Problem der Unterbringung ohne Erstbezugs Lizenz

vivienda sin licencia primera ocupacion

 

Wenn eine Wohnung fehlt erste Lizenz Besetzung, die Folgen wirken sich sowohl Verkäufer und Käufer

 

 Fragen Sie Ihren Fall jetzt 

Konzept der „ersten Belegung Lizenz“

nach dem STS, des Vorstands der Verwaltungs-Prozesse, VON 18 Juli 1997:

„Die Lizenz der ersten Besetzung eines Gebäudes ist eine notwendige behördliche Genehmigung, die darauf abzielt, um den Kontrast zu Zweck, wenn in Wirklichkeit respektiert der Lizenzbau, überprüfen, ob sie die Bedingungen der Lizenz erfüllt haben und prüfen, ob das Gebäude ideale Voraussetzungen für Gesundheit und Sicherheit erfüllt und ob es zum Zweck freigegeben werden kann, für die es bestimmt ist. "

Nämlich, ein formale Erteilung administrative Lizenz, ein Dokument, die sie von der öffentlichen Verwaltung ausgegeben, in diesem Fall, durch die lokale Corporation,, nachdem sie festgestellt, dass eine Konstruktion oder Gehäuse, nach der technischen Projektarbeit zur Zeit vorgestellt wurde ausgeführt wurde für die Baugenehmigung beantragen. Es gebaut, dass alle Sicherheits- und Gesundheitsanforderungen erfüllt.

Mit dieser Lizenz, was bewiesen ist, dass die Arbeit unter optimalen Bedingungen durchgeführt, ohne mit dem aktuellen Bauvorschriften der Zeit, etwas zu verändern und Compliance. Es ist der einzige Weg, Bau zu legalisieren.

Es ist angebracht, diese erste Besetzung Lizenz zu beantragen, UND Sie sind verpflichtet,, der Verkäufer, als Agent des Gebäudes, im Voraus auf die Verpflichtung aufgenommen Gehäuse zu liefern. Es ist eine implizite Verpflichtung im Kaufvertrag.

Dieses Dokument ist eine Garantie für Dritte eine Immobilie zu erwerben, für, Bei Fehlen dieser Lizenz, Sie haben später Probleme bilden, wenn Sie möchten, legalisieren, inscribe oder verkaufen.

Sonst, die Eigenschaft kann nicht für den Zweck verwendet werden, für die es bestimmt ist, es wird die Mindest mieten möglich sein, notwendige Dienste nicht, wie Wasser oder Licht.

Wird die Lizenz der ersten Besetzung zu erhalten

jurisprudencialmente, stehen wir vor ein Problem, das viele Konflikte erzeugt. Das Problem entsteht, wenn Käufer wollen kündigt den Kaufvertrag, entweder weil der Verkäufer gelten nicht für Lizenz, gut, dass wurde von der Verwaltung Antrag nicht gelöst. Es ist üblich, für die Käufer den Mangel an Lizenz zu realisieren, wenn für ein Hypothekendarlehen für den Wohnungsbau Zahlung Anwendung.

 Die Erteilung der Lizenz der ersten Besetzung erfordert von der Verwaltung eine ausdrückliche Handlung. Obwohl zuvor gab es einige Kontroversen zu diesem Thema, seit der Verkündung der Königlichen Verordnung 8/2011 Stützungsmaßnahmen Hypothekenschuldner (artº 23), Es besteht kein Zweifel, dass das Schweigen der Verwaltung negativ ist.

In diesem Sinne, wir müssen die betonen STS 10 September 2012, sitzen als allgemeine Lehre, zu analysieren, ob der Fehler kann eine solche Lizenz oder Ablehnung davon zu erhalten, den Vertrag wegen Verletzung beenden.

Diese Aussage drückt „Frage einer Verpflichtung der Entwickler-Verkäufer auf den Schutz der 1258 CC- als inhärente Folge der Natur des Vertrages und nach Treu und Glauben, Nutzung und Gesetz-, Es bedeutet nicht, dass Sie immer einen wesentlichen Charakter haben, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria”.

Zum Set consecuencias de su incumplimiento Es ist notwendig, in jedem Fall, um festzustellen, ob die Verletzung dieser Verpflichtung oder nicht wesentliche Charaktere, für nur Verletzung eines wesentliche Verpflichtung, kein Zubehör, Determinante kann die Frustration des Zwecks des Vertrages verstehen und die Auflösung der gleichen rechtfertigen.

