Leitfaden der Auktion in Aufteilung der gemeinsamen Sache

 subasta division cosa comun

 

Wie wird die Versteigerung der Aufteilung des Gemeinsamen in die Praxis umgesetzt??  

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Zu der Zeit haben wir eine gemacht Leitfaden zur Aufteilung des Gemeinsamen.  Die nächste Frage, die sich stellt, ist, wie das Urteil ausgeführt wird und die Auflösung des Proindividuellen.

Am Ende des gemeinsamen Teilungsverfahrens, Wir werden einen Satz bekommen, der ungefähr Folgendes sagt:

VOLLSTÄNDIG SCHÄTZUNG DER NACHFRAGE eingereicht von D. Antonio vor Dª Pilar, Mit den folgenden Verlautbarungen:

ein) Erklären Sie dem Schauspieler das Recht, die Situation in der Gemeinde in Bezug auf das angeschlossene Haus und den Lagerraum unter c / DIRECCION000 nº NUM000 zu beenden, Valencia, eingetragen im Grundbuch nº 2 von Valencia nach Band NUM00, Buchen Sie NUM00, Folio NUM00, Finca Nr. NUM00.

b) Erklären Sie den unteilbaren Charakter der oben genannten Eigenschaft, sollte fortfahren, wenn zwischen den Community-Mitgliedern eine Vereinbarung bestand, einem von ihnen eine Entschädigung für den Rest zu gewähren, oder wenn die Vereinbarung nicht zustande kommt, zu verkaufen in Öffentlichkeit Auktion mit seltsamen Bietern in der in den Künsten geregelten Weise. 655 und nach der Zivilprozessordnung, nach Bewertung des Eigentums in der in den Künsten vorgesehenen Weise. 666 UND 637, in der Lage sein, die Community-Mitglieder zu bieten oder Positionen zu verbessern und alle von den Künsten gewährten Befugnisse auszuüben. 670 UND 671 die LEC , ohne dass Sie einen Betrag eingeben müssen, um an der teilzunehmen Auktion und unbeschadet der Tatsache, dass die Parteien im Prozess der Zwangsvollstreckung alternative Formeln vereinbaren können, um die Abwertung des Eigentums zu vermeiden ( Kunst. 640 UND 641 die LEC ).

c) Die Immobilie wird veräußert und ihr Preis wird im Verhältnis zu ihren jeweiligen Quoten unter den Eigentümern aufgeteilt., vorherige Liquidation in jedem Fall der Schulden, die die Warengemeinschaft gegenüber den Eigentümern hat.

d) Die Kosten nicht bestellen. “

Das Problem ist, wie man diesen Satz effektiv macht.

An diesem Punkt gibt es zwei Möglichkeiten. In Anbetracht der Fristen und Rechtsunsicherheit, Die Community-Mitglieder könnten sich auf eine Transaktion einigen, um den Verkauf über eine notarielle Auktion durchzuführen. In Ermangelung einer solchen Vereinbarung, Die Alternative wäre die gerichtliche Versteigerung.

Notariell beglaubigter Auktionsverkauf

Wenn eine Einigung zwischen den Community-Mitgliedern erzielt wird, eine Schlichtungsurkunde kann gemacht werden, das ist exekutiver Natur, wie ausdrücklich in der Kunst angegeben. 83 des Allgemeinen Notarrechts in Bezug auf den Artikel 517 Absatz 2 Nummer 9 der LEC.

Diese Lösung ist schneller, aber wir bestehen darauf, braucht die Vereinbarung zwischen den Community-Mitgliedern und in dieser Phase der Verfahren, Die Positionen sind normalerweise ziemlich fest verankert.

Wie man den Teilungssatz der gemeinsamen Sache ausführt?

In der Praxis ergeben sich aufgrund der besonderen Bedingungen dieser Verfahren zahlreiche Probleme. Es ist kein Geldsatz, es ist also keine rein monetäre Hinrichtung. Es ist ein "zu tunder Satz", dessen Ausführung in den Artikeln enthalten ist 699 und Befolgung der LEC in Titel V "Über nicht monetäre Hinrichtung". jedoch, Es gibt kein spezifisches Verfahren für die Vollstreckung eines Urteils, das die Auflösung des Joint Ventures anordnet.

