I pericoli di “passaggio” o cessione del contratto nella vendita di immobili

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Conosci i rischi del "pass" o del trasferimento di un contratto di compravendita con un acconto su una casa?

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Quando i prezzi saliranno, le operazioni "pass" proliferano negli acquisti domestici. In certi ambienti, è comune per qualcuno che conosci commentare i soldi guadagnati facilmente facendo un "passaggio", praticamente senza sforzo. E il resto degli amici si chiede,

Qual è il "passaggio" di una casa?

Normalmente si comprende la cessione di un contratto di vendita con acconto di un immobile. Consiste nel firmare un contratto di vendita con lo sviluppatore, normalmente fuori piano, per un po 'più tardi, assegnare il contratto a un terzo che è disposto a pagare un prezzo più elevato, il cedente mantiene la differenza.

Facciamo un esempio.

Juan trova una promozione per la quale viene venduto un appartamento in costruzione 200.000 euro. Considera che è un prezzo interessante e che questo appartamento può essere venduto 250.000 euro.

Firma un contratto di deposito con lo sviluppatore e consegna 50.000 euro. In questo modo ti mancherà solo 150.000 euro da pagare.

Luis è disposto a pagare 250.000 euro per l'appartamento. Quindi è d'accordo con Juan per dargli il suo contratto di denaro più serio 100.000 euro. Con questa quantità di 100.000 più i 150.000 € che Juan mancava per pagare il promotore, sarà riuscito a comprare la casa per 250.000 euro che era il prezzo che considerava corretto.

Juan da parte sua, pagato 50.000 per il contratto di acconto e ricevere € 100.000: Una differenza di 50.000 euro in pochi mesi.

Tutto sembra molto bello ma la realtà di solito non è così semplice.

Da un lato c'è il rischio economico: Potrebbe non essere facile trovare un acquirente disposto a pagare di più per la casa..

Dall'altro ci sono le implicazioni fiscali che discuteremo di seguito.

Qual è la cessione del contratto di acquisto?

Nel codice civile non esiste un regolamento specifico per l'assegnazione del contratto di vendita a domicilio, sebbene sia perfettamente ammissibile basarsi sul principio di libertà delle alleanze contenuto nel suo articolo 1255.

È importante sottolineare che detto incarico (a differenza di quanto accade con le cessioni di credito), richiede il consenso del venditore.   Questo consenso può essere espresso o tacito, ex ante o anche dopo, ma deve esistere.

Normalmente è previsto nel contratto di acquisto con deposito, tra cui una clausola che arriva a dire quanto segue:

"La parte venditrice autorizza e acconsente al trasferimento da parte dell'acquirente dei diritti concessi dal presente contratto a una terza parte di loro scelta."

La terza parte viene surrogata nella posizione dell'acquirente originale senza che sia necessario nemmeno un nuovo contratto..

In questa maniera, una volta che il promotore comunica la data di scrittura davanti a un notaio, la terza parte si presenterà e acquisirà la casa anziché l'acquirente originale.

Rischio economico del "passaggio" della vendita

Se per qualsiasi circostanza come una crisi economica o altre circostanze il cedente non ottiene il suo cessionario, lo sviluppatore richiederà l'adempimento del contratto. E qui vengono generate una moltitudine di controversie legali. I "cedenti" cercano una base giuridica per ottenere la risoluzione dell'accordo di acquisto in via posticipata. E il venditore richiede la sua conformità.  In questi casi, L'argomento principale del cedente è di solito il mancato rispetto del termine di consegna. Ma affinché il ritardo sia considerato un evento di default, è necessario che la fine del contratto sia frustrata. (sentenze della Prima Sezione della Corte suprema del 25 Giugno 2009 e 12 Marzo 2009). Un semplice ritardo non è sufficiente per la risoluzione, salvo casi di particolare rilevanza temporale o dell'adempimento tempestivo della disposizione (SAP Algeciras S7 20 Marzo 2013).

Quindi il promotore richiederà l'adempimento del contratto e il pagamento del resto del prezzo.

Rischio di "ponti" in “passaggio”

Ci sono casi frequenti in cui l'acquirente finale contatta direttamente il venditore, per provare a "eliminare il broker". Lo sviluppatore fa affidamento su qualsiasi ritardo nel tentativo di risolvere il contratto di vendita e acquisto con il cedente e quindi vendere la proprietà al cessionario finale, ottenere un prezzo superiore a quello concordato con l'acquirente originale. Questi casi spesso finiscono davanti ai tribunali con le conseguenti spese generate e perdita di tempo. In questo senso, il SAP Soria S1 di 13 Aprile 2010:

"Nel nostro caso, Concordiamo con il giudice a quo che non vi è dubbio che l'unica ragione per la risoluzione del contratto di acconto da parte dei venditori siano le azioni stesse dell'attore., quien, al di fuori del contratto di acconto, ha cercato un'attività di vendita e acquisto al di fuori dell'incarico, promuovendo direttamente la risoluzione dato il maggior vantaggio che la nuova offerta implicava per HOTEL LEONOR SL e venditori. Come si evince dalla sentenza impugnata, il rispetto del contratto di cessione avrebbe comportato che la vendita fosse stata consumata al prezzo di € 2.764.646, risultante dall'aggiunta di 2.031.390 che doveva essere pagato più l'importo di € 751.256 che era il prezzo del trasferimento. Dopo la risoluzione del contratto di deposito e la conclusione di un nuovo contratto di vendita con i proprietari, l'acquisizione dell'immobile costerebbe al cessionario la somma di 2.467.150 euro, importo che risulta dall'aggiunta al nuovo prezzo di vendita (2.677.505€) altri € 210.355 corrispondenti alla parte del prezzo di cessione pagato la cui restituzione non è stata ottenuta dai cedenti secondo la terza stipula del contratto di cessione, e sottrarre il duplicato dell'acconto di € 420.710 che ha ricevuto dai venditori per compensare il prezzo di vendita, siendo, anche, per i venditori, la vendita è più vantaggiosa ricevendo un prezzo più alto. "

Rischio fiscale di "passaggi" nella vendita

Particolarmente rilevante è il rischio fiscale.

Se il cedente è un imprenditore, all'atto della cessione del contratto è necessario addebitare l'IVA, rispetto all'esempio precedente, sarà da 21% di 150.000 euro, il valore del diritto assegnato, vale a dire 31.500 euro. A Luis, l'acquirente finale, aumenta notevolmente il costo.

Sì Juan, il cedente è privato, Detta cessione del contratto di vendita sarà tassata da ITP e Luis dovrà risolversi tra i 6 e 10% secondo la Comunità Autonoma in questione, che verrà applicato al prezzo totale della vendita (250.000€ nel nostro esempio).

Se le cose vanno bene, l'assegnatario, Luis, dovrebbe pagare il doppio dell'ITP, uno quando viene assegnato il contratto di vendita e un altro, quando la vendita è elevata ad atto notarile. La somma di entrambi gli importi alla fine è molto rilevante per l'acquirente.

Insomma

Per "il pass" o cessione di un contratto di compravendita immobiliare con cauzione è necessario il consenso del venditore, ciò può riflettersi nel contratto stesso. Ma l'operazione comporta dei rischi che rendono indispensabile chiedere consiglio a un avvocato immobiliare esperto.

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