Die Gefahren von “bestehen” oder Abtretung des Vertrages beim Verkauf von Immobilien

 pase compraventa inmueble

Kennen Sie die Risiken des „Passes“ oder der Übertragung eines Kauf- und Verkaufsvertrags mit einer Anzahlung für ein Haus??

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Wenn die Preise steigen, "Pass" -Operationen vermehren sich bei Hauskäufen. In bestimmten Kreisen, Es ist üblich, dass jemand, den Sie kennen, das Geld kommentiert, das Sie leicht verdienen, wenn Sie einen "Pass" machen., praktisch mühelos. Und der Rest der Freunde wundert sich,

Was ist der "Pass" eines Hauses?

Normalerweise versteht man die Abtretung eines Kaufvertrags mit Anzahlung einer Immobilie. Es besteht aus der Unterzeichnung eines Kaufvertrags mit dem Entwickler, normalerweise außerhalb des Flugzeugs, für eine Weile später, den Vertrag an einen Dritten abtreten, der bereit ist, einen höheren Preis zu zahlen, der Zedern hält den Unterschied.

Nehmen wir ein Beispiel.

Juan findet eine Aktion, für die eine im Bau befindliche Wohnung verkauft wird 200.000 EUR. Bedenken Sie, dass es ein interessanter Preis ist und dass diese Wohnung für verkauft werden kann 250.000 EUR.

Unterzeichnen Sie eine Einzahlungsvereinbarung mit dem Entwickler und liefern Sie 50.000 Euro. Auf diese Weise werden Sie nur vermisst 150.000 Euro zahlbar.

Luis ist bereit zu zahlen 250.000 Euro für die Wohnung. Also stimmt sie Juan zu, ihm ihren ernsthaften Geldvertrag zu geben 100.000 Euro. Mit dieser Menge von 100.000 plus die 150.000 €, die Juan für die Bezahlung des Veranstalters vermisst hat, wird es geschafft haben, das Haus für zu kaufen 250.000 Euro, das war der Preis, den er für richtig hielt.

Juan seinerseits, bezahlt 50.000 für den Anzahlungsvertrag und erhalten 100.000 €: Ein Unterschied von 50.000 Euro in wenigen Monaten.

Alles scheint sehr schön, aber die Realität ist normalerweise nicht so einfach.

Einerseits besteht das wirtschaftliche Risiko: Es ist möglicherweise nicht einfach, einen Käufer zu finden, der bereit ist, mehr für das Haus zu bezahlen..

Auf der anderen Seite sind die steuerlichen Auswirkungen, die wir unten diskutieren werden.

Was ist die Abtretung des Kaufvertrags?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es keine spezifische Regelung für die Abtretung des Hausverkaufsvertrags, obwohl es durchaus zulässig ist, sich auf den in seinem Artikel enthaltenen Grundsatz der Freiheit der Bündnisse zu stützen 1255.

Es ist wichtig, diese Zuordnung hervorzuheben (im Gegensatz zu dem, was mit Kreditvergaben passiert), bedarf der Zustimmung des Verkäufers.   Diese Zustimmung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen, ex ante oder sogar später, aber es muss existieren.

Dies ist normalerweise im Kaufvertrag mit Anzahlung vorgesehen, einschließlich einer Klausel, die Folgendes sagt:

"Der Verkäufer gestattet und stimmt der Übertragung der durch diesen Vertrag gewährten Rechte an einen Dritten seiner Wahl durch den Käufer zu."

Der Dritte wird in der Position des ursprünglichen Käufers abgetreten, ohne dass auch nur ein neuer Vertrag erforderlich ist.

Auf diese Weise, sobald der Veranstalter das Datum des Schreibens vor einem Notar mitteilt, Der Dritte wird sich präsentieren und das Haus anstelle des ursprünglichen Käufers erwerben.