Die direkte Anwendung der in den Artikeln enthaltenen Regeln für die freiwillige Versteigerung ist nicht möglich. 108 ein 111 Gesetz 15/2015 (LJV). Nach einem Satz im Feststellungsverfahren, Es ist nicht möglich, auf eine Akte der freiwilligen Zuständigkeit zurückzugreifen.

Auch die Anwendung der für die "Versteigerung von Immobilien" vorgesehenen Geldausführung passt nicht perfekt in die Artikel 655 und folgende der LEC, gut in diesem Fall, Es gibt nicht richtig einen "Schuldner".

In der Rechtspraxis, Die Lösung besteht darin, sich auf die für die Immobilienauktion bereitgestellten Gegenstände zu verlassen. Und zu ihnen kommt hinzu, was vernünftigerweise aus dem Gesetz über die freiwillige Zuständigkeit entnommen werden kann. Als Beispiel, die Unmöglichkeit, die Zertifizierung der Domain und Gebühren durch den Artikel zu erhalten 656.2 die LEC, Nun, da es kein Embargo gibt, Sie können keine Randnotiz machen. Diese Frage wird gelöst, indem Sie zum Artikel gehen 111.3 des LJV mittels eines Vermerks am Rand durch den Registrar über die Ausstellung der Zertifizierung von Domain und Gebühren.

Ist die Regeln des Zivilprozessgesetzes anwenden, Vervollständigen Sie sie mit denen, die vom LJV angemessen sind.

Die Vorlieben der Bürger spiegeln sich in a Technische Daten. Der Oberste Gerichtshof in seiner STS von 19 Oktober 2012 hat darauf hingewiesen, dass der Wille der Miteigentümer über die Vorschriften des Gesetzes hinausgeht (solange Übereinstimmung besteht).  Wir müssen das an dieser Stelle angeben, Vereinbarungen zwischen den Parteien sind sehr schwierig.

Wer kann die Gebotsspezifikationen der Auktion in der gemeinsamen Sache Abteilung präsentieren?

Es kommt häufig vor, dass das ausführende Community-Mitglied keine Liste der Bedingungen zusammen mit seiner exekutiven Forderung vorlegt. Dann, Das Gericht wird Sie zur Korrektur auffordern und dies tun, Es wird an die übrigen Parteien weitergeleitet, um Vorwürfe zu formulieren.

Jede der Parteien kann sich an den Gerichtshof wenden, um die Bedingungen anzugeben, unter denen das Urteil wirksam werden muss., wie die Bewertung der Immobilie oder die Details der Auktion.

Nachdem Sie allen Community-Mitgliedern die Möglichkeit gegeben haben, sich zu den spezifischen Spezifikationen zu äußern, Der Gerichtshof wird entscheiden.

In Angelegenheiten, in denen keine Einigung zwischen den Community-Mitgliedern besteht, Das Gericht wird entscheiden, Anwendung der Regeln der öffentlichen Auktion.

Ist es zweckmäßig, "fremde Bieter" zur Versteigerung der Teilung der gemeinsamen Sache zuzulassen??

Das hängt von der Strategie unseres Kunden ab. Wenn Sie die Immobilie zum niedrigstmöglichen Preis erhalten möchten, ist es besser, dass Dritte nicht eingreifen, Wer könnte den Preis erhöhen, um sich dem Markt zu nähern oder ihn sogar zu übertreffen?. Diese Strategie könnte abgeschlossen werden, indem die Einzahlung über das übliche Minimum von 1 hinaus erhöht wird 5% durch Artikel behoben 669 LEC. Umgekehrt, wenn wir den höchstmöglichen Preis bekommen wollen, Wir werden seltsame Bieter aufnehmen und die Anzahlung senken, um an den Auktionen teilzunehmen.

