Leitfaden der Auktion in Aufteilung der gemeinsamen Sache

 subasta division cosa comun

 

Wie wird die Versteigerung der Aufteilung des Gemeinsamen in die Praxis umgesetzt??  

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Zu der Zeit haben wir eine gemacht Leitfaden zur Aufteilung des Gemeinsamen.  Die nächste Frage, die sich stellt, ist, wie das Urteil ausgeführt wird und die Auflösung des Proindividuellen.

Am Ende des gemeinsamen Teilungsverfahrens, Wir werden einen Satz bekommen, der ungefähr Folgendes sagt:

VOLLSTÄNDIG SCHÄTZUNG DER NACHFRAGE eingereicht von D. Antonio vor Dª Pilar, Mit den folgenden Verlautbarungen:

ein) Erklären Sie dem Schauspieler das Recht, die Situation in der Gemeinde in Bezug auf das angeschlossene Haus und den Lagerraum unter c / DIRECCION000 nº NUM000 zu beenden, Valencia, eingetragen im Grundbuch nº 2 von Valencia nach Band NUM00, Buchen Sie NUM00, Folio NUM00, Finca Nr. NUM00.

b) Erklären Sie den unteilbaren Charakter der oben genannten Eigenschaft, sollte fortfahren, wenn zwischen den Community-Mitgliedern eine Vereinbarung bestand, einem von ihnen eine Entschädigung für den Rest zu gewähren, oder wenn die Vereinbarung nicht zustande kommt, zu verkaufen in Öffentlichkeit Auktion mit seltsamen Bietern in der in den Künsten geregelten Weise. 655 und nach der Zivilprozessordnung, nach Bewertung des Eigentums in der in den Künsten vorgesehenen Weise. 666 UND 637, in der Lage sein, die Community-Mitglieder zu bieten oder Positionen zu verbessern und alle von den Künsten gewährten Befugnisse auszuüben. 670 UND 671 die LEC , ohne dass Sie einen Betrag eingeben müssen, um an der teilzunehmen Auktion und unbeschadet der Tatsache, dass die Parteien im Prozess der Zwangsvollstreckung alternative Formeln vereinbaren können, um die Abwertung des Eigentums zu vermeiden ( Kunst. 640 UND 641 die LEC ).

c) Die Immobilie wird veräußert und ihr Preis wird im Verhältnis zu ihren jeweiligen Quoten unter den Eigentümern aufgeteilt., vorherige Liquidation in jedem Fall der Schulden, die die Warengemeinschaft gegenüber den Eigentümern hat.

d) Die Kosten nicht bestellen. “

Das Problem ist, wie man diesen Satz effektiv macht.

An diesem Punkt gibt es zwei Möglichkeiten. In Anbetracht der Fristen und Rechtsunsicherheit, Die Community-Mitglieder könnten sich auf eine Transaktion einigen, um den Verkauf über eine notarielle Auktion durchzuführen. In Ermangelung einer solchen Vereinbarung, Die Alternative wäre die gerichtliche Versteigerung.

Notariell beglaubigter Auktionsverkauf

Wenn eine Einigung zwischen den Community-Mitgliedern erzielt wird, eine Schlichtungsurkunde kann gemacht werden, das ist exekutiver Natur, wie ausdrücklich in der Kunst angegeben. 83 des Allgemeinen Notarrechts in Bezug auf den Artikel 517 Absatz 2 Nummer 9 der LEC.

Diese Lösung ist schneller, aber wir bestehen darauf, braucht die Vereinbarung zwischen den Community-Mitgliedern und in dieser Phase der Verfahren, Die Positionen sind normalerweise ziemlich fest verankert.

Wie man den Teilungssatz der gemeinsamen Sache ausführt?

In der Praxis ergeben sich aufgrund der besonderen Bedingungen dieser Verfahren zahlreiche Probleme. Es ist kein Geldsatz, es ist also keine rein monetäre Hinrichtung. Es ist ein "zu tunder Satz", dessen Ausführung in den Artikeln enthalten ist 699 und Befolgung der LEC in Titel V "Über nicht monetäre Hinrichtung". jedoch, Es gibt kein spezifisches Verfahren für die Vollstreckung eines Urteils, das die Auflösung des Joint Ventures anordnet.

No es viable la aplicación directa de las normas previstas para la subasta voluntaria recogidas en los artículos 108 ein 111 Gesetz 15/2015 (LJV). Después de una sentencia en el juicio declarativo, no se puede recurrir a un expediente de jurisdicción voluntaria.

