Guía para defenderse de una ejecución hipotecaria

ejecucion hipotecaria

We review the main points to fend off foreclosure

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During the last quarter of 2017, more of 5.000 homes were subject to enforcement hipotecaria.Si it is true that the number of foreclosures on homes fell usual around 50 % (following the dynamics of previous years), be immersed in a foreclosure process is never tasteful dish.

A fin de cuentas, what is at stake is that one is thrown out of his house, without even ensured that this would go to break free of the mortgage loan. Also, the nature of these processes involves a huge challenge to win them, so that usually uses techniques to slow them down and win some time.

That's why we wrote this guide to fend off foreclosure, in which we explained what exactly foreclosure and what are our chances of protecting.

Go ahead the best way to fend off foreclosure is as soon as possible to contact a lawyer specializing in real estate law. Lines of defense in these cases are complex and very short deadlines.

What is a foreclosure

Foreclosure is the process by which the payment of a secured loan is required by mortgage. These processes are characterized by a limitation of the causes of opposition and suspension, for its speed and facilitate the collection to the creditor.

Must understand that, foreclosure being a protection mechanism guaranteed credit, the system is very favorable to the creditor. Which does not mean that some Judges have echoed the dramatic situation for many families has meant banking practice.

Thus, the law makes it very clear who should benefit this special procedure for recovery. However, jurisprudential trend has been easing this favoring the bank, to protect consumers.

As an example, We can cite the No. Auto 111/2010 2nd Section of the Provincial Court of Navarre, of 17 December. In the matter, BBVA had been awarded a home mortgage for less than appraised value, so he claimed the portion not covered by the auction.

AP denied the claim, under the argument that the bank itself had accepted that assessment and had been involved in the depreciation of the real estate market, so it could not require the borrower to compensate such a depreciation.

F.D.º 4th.-<<although formally it derrick understand that the Bank's performance conforms to the letter of the law and actually have the right to request what you requested, so you would understand that there would be no abuse of rights which he is charged, but it nevertheless does not cease to ask ourselves a reflection, at least morally unsettling>>.

Namely: although the Bank's adjusted to the law, resulted morally rejectable, which he led the Court denied their right to claim the difference between the appraised value and the depreciated value.

Foreclosure may fall on different objects. However, This guide focuses on real estate. So we refer to archetypical case where a citizen or a couple applying for a loan by mortgaging your home and, can not afford to pay fees at any given time, They are demanded by the bank.

Scheme foreclosure

To provide an overview of the functioning of foreclosure, we offer this script, which will be developed and supplemented later.

The requirements so you can raise a foreclosure lawsuit are:

  1. There is a Mortgage. The mortgage is a guarantee that is on a good or right (in this case, on a house), in case if the debtor fails to make given (in this case, payment of the loan installments). In that case, the system allows the creditor to make the mortgage itself. For this, the procedure employed herein narrated.
  2. Incurred in non-payment of fees. Payment must miss, at least, three installments so that the bank can terminate the contract and raise the demand for foreclosure.

A complaint has been filed, to be notified in the home of the defendants, they have a period of just 10 days to contest the claim.

In its notice of opposition must record all their arguments, because then you can not enter the not adduced for reasons of legal certainty. An exception to this point is the abusiveness of clauses of the mortgage loan, whose appreciation, according to European law, should not be subject to preclusive deadlines.

The opposition You can result in suspension of execution, provided it is done based on the reasons set out in the Code of Civil Procedure (onwards, LEC). Solved the incident opposition, end or continue the process.

Should continue, the mortgaged property will be subject to judicial auction. The most common is that the housing auctioned is awarded to the bank, after settling the costs and interest, determine the total amount of debt.

Tras la adjudicación, se señalará el desahucio de los ejecutados. Lo cierto es que es posible solicitar prórrogas o acogerse a medidas de protección como las estipuladas en la Ley de Segunda Oportunidad. However, llegados a este punto la vivienda ya es del banco.

Nótese que, si el prestatario es un empresario o el bien hipotecado no es una vivienda, el régimen de la ejecución hipotecaria presentará ciertas particularidades. En su momento se hará frente a las mismas.

Regulation of foreclosure

La ejecución hipotecaria se regula en los arts. 681 y siguientes de la LEC. Esta regulación es novedosa, pues ya no se recoge en la Ley Hipotecaria (en adelante LH), aunque pervive su carácter especial.

