des parties attribue à la partie optante le droit de décider de mettre un contrat en vigueur. (normalmente, commerce) dans un terme spécifique. Dans ce sens,, De SSSS 21 Novembre 2000 (RJ 2000,10429), « implique la concession par une partie à l'autre du pouvoir exclusif de décider de conclure ou non le contrat principal de vente », dit littéralement), 5 Juin 2003,26 Mars 2009 (RJ 2009, 2387).

Donc, l'effet produit est que, Si l'électeur exerce son droit, promulgue le contrat préliminaire et l'autre partie, le concédant, Il a une obligation légale de célébrer efficacement. Et le optante, à partir du moment qui déclare sa volonté d'exercer l'option, Vous pouvez demander la célébration, qui se fera d'un commun accord par décision de justice, après le processus de procédure ».»

Règlement du contrat d'option d'achat

Le contrat d'option d'achat n'a pas de réglementation positive dans notre système juridique. Il faut recourir à la jurisprudence pour connaître ce type de contrat "atypique", qui sera régi par l'autonomie des parties qui le signent, avoir une grande liberté pour le formaliser.

Il le définit comme cet "accord", en vertu de laquelle, partie, appelé «concédant», accorde une autre, appelé «optant», pouvoir exclusif de décider de conclure ou non le contrat principal, qui sera après le contrat d'option d'achat. Ce contrat principal et ultérieur, sera l'achat et la vente. Cela devra être fait dans un certain délai, basé sur certaines conditions.

Pour que le contrat de vente soit ferme et exécuté, il suffira que la partie «opting», exprimer la volonté de vouloir exécuter ledit contrat, suffire l'expression de la volonté des optants, sans qu'il soit nécessaire que l'autre partie prenne des mesures.

Dans la loi 29/1994, de 24 Novembre, Tenancies, aucun aspect de ce type de contrat n'est réglementé.

Caractéristiques du contrat d'option d'achat

Dans le contrat d'option d'achat, nous pouvons souligner comme principales caractéristiques, las siguientes:

  1. Contrat atypique: il n'est pas réglementé dans notre système juridique.
  2. Contrat préparatoire: au moment où l'option d'achat est exercée dans le délai imparti, la vente du bien a lieu.
  3. Contrat consensuel: se perfectionne grâce à l'autonomie des parties.
  4. Contrat unilatéral: une seule des parties contractuelles est obligée, le constituant, sauf si le paiement d'une prime au contrat d'option est convenu. À la partie optante du contrat, vous avez le droit de décider, unilatéralement l'achat de la propriété. Vous ne pouvez pas être contraint de conclure le futur contrat de vente. C'est votre droit de l'exercer, o no.
  5. Contrat à terme: une date d'expiration est fixée pour cela.
  6. Contrat non transférable: le concédant doit indemniser les dommages s'il a le bien objet de l'option.
  7. Contrat autonome ou adhérent: peut être intégré dans un autre contrat dont l'objet est différent. Dans le cas d'un contrat adhéré, ce sera un bail, accordant à la partie locataire le droit subjectif d'avoir le pouvoir d'exercer, dans une période déterminée, l'acquisition de l'actif loué, payer la contrepartie convenue dans ledit contrat, en livrant un certain prix.

Exigences du contrat d'option d'achat

Les conditions pour la naissance du contrat d'option d'achat, son: objeto, prix et terme. Comme exigence facultative, existe Paiement de prime.

Objet

Objet à déterminer, Eh bien, dans le contrat de vente, il est censé être perfectionné au moment où l'option d'achat est exercée. Pour cette, l'objet du contrat d'option doit être clairement déterminé, concernant le bien spécifique à vendre et à acheter. Cet actif doit répondre aux exigences générales établies entre les articles 1271 un 1273 Code civil.

  1. Article 1271 CCivil: «Tout ce qui n’est pas hors du métier des hommes peut faire l’objet d’un contrat, même les futurs. "
  2. Article 1272 CCivil: "Les choses ou services impossibles ne peuvent pas faire l'objet du contrat."
  3. Article 1273 CCivil: "L'objet de tout contrat doit être une certaine chose quant à sa nature. L'indétermination du montant ne fera pas obstacle à l'existence du contrat, chaque fois qu'il est possible de le déterminer sans qu'il soit nécessaire de conclure un nouvel accord entre les parties contractantes. "

Prix

Un prix doit être stipulé en cas d'exercice de la vente future du bien. Le prix doit être vrai, tout comme l'objet, puisque le contrat de vente est perfectionné lors de l'exercice du contrat d'option. Les exigences pour considérer que le prix est vrai, sont inclus dans le Code civil:

  1. Article 1447 CCivil: "Pour que le prix soit considéré comme vrai, il suffira qu'il soit vrai par rapport à autre chose de vrai, ou que sa signalisation soit laissée à la discrétion d'une personne spécifique. S'il ne peut ou ne veut pas le signaler, le contrat deviendra inefficace. "
  2. Article 1448 CCivil: "Le prix sera également tenu pour acquis lors de la vente de titres, grain, liquides et autres consommables, quand il est indiqué que la chose vendue avait un certain jour, sac, marché, ou fixé un peu plus haut ou plus bas que le prix du jour, bourse, tant que c'est vrai. "
  3. Article 1449 CCivil: "La fixation du prix ne peut jamais être laissée à la discrétion de l'une des parties contractantes."

Terme

C'est une exigence Pour pouvoir exercer le contrat d'option d'achat, L'optant est tenu de déclarer sa décision d'acquérir le bien dans le délai convenu. Juste en exprimant cette décision, la volonté positive d'acquérir le droit d'option sera considérée comme consommée sans avoir à accomplir aucun autre acte de votre part. Ce type de terme est l'expiration. Dans le cas où le parti optant exerce le droit d'option en dehors du terme prévu dans le pré-contrat, il expire.

Paiement premium

Il est considéré comme une exigence accessoire, pas indispensable comme ci-dessus. Il sera laissé à l'autonomie des parties d'inclure ou non cet élément.

Obligations des parties

Dans le contrat d'option d'achat, il existe également des obligations spécifiques pour chacune des parties, en plus des contrats généraux de tous les contrats.

  1. Obligations de la partie optante:
    1. Paiement premium. Dans l'hypothèse où les deux parties auraient stipulé le paiement de ladite prime, C'est la seule obligation de la part du optant, parce que le contrat d'option d'achat, étant de nature unilatérale, les obligations naissent uniquement pour la partie concédante.
  2. Obligations de la partie concédante:
    1. Ne pas avoir la propriété qui a été offerte dans le contrat.
    2. Gardez l'offre, qui, au fait, est contraignant pour cette partie. Ne peut pas être retiré pendant la période accordée.

Droits des parties

  1. Droits de la partie optante:
    1. Droit d'utiliser l'option de droit d'achat si vous êtes intéressé. Au cas où l'option serait consommée, le contrat de vente est parfait.
  2. Droits de la partie concédante:
    1. Droit de recevoir la prime stipulée, si.

Inscription au Registre des propriétés de l'option d'achat

Sur article 14 de la Loi 14 Février 1947, par lequel le règlement hypothécaire est approuvé la possibilité est établie que le contrat d'option d'achat puisse être enregistré au registre foncier. Une fois que vous êtes inscrit, ce droit acquiert l'effectivité d'un droit réel. Dans le cas où la partie optante déciderait, peut exercer ce droit contre tout acquéreur, non seulement contre le constituant.

Ce précepte, stipule que «Le contrat d'option d'achat ou l'accord ou la stipulation expresse qui le détermine dans tout autre contrat enregistrable sera enregistrable., à condition qu'en plus des circonstances nécessaires à l'enregistrement, les conditions suivantes soient remplies:

1ª. Accord exprès des parties pour s'inscrire.

2.ª Prix stipulé pour l'acquisition de la ferme et, si, celui qui a été convenu d'accorder l'option.

3.Durée d'exercice de l'option, qui ne peut excéder quatre ans.

Dans le contrat de location avec option d'achat, la durée de l'option peut atteindre toute la durée de cette option., mais il expirera forcément en cas d'extension, tacite le cool, du bail. "

Extinction du droit d'option

Le contrat d'option d'achat, à la naissance par l'autonomie des parties, s'éteint naturellement pour les causes suivantes:

1.- Exercice du droit d'option. Cet exercice, produit la perfection du contrat de vente.

2.- Au cours du délai accordé à la partie optante pour exercer le droit d'option. Non-exercice de ce droit, produit la démission du parti optant, à la fin de la période stipulée dans le contrat pour prendre la décision. Vous pouvez également renoncer expressément. Dans la jurisprudence, il est laissé à la discrétion de la partie optante, prendre la décision de conclure ou non le contrat proposé, avec les propres effets affichés dans l'affirmative, pouvoir vouloir faire de ce contrat de vente une réalité, y renoncer expressément ou, simplement, laisser s'écouler le délai stipulé sans exercer le droit accordé dans le pré-contrat. En prenant l'une de ces options, le droit d'option s'éteint naturellement.

