Guide de vente aux enchères en division de chose commune

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Comment se déroule la mise aux enchères de la division du commun?  

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Au moment où nous avons fait un guide pour la division de la chose commune.  La question suivante qui se pose est de savoir quelle est la manière dont cette phrase est exécutée et le dissolution du proindividuel.

À la fin de la procédure de division de chose commune, nous obtiendrons une phrase qui dira approximativement ce qui suit:

« DEMANDE ENTIÈREMENT ESTIMÉE déposée par D. Antonio devant Dª Pilar, Avec les suivants déclarations:

un) Déclarer le droit de l'acteur de mettre fin à la situation communautaire concernant la maison et le local de stockage attenant situé au c / DIRECCION000 nº NUM000, Valencia, inscrit au Registre foncier nº 2 de Valence au volume NUM00, Livre NUM00, Folio NUM00, Finca nº NUM00.

b) Déclarer le caractère indivisible du bien susmentionné, devrait procéder s'il y avait un accord entre les membres de la communauté pour accorder à l'un d'eux une compensation pour le reste ou à défaut d'accord, à vendre à public enchères avec des soumissionnaires étranges de la manière réglementée dans les arts. 655 et suivants du Code de procédure civile, après l'évaluation du bien de la manière prévue dans les arts. 666 et 637, pouvoir soumissionner aux membres de la communauté ou améliorer des postes et exercer tous les pouvoirs accordés par les arts. 670 et 671 la LEC , sans être obligé de saisir un montant pour participer au enchères et sans préjudice du fait que les parties peuvent convenir en cours d'exécution forcée de formules alternatives pour éviter la dévaluation du bien ( arts. 640 et 641 la LEC ).

c) La propriété est cédée et son prix sera partagé entre les propriétaires au prorata de leurs quotas respectifs., après liquidation dans tous les cas des dettes que la communauté de biens a avec les propriétaires.

d) Ne pas ordonner les frais. ”

Le problème est de savoir comment rendre cette phrase efficace.

À ce stade, il existe deux façons. Compte tenu des délais et de l'insécurité juridique, Il serait possible pour les membres de la communauté de convenir d'une transaction pour effectuer la vente par le biais d'une vente aux enchères notariée. En l'absence d'un tel accord, l'alternative serait la vente aux enchères judiciaire.

Vente aux enchères notariée

Si un accord est trouvé entre les membres de la communauté, un acte de conciliation peut être fait, qui est de nature exécutive comme indiqué expressément dans l'art. 83 du droit général des notaires en relation avec l'article 517 paragraphe 2 numéro 9 du LEC.

Cette solution est plus rapide, mais nous insistons, a besoin de l'accord entre les membres de la communauté et à ce stade des procédures, les positions sont généralement assez bien ancrées.

Comment exécuter la peine de division de la chose commune?

Dans la pratique, de nombreux problèmes se posent en raison de l'état particulier de ces procédures. Ce n'est pas une peine pécuniaire donc ce n'est pas une exécution purement monétaire. C'est une «peine à faire» dont l'exécution est inscrite dans les articles 699 et suivi de la LEC dans le titre V "Sur l'exécution non monétaire". Cependant, il n'y a pas de procédure spécifique pour l'exécution d'une peine qui ordonne la dissolution de la coentreprise.

L'application directe des règles prévues pour l'enchère volontaire contenue dans les articles n'est pas viable 108 un 111 Agir 15/2015 (LJV). Après un jugement dans le procès déclaratoire, vous ne pouvez pas utiliser un fichier de juridiction volontaire.

L'application de l'exécution monétaire prévue pour la «vente aux enchères immobilières» ne s'intègre pas non plus parfaitement dans les articles. 655 et suivi de la LEC, bien dans ce cas, il n'y a pas proprement un "débiteur".

Dans la pratique judiciaire, La solution est de s'appuyer sur les articles fournis pour l'enchère immobilière. Et à cela s'ajoute ce qui peut raisonnablement être tiré de la loi sur la juridiction volontaire. Vaut comme échantillon, l'impossibilité d'obtenir la certification du domaine et des charges via l'article 656.2 la LEC, car il n'y a pas d'embargo, vous ne pouvez pas prendre une note marginale. Cette question est résolue en se référant à l'article 111.3 de la LJV au moyen d'une note de marge par le registraire de la délivrance du domaine et de la certification du fret.