Tampoco encaja perfectamente la aplicación de la ejecución dineraria prevista para la “subasta de bienes inmuebles” en los artículos 655 y siguientes de la LEC, pues en este caso, no hay propiamente un “deudor”.

En la práctica judicial, la solución es basarse en los artículos previstos para la subasta de bienes inmuebles. Y a ellos se les añade lo que se pueda tomar razonablemente de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Valga como muestra, la imposibilidad de obtener la certificación de dominio y cargas por la vía del artículo 656.2 die LEC, pues al no haber embargo, no se puede hacer una nota marginal. Dicha cuestión se soluciona acudiendo al artículo 111.3 de la LJV mediante nota al margen por el Registrador de la expedición de la certificación de dominio y cargas.

Ist aplicar las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, completándolas con las que resulten razonables de la LJV.

Las preferencias de los comuneros se plasman en un Technische Daten. El Tribunal Supremo en su STS de 19 Oktober 2012 ha señalado la prevalencia de la voluntad de los copropietarios frente a los preceptos de la Ley (siempre que haya acuerdo).  Debemos de indicar que llegados a este punto, son muy difíciles los acuerdos entre las partes.

Wer kann die Gebotsspezifikationen der Auktion in der gemeinsamen Sache Abteilung präsentieren?

Es frecuente que el comunero ejecutante no presente un pliego de condiciones junto con su demanda ejecutiva. Dann, el Juzgado le requerirá para la subsanación y hecho esto, se dará traslado para que el resto de partes formulen alegaciones.

Cualquiera de las partes puede dirigirse al Juzgado para indicar las condiciones en las que se debe dar efectividad a la sentencia, tales como la tasación del inmueble o los detalles de la subasta.

Tras dar a todos los comuneros la oportunidad de manifestarse sobre el pliego de condiciones particulares, decidirá el Tribunal.

En las cuestiones en las que no exista acuerdo entre los comuneros, el Juzgado decidirá, aplicando las reglas de la subasta pública.

Ist es zweckmäßig, "fremde Bieter" zur Versteigerung der Teilung der gemeinsamen Sache zuzulassen??

Depende de la estrategia de nuestro cliente. Si quiere adjudicarse el inmueble al menor precio posible es mejor que no intervengan terceros, quienes podrían elevar el precio hasta acercarse al de mercado o incluso superarlo. Esta estrategia se podría completar aumentando la fianza más allá del mínimo habitual del 5% fijado por el artículo 669 LEC. Umgekehrt, si queremos conseguir el mayor precio posible, admitiremos licitadores extraños y bajaremos el depósito para participar en las subasta.

Die Bewertung der Immobilie

Wie im vorherigen Abschnitt, el valor de tasación puede servir para atraer o ahuyentar a otros postores. Si el “tipo de subasta” es muy alto, no acudirán postores y el cliente interesado se podrá adjudicar el inmueble. Por el contrario,  es posible que la subasta se realice sin “tipo de subasta” mínimo: Eso atraería a más postores y elevaría el precio de adjudicación, maximizando el interés del comunero que quiere vender su cuota.

Die Kunst 110.3 c) de la LJV indica que en el pliego de condiciones particulares, se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar. Si no hay acuerdo sobre la valoración se designará a un perito tasador.

Chargenbildung

Si son varias las fincas que salen a subasta, se puede hacer un único lote o varios según se establece en el artículo 643 die LEC.

Bekanntmachung der Besitzsituation

En el anuncio de la subasta se deberá indicar la situación posesoria de la subasta (Kunst. 661.1 LEC). La situación posesoria influirá en las pujas que se presenten y en el precio que finalmente se consiga.

Es conveniente fijar el plazo para la entrega de la posesión del inmueble tras la adjudicación.

Kaution zur Teilnahme an einer Auktion zur Aufteilung der gemeinsamen Sache

Los copropietarios no están obligados a depositar la fianza para participar en la subasta (Kunst. 647.2 LEC).  Jedoch, es conveniente fijar un porcentaje de fianza para que las pujas se hagan con “seriedad”. Si no tienen fianza, es frecuente que se puje “alegremente” quebrando luego la subasta y teniendo que volver a empezar. Si los comuneros tienen que depositar una fianza suculenta se evitan las tentaciones de hacer quebrar la subasta, denn in diesem Falle, perderían su importe.

Es posible que los postores pujen “con reserva de su postura” para el caso de que la subasta se quiebre. Si quiebra la subasta, la adjudicación se hará el mejor postor que haya hechoreserva de postura”.