Specialties foreclosure

La ejecución hipotecaria se ejercita directamente contra la vivienda hipotecada. Specific provisions apply when it was valued at writing, and an address thereof consist debtor notification purposes an email address where receive electronic.

These specific provisions are as follows:

  • The value of the appraisal will serve as type for auction, you can not drop 75 % thereof.
  • Results,,tl,applicable the principle according to which when an act is offered in intentional unity as an efficient cause of the later the nullity of the first must transcend it,,es,since the cause is manifested in the joint intentionality of both contracts,,es,As a consequence of this position,,es,the Provincial Court reiterated the ruling it had made in the judgment of,,es,where argued,,es,Without the first contract and the losses that originated, the entire economic-financial operation would be rendered meaningless.,,es,also integrated by subsequent contracts,,es,These were causally linked to the former by virtue of a functional link,,es competent to hear the foreclosure processes the Court of First Instance of where lies the farm. If you settle on various judicial districts, decide including the applicant.
  • hold the passive standing the debtor and third mortgagees or holders.
  • It will send payment require the defendant in the same car for which is authorized and dispatched execution, unless the creditor proves to have required the payment of court. The notification will attempt in the defendant's domicile, performed by publication of rulings should be possible.
  • To initiate foreclosure, necessary provide mortgage registration in the Register. The registrar shall record in marginal note that it has extended certification domain and loads, after which you can not cancel the mortgage except for execution or order of the court clerk.
  • Should the mortgage and had been canceled or did not exist, the court clerk to issue a decree ending the execution.
  • the procedure shall be notified to the debtor who had not made payment requirement.
  • The debtor must wait 10 días desde el requerimiento de pago para pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la garantía. Por esta vía, hace suyas las rentas y frutos. Esta administración debe notificarse al ocupante del inmueble, advirtiéndole de que debe realizar al administrador los pagos que debiera al propietario. Esta administración o posesión interina no debe exceder los dos años, y el administrador deberá rendir cuentas al Secretario judicial para que pueda proseguirse la ejecución.
  • Transcurridos 20 days tras estas notificaciones y requerimientos de pago, a instancia del actor, deudor o tercero poseedor se procederá a subastar el bien hipotecado. Se aplicarán a la subasta las normas generales de la LEC. La declaración de concurso del deudor suspende la subasta, reanudándose si el Juez del concurso resuelve que los bienes no son necesarios para continuar su actividad.
  • One time adjudicado good, el precio del remate se aplicará al pago del principal del crédito asegurado, de los intereses devengados y de las costas causadas. Si hubiera un exceso, se depositará a favor de terceros titulares de derechos posteriores o se entregará al propietario.
  • Si el producto fuera insufficient para cubrir el crédito, el ejecutante podría proseguir con la ejecución, conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal, por los cauces dispuestos en la LEC.

Failure originating from foreclosure

Para que puedan aplicarse las reglas especiales de la ejecución hipotecaria, the incumplimiento del deudor en el caso de que su obligación se pague a plazos, debe ser equivalente (en tiempo o cuantía) a tres meses.

Por estipulación contractual, puede alterarse esta cantidad, si bien la cláusula resultará abusiva cuando perjudique al deudor. Entiende la jurisprudencia que es abusivo establecer una cuantía inferior a la representada por tres meses de cuotas. Also, si tal cantidad fuera ridícula en comparación con el volumen total de la hipoteca, la cláusula podría seguir considerándose abusiva.

In these cases, puede convenirse que la falta de pago suponga el vencimiento total de la deuda. De seguirse este procedimiento, el acreedor podrá permitir al deudor que libere el bien de la subasta consignando el dinero debido más intereses.

Permiso que no resulta necesario en los casos en que el bien hipotecado sea la principal residence del deudor, que podrá consignar la deuda para liberar su bien de la subasta igualmente, aun sin consentimiento del acreedor.

Esta facultad de liberar el bien de la subasta puede ejercitarse sin más una primera vez. También puede repetirse sucesivamente siempre que pasen al menos three years entre la fecha de liberación y la de requerimiento de pago siguiente.