  • In diesem Sinne, erste, Es schlüssig, was die Parteien vereinbart haben,, da, falls die Lieferung des Zertifikats als eine Angelegenheit von wesentlicher Verpflichtung des Verkäufers vereinbart wurde, ist offensichtlich, dass die Nichteinhaltung der Auflösung führen kann, da Artikel 1469 C.Civil verpflichtet, die Sache mit allem, was zu liefern, die im Vertrag im Interesse des allgemeinen Grundsatzes der Vertragsfreiheit Pakte zum Ausdruck kommt.
  • Wenn die Lieferung des Zertifikats ist ausdrücklich nicht auf diese als eine wesentliche Verpflichtung vereinbart, die Verdienste der Auflösung durch den Käufer für seinen Mangel an Lieferung gedrängten zu beurteilen, kann nicht ein endgültiges Urteil in der Zusammenfassung durch die Anwendung allgemeine Regeln ausgestellt werden, sondern muss auf die besonderen Umstände des Falles prüfen. Sind diese, die berechtigt oder nicht Auflösung erlauben verstehen soll, nach dem Scheitern der Lizenz Offenlegung zu erhalten, beziehungsweise, als zentrales oder Neben dem Zweck des Vertrages zu erfüllen. Die Auslieferung der Lizenz muss als Nebenpflicht und daher ungeeignet für die Handlung angesehen werden kann, in seiner Abwesenheit gegründet resolutoria des Käufers gedeihen, wenn der Mangel an Zugeständnisse reagiert nur auf die Überlast oder Verzögerung bei der Gewährung Verwaltung, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento. Es así necesario para que concurra este supuesto que la falta de licencia no resulte impedimento sustancial para el uso del inmueble (Bewohnbarkeit) y el acceso a sus suministros dentro del plazo exigible para su entrega y que el retraso en la entrega no deba considerarse por sí mismo como sustancial y habilitante para la resolución del contrato, con arreglo a los principios que antes se han enunciado.”

Auf misma STS, se señala que la Beweislast en el caso de ser accesorio y no esencial, Er entspricht Verkäufer, debiendo demostrar que el retraso en la obtención de la licencia no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de poder dar al inmueble el uso al que está destinado.

NICHTSDESTOWENIGER, wenn wir gehen, um die ARTIKEL 28.1 del TRLSRU, aprobado por RDLeg. 7/2015, no se puede entregar una bien inmueble sin la licencia de primera ocupación, für, expresa que “Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio (...) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (...)." Aquí se incluye, aunque de forma implícita, la licencia de primera ocupación.

Tatsächlich, el cumplimiento de la obtención de la licencia no puede dilatarse de forma indefinida en el tiempo. Auf STS 11 März 2013, se consideró por el Tribunal que, si el tiempo transcurrido desde que la vivienda debía haber sido entregada es suficiente para resolver el contrato, así lo decretará, salvo que la demora sea ajena a la voluntad del vendedor.

Für, BEISPIELSWEISE, de que exista imposibilidad por causas ajenas al vendedor y al comprador, también tendrá este último derecho a resolver el contrato, pues ese bien inmueble que adquirió nunca podrá ser destinado para su uso. Sin esa licencia de primera ocupación, se entiende que el bien no cumple con las condiciones mínimas necesarias de habitabilidad y salubridad. Lo que se entregaría sería una cosa distinta a lo pactado en el contrato de compraventa, mit dem Titel "aliud pro alio”, que más adelante analizaremos.

SCHLIEßLICH, se promueve una actuación activa y responsable por parte del vendedor, Käufer, y también de la Administración competente, pues esto otorga seguridad jurídica. Die STS 11 März 2013 reconoce que “Si la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, wenn es passt, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España, pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.”

Más allá de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, muchos autores, consideran que el incumplimiento por parte del vendedor de la obtención de la licencia de primera ocupación es un incumplimiento esencial, pues supone un requisito indispensable para que el bien inmueble tenga reconocidas las condiciones necesarias mínimas para poder destinarlo a la finalidad del mismo. Sonst, se produciría lo antes mencionado, ER "Jemand anderes" funcional, teniendo el comprador la posibilidad de resolver el contrato.

Die Lehre der del „Ding anstelle eines anderen“

Auf doctrina del “aliud pro alio”, lo que se entrega por parte del vendedor es una cosa distinta a lo pactado inicialmente en el contrato de compraventa, bien porque el vendedor ha entregado una cosa que provoca insatisfacción objetiva, o bien porque el comprador no puede destinar el bien a la finalidad para la que lo obtuvo, provocando una frustración del fin del contrato.