3.- Expiration. Comme nous le savons déjà, un délai spécifique est prévu pour pouvoir exercer le droit d'option pour le parti optant, de sorte que, le contrat lui-même est temporaire. Après cette période,, l'exercice du droit d'option est intempestif, et, donc, inefficace.

Le droit d'option expire, o bien, à la fin du trimestre, pour ne pas l'exercer, o bien, lorsqu'il n'est pas exercé de la manière qui a été déterminée dans le contrat. Dans ce cas,, le STS 16 Juillet 1992, rec. nº 1314/1990, a soumis la prolongation de la durée du droit d'option à une condition résolutive, devoir communiquer le parti optant, avant la fin du trimestre, à la partie concédante, l'état de l'objet option.

En fin de compte, Le terme d'exercice du droit d'option est expiration et son cours entraîne la résiliation du contrat. Dans ce cas, la prime ne sera pas retournée, bien qu'il ait été convenu que ladite prime serait appliquée dans le cadre du prix.

La STS 30 Juin 1994, nº Résolution 657/1994, établi qu'il a déclaré l'expiration de la durée du droit d'option, numéro de prescription, interruption impossible.

"(...) En ce qui concerne, comme prévention obligatoire, le droit d'option doit être exercé en temps et en forme " (SSSS 17 Mai 1983, 26 Janvier 1988, 9 Octobre 1989 et 8 Octobre 1993.)"

Pour sa part, le STS 23 Mai 1952, nº rec. 716/91, nº Résolution 1088, a dit que "C'est une conséquence naturelle et inévitable de tous les pré-contrats dans lesquels un délai est expressément fixé pour la conclusion du contrat promis, puisque la volonté d'un entrepreneur ne peut être indéfiniment soumise à celle de l'autre. "

Concernant le paiement de la prime, le STS 4 Janvier 1992, rec. nº 2474/1989, précisé que "Ce qui est déjà éteint ne peut être résolu, ni n'obliger l'offrant à restituer le prix ou la prime de l'option, une fois qu'il a maintenu son offre pendant toute la durée convenue et que le requérant n'a pas exercé son droit dans ce délai ". Également STS 16 Octobre 1997, nº Résolution 883/1993, reconnu que "Les concédants d'une option qui a expiré en raison de l'expiration du terme, ils ont le droit de percevoir le prix, prime ou subvention fixée par sa concession, mais ils sont condamnés à rendre le reste reçu. "

Nous sommes confrontés à une expiration conventionnelle, puisque ce sont les parties qui fixent la durée du mandat. À l'expiration du terme, los efectos de la caducidad se producen por ministerio de la ley, según la regulación establecida para la caducidad legal. Las partes contratantes, no puede modificar los efectos que se producen con la caducidad de los derechos, pues están regulados por el ordenamiento jurídico.

La acción para poder proteger el derecho de opción de compra por parte del optante tiene un plazo de prescripción de 5 ans, tel que prévu à l'article 1964 CCivil. Este plazo es independiente del plazo de ejercicio del derecho de opción. No se superponen. Il est le STS 29 Mai 1996, nº de Resolución 441/1996, la que establece la diferencia entre ambos plazos, “La argumentación de la sentencia en punto a la prescripción de la acción para ejercitar la opción de compra, cuyo plazo se iniciaría en el momento en que el derecho pudo ejercitarse, no es correcta; en effet, establecido, como en el caso acontece, un plazo para ejercitar el derecho de opción, no resulta aceptable sostener que el beneficiario de la misma deba ejercitar su derecho, incluso con anterioridad a concluir el plazo pactado, para evitar que se extinga por prescripción, lo cual implicaría evidente contradicción con la voluntad concorde de las partes manifestada en el contrato, sin que, aussi, se hubiera producido violación alguna del derecho del optante por el concedente, que pudiera dar lugar al ejercicio de una acción para protegerlo. Desde otra perspectiva se tiene asimismo que, hallándose el ejercicio del derecho de opción sujeto a un plazo de caducidad, no es posible que se vea afectado también, durante su transcurso, por la prescripción extintiva (...) En síntesis, qui la sentencia impugnada confunde entre el ejercicio del derecho de opción de compra, el cual tiene un plazo de caducidad establecido contractualmente… y la acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra, la cual está sometida a un plazo de prescripción, y que se ejercitó mediante la presentación de la demanda objeto del procedimiento, una vez que vio violado su derecho al negarse el demandado a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, plazo de prescripción que no comenzó a contar hasta el momento en que se produjo la violación del derecho de opción de compra”.