Grounds for opposition to foreclosure

Como ya se ha indicado, la oposición a la ejecución hipotecaria o la suspensión de la misma obedecen a razones tasadas. In particular, el deudor podrá oponerse a la ejecución en los siguientes casos:

  1. Cuando la garantía estuviera extinta. Este extremo se acredita mediante certificación del registro.
  2. When determinara erróneamente la cantidad. Para probar este extremo, el ejecutado deberá presentar el saldo que contradiga la cifra señalada por el ejecutante.
  3. Cuando la cláusula contractual en que se fundamente la ejecución o que determinara la cantidad exigible fuera abusive.

En todos estos casos, el Secretario judicial suspende la ejecución y convoca a comparecencia a las partes, para que en plazo de 15 días aleguen y documenten cuanto estimen conveniente. El Tribunal acordará en forma de auto lo que estime en plazo de dos días.

Si el auto estimara la oposición, mandará el sobreseimiento del proceso, o bien cuantificará de nuevo la deuda. Estos pronunciamientos son recurribles en apelación.

Como causa impropia de oposición a la ejecución hipotecaria, la LEC establece las tercerías de dominio, acreditadas mediante título de propiedad fehaciente de fecha anterior a la constitución de garantía (certificado del Registro). La admisión de esta demanda suspenderá la ejecución de los bienes afectados, continuándose el procedimiento con el resto.

La LEC también permite suspender la ejecución hipotecaria por criminal prejudicialidad. In this case, debe probarse la existencia de una causa criminal sobre “hechos de apariencia delictiva que determinan la falsedad del título, la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución”.

Ningún otro motivo suspende las ejecuciones hipotecarias. Así lo estipula el art. 698 LEC, cuando dispone, específicamente que:

<<incluso las [reclamaciones] que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, without ever producing the effect of suspending or hinder the procedure laid down in this Chapter>>.

What most that enables the law is to request the withholding of all or part of it to be delivered to the creditor. It is the prerogative of the Court (by an Order) retention agree or not this amount.

Suspension of foreclosure

Note that the Code of Civil Procedure, when adjusting the suspension of operation, leaves out foreclosure, this follow its own regime. Therefore, in principle the suspension is excluded by:

  • Filing and admission of the application for revision or rescission of default judgment.
  • Of an action when the executive action can cause damage difficult to repair.
  • Situación concursal del ejecutado.
  • Criminal prejudicialidad.

En el caso de las ejecuciones hipotecarias, la doctrina diferencia entre dos causas de oposición, que son los ya señalados:

  • The motivos de oposición propios, que incluyen la extinción de la garantía hipotecaria, del crédito o la disconformidad con el saldo reclamado.
  • The motivos de oposición impropios, que incluyen las tercerías de dominio y la prejudicialidad penal.

pretrial stage of claim

La aventura para librarse de una ejecución hipotecaria comienza antes de llegar a los Tribunales. Al ser una deuda privada, nada impide que se renegocie, por lo que es recomendable contratar los servicios de un abogado especialista e intentar alguna de las estrategias que se van a relatar.

Lo cierto es que el carácter privilegiado de este procedimiento y de sus medios de prueba hacen que muchas veces lo único que se pueda hacer sea ganar tiempo para mejorar la situación económica o negociar una salida.

Thus,la asistencia de un abogado especialista es fundamental. On the one hand, porque puede que la única solución pase por pactar con el banco. Y por otro lado, because cualquier acuerdo extrajudicial podría tener efectos procesales. For example, el banco podría utilizarlo para alegar un reconocimiento de deuda. Lo que podría dificultar librarse de la ejecución posterior o imposibilitar reclamaciones, for example, por enriquecimiento indebido.

Al contactar con el banco, se le pueden ofreces una serie de alternativas a la ejecución hipotecaria. Overall, estas alternativas pueden beneficiar a ambos contratantes. El prestamista incrementa sus posibilidades de cobro, mientras que el prestatario no pierde su hogar.

The reestructuración de la deuda permite reducir tasas de interés o alargar los períodos de amortización al tiempo que el préstamo sigue vigente. Course, el principal escollo a salvar es la voluntad del prestamista.

Otra opción negociable es la de refinanciar la deuda. Es probable que el banco se muestre desfavorable, ya que el ejecutado ya ha faltado al pago de la deuda principal. However, aportando otro tipo de garantía (for example, un avalista), puede solicitarse un segundo préstamo, para cubrir el segundo.

La opción de la refinanciación es más efectiva cuando se realiza a la vista del incumplimiento, pero antes de que éste se produzca. Y ello porque permite acudir a otro prestamista, que ofrezca condiciones de financiación asequibles, y transmitirle el crédito.