Die Bewertung der Immobilie

Wie im vorherigen Abschnitt, Der geschätzte Wert kann dazu dienen, andere Bieter anzuziehen oder abzuschrecken. Wenn die "Auktionsrate" zu hoch ist, Es werden keine Bieter teilnehmen und der interessierte Kunde kann die Immobilie erhalten. Umgekehrt,  Es ist möglich, dass die Auktion ohne eine Mindestauktionsart durchgeführt wird.: Das würde mehr Bieter anziehen und den Preis erhöhen., Maximierung des Interesses des Bürgerlichen, der seine Quote verkaufen möchte.

Die Kunst 110.3 c) des LJV gibt an, dass in den Spezifikationen, Die Bewertung der zu versteigernden Vermögenswerte oder Rechte wird erhoben. Wenn keine Einigung über die Bewertung erzielt wird, wird ein Sachverständiger ernannt.

Chargenbildung

Wenn es mehrere Farmen gibt, die versteigert werden, Sie können eine oder mehrere Chargen erstellen, wie im Artikel festgelegt 643 die LEC.

Bekanntmachung der Besitzsituation

Die Auktionsankündigung muss den Besitzstatus der Auktion angeben (Kunst. 661.1 LEC). Die Besitzsituation beeinflusst die abgegebenen Gebote und den letztendlich erreichten Preis.

Es ist zweckmäßig, die Frist für die Übergabe des Eigentums nach der Vergabe festzulegen.

Kaution zur Teilnahme an einer Auktion zur Aufteilung der gemeinsamen Sache

Die Miteigentümer sind nicht verpflichtet, eine Anzahlung zu leisten, um an der Auktion teilzunehmen (Kunst. 647.2 LEC).  Jedoch, Es ist zweckmäßig, einen Prozentsatz der Einzahlung festzulegen, damit die Gebote mit "Ernsthaftigkeit" abgegeben werden. Wenn sie keine Kaution haben, Es ist üblich, "glücklich" zu bieten, dann die Auktion zu brechen und von vorne beginnen zu müssen. Wenn die Community-Mitglieder eine saftige Anleihe hinterlegen müssen, werden die Versuchungen, die Auktion in Konkurs zu bringen, vermieden, denn in diesem Falle, Sie würden ihren Betrag verlieren.

Es ist möglich, dass die Bieter "unter Vorbehalt ihrer Position" bieten, falls die Auktion unterbrochen wird. Wenn die Auktion bankrott geht, Die Auszeichnung wird vom Höchstbietenden vergeben “Haltungsreserve”.

Übertragung der Auktion

Es besteht auch die Möglichkeit, dass sich die Community-Mitglieder die Befugnis vorbehalten, die Auktion an Dritte abzutreten, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Artikels 647.3 die LEC.

Können Miteigentümer an der Auktion teilnehmen, auch wenn keine Bieter vorhanden sind??

Die Bürger können bieten, da es nicht richtig einen Darsteller des Artikels gibt 647.2 LEC. Artikel 671 LEC gilt nicht für die Auflösungsauktionen des Joint Ventures.

Mindestpreis in der Auktion für die Aufteilung der gemeinsamen Sache

Artikel 111.6 des LJV stellt fest, dass die Auktion beendet ist, Das LAJ wird die Auktion genehmigen, solange es den vom Antragsteller festgelegten Mindestsatz abdeckt. Die LEC sagt nichts darüber. Deshalb, Es versteht sich, dass es möglich ist, einen Mindestpreis festzulegen.

Es geht auch darum, die Teilnahme Dritter an der Auktion zu erleichtern oder zu behindern: Ein hohes anfängliches Mindestgebot wird sie abschrecken und die Beseitigung der Mindestgebote wird Bieter anziehen.

Das Problem entsteht, wenn die Auktion verlassen ist. Eine weitere Auktion sollte stattfinden, Ändern Sie das Blatt, um zu verhindern, dass es erneut verlassen wird. Die Grenze wird vom Gerichtshof festgelegt, um zu verhindern, dass Community-Mitglieder "de facto" die Vollstreckung des Urteils verhindern, fordern sehr hohe Mindestanforderungen. Es ist sogar möglich, dass der Gerichtshof diesen Mindestpreis unterdrückt.

