Guida dell'asta nella divisione della cosa comune

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Come viene messa in pratica l'asta della divisione della cosa comune?  

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Al momento abbiamo realizzato un guida alla divisione della cosa comune.  La prossima domanda che si pone è come il giudizio viene eseguito e il scioglimento del proindividuale.

Alla fine della procedura di divisione delle cose comuni, otterremo una frase che dirà approssimativamente quanto segue:

RICHIESTA COMPLETAMENTE PREVENTIVA presentata da D. Antonio davanti a Dª Pilar, Con i seguenti pronunciamenti:

un) Dichiara il diritto dell'attore di porre fine alla situazione della comunità riguardo la casa e il ripostiglio situati in c / DIRECCION000 nº NUM000, Valencia, iscritta al Registro fondiario nº 2 da Valencia al volume NUM00, Prenota NUM00, Folio NUM00, Finca nº NUM00.

b) Dichiarare il carattere indivisibile della proprietà di cui sopra, dovrebbe procedere in caso di accordo tra i membri della comunità per assegnare a uno di essi un risarcimento per il resto o in mancanza di accordo, in vendita in pubblico vendita all'asta con strani offerenti nel modo regolato nelle arti. 655 e seguenti del codice di procedura civile, dopo la valutazione della proprietà secondo le modalità previste dagli artt. 666 e 637, essere in grado di offrire ai membri della comunità o migliorare posizioni ed esercitare tutti i poteri concessi dalle arti. 670 e 671 LEC , senza che sia richiesto di inserire alcun importo per partecipare al vendita all'asta e fatte salve le parti in grado di concordare nel processo di esecuzione forzata formule alternative per evitare la svalutazione della proprietà ( Arti. 640 e 641 LEC ).

c) La proprietà viene ceduta e il suo prezzo sarà ripartito tra i proprietari in proporzione alle rispettive quote., precedente liquidazione in ogni caso dei debiti che la comunità di beni ha con i comproprietari.

d) Non ordinare i costi. "

Il problema è come rendere efficace questa frase.

A questo punto ci sono due modi. Alla luce delle scadenze e dell'incertezza giuridica, Sarebbe possibile per i membri della comunità concordare una transazione per effettuare la vendita attraverso un'asta notarile. In assenza di tale accordo, l'alternativa sarebbe l'asta giudiziaria.

Vendita all'asta autenticata

Se viene raggiunto un accordo tra i membri della comunità, un atto di conciliazione può essere fatto, che è di natura esecutiva come espressamente indicato nell'art. 83 della legge generale dei notai in relazione all'articolo 517 comma 2 numero 9 della LEC.

Questa soluzione è più veloce, ma insistiamo, necessita dell'accordo tra i membri della comunità e in questa fase delle procedure, le posizioni sono di solito abbastanza radicate.

Come eseguire la frase di divisione della cosa comune?

In pratica, numerosi problemi sorgono a causa delle condizioni speciali di queste procedure. Non è una frase monetaria, quindi non è un'esecuzione puramente monetaria. È una "frase da fare" la cui esecuzione è inclusa negli articoli 699 e seguenti della LEC nel titolo V "Sull'esecuzione non monetaria". però, non esiste una procedura specifica per l'esecuzione di una sentenza che ordina lo scioglimento della joint venture.

L'applicazione diretta delle regole previste per l'asta volontaria contenuta negli articoli non è praticabile 108 un 111 Agire 15/2015 (LJV). Dopo una sentenza nel processo dichiarativo, non è possibile utilizzare un file di giurisdizione volontaria.

Né l'applicazione dell'esecuzione monetaria prevista per l '"asta immobiliare" si adatta perfettamente agli articoli. 655 e seguenti della LEC, bene in questo caso, non esiste correttamente un "debitore".

Nella pratica giudiziaria, La soluzione è fare affidamento sugli articoli forniti per l'asta immobiliare. E a loro si aggiunge ciò che può essere ragionevolmente preso dalla Legge sulla giurisdizione volontaria. Vale come campione, l'impossibilità di ottenere la certificazione di dominio e gli addebiti attraverso l'articolo 656.2 LEC, perché non c'è embargo, non puoi prendere nota marginale. Questa domanda è risolta facendo riferimento all'articolo 111.3 della LJV mediante una nota a margine da parte del Registrar dell'emissione del dominio e della certificazione del carico.