4.- Renuncia. El contrato de opción de compra también faculta al optante a renunciar de forma expresa o tácita a tal derecho durante su vigencia, extinguiendo el contrato. Se libera a la parte concedente de su obligación de no poder disponer del bien objeto del contrato de opción. Dans ce cas,, la parte optante no puede exigir que se le devuelva la prima pagada, pues es la contraprestación por la obligación del concedente de no disponer la cosa objeto de la opción de compra (ver STS de 31 Décembre 1992, nº rec. 222/90, nº de Resolución 1228).

5.- Por las causas generales de los contratos. Comment venir, par exemple, la perte physique ou juridique de l'objet objet du contrat d'option, comme indiqué dans le Code civil. En raison de l'aliénation à un tiers. En cas de perte de la propriété avant de conclure le contrat de droit d'option, ne naîtra pas faute d'objet, pendant que, si perdu après avoir célébré, l'option est consommée et l'objet objet de la vente ultérieure est perdu.

Les effets de la perte du bien pendant la durée de l'exercice du droit d'option, dépendra de la façon dont cette perte se produit, si por caso fortuito o fuerza mayor, o por culpa o negligencia de alguno de los contratantes.

  • Por caso fortuito o fuerza mayor. El derecho de opción perece para el propietario concedente, pues se aplica la regla “res perit domino”, en vez de “periculum est emptoris”. Dans ce cas,, la parte optante puede pedir la devolución de la prima entregada. Si el bien se hubiera perdido de forma parcial, no total, la parte optante podrá ejercitar el derecho de opción de compra, y adquirir la parte existente, abonando el precio proporcional.
  • Por culpa o negligencia. En caso de perderse el bien por culpa de la parte concedente, deberá, no solo devolver la prima, sino indemnizar los daños y perjuicios.

En caso de haber enajenado el bien a un tercero, denominado “pérdida jurídica”, se incumplen las obligaciones por parte de la parte concedente. Dans ce cas,, la parte optante podrá exigir responsabilidad contractual por incumplimiento de contrato.

Para la validez y eficacia y oponibilidad a la parte optante de la transmisión a un tercero, este debe actuar de buena fe y haber adquirido el bien a título oneroso. En el caso de no cumplir estos requisitos, la parte optante podrá impugnar dicho acto de adquisición, oponiendo frente al tercero su derecho de opción de compra, aunque el tercero ya hubiera inscrito la adquisición en el Registro de la Propiedad, pues no le ampara la protección registral. En caso de que el tercero adquirente sea de mala fe, o haya adquirido el bien a título gratuito, deberá restituir el bien, salvo que sea imposible, pues en ese caso deberá indemnizar de forma solidaria con la parte concedente los daños y perjuicios.

Location avec option d'achat

Realizar un contrato de arrendamiento de un bien inmueble con derecho de opción de compra es un contrato muy típico y habitual en viviendas. Se le da la posibilidad al arrendatario de adquirir, o no la propiedad de un bien inmueble. Independientemente de la existencia del derecho de opción de compra, el contrato de arrendamiento se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El derecho de opción de compra es un contrato autónomo e independiente del contrato de arrendamiento, même si, en caso de existir este derecho en el contrato, las dos modalidades quedarán unidas. Dans ce cas,, nos encontramos ante un modelo de contrato en el que la parte compradora paga una determinada cantidad, denominada “prima” para poder decidir, en un plazo determinado de tiempo, si adquiere la propiedad del bien inmueble. Pour cette, es indispensable que, tanto el plazo como la prima, estén fijados de forma clara en el contrato de arrendamiento. El ejercicio del derecho de opción resulta voluntario para el arrendatario, pero obligatorio para el arrendador.

Lo importante de esta modalidad de arrendamiento, es que una parte del pago mensual en concepto de alquiler va destinado al pago final en caso de ejercitar la opción de compra por parte del arrendatario.

Las condiciones de este tipo de contratos, pueden ser fijadas por las partes (prima, pago destinado al pago del precio final, porcentaje que se empleará para el cómputo del precio final, tiempo tiene para optar por la compra, etc).

Taxation du contrat d'option d'achat

En el contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra, es muy importante tener en cuenta la fiscalidad.