Si se quiere ver de un modo más sencillo, esta posibilidad es la misma que la de solicitar un préstamo que nos permita amortizar el que vamos a incumplir, y que pueda pagarse más cómodamente. Thereby, podemos saldar las deudas con el banco cuyas cuotas son más elevadas. Probablemente incrementemos el plazo de amortización y el precio global del préstamo, pero salvaremos la situación.

Por cierto, una opción muy similar es la llamada venta en corto, mediante la que entregamos la casa a un tercero que se subrogue en nuestra posición hipotecaria. El problema de esta opción es que perdemos la vivienda, pero a cambio nos aseguramos de quedar libres de la deuda con el banco.

Otro de los acuerdos que puede perseguirse es una quita o condonación. Lo cierto es que es la mejor opción para el ejecutado y, thus, la peor para el banco. Accordingly, es muy difícil que accedan a la misma. However, es más fácil que la entidad acepte establecer una carencia de pagos, que darán algo de tiempo al ejecutado, si bien lo harán a costa de incrementar los intereses debidos.

Payment in kind

Consiste en la entrega de la vivienda a cambio de entender satisfecho el préstamo. The datio pro soluto es una práctica aceptada, aunque no regulada específicamente en nuestro Código Civil. However, rompe el principio de identidad del pago, de modo que no se puede obligar al banco a aceptar la vivienda a cambio de extinguir el préstamo hipotecario.

However, si el banco admitiera la dación en pago, luego no podrá reclamar la cantidad que exceda la tasación que él mismo realizó. Así se estipuló reiteradamente en Sentencias Audiencias Provinciales, como las de Navarra de 17 December 2010, y Girona de 16 September 2011, así como en pronunciamientos de Juzgados de Primera Instancia, como el n.º 8 Valladolid, that 27 February 2.012 detuvo la ejecución hipotecaria por considerar que el banco obtenía un beneficio injustificado.

dation (or assignment) for payment

Regulada en el art. 1.175 CC, the datio pro solvendo consiste en la cesión de la vivienda para que el acreedor la administre y enajene con el fin de cobrar el préstamo. La diferencia con la dación en pago radica en que no implica una transmisión de la propiedad de la vivienda. In this case, el banco sigue siendo libre de aceptar o no la cesión, pero sus efectos sólo alcanzan hasta la cuantía obtenida por la enajenación. Therefore, si sobró dinero tras la venta de la vivienda, el banco lo devolverá al propietario, pero si faltó dinero, la deuda persistirá en esa cantidad.

En fin, posibilidades de negociación las hay a decenas, pero insistimos en que es importante hacerlo de la mano de un mortgage law attorney. De este modo nos aseguramos de elegir la mejor de las opciones, y no ponernos piedras en el camino por si la cosa empeora en el futuro.

procedural stage of the complaint

Si no hemos conseguido llegar a ningún acuerdo y el banco está dispuesto a instar la ejecución hipotecaria, siguiendo la propia LEC, tendremos las siguientes opciones.

1.- Prove that the guarantee or credit itself already extinct or never existed

In principle, esta es la estrategia de defensa más viable. Que la garantía hipotecaria no haya existido jamás va a ser virtualmente imposible. Sí podría ocurrir que se hubiera realizado el pago y el banco no tuviera consciencia, pero también será poco frecuente.

Therefore, las líneas que sí se siguen consisten en alegar la prescripción o la caducidad de la acción del banco.

Generally, the prescription suele ocurrir cuando el banco no es capaz de documentar adecuadamente su reclamación. La prescripción es una institución jurídica que hace que, pasado su plazo, una acción no pueda ejercitarse. However, cada vez que este plazo se interrumpe (for example, mediante un burofax de reclamación), su cómputo comienza a correr desde el principio. El plazo de prescripción de las acciones hipotecarias es de 20 years old, according to art. 1964 CC.

For his part, the expiration es una institución jurídica similar, en el sentido de que transcurrido su plazo, el derecho al que se aplica no puede hacerse valer. La diferencia con la prescripción es que tras cada interrupción sigue contando por los días que quedaran, por lo que los plazos resultan ser más cortos.

