Interpretación de un contrato de compraventa de terreno

 

contrato compraventa terreno

La interpretación de los contratos debe realizarse a partir de la voluntad común expresada en los mismos

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The Judgment of the Supreme Court 498/2018 of 14 September, analiza un supuesto de un contrato de compraventa en el que se discute sobre la interpretación de los términos establecidos en el mismo. Concluye con la resolución del contrato por no cumplir la finalidad para la que había sido formulado atendiendo a la voluntad de las partes plasmada en el contrato de compraventa.

ANTECEDENTES DE HECHO

Entidad Projisa (buyer) y S.A Diego y doña Josefina firmaron un contrato de compraventa de un terreno con el objetivo de que fuera susceptible de ser desarrollado para la ejecución de una promoción inmobiliaria, aunque transcurridos varios años desde la compraventa, la finca seguía siendo suelo rústico no urbanizable por lo que queda incumplido lo establecido en el contrato.

PRIMERA INSTANCIA

La Entidad PROJISA ante tal incumplimiento interpuso demanda de juicio ordinario contra los propietarios de la finca en el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sevilla en el que se solicitaba que se declarase resuelto el contrato de compraventa y consecuentemente que la parte demandada quedase liberada de su obligación de trasmitir la propiedad de la finca y que devuelva el precio efectuado, con expresa condena en costas de la parte demandada.

La parte demandada se opuso a la misma, solicitando que se resolviese el contrato aunque las cantidades que habían percibido como objeto de la compra se quedasen en sus manos, en concepto de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, con expresa condena en costas para la demandante

The Court of First Instance No. 1 de Sevilla dictó sentencia con fecha 27 January 2015 en la que desestimaba íntegramente la demanda.

AUDIENCIA PROVINCIAL

La Entidad PROJISA interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia con fecha 15 October 2015 en la que se volvía a desestimar el recurso y se confirmaba la sentencia dictada en primera instancia con imposición de las costas a la parte apelante. Para la Audiencia, no aparecía en el contrato que dicha compraventa tuviera como finalidad un terreno urbanizable residencial, sino que la finca descrita en el referido contrato era rústica.

TRIBUNAL SUPREMO

Contra dicha sentencia la demandante interpuso recurso de casación, basándose en cinco motivos principales:

  1. Infracción de los artículos 1281.2° y 1282 C.C, in conjunction with Article 1451 CC , así como en la oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre interpretación contractual
  2. infracción de los artículos 1281.2° y 1282 C.C, in connection with articles 1145 and 1146 CC y en la oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre interpretación contractual.
  3. Infringement of Articles 1272 and 1184 CC y en la posición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, sobre la imposibilidad sobrevenida por ruptura de la base negocial por falta de cumplimiento de las expectativas urbanísticas.
  4. Infringement of Articles 1184, 1147 , 1114 CC y en la oposición a la doctrina jurisprudencial sobre resolución del contrato por resultar la prestación imposible.
  5. Infringement of Article 1709 CC en relación con la doctrina del Tribunal Supremo sobre el mandato sobre cosa ajena.

La Sala en contestación a los motivos afirma que, atendiendo a la literalidad de las clausulas establecidas en el contrato de compraventa, no se han dado los presupuestos en base a las cuales las partes contrataron. Así en la estipulación segunda se dice literalmente lo siguiente: “Se hace constar que como se ha indicado, la presente compraventa se verifica en virtud de la superficie que efectivamente se reconozca por el Excmo Ayuntamiento de Almensilla como integrada o incluida como suelo urbanizable en la actual revisión del Plan General de Ordenación Urbana entendiéndose inicialmente integrados o incluidos en dicha revisión 2.000 metros cuadrados, de tal forma que si resultara como integrada o incluida una superficie superior o inferior a la indicada en este contrato, el precio establecido por las partes aumentará o disminuirá en proporción a la posible diferencia resultante”.

De la interpretación de esta clausula entiende el Tribunal que la compraventa de la finca queda contemplada únicamente si la finca pasa a ser urbanizable y cualquier otra interpretación resultaría ilógica.

Por tanto en base a ello el Tribunal falla declarando por finalizado el contrato de compraventa quedando la demandada liberada de su obligación de transmisión de la referida finca a la actora por escritura pública, así con obligación restituir a la actora las cantidades entregadas a ésta. Se condena a los demandados solidariamente al pago a la actora de la cantidad de 28.156,16 euros, más sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial.

CONCLUSION

El Tribunal resuelve el contrato por no cumplir las expectativas para las que se había determinado el mismo, atendiendo a la voluntad expresa de las partes expresada.

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