Problème de logement sans avoir d'abord permis d'occupation

vivienda sin licencia primera ocupacion

 

Lorsqu'une habitation ne dispose pas d'abord permis d'occupation, les conséquences affectent à la fois vendeur et acheteur

 

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Concept de « première licence d'occupation »

Selon la STS, du Conseil du contentieux administratif, de 18 Juillet 1997:

« La licence de la première occupation d'un bâtiment est une autorisation administrative nécessaire, qui vise à des fins de contraste si respecté en réalité la licence de construction, vérifier si oui ou non ils ont satisfait aux conditions de la licence et vérifier si le bâtiment répond aux conditions idéales de santé et de sécurité et si elle peut être activée dans le but pour lequel elle est destinée ».

A savoir, est un licence administrative de subvention officielle, un document, laquelle il est délivré par l'administration publique, dans ce cas,, par la Société locale, après avoir constaté que la construction ou de logement, a été exécuté en fonction du travail technique du projet a été présenté au moment de demander le permis de construire. Il construit qui répond à toutes les exigences de santé et de sécurité.

Avec cette licence, ce qui est prouvé est que le travail a été effectué dans les meilleures conditions, sans rien changer et le respect des règles de construction en vigueur du temps. Il est la seule façon de légaliser la construction.

Il convient d'appliquer cette première licence d'occupation, et Vous êtes obligé de, le vendeur, en tant qu'agent de l'immeuble, incorporé à l'avance à l'obligation de fournir des logements. Il est une obligation implicite du contrat de vente.

Ce document est une garantie pour les tiers d'acquérir une propriété, pour, en cas d'absence de cette licence, Vous aurez des problèmes plus tard forme, quand vous voulez légaliser, inscribe ou vendre.

Autrement, la propriété ne peut pas être utilisé dans le but pour lequel il est prévu, il ne sera pas possible d'engager les services minimums nécessaires, que de l'eau ou de la lumière.

Le défaut d'obtenir la licence de la première occupation

jurisprudencialmente, nous sommes confrontés à un problème qui génère de nombreux conflits. Le problème se pose lorsque les acheteurs veulent résilier le contrat de vente, soit parce que le vendeur n'a pas demandé de licence, bien qui n'a pas été résolu par la demande de l'administration elle. Il est courant pour les acheteurs de réaliser l'absence de licence lors de l'application pour un prêt hypothécaire pour le paiement du logement.

 L'octroi de la licence de la première occupation exige un acte express par l'administration. Bien que précédemment il y avait une certaine controverse sur cette question, depuis la promulgation de l'arrêté royal 8/2011 mesures de soutien aux débiteurs hypothécaires (artº 23), Il ne fait aucun doute que le silence administratif est négatif.

Dans ce sens,, nous devons mettre l'accent sur la STS 10 Septembre 2012, siégeant en tant que doctrine générale, d'analyser si le défaut d'obtenir cette licence ou le refus de celui-ci peut résilier le contrat en cas de violation.

Cette déclaration exprime « question d'une obligation pour le promoteur-vendeur à la protection de la 1258 CC- comme conséquence inhérente à la nature du contrat et conformément à la bonne foi, utilisation et activité législative, Il ne faut pas dire que vous avez toujours un caractère essentiel, de sorte que leur incapacité à l'exercice d'arbitrage permet la prétention ».

pour définir conséquences de l'échec Il est nécessaire de déterminer dans chaque cas si la violation de cette obligation ou non le caractère essentiel, pour violation seulement d'un obligation essentielle, aucun accessoire, déterminant peut comprendre la frustration de l'objet du contrat et de justifier la résolution du même.

  • Dans ce sens,, première, Il concluant ce que les parties ont convenu, car si la délivrance du certificat a été convenu en matière d'obligation essentielle du vendeur est évident que le non-respect peut conduire à la résolution, étant donné que l'article 1469 C.Civil obligé de livrer la chose avec tout ce qui est exprimé dans le contrat dans l'intérêt du principe général de la liberté contractuelle des pactes.
  • Si la livraison du certificat n'est pas expressément accepté comme une obligation essentielle, de juger le bien-fondé de la résolution Pressé par l'acheteur pour son manque de livraison ne peut être délivré un jugement définitif dans l'abstrait en appliquant des règles générales, mais doit examiner les circonstances particulières de l'affaire. Sont-ils qui permettent de comprendre la résolution justifiée ou non l'intention, selon l'impossibilité d'obtenir la divulgation de licence, respectivement, comme essentielle ou accessoire pour atteindre l'objectif du contrat. La livraison de la licence doit être considérée comme obligation accessoire et donc impropre à l'action peuvent se développer resolutoria de l'acheteur fondé en son absence, lorsque le manque de concession ne répond qu'à la surcharge ou un retard dans l'octroi de l'administration, et non l'absence des budgets factuels et juridiques nécessaires à l'octroi. Il est donc nécessaire de souscrire cette hypothèse que l'absence de permis ne prouve pas obstacle important à l'utilisation de la propriété (habitabilité) et l'accès à leurs fournitures dans les délais requis pour la livraison et le délai de livraison ne doit pas être considéré par lui-même comme un important et favorable à la résolution du contrat, conformément aux principes qui ont été énoncés avant ».