En el ámbito procesal, se produce la caducidad de la instancia cuando en plazo de dos años no haya actividad procesal, contándolos desde la última notificación a las partes y siempre que se esté en primera instancia. However, para lo que aquí nos importa, debemos recordar que no se produce caducidad de la instancia en ejecución, within the meaning of art. 239 LEC:

<<Las disposiciones de los artículos que preceden no serán aplicables en las actuaciones para la ejecución forzosa.

Estas actuaciones se podrán proseguir hasta obtener el cumplimiento de lo juzgado, aunque hayan quedado sin curso durante los plazos señalados en este Título>>.

2.- Prove that on the mortgaged property rights existed prior domain.

In any case, las entidades bancarias se cuidan mucho de no constituir préstamos hipotecarios sobre bienes ya hipotecados. Este es uno de los motivos por los que las hipotecas se constituyen en el Registro de la Propiedad, de modo que sean públicas.

However, en el caso de que existieran derechos de dominio inscritos con anterioridad a la garantía hipotecaria, se podría plantear una oposición basada en tercerías de dominio.

3.- Prove that the good should be the subject of a preliminary ruling in the criminal.

En realidad, por esta vía sólo podemos conseguir que se suspenda el proceso ejecutivo. Lo cual nos puede hacer ganar tiempo, si es lo que nos interesa. Un pronunciamiento prejudicial es aquel que se realiza sobre un elemento conexo con el objeto de ejecución hipotecaria siendo competencia de otro orden jurisdiccional (en nuestro caso, del penal).

Esto significa que procederá la oposición por esta vía cuando exista una causa penal sobre hechos de apariencia delictiva, de los que pudiera derivar la falsedad del título o la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución.

Therefore, esta vía de defensa es prácticamente inutilizable, pues supondría entrar en terreno penal, lo que alargaría, encarecería y complicaría el litigio. Ello siempre que no concurran claramente los indicios delictivos a los que se refiere la Ley. Then, habría que plantearse si presentar la correspondiente querella.

4.- Prove that the amount we claim is incorrect.

Técnicamente, se llama pluspetición a la reclamación bancaria por cuantía superior a la debida. Course, se basa en un error (voluntario o no) matemático. Therefore, la defensa empleando esta vía depende de que efectivamente el banco esté exigiendo más de lo que le corresponde.

Será el ejecutado quien deberá probar que la entidad acreedora ha pedido más de la cuenta. Por ser un incidente de oposición, las costas que pueden imponer al banco se limitan a la parte extra que ha solicitado. Ultimately, esta línea de defensa sirve para defender lo que es nuestro, pero no nos ahorra las molestias de tener que pasar por sede judicial.

However, es interesante que en ocasiones puede emplearse sin provenir estrictamente de errores contables. Es el caso resuelto por la AP Murcia el 9 September 2010. In the matter, se detuvo la ejecución hipotecaria mediante esta estrategia, pues la Audiencia consideró que el banco había actuado de manera desleal al esperar excesivamente para realizar su reclamación, lo que incrementó los intereses. Therefore, resultó de aplicación la teoría del retraso desleal.

F.D.º 1º.-<<La doctrina del retraso desleal, de progenie teutónica, ha sido reiteradamente aplicada por esta Sección, apreciando su concurrencia cuando la prolongada inercia o pasividad, o el ejercicio tardío de un derecho suscita en la otra parte, en legitima expectativa, la confianza de que la accionante había declinado ese ejercicio.Su configuración como una hipótesis de juridicidad anormal, breach of good faith, viene a rematar la construcción doctrinal y jurisprudencial de la figura>>.

5.- Prove that the claim is based on an unfair term.

Cuando el ejecutado tiene el estatus de consumidor y usuario, la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) establece un régimen de protección que permite anular las cláusulas abusivas. Tienen tal estatus, a tenor de su art. 3:

<<las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión [y …] las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial>>.

The art. 83 de esta norma determina la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas, que son las conceptualizadas en el art. 82 and, particularmente, las recogidas en los arts. 85 to the 90. Para no entrar en una larga lista de cláusulas abusivas, nos centraremos en las más habituales

Las cláusulas abusivas más frecuentemente introducidas en las hipotecas son las cláusulas suelo, las de vencimiento anticipado y las de intereses de demora. However, cualquier cláusula que, resultando abusiva, determinara el incremento del precio de la hipoteca, sería idónea para oponerse a la ejecución por esta vía.

