Guide de vente aux enchères en division de chose commune

 subasta division cosa comun

 

Comment se déroule la mise aux enchères de la division du commun?  

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Au moment où nous avons fait un guide pour la division de la chose commune.  La siguiente cuestión que se plantea es cuál es el modo en que se ejecuta dicha sentencia y se lleva a la práctica la disolución del proindiviso.

À la fin de la procédure de division de chose commune, nous obtiendrons une phrase qui dira approximativement ce qui suit:

« DEMANDE ENTIÈREMENT ESTIMÉE déposée par D. Antonio devant Dª Pilar, Avec les suivants déclarations:

un) Déclarer le droit de l'acteur de mettre fin à la situation communautaire concernant la maison et le local de stockage attenant situé au c / DIRECCION000 nº NUM000, Valencia, inscrit au Registre foncier nº 2 de Valence au volume NUM00, Livre NUM00, Folio NUM00, Finca nº NUM00.

b) Déclarer le caractère indivisible du bien susmentionné, devrait procéder s'il y avait un accord entre les membres de la communauté pour accorder à l'un d'eux une compensation pour le reste ou à défaut d'accord, a su venta en public enchères avec des soumissionnaires étranges de la manière réglementée dans les arts. 655 et suivants du Code de procédure civile, après l'évaluation du bien de la manière prévue dans les arts. 666 et 637, pouvoir soumissionner aux membres de la communauté ou améliorer des postes et exercer tous les pouvoirs accordés par les arts. 670 et 671 la LEC , sans être obligé de saisir un montant pour participer au enchères et sans préjudice du fait que les parties peuvent convenir en cours d'exécution forcée de formules alternatives pour éviter la dévaluation du bien ( arts. 640 et 641 la LEC ).

c) La propriété est cédée et son prix sera partagé entre les propriétaires au prorata de leurs quotas respectifs., après liquidation dans tous les cas des dettes que la communauté de biens a avec les propriétaires.

d) Ne pas ordonner les frais. ”

Le problème est de savoir comment rendre cette phrase efficace.

À ce stade, il existe deux façons. Compte tenu des délais et de l'insécurité juridique, Il serait possible pour les membres de la communauté de convenir d'une transaction pour effectuer la vente par le biais d'une vente aux enchères notariée. En l'absence d'un tel accord, l'alternative serait la vente aux enchères judiciaire.

Vente aux enchères notariée

Si un accord est trouvé entre les membres de la communauté, un acte de conciliation peut être fait, qui est de nature exécutive comme indiqué expressément dans l'art. 83 du droit général des notaires en relation avec l'article 517 paragraphe 2 numéro 9 du LEC.

Cette solution est plus rapide, mais nous insistons, a besoin de l'accord entre les membres de la communauté et à ce stade des procédures, les positions sont généralement assez bien ancrées.

Comment exécuter la peine de division de la chose commune?

Dans la pratique, de nombreux problèmes se posent en raison de l'état particulier de ces procédures. Ce n'est pas une peine pécuniaire donc ce n'est pas une exécution purement monétaire. C'est une «peine à faire» dont l'exécution est inscrite dans les articles 699 et suivi de la LEC dans le titre V "Sur l'exécution non monétaire". Cependant, il n'y a pas de procédure spécifique pour l'exécution d'une peine qui ordonne la dissolution de la coentreprise.

L'application directe des règles prévues pour l'enchère volontaire contenue dans les articles n'est pas viable 108 un 111 Agir 15/2015 (LJV). Après un jugement dans le procès déclaratoire, vous ne pouvez pas utiliser un fichier de juridiction volontaire.

L'application de l'exécution monétaire prévue pour la «vente aux enchères immobilières» ne s'intègre pas non plus parfaitement dans les articles. 655 et suivi de la LEC, bien dans ce cas, il n'y a pas proprement un "débiteur".

Dans la pratique judiciaire, La solution est de s'appuyer sur les articles fournis pour l'enchère immobilière. Et à cela s'ajoute ce qui peut raisonnablement être tiré de la loi sur la juridiction volontaire. Vaut comme échantillon, l'impossibilité d'obtenir la certification du domaine et des charges via l'article 656.2 la LEC, car il n'y a pas d'embargo, vous ne pouvez pas prendre une note marginale. Cette question est résolue en se référant à l'article 111.3 de la LJV au moyen d'une note de marge par le registraire de la délivrance du domaine et de la certification du fret.