Frist für die Eingabe des Auktionspreises

Die LEC legt eine Laufzeit von fest 40 Tage, um die Differenz zwischen der Anzahlung und der Auktion zu erfassen (Kunst. 670.1 LEC). Jedoch, Diese Frist kann je nach Interesse der Person, die die Ausschreibungsunterlagen vorschlägt, verlängert oder verkürzt werden..

Zahlung des Preises

Obwohl es etwas ist, das durch seine reine Logik fällt, In den Spezifikationen muss angegeben werden, dass das Community-Mitglied, dem die Immobilie zuerkannt wurde, Sie sollten nicht den Gesamtbetrag eingeben, sondern den Teil, der sich aus der Diskontierung Ihres Teils der Immobilie ergibt.

Können Community-Mitglieder Dritte präsentieren, die die Haltung verbessern??

Der erste Absatz des Artikels 670.4 LEC stellt die Möglichkeit her, dass ein Community-Mitglied einen Dritten präsentieren kann, der die Position verbessert. Das neue Angebot muss höher sein als 70% die Art der Auktion.  Nämlich, Sobald die Auktion beendet ist, Es ist einem der Community-Mitglieder nicht möglich, sein Gebot mit einem kleinen Betrag zu erhöhen, um das Gute zu erhalten, aber von diesem Moment an, Es ist nur möglich, einen Dritten vorzustellen, der ebenfalls die Prüfung bestehen muss 70% die Art der Auktion. NICHTSDESTOWENIGER, Dieses Problem ist zwischen den verschiedenen Gerichten nicht friedlich (v.gr. AAP Madrid S8ª de 20 März 2012 widerspricht der Anwendung von 670.4 LEC zu den Auflösungsauktionen des Joint Ventures).

Kann die Auktion für weniger als genehmigt werden? 50% des Schätzwertes?

Das LAJ, nach Anhörung der Parteien, entscheidet über die Genehmigung des Restbetrags unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung des Verhaltens des Schuldners (Kunst. 670.4 3. Absatz LEC).  Nämlich, Eine Entscheidung ist für weniger als möglich 50%, selbst wenn, sich um die Umstände des Falles zu kümmern, Es wird versucht, eine unfaire Bereicherung zu vermeiden.

Was ist mit Lasten??

Bei Auktionen zur Aufteilung des Gemeinsamen Es gibt keine "Nachgebühren" und ihre Stornierung wird nicht angewendet por mor del artículo 674 LEC. Dieser Artikel gilt für unter Druck stehende Auktionen..

Deshalb, In den Spezifikationen ist es zweckmäßig, dass die Situation der Gebühren der Immobilie klar angegeben ist und was passiert, wenn zwischen der Auktion und der Registrierung im Register neue Gebühren anfallen.

Eine ähnliche Situation tritt bei den Gebühren der Eigentümergemeinschaft auf.

Welche Kosten verursacht die Auktion für die Aufteilung des Gemeinsamen??

Die Kosten sind:

  • Immobilienbewertung, wenn das gleiche nötig war, aufgrund mangelnder Übereinstimmung bei der Bewertung.
  • Grundbuch: Ausstellung der Zertifizierung und Annotation außerhalb der Domainregistrierung
  • Auktionsankündigung in der BOE

Die Miteigentümer müssen diese Kosten auf der Grundlage ihrer Teilnahmegebühr tragen (Kunst. 395 C.C).

Durchführung einer Auktion zur Aufteilung der gemeinsamen Sache

Die Auktion findet gemäß den Bestimmungen des LEC statt, wie im Artikel angegeben 111 des LJV: Es wird im BOE-Auktionsportal registriert und gibt an, dass es sich um einen "freiwilligen" Auktionstyp handelt, sowie die Bedingungen derselben.

Gibt es Kosten bei der Vollstreckung des Satzes der Teilung der gemeinsamen Sache?

Durch eine nicht ordnungsgemäß ausgeführte, Bei der Ausführung der Auflösung des ungeteilten Eigentums fallen keine Kosten an.

A Auktionsanwalt Sie können Probleme vermeiden, die während des Verfahrens auftreten können.

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