È applicare le norme della legge di procedura civile, completandoli con quelli che sono ragionevoli della LJV.

Le preferenze dei membri della comunità si riflettono in a Specificazioni. La Corte suprema nel suo STS di 19 Ottobre 2012 ha indicato la prevalenza della volontà dei comproprietari contro i precetti della Legge (purché ci sia accordo).  Dobbiamo indicarlo a questo punto, gli accordi tra le parti sono molto difficili.

Chi può presentare le specifiche di offerta dell'asta nella divisione cosa comune?

È frequente che il membro della comunità di esecuzione non presenti una specifica insieme alla sua richiesta esecutiva. Allora, el Juzgado le requerirá para la subsanación y hecho esto, se dará traslado para que el resto de partes formulen alegaciones.

Cualquiera de las partes puede dirigirse al Juzgado para indicar las condiciones en las que se debe dar efectividad a la sentencia, tales como la tasación del inmueble o los detalles de la subasta.

Tras dar a todos los comuneros la oportunidad de manifestarse sobre el pliego de condiciones particulares, decidirá el Tribunal.

En las cuestiones en las que no exista acuerdo entre los comuneros, el Juzgado decidirá, aplicando las reglas de la subasta pública.

È conveniente l'ammissione di "strani offerenti" all'asta della divisione della cosa comune?

Depende de la estrategia de nuestro cliente. Si quiere adjudicarse el inmueble al menor precio posible es mejor que no intervengan terceros, quienes podrían elevar el precio hasta acercarse al de mercado o incluso superarlo. Esta estrategia se podría completar aumentando la fianza más allá del mínimo habitual del 5% fijado por el artículo 669 LEC. Invece, si queremos conseguir el mayor precio posible, admitiremos licitadores extraños y bajaremos el depósito para participar en las subasta.

La valutazione della proprietà

Come nella sezione precedente, el valor de tasación puede servir para atraer o ahuyentar a otros postores. Si el “tipo de subasta” es muy alto, no acudirán postores y el cliente interesado se podrá adjudicar el inmueble. Por el contrario,  es posible que la subasta se realice sin “tipo de subasta” mínimo: Eso atraería a más postores y elevaría el precio de adjudicación, maximizando el interés del comunero que quiere vender su cuota.

L'arte 110.3 c) de la LJV indica que en el pliego de condiciones particulares, se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar. Si no hay acuerdo sobre la valoración se designará a un perito tasador.

Formazione in lotti

Si son varias las fincas que salen a subasta, se puede hacer un único lote o varios según se establece en el artículo 643 LEC.

Pubblicità della situazione possessiva

En el anuncio de la subasta se deberá indicar la situación posesoria de la subasta (arte. 661.1 LEC). La situación posesoria influirá en las pujas que se presenten y en el precio que finalmente se consiga.

Es conveniente fijar el plazo para la entrega de la posesión del inmueble tras la adjudicación.

Deposito per partecipare all'asta per la divisione della cosa comune

Los copropietarios no están obligados a depositar la fianza para participar en la subasta (arte. 647.2 LEC).  Tuttavia, es conveniente fijar un porcentaje de fianza para que las pujas se hagan con “seriedad”. Si no tienen fianza, es frecuente que se puje “alegremente” quebrando luego la subasta y teniendo que volver a empezar. Si los comuneros tienen que depositar una fianza suculenta se evitan las tentaciones de hacer quebrar la subasta, in tale caso, perderían su importe.

Es posible que los postores pujen “con reserva de su postura” para el caso de que la subasta se quiebre. Si quiebra la subasta, la adjudicación se hará el mejor postor que haya hechoreserva de postura”.

Trasferimento dell'asta

También existe la posibilidad de que los comuneros se reserven la facultad de ceder el remate a un tercero, con arreglo a lo establecido en el artículo 647.3 LEC.

I comproprietari possono partecipare all'asta anche se non ci sono offerenti?