Est appliquer les règles de la loi de procédure civile, les compléter avec ceux qui sont raisonnables de la LJV.

Les préférences des membres de la communauté se reflètent dans un Caractéristiques. La Cour suprême dans son STS de 19 Octobre 2012 a indiqué la prévalence de la volonté des copropriétaires contre les préceptes de la loi (à condition qu'il y ait accord).  Nous devons indiquer qu'à ce stade, les accords entre les parties sont très difficiles.

Qui peut présenter le cahier des charges de l'enchère dans la division chose commune?

Il est fréquent que le membre de la communauté exécutant ne présente pas de spécification avec sa demande exécutive. Puis, le tribunal vous demandera la correction et l'a fait, sera transféré afin que les autres parties formulent des allégations.

Chacune des parties peut s'adresser à la Cour pour indiquer les conditions dans lesquelles la peine doit être effective, tels que l'évaluation de la propriété ou les détails de l'enchère.

Après avoir donné à tous les membres de la communauté la possibilité de démontrer les spécifications spécifiques, le tribunal décidera.

Dans les cas où il n'y a pas d'accord entre les membres de la communauté, le tribunal décidera, appliquer les règles de l'enchère publique.

Convient-il l'admission de "soumissionnaires étranges" aux enchères de division de la chose commune?

Dépend de la stratégie de notre client. Si vous souhaitez vous voir attribuer le bien au prix le plus bas possible, il vaut mieux que des tiers n'interviennent pas, qui pourrait augmenter le prix pour approcher le marché ou même le dépasser. Cette stratégie pourrait être complétée en augmentant l’obligation au-delà du minimum habituel 5% fixé par article 669 LEC. Inversement, si nous voulons obtenir le prix le plus élevé possible, nous admettrons des soumissionnaires étranges et baisserons le dépôt pour participer aux enchères.

L'évaluation de la propriété

Comme dans la section précédente, el valor de tasación puede servir para atraer o ahuyentar a otros postores. Si el “tipo de subasta” es muy alto, no acudirán postores y el cliente interesado se podrá adjudicar el inmueble. Por el contrario,  es posible que la subasta se realice sin “tipo de subasta” mínimo: Eso atraería a más postores y elevaría el precio de adjudicación, maximizando el interés del comunero que quiere vender su cuota.

L'art 110.3 c) de la LJV indica que en el pliego de condiciones particulares, se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar. Si no hay acuerdo sobre la valoración se designará a un perito tasador.

Formation de lots

Si son varias las fincas que salen a subasta, se puede hacer un único lote o varios según se establece en el artículo 643 la LEC.

Publicité de la situation de possession

En el anuncio de la subasta se deberá indicar la situación posesoria de la subasta (art. 661.1 LEC). La situación posesoria influirá en las pujas que se presenten y en el precio que finalmente se consiga.

Es conveniente fijar el plazo para la entrega de la posesión del inmueble tras la adjudicación.

Dépôt pour participer à l'enchère pour la division de chose commune

Los copropietarios no están obligados a depositar la fianza para participar en la subasta (art. 647.2 LEC).  Cependant, es conveniente fijar un porcentaje de fianza para que las pujas se hagan con “seriedad”. Si no tienen fianza, es frecuente que se puje “alegremente” quebrando luego la subasta y teniendo que volver a empezar. Si los comuneros tienen que depositar una fianza suculenta se evitan las tentaciones de hacer quebrar la subasta, dans ce cas,, perderían su importe.

Es posible que los postores pujen “con reserva de su postura” para el caso de que la subasta se quiebre. Si quiebra la subasta, la adjudicación se hará el mejor postor que haya hecho « reserva de postura ».

Transfert de l'enchère

También existe la posibilidad de que los comuneros se reserven la facultad de ceder el remate a un tercero, con arreglo a lo establecido en el artículo 647.3 la LEC.

Les copropriétaires peuvent-ils participer à l'enchère même s'il n'y a pas d'enchérisseur?