Übertragung der Auktion

También existe la posibilidad de que los comuneros se reserven la facultad de ceder el remate a un tercero, con arreglo a lo establecido en el artículo 647.3 die LEC.

Können Miteigentümer an der Auktion teilnehmen, auch wenn keine Bieter vorhanden sind??

Los comuneros pueden pujar, pues no hay propiamente un ejecutante del artículo 647.2 LEC. Artikel 671 LEC no es aplicable a las subastas de disolución del proindiviso.

Mindestpreis in der Auktion für die Aufteilung der gemeinsamen Sache

Artikel 111.6 de la LJV establece que terminada la subasta, el LAJ aprobará el remate siempre que cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante. La LEC no dice nada al respecto. Deshalb, se entiende que es posible establecer un precio mínimo.

Se trata también de facilitar o dificultar la participación de terceros en la subasta: una puja mínima inicial elevada los ahuyentará y eliminar los mínimos atraerá los postores.

El problema surge si la subasta queda desierta. Se debería celebrar otra subasta, modificando el pliego para evitar que vuelva a quedar desierta. El límite lo pondrá el Juzgado, para evitar que los comuneros impidan “de facto” la ejecución de la sentencia, exigiendo mínimos muy elevados. Es posible incluso que el Juzgado llegue a suprimir dicho precio mínimo.

Frist für die Eingabe des Auktionspreises

La LEC establece un plazo de 40 días para consignar la diferencia entre el depósito y el remate (Kunst. 670.1 LEC). Jedoch, dicho plazo puede alargarse o acortarse en función del interés del que propone el pliego de condiciones de la subasta.

Zahlung des Preises

Aunque es algo que cae por su pura lógica, se debe indicar en el pliego de condiciones que el comunero que se adjudique el inmueble, no deberá consignar el importe total sino la parte que resulte de descontar su parte de la propiedad.

Können Community-Mitglieder Dritte präsentieren, die die Haltung verbessern??

El primer párrafo del artículo 670.4 LEC establece la posibilidad de que un comunero pueda presentar un tercero que mejore la postura. Dicha nueva oferta debe ser superior al 70% del tipo de subasta.  Nämlich, una vez finalizada la subasta, no cabe que uno de los comuneros aumente su puja con una pequeña cantidad con el ánimo de quedarse el bien, sino que a partir de ese momento, solo cabe la presentación de un tercero que además deberá superar el 70% del tipo de subasta. NICHTSDESTOWENIGER, esta cuestión no es pacífica entre los distintos juzgados (v.gr. AAP Madrid S8ª de 20 März 2012 es contrario a la aplicación del 670.4 LEC a las subastas de disolución del proindiviso).

Kann die Auktion für weniger als genehmigt werden? 50% des Schätzwertes?

El LAJ, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remante a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la conducta del deudor (Kunst. 670.4 párrafo 3º LEC).  Nämlich, es posible la adjudicación por menos del 50%, selbst wenn, atendiendo las circunstancias del caso, se intentará evitar enriquecimientos injustos.

Was ist mit Lasten??

En las subastas para la división de la cosa común no existen las “cargas posteriores” y no se aplica su cancelación por mor del artículo 674 LEC. Dicho artículo se aplica a las subastas celebradas en vía de apremio.

Deshalb, es conveniente en el pliego de condiciones se indique claramente la situación de las cargas del inmueble y que ocurrirá en caso de que aparezcan nuevas cargas entre la subasta y la inscripción en el registro.

Situación similar ocurre con las cuotas de la comunidad de propietarios.

Welche Kosten verursacht die Auktion für die Aufteilung des Gemeinsamen??

Los gastos son:

  • Immobilienbewertung, si ha sido necesaria la misma, por falta de acuerdo en la valoración.
  • Grundbuch: Expedición de la certificación y anotación al margen de la inscripción de dominio
  • Anuncio de subasta en el BOE

Los copropietarios deberán sufragar dichos gastos en función de su cuota de participación (Kunst. 395 C.C).

Durchführung einer Auktion zur Aufteilung der gemeinsamen Sache

La subasta e celebrará de acuerdo a lo regulado en la LEC, según indica el artículo 111 de la LJV: Se dará de alta en el Portal de Subastas del BOE indicando que se trata de un tipo de subasta “Voluntaria”, así como las condiciones de la misma.

Gibt es Kosten bei der Vollstreckung des Satzes der Teilung der gemeinsamen Sache?

Al no haber un ejecutado propiamente dicho, no hay imposición de costas en la ejecución de la disolución del proindiviso.

A abogado especializado en subastas le podrá evitar los problemas que pueden surgir durante el procedimiento.

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