Guide of the payment in payment

dacion en pago

Is payment in payment the solution to insolvency problems?

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What is the payment in payment?

The dation in payment is based on Roman law, in the beginning "We see the other creditors will not be paid", namely, that the debtor cannot deliver one thing for another against the will of the creditor specifically. This principle has been transferred to the Spanish legal system. Resides in the freedom of agreement between the contracting parties, either before or during the obligation.

It is not expressly regulated in the Civil Code, neither the concept nor its legal regime. It has been studied and declared, initially, by jurisprudence, defining as a transfer of ownership in favor of the creditor, to terminate the existing contract in your favor.

Supreme Court rulings, like 25 May 1999 (rec. 2850/1994) or that of 21 October 2005 (rec. 1406/1999), established that "The payment in payment, as a sale, it is a special form of payment, also called by the influence of German doctrine "compliance surrogate", for which the debtor, with the consent of the creditor, performs as a payment a service other than that due. ”

The payment in payment became important with the economic and social crisis that has been experienced in Spain since 2007. Many people who lost their jobs, They also could not afford the mortgage loans on their usual homes, leading to increased foreclosures.

En la mayoría de los casos, these procedures ended, either by awarding the home to the corresponding bank, either in the hands of a third party that acquired it through public auction, at a much lower price than what was pending to be paid on the mortgage loan, which in many cases produced that, the debtor, not only did he lose his house, but also keep a remnant of debt, under the principle of universal patrimonial responsibility which regulates the article 1.911 of the CCivil and the article 105 of the Mortgage Law.

In order to solve the problem of over-indebtedness in most Spanish families, a series of measures, that, in later sections we will deal with more concrete and extensive.

Between these legal measures, the figure of the dation in payment as a last alternative, behind the refinancing the debt restructuring and remove and determined debtor's financial and personal requirements, established in the Code of Good Practice, which we will also talk about later.

Is he Royal decree law 6/2012, of 9 March, urgent measures to protect mortgage debtors without resources, the one that defines the figure of the payment in kind as "The total cancellation of the debt guaranteed by mortgage and the personal responsibilities of the debtor and third parties, against the entity due to debt, through the delivery of the mortgaged property, alright to the bank itself, well to a third party, the debt being definitively canceled. ”

RD regulation 6/2012 and Law 1/2013

The Royal Decree 6/2012, of 9 March, urgent measures to protect mortgage debtors without resources, it was approved due to the economic and financial crisis that Spain suffered since 2007. The main objective of this Royal Decree focused on establishing "Various mechanisms conducive to allowing the restructuring of the mortgage debt of those who suffer extraordinary difficulties in meeting their payment, as well as the flexibility of the execution of the collateral.” It would apply, not just the main debtor, but also to the guarantors and mortgage guarantors, regarding your habitual residence, and with the same conditions.

"The adoption of the measures contemplated in this royal decree-law is essential in order to protect a social group in a situation of extraordinary vulnerability in the economic context generated by the crisis. The effects of unemployment on Spanish families and their social situation have produced a deterioration, (…).”

Regarding Law 1/2013, of 14 May, of measures to strengthen the protection of mortgage debtors, debt restructuring and social rent, was approved for the same reasons as the RD 6/2012, to alleviate the consequences of people who could not meet their mortgage obligations to acquire their habitual home. What was intended was to improve and strengthen the previous regulation. As measurements, the following are collected:

  • Suspend the evictions of mortgage debtors from particularly vulnerable groups for a period of two years.
  • Limit default interest to three times the legal interest of money in the constitution of mortgage loans.
  • Strengthen the extrajudicial sale of the assets that are mortgaged, allowing the notary to suspend it when it is immersed in an unfair terms procedure.
  • Strengthen the independence of appraisal companies with respect to banks.
  • Modify the LECivil to protect the rights and interests of mortgage debtors, through the easing of foreclosure procedures, through the granting to the judge of the appreciation ex officio or at the request of part of the existence of abusive clauses in the mortgage loan. Also in the establishment of a maximum limit in the payment of the costs in execution of habitual residence, without being able to overcome the 5% of the amount claimed in the executive action.
  • Modify the article 579 the Lecivil, on the monetary execution in case of specially mortgaged assets.