Los comuneros pueden pujar, pues no hay propiamente un ejecutante del artículo 647.2 LEC. Article 671 LEC no es aplicable a las subastas de disolución del proindiviso.

Prix ​​minimal d'attribution dans l'enchère pour la division de la chose commune

Article 111.6 de la LJV establece que terminada la subasta, el LAJ aprobará el remate siempre que cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante. La LEC no dice nada al respecto. Donc, se entiende que es posible establecer un precio mínimo.

Se trata también de facilitar o dificultar la participación de terceros en la subasta: una puja mínima inicial elevada los ahuyentará y eliminar los mínimos atraerá los postores.

El problema surge si la subasta queda desierta. Se debería celebrar otra subasta, modificando el pliego para evitar que vuelva a quedar desierta. El límite lo pondrá el Juzgado, para evitar que los comuneros impidan “de facto” la ejecución de la sentencia, exigiendo mínimos muy elevados. Es posible incluso que el Juzgado llegue a suprimir dicho precio mínimo.

Date limite pour saisir le prix de l'enchère

La LEC establece un plazo de 40 días para consignar la diferencia entre el depósito y el remate (art. 670.1 LEC). Cependant, dicho plazo puede alargarse o acortarse en función del interés del que propone el pliego de condiciones de la subasta.

Paiement du prix

Aunque es algo que cae por su pura lógica, se debe indicar en el pliego de condiciones que el comunero que se adjudique el inmueble, no deberá consignar el importe total sino la parte que resulte de descontar su parte de la propiedad.

Les membres de la communauté peuvent-ils présenter des tiers qui améliorent la posture?

El primer párrafo del artículo 670.4 LEC establece la posibilidad de que un comunero pueda presentar un tercero que mejore la postura. Dicha nueva oferta debe ser superior al 70% del tipo de subasta.  A savoir, una vez finalizada la subasta, no cabe que uno de los comuneros aumente su puja con una pequeña cantidad con el ánimo de quedarse el bien, sino que a partir de ese momento, solo cabe la presentación de un tercero que además deberá superar el 70% del tipo de subasta. Cependant, esta cuestión no es pacífica entre los distintos juzgados (v.gr. AAP Madrid S8ª de 20 Mars 2012 es contrario a la aplicación del 670.4 LEC a las subastas de disolución del proindiviso).

L'enchère peut-elle être approuvée pour moins de 50% de la valeur estimative?

El LAJ, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remante a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la conducta del deudor (art. 670.4 párrafo 3º LEC).  A savoir, es posible la adjudicación por menos del 50%, même si, atendiendo las circunstancias del caso, se intentará evitar enriquecimientos injustos.

Qu'en est-il des charges?

En las subastas para la división de la cosa común no existen las “cargas posteriores” y no se aplica su cancelación pour le bien de l'article 674 LEC. Dicho artículo se aplica a las subastas celebradas en vía de apremio.

Donc, es conveniente en el pliego de condiciones se indique claramente la situación de las cargas del inmueble y que ocurrirá en caso de que aparezcan nuevas cargas entre la subasta y la inscripción en el registro.

Situación similar ocurre con las cuotas de la comunidad de propietarios.

Quelles dépenses entraîne l'enchère pour la division du commun?

Los gastos son:

  • Expertise immobilière, si ha sido necesaria la misma, por falta de acuerdo en la valoración.
  • Registre de la propriété: Expedición de la certificación y anotación al margen de la inscripción de dominio
  • Anuncio de subasta en el BOE

Los copropietarios deberán sufragar dichos gastos en función de su cuota de participación (art. 395 C.C).

Tenue d'une enchère pour division d'un objet commun

La vente aux enchères aura lieu conformément à ce qui est réglementé dans la LEC, comme indiqué dans l'article 111 du LJV: Vous vous inscrirez sur le portail d'enchères BOE en indiquant qu'il s'agit d'un type d'enchère "volontaire", ainsi que ses conditions.

Y a-t-il des frais dans l'exécution de la peine de partage de chose commune?

Al no haber un ejecutado propiamente dicho, no hay imposición de costas en la ejecución de la disolución del proindiviso.

A abogado especializado en subastas le podrá evitar los problemas que pueden surgir durante el procedimiento.

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