Estas cláusulas abusivas deben señalarse en la oposición a la ejecución, aunque el Juez debe buscar este tipo de clausulado. In this sense, tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo han reconocido que la alegación o apreciación de la abusividad de las cláusulas no se somete a plazos preclusivos.

The acceleration clauses facultan a los bancos para resolver el crédito ante determinados impagos. Cuando ese impago no se determina o es inferior a res mensualidades, la cláusula deviene nula por abusiva. En este sentido se pronunció el Tribunal Supremo, en Sentencia n.º 705/2015, of 23 December:

<<it seems clear that an early repayment clause that allows the resolution to the breach of a single term, even partially and for an accessory obligation, It must be esteemed as abusive, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves>>.

Namely, incluso respetando el mínimo de tres cuotas para demandar, podría observarse la abusividad de la cláusula cuando la cantidad impagada resultara insignificante para el negocio.

Las archiconocidas ground clauses, meanwhile, limitaron las fluctuaciones de tipos de interés de tal modo que los prestatarios acabaron pagando más intereses de los legítimos. Aunque la cláusula no es abusiva por sí misma, la jurisprudencia ha declarado su nulidad por falta de transparencia. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en Sentencia n.º 705/2015, of 23 December, que acabaría siendo la punta de lanza de este tipo de procedimientos:

<<el control de transparencia, as an abstract parameter validity of the clause prearranged, namely, fuera del ámbito de interpretación general del Código Civil delerror propio” the “error vicio”, cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la “carga económica” que realmente supone para él el contrato celebrado, namely, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, namely, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo>>.

Last, the cláusula de intereses de demora no es necesariamente abusiva. Pero si el interés fijado es desproporcionadamente alto, contravendrá el art. 85.6 del TRLDGCU. Therefore, el interés de demora debe alcanzar un máximo de tres veces el interés legal del dinero, ex art. 114 LH. On the other hand, la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 364/2016, of 3 June, señala:

<<el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado. La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a unareducción conservativadel incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total>>.

6.- Alleging the lack of standing.

Recently, muchas entidades de crédito han sido absorbidas por otras, o se han fusionado. También ha habido muchos casos de transmisiones patrimoniales. El problema es que, al transmitir la titularidad de una hipoteca, la entidad adquiriente debería inscribir esta transmisión en el Registro de la Propiedad.

However, esta inscripción tiene un coste, por lo que algunas entidades se ahorraron la inscripción en su día, y ahora reclaman judicialmente créditos hipotecarios que en el Registro de la Propiedad constan inscritos a nombre de otras entidades.

Aunque los bancos suelan atribuirse legitimación para reclamar créditos hipotecarios basándose en su condición de “sucesores universales”, lo cierto es que la inscripción registral es un requisito sine qua non para realizar este tipo de reclamaciones.

En este sentido se pronunció la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en Auto n.º 91/2013, of 16 May.

F.D.º 4th.- <<la ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejecutarse como realización de una hipoteca inscrita, en base a los extremos contenidos en el título inscrito, y es claro que en el título inscrito en que se apoya la demanda ejecutiva no figura la que promueve la ejecución, por lo que carece de legitimación según el propio título en que se apoya la ejecución solicitada>>.

F.D.º 5th.-<<Cuestión distinta es la cesión de la garantía hipotecaria que a tenor del art. 149 LH precisa su constancia en escritura pública e inscripción registral. Su razón de ser radica en que la ejecución sobre los bienes hipotecados se apoya en la hipoteca inscrita, art. 130 LH título ejecutivo que fija la posición de las partes en el proceso ejecutivo, art. 517; 538; 685 LEC. Por lo que la falta de inscripción de la cesión conlleva la desestimación del recurso al no poder seguirse la ejecución instada por quien no es parte en el proceso según el título.

Ciertamente el art. 540 LEC contempla la sucesión procesal. However, el sucesor del que figure como ejecutante en el título deberá acreditarlo con documento fehaciente>>.

Consult an attorney

Las estrategias relatadas son las más utilizadas en los casos de ejecución hipotecaria. However, a mortgage law attorney podrá dirigir por más caminos tanto la negociación extrajudicial como la defensa procesal.

Hence, aunque las indicaciones de esta guía sirvan para entender mejor el procedimiento de ejecución hipotecaria, la mejor opción es acudir a un especialista en cuanto se sepa que va a haber problemas para seguir pagando las cuotas de la hipoteca.

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