Wirtschaftliches Risiko des "Passes" des Verkaufs

Wenn für einen Umstand wie eine Wirtschaftskrise oder einen anderen Umstand der Übertragende seinen Erwerber nicht erhält, Der Entwickler wird die Erfüllung des Vertrages verlangen. Und hier kommt es zu einer Vielzahl von rechtlichen Kontroversen. Die "Übergeber" suchen eine Rechtsgrundlage, um die Auflösung des Kaufvertrags rückwirkend zu erreichen. Und der Verkäufer verlangt seine Einhaltung.  In diesen Fällen, Das Hauptargument des Veräußerers ist in der Regel die Nichteinhaltung der Lieferfrist. Damit die Verzögerung jedoch als Verzugsereignis angesehen werden kann, muss das Vertragsende vereitelt werden. (Urteile der Ersten Kammer des Obersten Gerichtshofs von 25 Juni 2009 UND 12 März 2009). Eine bloße Verzögerung reicht für die Lösung nicht aus, außer in Fällen von besonderer zeitlicher Relevanz oder der rechtzeitigen Erfüllung der Bestimmung (SAP Algeciras S7 20 März 2013).

Así que el promotor le exigirá el cumplimiento del contrato y el pago del resto del precio.

Riesgo de “puenteo” en el “bestehen”

Son frecuentes los casos en que el comprador final contacta directamente con el vendedor, para intentar “eliminar al intermediario”. El promotor se apoya en cualquier retraso para intentar resolver el contrato de compraventa con arras del cedente y así vender el inmueble al cesionario final, obteniendo un precio superior al acordado con el comprador original. Estos casos acaban en muchas ocasiones ante los Tribunales con los consiguientes gastos generados y tiempos perdidos. En este sentido cabe citar la SAP Soria S1 de 13 April 2010:

“En nuestro caso, convenimos con el Juzgador a quo en que es indudable que la única causa de la rescisión del contrato de arras por los vendedores es el propio actuar del actor, wer auch immer, al margen del contrato de arras, pretendió un negocio de compraventa al margen de la cesión, propiciando directamente la rescisión dado el mayor beneficio que la nueva oferta implicaba para HOTEL LEONOR SL y vendedores. Como refleja la sentencia apelada, el cumplimiento de contrato de cesión hubiera implicado que la compraventa se hubiera consumado por el precio de 2.764.646€, resultante de sumar los 2.031.390 que debía abonarse más la cantidad de 751.256€ que era el precio de la cesión. Tras la maniobra realizada de rescisión de contrato de arras y celebración de nuevo contrato de compraventa con los propietarios, la adquisición del inmueble le costaría al cesionario la suma de 2.467.150€, cantidad que resulta de sumar al nuevo precio de venta (2.677.505€) otros210.355€ correspondiente a la parte del precio de cesión abonado cuya devolución no obtenían los cedentes según la estipulación tercera del contrato de cesión, y restarle las arras duplicadas 420.710€ que recibía de los vendedores por compensación del precio de la venta, Sein, auch, para los vendedores, más ventajosa la venta al percibir un precio mayor.”

Steuerliches Risiko von „Pässen“ beim Verkauf

Especialmente relevante es el riesgo fiscal.

Si el cedente es empresario, a su cesión del contrato deberá cargarle IVA, que en el ejemplo anterior, será del 21% VON 150.000 EUR, el valor del derecho cedido, nämlich 31.500 euros. A Luis, el comprador final, le aumenta el coste considerablemente.

Si Juan, el cedente es particular, dicha cesión del contrato de compraventa tributará por ITP y Luis deberá liquidar entre el 6 und 10% según la Comunidad Autónoma de que se trate, que se aplicará al precio total de la compraventa (250.000€ en nuestro ejemplo).

Si se hacen bien las cosas, el cesionario, Luis, debería pagar dos veces el ITP, una cuando se le cede el contrato de compraventa y otra, cuando la compraventa se eleva a escritura notarial. La suma de ambas cantidades al final es muy relevante para el comprador.

Abschließend

Para “el pase” o cesión de un contrato de compraventa inmobiliaria con arras es necesario el consentimiento del vendedor, que puede quedar reflejado en el propio contrato. Pero la operación implica unos riesgos que hacen imprescindible asesorarse con un Experte Immobilien Anwalt.

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