Auf STS 14 Januar 2010, se han establecido los Anforderungen que permiten aplicar esta doctrina:"(...) Se desarrolla a partir del ARTIKEL 1166 CCivil, que establece que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida»; deshalb, identificada la cosa debida, Es ist nicht möglich, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación.

SCHLIEßLICH, ER «aliud pro alio» se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual. (...)

De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:

  1. Inhabilidad del objeto para el que se ha destinado.
  2. Insatisfacción del comprador, puesto que cuando se acepta el objeto distinto no puede después alegarse la citada doctrina.”

Tatsächlich, auf STS 16 November 2000, ya se reconoció que “existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los Artikel 1101 UND 1124 C.Civil".

También la STS 31 Juli 2002 expresó, tras recapitular numerosa jurisprudencia, que “la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución, (...) letztlich, la inhabilidad del objeto”.

Kauf ohne Erstbezugs Lizenz

En el caso de haber comprado un bien inmueble sin la oportuna licencia de primera ocupación, el vendedor está obligado a devolver al comprador todo lo pagado por la compraventa, así como las costas del juicio y los gastos derivados de hipoteca, wenn. En una reclamación ante los Tribunales, el resultado más probable es la declaración de nulidad de la compraventa del inmueble, si éste no tiene la Erstbezug Lizenz. Además de la devolución del precio pagado por la compraventa, más lo pagado en impuestos, Kommissionen, usw., se podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios a favor del comprador.

Es habitual realizar dicha venta en los casos de vivienda en situación irregular, nämlich, fuera de ordenación urbanística. Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación será muy inferior a su valor real. Dicha valoración no será suficiente para conseguir un préstamo hipotecario para su compra.

En caso de que se adquiera el bien, el nuevo compradorpasa a ocupar la condición de propietario y tendrá que responsabilizarse de la legalización del bien inmueble.

 Fragen Sie Ihren Fall jetzt 

Hinterlasse eine Antwort

IDIOM


Als Standardsprache festlegen
 Übersetzung bearbeiten


Abonnieren Sie ein Buch PDF erhalten


Nur für Ihre Anmeldung per E-Mail den Link zum Buch herunterladen "So ändern Rechtsanwälte" in digitalem Format.
Registrieren Sie sich hier

Sigueme en Twitter



Tags Beliebte

Banking Rechtsanwalt Firmenanwalt Experte Immobilien Anwalt Estate Lawyer bevorzugte Anwalt bevorzugte Anwalt Wertigkeit untergeordnete Anwalt untergeordnete Anwalt Wertigkeit Tenancies BANKMÄßIG Blog Bonos convertibles strukturierte Anleihen Bürgerkrieg Clip Missbräuchliche Klauseln Klausel Boden Unlauterer Wettbewerb Compraventa Firma M & A Contests und Restrukturierungen Gesellschaftsrecht Unternehmer und Startups Hypotheken Multi-Currency Hypotheken Kunstfehler Bank Gewerbe nachrangigen Schuldverschreibungen Vorzugsaktien Swaps tauschen Geistiges Eigentum wieder die Investition in Vorzugsaktien und nachrangige Verbindlichkeiten Lebensversicherung,,es,Ibercaja Ibercaja Banco Leben und verurteilt den Vertrag der Lebensversicherung zu einem Hypothekendarlehen verbunden zu erfüllen,,es,Huesca Landesgericht bestätigte das Urteil zu zwei Einheiten, die Vertrag der Lebensversicherung zu erfüllen, die sie selbst als Bedingung verlangten eine Hypothek für die Einstellung,,es,Der Sachverhalt des Verfahrens geben sich wie folgt dar,,es,Esmeralda gehalten mit Ibercaja Banco Vertrag,,es,Für den Abschluss des Vertrages,,es,die Bank verlangte Dª,,es,Smaragd concertase auch Lebensversicherung mit Ibercaja Vida Einheit,,es,die garantieren würde die Menge des Hypothekendarlehens im Falle des Todes oder einer Behinderung,,es Versicherung Seguros de vida Sätze Hypothek mehrere Währungen Bevorzugt Urteile Sentencias seguros de vida Sentencias seguro vida untergeordneten Aussagen Urteile Swaps Startups Swaps Swaps Santander Securities

Anmelden

*Pflichtfeld