Problème de logement sans avoir d'abord permis d'occupation

vivienda sin licencia primera ocupacion

 

Lorsqu'une habitation ne dispose pas d'abord permis d'occupation, les conséquences affectent à la fois vendeur et acheteur

 

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Concept de « première licence d'occupation »

Selon la STS, du Conseil du contentieux administratif, de 18 Juillet 1997:

« La licence de la première occupation d'un bâtiment est une autorisation administrative nécessaire, qui vise à des fins de contraste si respecté en réalité la licence de construction, vérifier si oui ou non ils ont satisfait aux conditions de la licence et vérifier si le bâtiment répond aux conditions idéales de santé et de sécurité et si elle peut être activée dans le but pour lequel elle est destinée ».

A savoir, est un licence administrative de subvention officielle, un document, laquelle il est délivré par l'administration publique, dans ce cas,, par la Société locale, après avoir constaté que la construction ou de logement, a été exécuté en fonction du travail technique du projet a été présenté au moment de demander le permis de construire. Il construit qui répond à toutes les exigences de santé et de sécurité.

Avec cette licence, ce qui est prouvé est que le travail a été effectué dans les meilleures conditions, sans rien changer et le respect des règles de construction en vigueur du temps. Il est la seule façon de légaliser la construction.

Il convient d'appliquer cette première licence d'occupation, et Vous êtes obligé de, le vendeur, en tant qu'agent de l'immeuble, incorporé à l'avance à l'obligation de fournir des logements. Il est une obligation implicite du contrat de vente.

Ce document est une garantie pour les tiers d'acquérir une propriété, pour, en cas d'absence de cette licence, Vous aurez des problèmes plus tard forme, quand vous voulez légaliser, inscribe ou vendre.

Autrement, la propriété ne peut pas être utilisé dans le but pour lequel il est prévu, il ne sera pas possible d'engager les services minimums nécessaires, que de l'eau ou de la lumière.

Le défaut d'obtenir la licence de la première occupation

jurisprudencialmente, nous sommes confrontés à un problème qui génère de nombreux conflits. Le problème se pose lorsque les acheteurs veulent résilier le contrat de vente, soit parce que le vendeur n'a pas demandé de licence, bien qui n'a pas été résolu par la demande de l'administration elle. Il est courant pour les acheteurs de réaliser l'absence de licence lors de l'application pour un prêt hypothécaire pour le paiement du logement.

 L'octroi de la licence de la première occupation exige un acte express par l'administration. Bien que précédemment il y avait une certaine controverse sur cette question, depuis la promulgation de l'arrêté royal 8/2011 mesures de soutien aux débiteurs hypothécaires (artº 23), Il ne fait aucun doute que le silence administratif est négatif.

Dans ce sens,, nous devons mettre l'accent sur la STS 10 Septembre 2012, siégeant en tant que doctrine générale, d'analyser si le défaut d'obtenir cette licence ou le refus de celui-ci peut résilier le contrat en cas de violation.

Cette déclaration exprime « question d'une obligation pour le promoteur-vendeur à la protection de la 1258 CC- comme conséquence inhérente à la nature du contrat et conformément à la bonne foi, utilisation et activité législative, Il ne faut pas dire que vous avez toujours un caractère essentiel, de sorte que leur incapacité à l'exercice d'arbitrage permet la prétention ».

pour définir conséquences de l'échec Il est nécessaire de déterminer dans chaque cas si la violation de cette obligation ou non le caractère essentiel, pour violation seulement d'un obligation essentielle, aucun accessoire, déterminant peut comprendre la frustration de l'objet du contrat et de justifier la résolution du même.

  • Dans ce sens,, première, Il concluant ce que les parties ont convenu, car si la délivrance du certificat a été convenu en matière d'obligation essentielle du vendeur est évident que le non-respect peut conduire à la résolution, étant donné que l'article 1469 C.Civil obligé de livrer la chose avec tout ce qui est exprimé dans le contrat dans l'intérêt du principe général de la liberté contractuelle des pactes.
  • Si la livraison du certificat n'est pas expressément accepté comme une obligation essentielle, de juger le bien-fondé de la résolution Pressé par l'acheteur pour son manque de livraison ne peut être délivré un jugement définitif dans l'abstrait en appliquant des règles générales, mais doit examiner les circonstances particulières de l'affaire. Sont-ils qui permettent de comprendre la résolution justifiée ou non l'intention, selon l'impossibilité d'obtenir la divulgation de licence, respectivement, comme essentielle ou accessoire pour atteindre l'objectif du contrat. La livraison de la licence doit être considérée comme obligation accessoire et donc impropre à l'action peuvent se développer resolutoria de l'acheteur fondé en son absence, lorsque le manque de concession ne répond qu'à la surcharge ou un retard dans l'octroi de l'administration, et non l'absence des budgets factuels et juridiques nécessaires à l'octroi. Il est donc nécessaire de souscrire cette hypothèse que l'absence de permis ne prouve pas obstacle important à l'utilisation de la propriété (habitabilité) et l'accès à leurs fournitures dans les délais requis pour la livraison et le délai de livraison ne doit pas être considéré par lui-même comme un important et favorable à la résolution du contrat, conformément aux principes qui ont été énoncés avant ».

Sur misma STS, a noté que le charge de la preuve dans le cas de accessoire et non essentiel, Elle correspond à vendeur, doit démontrer que le retard dans l'obtention de la licence ne répond pas à des raisons liées à l'incapacité de donner l'utilisation de la propriété à laquelle il est destiné.

