Les dangers de « passer » ou cession du contrat dans la vente de biens immobiliers

 pase compraventa inmueble

Connaissez-vous les risques du «pass» ou du transfert d'un contrat d'achat et de vente avec un acompte sur une maison?

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Quand les prix montent, les opérations de «pass» prolifèrent dans les achats de logements. Dans certains cercles, il est courant pour quelqu'un que vous connaissez de commenter l'argent facilement gagné en faisant un "pass", pratiquement sans effort. Et le reste des amis se demandent,

Quel est le "pass" d'une maison?

Elle s'entend normalement par la cession d'un contrat de vente avec mise de fonds d'un bien. Il consiste à signer un contrat de vente avec le développeur, normalement hors avion, un peu plus tard, céder le contrat à un tiers disposé à payer un prix plus élevé, la cédante gardant la différence.

Prenons un exemple.

Juan trouve une promotion dans laquelle un appartement en construction est vendu pour 200.000 d'euros. Considérez que c'est un prix intéressant et que cet appartement peut être vendu pour 250.000 d'euros.

Signer un accord de dépôt avec le développeur et livrer 50.000 euros. De cette façon, vous ne manquerez que 150.000 euros à payer.

Luis est prêt à payer 250.000 euros pour l'appartement. Elle est donc d'accord avec Juan pour lui donner son contrat d'argent sérieux 100.000 euros. Avec cette quantité de 100.000 plus les 150 000 € qui manquaient à Juan pour avoir payé le promoteur, aura réussi à acheter la maison pour 250.000 euros qui était le prix qu'il considérait correct.

Juan pour sa part, payé 50.000 pour le contrat d'acompte et recevez 100 000 €: Une différence de 50.000 euros en quelques mois.

Tout semble très beau mais la réalité n'est généralement pas si simple.

D'une part, il y a le risque économique: Il peut ne pas être facile de trouver un acheteur prêt à payer plus cher pour la maison..

De l'autre, les implications fiscales dont nous parlerons ci-dessous.

Quelle est la cession du contrat d'achat?

Dans le Code civil, il n'y a pas de réglementation spécifique de la cession du contrat de vente de maisons, bien qu'il soit parfaitement recevable en se fondant sur le principe de la liberté des pactes contenu dans son article 1255.

Il est important de souligner que ladite mission (contrairement à ce qui se passe avec les cessions de crédit), nécessite le consentement du vendeur.   Ce consentement peut être explicite ou tacite, ex ante ou même plus tard, mais ça doit exister.

Il est normalement prévu dans le contrat d'achat avec caution, y compris une clause qui vient de dire ce qui suit:

"Le vendeur autorise et consent au transfert par l'acheteur des droits accordés par le présent contrat à un tiers de son choix."

Le tiers est subrogé dans la position de l'acheteur d'origine sans même avoir besoin d'un nouveau contrat..

De cette façon, une fois que le promoteur communique la date de l'écriture devant un notaire, le tiers se présentera et acquerra la maison au lieu de l'acheteur d'origine.

Risque économique du «pass» de la vente

Si, pour une circonstance telle qu'une crise économique ou une autre circonstance, le cédant n'obtient pas son cessionnaire, le développeur exigera l'exécution du contrat. Et ici, une multitude de controverses juridiques sont générées. Les "cédants" cherchent une base légale pour obtenir la résolution du contrat d'achat avec arriérés. Et le vendeur exige sa conformité.  Dans ces cas,, Le principal argument du cédant est généralement le non-respect du délai de livraison. Mais pour que le retard soit considéré comme un cas de défaut, il faut que la fin du contrat soit frustrée. (arrêts de la première chambre de la Cour suprême de 25 Juin 2009 et 12 Mars 2009). Un simple retard ne suffit pas pour la résolution, sauf en cas de pertinence particulière du délai ou d'exécution rapide de la disposition (SAP Algeciras S7 20 Mars 2013).

Ainsi, le promoteur exigera l'exécution du contrat et le paiement du reste du prix.

Riesgo de “puenteo” en el « passer »

Dans certains cas, l'acheteur final contacte directement le vendeur, pour essayer "d'éliminer le courtier". Le promoteur compte sur tout retard pour tenter de résilier le contrat de vente et d'achat avec le cédant et ainsi vendre le bien au cessionnaire final, obtenir un prix supérieur à celui convenu avec l'acheteur d'origine. Ces affaires se terminent souvent devant les tribunaux avec les dépenses qui en découlent et le temps perdu. En ce sens, le SAP Soria S1 de 13 Avril 2010:

"Dans notre cas, Nous convenons avec le juge a quo qu'il ne fait aucun doute que la seule raison de la résiliation du contrat d'acompte par les vendeurs est la propre action de l'acteur., quien, en dehors du contrat d'acompte, recherché une entreprise de vente et d'achat en dehors de la mission, promouvoir directement la résiliation compte tenu du plus grand avantage que la nouvelle offre impliquait pour HOTEL LEONOR SL et les vendeurs. Comme indiqué dans la sentence attaquée, Le respect du contrat de cession impliquerait la conclusion de la vente au prix de 2 764 646 €., résultant de l'ajout du 2.031.390 que le montant de 751 256 € doit être payé, qui était le prix de transfert. Après la manœuvre effectuée pour résilier le contrat de dépôt et conclure un nouveau contrat de vente avec les propriétaires, l'acquisition du bien coûterait au cessionnaire la somme de 2 467 150 €, montant résultant de l'ajout au nouveau prix de vente (2.677.505€) 210 355 € correspondant à la partie du prix de transfert payée, dont le retour n'a pas été obtenu par les cédants selon la troisième stipulation du contrat de transfert, et soustraire les acomptes en double de 420 710 € reçus des vendeurs en compensation du prix de vente, étant, aussi, pour les vendeurs, plus avantageuse la vente pour recevoir un prix plus élevé. "

Risque fiscal des «passes» dans la vente

Le risque fiscal est particulièrement pertinent.

Si le cédant est un entrepreneur, lors de la cession du contrat, vous devez facturer la TVA, que dans l'exemple précédent, sera de 21% de 150.000 d'euros, la valeur du droit attribué, à savoir 31.500 euros. À Luis, l'acheteur final, cela augmente considérablement le coût.

Oui Juan, le cédant est particulier, Ladite cession du contrat de vente sera taxée par ITP et Luis devra régler entre 6 et 10% selon la communauté autonome en question, qui sera appliqué au prix total de la vente (250.000€ dans notre exemple).

Si les choses se font bien, le cessionnaire, Luis, devrait payer deux fois l'ITP, l'un lorsque le contrat de vente est cédé et l'autre, lorsque la vente est portée à l'acte notarié. La suma de ambas cantidades al final es muy relevante para el comprador.

En conclusion

Para “el pase” o cesión de un contrato de compraventa inmobiliaria con arras es necesario el consentimiento del vendedor, que puede quedar reflejado en el propio contrato. Pero la operación implica unos riesgos que hacen imprescindible asesorarse con un avocat expert immobilier.

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