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Compraventa de inmuebles

OPCION DE COMPRA

siete días desde la recepción de la notificación el precio de venta acordado.

En caso de incumplimiento del compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente, ésta vendrá obligada a devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios sin necesidad de tener que acreditar los mismos.”

La parte concedente, no cumple su compromiso, devuelve el doble de la prima y vende el solar a un terceto. La parte optante reclama ante el juzgado por el presunto incumplimiento del concedente.

El Tribunal Supremo, da la razón al concedente, estableciendo que:

(…) pero olvida que las partes, conforme al artículo 1255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas, conforme al artículo 1256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han sido observadas. La cláusula sexta , antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas partes, en el párrafo primero la optante («… no ejercitará la opción…») y en el párrafo segundo, la concedente («… incumplimiento de compromiso contenido en el presente documento por causas imputables a la parte concedente…») imponiéndose una sanción al primero («…la cedente retendrá la prima…») y al segundo («… devolver la prima de la opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios…»). No aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes…..(….)”.

Por tanto, es posible que en la opción de compra se añada un pacto por el que al concedente se otorgue el derecho de quedar libre del compromiso de venta.

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Proteccion de patrimonios

¿Protección del patrimonio?

Ante la falta de pago , la demandante se vio obligada a presentar con fecha 12 de marzo de 2009 demanda ejecutiva en reclamación de 29.396’80 euros a que ascendía el saldo deudor a fecha de liquidación . En aquel procedimiento se acordó el embargo mediante auto de 7 de abril de 2009 respecto de una vivienda y plazade garaje en la calle San Vicente de Liria , embargo que no se anoto por que el registrador hacia constar que las fincas habían sido donadas y pertenecían a personas distintas . Las fincas habían sido donadas a los hijos en escritura de 21 de enero de 2009 e inscritas el 2 de marzo de 2009 . Los consortes de modo deliberado y sabedores de su deuda con el banco hicieron donación a favor de los hijos con la finalidad de despatrimonializarse . Las fincas transmitidas eran los únicos bienes libres de cargas . Los demandados Dº Luis Enrique y Dª Coral contestaron a la demanda en los siguientes términos . No se actuó dolosamente sino que estaban asesorados pues en el momento de realizar la donación eran y siguen siendo propietarios de una nave industrial tasada en el año 2008 en 1.888.200 euros por lo que seguían contando con bienes suficientes para hacer frente a las deudas y ello a pesar de que sobre dicha finca había una hipoteca y un embargo . La demandante por razones de oportunidad o de comodidad ha decidido no repetir contra los bienes de su deudor principal sino que se ha dirigido contra sus fiadores aun cuando la ejecución de esa registral le

habría permitido cobrar la deuda .

La Audiencia resuelve dándole la razón al banco y revocando la donación en base a los siguientes argumentos:

“En primer lugar decir que conforme al articulo 1297 «Se presumen celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito» . La presunción de fraude establecida por la propia Ley produce el efecto básico de invertir a carga de la prueba, de modo que es el demandado quien tiene que acreditar que no existió esa voluntad defraudatoria presumida legalmente”.

Respecto al carácter subsidiario de la acción revocatoria o pauliana: “la propia doctrina jurisprudencial ha flexibilizado la aplicación de la exigencia declarando que no es preciso una persecución real de todos y cada uno de los bienes con resultado infructuoso , ni obtener en un juicio previo la declaración de insolvencia, como tampoco es preciso que el deudor se coloque en situación de insolvencia total, (….)”.

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