Est appliquer les règles de la loi de procédure civile, les compléter avec ceux qui sont raisonnables de la LJV.

Les préférences des membres de la communauté se reflètent dans un Caractéristiques. La Cour suprême dans son STS de 19 Octobre 2012 a indiqué la prévalence de la volonté des copropriétaires contre les préceptes de la loi (à condition qu'il y ait accord).  Nous devons indiquer qu'à ce stade, les accords entre les parties sont très difficiles.

Qui peut présenter le cahier des charges de l'enchère dans la division chose commune?

Il est fréquent que le membre de la communauté exécutant ne présente pas de spécification avec sa demande exécutive. Puis, le tribunal vous demandera la correction et l'a fait, sera transféré afin que les autres parties formulent des allégations.

Chacune des parties peut s'adresser à la Cour pour indiquer les conditions dans lesquelles la peine doit être effective, tels que l'évaluation de la propriété ou les détails de l'enchère.

Après avoir donné à tous les membres de la communauté la possibilité de démontrer les spécifications spécifiques, le tribunal décidera.

Dans les cas où il n'y a pas d'accord entre les membres de la communauté, le tribunal décidera, appliquer les règles de l'enchère publique.

Convient-il l'admission de "soumissionnaires étranges" aux enchères de division de la chose commune?

Dépend de la stratégie de notre client. Si vous souhaitez vous voir attribuer le bien au prix le plus bas possible, il vaut mieux que des tiers n'interviennent pas, qui pourrait augmenter le prix pour approcher le marché ou même le dépasser. Cette stratégie pourrait être complétée en augmentant l’obligation au-delà du minimum habituel 5% fixé par article 669 LEC. Inversement, si nous voulons obtenir le prix le plus élevé possible, nous admettrons des soumissionnaires étranges et baisserons le dépôt pour participer aux enchères.

L'évaluation de la propriété

Comme dans la section précédente, la valeur estimée peut servir à attirer ou à effrayer d'autres soumissionnaires. Si le "taux d'enchère" est trop élevé, aucun soumissionnaire ne sera présent et le client intéressé peut se voir attribuer la propriété. Au contraire,  il est possible que l’enchère se déroule sans «type d’enchère» minimum: Cela attirerait plus de soumissionnaires et augmenterait le prix d'attribution., maximiser l'intérêt du roturier qui veut vendre son quota.

L'art 110.3 c) du LJV indique que dans les spécifications, L'évaluation des actifs ou droits à vendre aux enchères sera collectée. S'il n'y a pas d'accord sur l'évaluation, un expert-évaluateur sera désigné.

Formation de lots

S'il y a plusieurs fermes mises aux enchères, Vous pouvez créer un ou plusieurs lots comme indiqué dans l'article 643 la LEC.

Publicité de la situation de possession

L'annonce de l'enchère doit indiquer le statut de possession de l'enchère (art. 661.1 LEC). La situation de possession influencera les offres présentées et le prix finalement atteint.

Il est pratique de fixer la date limite de livraison de possession du bien après l'attribution.

Dépôt pour participer à l'enchère pour la division de chose commune

Les copropriétaires ne sont pas obligés de déposer un acompte pour participer à la vente aux enchères (art. 647.2 LEC).  Cependant, Il est pratique de fixer un pourcentage d'acompte pour que les offres soient faites avec «sérieux». S'ils n'ont pas de caution, il est courant d'enchérir «heureusement», puis de rompre l'enchère et de devoir recommencer. Si les membres de la communauté doivent déposer un lien succulent, les tentations de mettre en faillite l'enchère sont évitées, dans ce cas,, ils perdraient leur montant.

Il est possible que les enchérisseurs enchérissent "sous réserve de leur position" en cas de rupture de l'enchère. Si la vente aux enchères fait faillite, l'attribution sera faite par le plus offrant qui a fait « réserve de posture ».

Transfert de l'enchère

Il est également possible que les membres de la communauté se réservent le pouvoir de céder l'enchère à un tiers, conformément aux dispositions de l'article 647.3 la LEC.

Les copropriétaires peuvent-ils participer à l'enchère même s'il n'y a pas d'enchérisseur?

Les roturiers peuvent enchérir, car il n'y a pas correctement un interprète de l'article 647.2 LEC. Article 671 LEC n'est pas applicable aux enchères de dissolution de la coentreprise.