Cependant, si nous allons à la article 28.1 du TRLSRU, approuvé par RDLeg. 7/2015, Vous ne pouvez pas donner une propriété sans première licence d'occupation, pour, stipule que « Pour autoriser les actes de déclaration du nouveau site de construction, les notaires ont besoin, pour son témoignage (...) l'octroi d'autorisations administratives nécessaires pour garantir que le bâtiment répond aux conditions de votre destination à l'utilisation prévue dans la planification urbaine applicable (...)." Ici, il est inclus, mais implicitement, la première licence d'occupation.

En fait, conformité à l'obtention de la licence ne peut être retardée indéfiniment dans le temps. Sur STS 11 Mars 2013, il a été jugé par la Cour, si le temps écoulé depuis le logement aurait dû être donné, il suffit de résilier le contrat, Cela a été décrété, à moins que le retard est hors du contrôle du vendeur.

Pour, par exemple, qu'il y impossible pour des raisons indépendantes du vendeur et de l'acheteur, aussi que vous avez la dernière droit de résilier le contrat, parce que l'immobilier n'a jamais acquis qui peut être destiné à un usage. Sans cette première licence d'occupation, il est entendu que le bien ne satisfait pas aux conditions minimales nécessaires à la vie et de la santé. Que serait livré ce serait une autre chose à ce qui a été convenu dans le contrat de vente, intitulé "l'autre pour l'autre, « que, que nous plus tard.

En fin de compte, une action active et responsable est promu par le vendeur, Acheteur, Administration et compétent, parce que cela donne une sécurité juridique. La STS 11 Mars 2013 Il reconnaît que "Si la sécurité de l'immobilier est l'un des facteurs caractéristiques des systèmes juridiques avancés et même l'un des éléments clés de toute économie stable qui favorise sécuriser le trafic juridique et facilite l'accès au crédit, le plus important est encore, si cabe, lorsque les acheteurs étrangers sont moins facilement connaître toute la législation espagnole qui peut les affecter à l'achat d'une maison en Espagne, mais ils achètent avec la confiance que mérite le système espagnol de protection des droits de propriété. "

Au-delà de la doctrine établie par la Cour suprême, de nombreux auteurs, considérez que le par défaut par le vendeur l'obtention du premier permis d'occupation est un incumplimiento esencial, car il est essentiel que le bien immobilier ait reconnu les conditions minimales nécessaires pour pouvoir l'utiliser à ses fins. Autrement, ce qui précède se produirait, la "Quelqu'un d'autre" fonctionnel, l'acheteur ayant la possibilité de résilier le contrat.

La doctrine de la del « chose au lieu d'une autre »

Sur la doctrine de la del "chose au lieu d'une autre", ce qui est livré par le vendeur est différent de ce qui avait été initialement convenu dans le contrat de vente, bon parce que le vendeur a livré quelque chose qui provoque une insatisfaction objective, ou parce que l'acheteur ne peut pas utiliser le bien aux fins pour lesquelles il a été obtenu, provoquant une frustration de la fin du contrat.

Sur STS 14 Janvier 2010, ont été établis exigences qui permettent d'appliquer cette doctrine:"(...) Il se développe à partir de article 1166 CCivil, qui stipule que «Le débiteur d'une chose ne peut obliger son créancier à en recevoir une autre, même s'il a une valeur égale ou supérieure à celle due "; donc, identifié la chose due, ce n'est pas possible, sans accord entre les parties, changes le, parce que le changement unilatéral du débiteur détermine la violation de l'obligation.

En fin de compte, la "Sinon pour l'autre" Il est appliqué lorsque dans le contrat de vente autre chose que celui convenu est donné, ce qui est révélé quand il y a un manque aussi grave dans les qualités du bien livré, soit ontologiquement, soit fonctionnellement, qui permet de considérer qu'il y a rupture contractuelle. (...)

De ce qui précède, il s'ensuit que Remarques qui doit concorder pour qu'il soit considéré que quelque chose d'autre que celui convenu a été livré de sorte qu'il entraîne la rupture du contrat sont deux:

  1. Incapacité de l'objet auquel il était destiné.
  2. Insatisfaction de l'acheteur, puisque lorsque l'objet différent est accepté, la doctrine susmentionnée ne peut être alléguée plus tard. "

En fait, sur STS 16 Novembre 2000, il était déjà reconnu que "Il y a rupture totale du contrat de vente, en raison de l'incapacité de l'objet vendu à remplir l'objectif pour lequel il a été vendu, et par conséquent le mécontentement de l'acheteur s'est produit, ce qui dans ces cas permet de recourir à la protection offerte par le articles 1101 et 1124 C.Civil".

Également STS 31 Juillet 2002 Express, après avoir récapitulé de nombreuses jurisprudences, que “la preuve de la frustration de la fin du contrat, l'élimination des attentes légitimes de la partie lésée déclenche la résolution, (...) en fin de compte, l'incapacité de l'objet ".

Achat sans permis d'occupation

Dans le cas d'avoir acheté un bien immobilier sans le premier permis d'occupation approprié, Le vendeur est tenu de restituer à l'acheteur tout ce qu'il a payé pour la vente, ainsi que les frais de poursuite et les frais liés à l'hypothèque, si. Dans une réclamation devant les tribunaux, le résultat le plus probable est la déclaration de nullité de la vente du bien, s'il n'a pas le premier permis d'occupation. En plus du remboursement du prix payé pour la vente, plus ce qui a été payé en taxes, Commissions, etc, une indemnité pour dommages peut être demandée en faveur de l'acheteur.

Il est d'usage de procéder à cette vente en cas de logement en situation irrégulière, à savoir, en dehors de l'urbanisme. Quand une maison est illégale, la valeur estimée sera bien inférieure à sa valeur réelle. Cette valorisation ne sera pas suffisante pour obtenir un prêt hypothécaire pour votre achat.

Au cas où le bien serait acquis, le nouvel acheteur,  devient propriétaire et devra assumer la responsabilité de la légalisation du bien immobilier.

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