En el caso de que sea una promotora inmobiliaria quien ofrezca el contrato de arrendamiento con opción de compra, el arrendamiento de la vivienda se encontrará sujeto al IVA, en caso de tratarse de una primera transmisión de vivienda. El tipo de IVA será del 10%. En caso de ser una vivienda protegida, se aplicará el IVA reducido del 4%. Le locataire, y optante, como particular, deberá hacer frente al pago de este impuesto, sin podérselo deducir.

La entrega de la prima, acordada entre la promotora inmobiliaria y el particular, para poder ejercer el derecho de opción de compra dentro del plazo que estipulen, también se encontrará sujeta a IVA, pues tiene la consideración de prestación de servicios, al tipo general del 21%. En caso de que el arrendatario ejercite su derecho de opción de compra, la transmisión también tributará por IVA. Dans ce cas,, à l' 10% o al 4%, dependiendo del tipo de vivienda.

En retour, si la parte arrendadora es un particulier, la transmission du logement sera considérée comme une deuxième transmission. Cette transmission est soumise à la taxe de transfert de propriété (ITP), être un assujetti, le locataire.

Si la prime est payée pour bénéficier du droit d'option d'achat, taxera également ITP, parce que les "promesses et options", sont imposables à partir de cette taxe, comme indiqué dans la loi. Le taux applicable variera en fonction de la communauté autonome, parce que c'est un hommage attribué.

En cas d'exercice de l'option d'achat, la transmisión de la propiedad volverá a tributar por el ITP, pues realizar un contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra, y llevar a cabo esta último, supone la existencia de dos negocios jurídicos, relacionados, pero independientes, tributariamente hablando, produciéndose dos hechos imponibles distintos y diferenciados.

Centrándonos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Impôt sur le revenu), el contrato de arrendamiento con opción a compra también está sujeto a este impuesto en el caso del arrendador/vendedor.

Los ingresos que reciba en concepto de arrendamiento (rentas de alquiler), supondrán rendimientos de capital inmobiliario, siempre que no sea empresario. fiscalement, tiene el mismo tratamiento que un contrato de arrendamiento sin opción de compra.

En el caso de transmitir la vivienda, hay que tener en cuenta el criterio dado por la Dirección General de Tributos sur Consulta V3065-18. Existirán dos ganancias patrimoniales distintas:"Pourtant, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, conformément aux dispositions de l'article 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, dans ce cas,, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario (bailleur) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en elarticle 33.1 leLIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en elarticle 35 leLIRPF.

Dans ce cas,, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en elarticle 14.1 leLIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, dans ce cas,, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en los artículos48 et49 leLIRPF."

chiffres de différence liée

Entre las figuras afines al contrato de opción de compra, vamos a centrarnos en: la promesa de venta, el arrendamiento y el retracto convencional.

Promesa de venta

La article 1451 CCivil Etats “La promesa de vender o comprar, conformité ayant la chose et le prix, donneront droit les entrepreneurs à réclamer les uns des autres obligations contractuelles. Chaque fois que la promesse d'achat et de vente ne peut être satisfaite, Il gouverna vendeur et l'acheteur, le cas échéant, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.” A savoir, la persona a quien se le hace la promesa, généralement, el futuro comprador, de reclamar una indemnización por el incumplimiento de la parte que promete, généralement, el futuro vendedor.

La promesa de venta se diferencia de la opción de compra en que la promesa es un contrato bilateral, mientras que la opción es unilateral.

Contrat de location

Lo habitual es que el contrato de opción de compra vaya vinculado a un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. La doctrina lo define como “contrato atípico complejo”. El derecho de opción supone un “plus” en el derecho subjetivo, pues el arrendador concede al arrendatario el derecho de optar a la compra del bien inmueble que está arrendando, à savoir, puede adquirir la propiedad del bien arrendado. Cependant, el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra producen efectos diferentes.

Rétraction conventionnelle

La article 1507 CCivil Etats “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.” La jurisprudencia considera que el derecho de opción de compra tiene características incompatibles con el derecho de retracto, pour, le premier, es un contrato principal, no una mera cláusula de otro contrato, aunque materialmente se pueda incluir. Aussi, el derecho de opción es un contrato unilateral, creando para la parte concedente la obligación de mantener la oferta, pendant que, para la parte optante, nace el derecho de aceptar el derecho, o dejarlo caducar, même si, plus tard, pase a ser un contrato bilateral, al asumir la parte optante las obligaciones de: payer le prix, recepción de la cosa, etc. Finalement, el derecho de opción es un contrato consensual a favor del optante.

El contrato de opción de compra puede ser interesante pero al carecer de regulación legal, la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario le evitará muchos problemas.

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