Los comuneros pueden pujar, pues no hay propiamente un ejecutante del artículo 647.2 LEC. Articolo 671 LEC no es aplicable a las subastas de disolución del proindiviso.

Prezzo minimo di aggiudicazione nell'asta per la divisione della cosa comune

Articolo 111.6 de la LJV establece que terminada la subasta, el LAJ aprobará el remate siempre que cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante. La LEC no dice nada al respecto. Pertanto, se entiende que es posible establecer un precio mínimo.

Se trata también de facilitar o dificultar la participación de terceros en la subasta: una puja mínima inicial elevada los ahuyentará y eliminar los mínimos atraerá los postores.

El problema surge si la subasta queda desierta. Se debería celebrar otra subasta, modificando el pliego para evitar que vuelva a quedar desierta. El límite lo pondrá el Juzgado, para evitar que los comuneros impidan “de facto” la ejecución de la sentencia, exigiendo mínimos muy elevados. Es posible incluso que el Juzgado llegue a suprimir dicho precio mínimo.

Scadenza per inserire il prezzo dell'asta

La LEC establece un plazo de 40 días para consignar la diferencia entre el depósito y el remate (arte. 670.1 LEC). Tuttavia, dicho plazo puede alargarse o acortarse en función del interés del que propone el pliego de condiciones de la subasta.

Pagamento del prezzo

Aunque es algo que cae por su pura lógica, se debe indicar en el pliego de condiciones que el comunero que se adjudique el inmueble, no deberá consignar el importe total sino la parte que resulte de descontar su parte de la propiedad.

I membri della comunità possono presentare terze parti che migliorano la postura?

El primer párrafo del artículo 670.4 LEC establece la posibilidad de que un comunero pueda presentar un tercero que mejore la postura. Dicha nueva oferta debe ser superior al 70% del tipo de subasta.  Cioè, una vez finalizada la subasta, no cabe que uno de los comuneros aumente su puja con una pequeña cantidad con el ánimo de quedarse el bien, sino que a partir de ese momento, solo cabe la presentación de un tercero que además deberá superar el 70% del tipo de subasta. Tuttavia, esta cuestión no es pacífica entre los distintos juzgados (v.gr. AAP Madrid S8ª de 20 Marzo 2012 es contrario a la aplicación del 670.4 LEC a las subastas de disolución del proindiviso).

L'asta può essere approvata per meno di 50% del valore stimato?

El LAJ, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remante a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la conducta del deudor (arte. 670.4 párrafo 3º LEC).  Cioè, es posible la adjudicación por menos del 50%, anche se, atendiendo las circunstancias del caso, se intentará evitar enriquecimientos injustos.

Che dire di carichi?

En las subastas para la división de la cosa común no existen las “cargas posteriores” y no se aplica su cancelación por mor del artículo 674 LEC. Dicho artículo se aplica a las subastas celebradas en vía de apremio.

Pertanto, es conveniente en el pliego de condiciones se indique claramente la situación de las cargas del inmueble y que ocurrirá en caso de que aparezcan nuevas cargas entre la subasta y la inscripción en el registro.

Situación similar ocurre con las cuotas de la comunidad de propietarios.

Quali spese comporta l'asta per la divisione della cosa comune?

Los gastos son:

  • Tasación del inmueble, si ha sido necesaria la misma, por falta de acuerdo en la valoración.
  • Registro di Proprietà: Expedición de la certificación y anotación al margen de la inscripción de dominio
  • Anuncio de subasta en el BOE

Los copropietarios deberán sufragar dichos gastos en función de su cuota de participación (arte. 395 Ç.ç).

Organizzazione di aste per divisione di cose comuni

La subasta e celebrará de acuerdo a lo regulado en la LEC, según indica el artículo 111 de la LJV: Se dará de alta en el Portal de Subastas del BOE indicando que se trata de un tipo de subasta “Voluntaria”, así como las condiciones de la misma.

Ci sono costi nell'esecuzione della sentenza di divisione della cosa comune?

Al no haber un ejecutado propiamente dicho, no hay imposición de costas en la ejecución de la disolución del proindiviso.

A abogado especializado en subastas le podrá evitar los problemas que pueden surgir durante el procedimiento.

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