Requirements for payment in payment in the Code of Good Banking Practices

The Code of Good Banking Practices (CBPB, onwards) it is collected in the RD Ley 6/2012, in which the phases in which it will be applied for the restructuring of the debts with mortgage guarantee on habitual residence. This Code is subscribed voluntarily by the banking or credit entities that grant mortgage loans. Once submitted to him, will be mandatory, at least, by two years, automatically extendable annually.

The CBPB collects three types of phases: the previous to foreclosure for debt restructuring; the complementary, cuando la refinanciación resulta inviable para poder hacer frente a la deuda; and sustitutivas. En esta última es donde se recoge la dación en pago.

Esta medida sustitutiva entra en juego cuando las otras dos fases han resultado infructuosas o inviables para el caso concreto que se plantee. In this case, el deudor que se encuentre en ámbito de exclusión podrá solicitar la figura de la payment in kind de la vivienda habitual.

The requisitos que se recogen en el CBPB para poder solicitarla son los siguientes:

“a) On plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del article 2 del Real Decreto-ley 6/2012, of 9 March, urgent measures to protect mortgage debtors without resources, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, if, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

c) The debtor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.

d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

and) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.”

How to request a payment in payment?

En primer lugar se debe comprobar que la entidad de crédito está acogida al CBPB pues de lo contrario, no se podrá solicitar la dación en pago.

As for requisitos que ha de cumplir el deudor y la hipoteca, are as follows:

a) El deudor deberá ser considerado de buena fe.

b) El deudor habrá de cumplir con los requisitos dentro del umbral de exclusión. The article 3 del RD Ley 6/2012, establece los siguientes:

* Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Será de cuatro o cinco veces el IPREM en casos excepcionales de discapacidad o dependencia.

* That, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

* Also, se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

“1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite of forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 years old.

  That the mortgage payment is higher than 50 percent of the net income received by all the members of the family unit. Said percentage will be 40 percent when any of said members is a person in which the circumstances provided for in the second paragraph of letter a concur.).”

c)   For the application of the substitute measures of the foreclosure (payment in kind), the following requirements must also be fulfilled:

  1.    Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  2.    Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
  3.    Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4.    Que el préstamo hipotecario no supere ciertos umbrales de compraventa según los habitantes del municipio en el que se encuentre sito el bien inmueble (between 120 and 200 mil euros).

Documents to prepare to request a payment in payment

Para poder solicitar la dación en pago, se debe preparar la documentación que acredite la situación personal y económica.

Para acreditar los ingresos de los miembros de la unidad familiar:

  • Certificado de rentas, and if, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, if, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
  • Últimas tres nóminas percibidas.
  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  • En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

Para acreditar el número de personas de la unidad familiar:

  • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Para acreditar la titularidad de los bienes:

  • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, if, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Taxation of the dation in payment

Desde que se aprobó el Royal decree law 6/2012, of 9 March, urgent measures to protect mortgage debtors without resources, se declara exenta de la declaración de la renta de las personas físicas (Income Tax) la ganancia patrimonial “que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 de dicho RD, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma”. Así se recoge en el artículo 33.4.d) y la disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF.

Therefore, desde enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en el caso de dación en pago. En ejercicios anteriores no prescritos, se podrá instar la rectificación de la autoliquidación.

Según lo expuesto en la Agencia Tributaria, para “el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual a la entidad de crédito en cancelación del préstamo hipotecario pendiente se realizará por diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede en este caso la vivienda habitual del deudor y el valor de transmisión de la misma, determinado en el presente caso por el valor de la deuda que se extingue a cambio. Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente.”

Conclusion

Existe la posibilidad de solucionar sus problemas con el banco mediante la dación en pago. Algunas entidades financieras intentarán eludir los compromisos del Código de Buenas Practicas Bancarias. No obstante, los Tribunales han resuelto que una vez la entidad financiera adopta el CBPG estas son obligatorias. En esta entrada vimos uno de esos casos.     Para defender sus derechos necesitará un abogado especialista en derecho bancario.

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