Prix ​​minimal d'attribution dans l'enchère pour la division de la chose commune

Article 111.6 de la LJV établit que l'enchère est terminée, le LAJ approuvera la vente aux enchères tant qu'elle couvre le taux minimum fixé par le demandeur. Le LEC n'en dit rien. Donc, il est entendu qu'il est possible de fixer un prix minimum.

Il s'agit également de faciliter ou d'entraver la participation de tiers à l'enchère: une enchère minimale initiale élevée les effraiera et l'élimination des minimums attirera les soumissionnaires.

Le problème se pose si la vente aux enchères est déserte. Une autre vente aux enchères devrait avoir lieu, modifier la feuille pour éviter qu'elle ne soit à nouveau déserte. La limite sera fixée par la Cour, empêcher les membres de la communauté d'empêcher "de facto" l'exécution de la peine, exigeant des minimums très élevés. Il est même possible que la Cour supprime ledit prix minimum.

Date limite pour saisir le prix de l'enchère

Le LEC établit un terme de 40 jours pour enregistrer la différence entre le dépôt et l'enchère (art. 670.1 LEC). Cependant, Ce délai peut être allongé ou raccourci en fonction de l'intérêt de la personne proposant le cahier des charges.

Paiement du prix

Bien que ce soit quelque chose qui relève de sa pure logique, Il doit être indiqué dans le cahier des charges que le membre de la communauté qui reçoit le bien, Vous ne devez pas entrer le montant total mais la partie qui résulte de l'actualisation de votre partie de la propriété.

Les membres de la communauté peuvent-ils présenter des tiers qui améliorent la posture?

Le premier paragraphe de l'article 670.4 LEC établit la possibilité qu'un membre de la communauté puisse présenter un tiers qui améliore la position. Ladite nouvelle offre doit être supérieure à 70% le type d'enchère.  A savoir, une fois la vente aux enchères terminée, Il n'est pas possible pour l'un des membres de la communauté d'augmenter son enchère avec un petit montant afin de garder le bien, mais à partir de ce moment, Il est uniquement possible de présenter un tiers qui doit également passer le 70% le type d'enchère. Cependant, cette question n'est pas pacifique entre les différents tribunaux (v.gr. AAP Madrid S8ª de 20 Mars 2012 est contraire à l'application de 670.4 LEC aux enchères de dissolution de la joint-venture).

L'enchère peut-elle être approuvée pour moins de 50% de la valeur estimative?

Le LAJ, après avoir entendu les parties, décidera de l'approbation du reliquat compte tenu des circonstances de l'affaire et en tenant compte du comportement du débiteur (art. 670.4 3e paragraphe LEC).  A savoir, l'arbitrage est possible pour moins de 50%, même si, s'occuper des circonstances de l'affaire, une tentative sera faite pour éviter un enrichissement injuste.

Qu'en est-il des charges?

Aux enchères pour le partage de la chose commune il n'y a pas de "frais ultérieurs" et leur annulation n'est pas appliquée pour le bien de l'article 674 LEC. Cet article s'applique aux enchères tenues sous pression..

Donc, Il est pratique dans le cahier des charges que la situation des charges de la propriété soit clairement indiquée et que se passera-t-il si de nouveaux frais apparaissent entre la vente aux enchères et l'inscription au registre.

Une situation similaire se produit avec les honoraires de la communauté des propriétaires.

Quelles dépenses entraîne l'enchère pour la division du commun?

Les dépenses sont:

  • Expertise immobilière, si la même chose a été nécessaire, en raison d'un manque d'accord dans l'évaluation.
  • Registre de la propriété: Délivrance de la certification et de l'annotation en dehors de l'enregistrement du domaine
  • Annonce de vente aux enchères dans la BOE

Les copropriétaires doivent supporter ces frais en fonction de leurs frais de participation (art. 395 C.C).

Tenue d'une enchère pour division d'un objet commun

La vente aux enchères aura lieu conformément à ce qui est réglementé dans la LEC, comme indiqué dans l'article 111 du LJV: Vous vous inscrirez sur le portail d'enchères BOE en indiquant qu'il s'agit d'un type d'enchère "volontaire", ainsi que ses conditions.

Y a-t-il des frais dans l'exécution de la peine de partage de chose commune?

En n'ayant pas correctement exécuté, Il n'y a pas d'imposition de frais dans l'exécution de la dissolution du bien indivis.

A avocat aux enchères Vous pouvez éviter les problèmes qui peuvent survenir pendant la procédure.

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