Sur misma STS, a noté que le charge de la preuve dans le cas de accessoire et non essentiel, Elle correspond à vendeur, doit démontrer que le retard dans l'obtention de la licence ne répond pas à des raisons liées à l'incapacité de donner l'utilisation de la propriété à laquelle il est destiné.

Cependant, si nous allons à la article 28.1 du TRLSRU, approuvé par RDLeg. 7/2015, Vous ne pouvez pas donner une propriété sans première licence d'occupation, pour, stipule que « Pour autoriser les actes de déclaration du nouveau site de construction, les notaires ont besoin, pour son témoignage (...) l'octroi d'autorisations administratives nécessaires pour garantir que le bâtiment répond aux conditions de votre destination à l'utilisation prévue dans la planification urbaine applicable (...)." Ici, il est inclus, mais implicitement, la première licence d'occupation.

En fait, conformité à l'obtention de la licence ne peut être retardée indéfiniment dans le temps. Sur STS 11 Mars 2013, il a été jugé par la Cour, si le temps écoulé depuis le logement aurait dû être donné, il suffit de résilier le contrat, Cela a été décrété, à moins que le retard est hors du contrôle du vendeur.

Pour, par exemple, qu'il y impossible pour des raisons indépendantes du vendeur et de l'acheteur, aussi que vous avez la dernière droit de résilier le contrat, parce que l'immobilier n'a jamais acquis qui peut être destiné à un usage. Sans cette première licence d'occupation, il est entendu que le bien ne satisfait pas aux conditions minimales nécessaires à la vie et de la santé. Que serait livré ce serait une autre chose à ce qui a été convenu dans le contrat de vente, intitulé "l'autre pour l'autre, « que, que nous plus tard.

En fin de compte, une action active et responsable est promu par le vendeur, Acheteur, Administration et compétent, parce que cela donne une sécurité juridique. La STS 11 Mars 2013 Il reconnaît que "Si la sécurité de l'immobilier est l'un des facteurs caractéristiques des systèmes juridiques avancés et même l'un des éléments clés de toute économie stable qui favorise sécuriser le trafic juridique et facilite l'accès au crédit, le plus important est encore, si cabe, lorsque les acheteurs étrangers sont moins facilement connaître toute la législation espagnole qui peut les affecter à l'achat d'une maison en Espagne, pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.”

Más allá de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, muchos autores, consideran que el incumplimiento por parte del vendedor de la obtención de la licencia de primera ocupación es un incumplimiento esencial, pues supone un requisito indispensable para que el bien inmueble tenga reconocidas las condiciones necesarias mínimas para poder destinarlo a la finalidad del mismo. Autrement, se produciría lo antes mencionado, la "Quelqu'un d'autre" funcional, teniendo el comprador la posibilidad de resolver el contrato.

La doctrine de la del « chose au lieu d'une autre »

Sur doctrina del “aliud pro alio”, lo que se entrega por parte del vendedor es una cosa distinta a lo pactado inicialmente en el contrato de compraventa, bien porque el vendedor ha entregado una cosa que provoca insatisfacción objetiva, o bien porque el comprador no puede destinar el bien a la finalidad para la que lo obtuvo, provocando una frustración del fin del contrato.

Sur STS 14 Janvier 2010, se han establecido los exigences que permiten aplicar esta doctrina:"(...) Se desarrolla a partir del article 1166 CCivil, que establece que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida»; donc, identificada la cosa debida, ce n'est pas possible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación.

En fin de compte, la «aliud pro alio» se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual. (...)

De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:

  1. Inhabilidad del objeto para el que se ha destinado.
  2. Insatisfacción del comprador, puesto que cuando se acepta el objeto distinto no puede después alegarse la citada doctrina.”

En fait, sur STS 16 Novembre 2000, ya se reconoció que “existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los articles 1101 et 1124 C.Civil".

También la STS 31 Juillet 2002 expresó, tras recapitular numerosa jurisprudencia, que “la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución, (...) en fin de compte, la inhabilidad del objeto”.

Achat sans permis d'occupation

En el caso de haber comprado un bien inmueble sin la oportuna licencia de primera ocupación, el vendedor está obligado a devolver al comprador todo lo pagado por la compraventa, así como las costas del juicio y los gastos derivados de hipoteca, si. En una reclamación ante los Tribunales, el resultado más probable es la declaración de nulidad de la compraventa del inmueble, si éste no tiene la premier permis d'occupation. Además de la devolución del precio pagado por la compraventa, más lo pagado en impuestos, Commissions, etc, se podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios a favor del comprador.

Es habitual realizar dicha venta en los casos de vivienda en situación irregular, à savoir, fuera de ordenación urbanística. Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación será muy inferior a su valor real. Dicha valoración no será suficiente para conseguir un préstamo hipotecario para su compra.

En caso de que se adquiera el bien, el nuevo compradorpasa a ocupar la condición de propietario y tendrá que responsabilizarse de la legalización del bien inmueble.

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