Promotor, consumidor y cláusula suelo

clausula suelo

La condición de consumidor para reclamar la “ground clause” se debe tener en el momento de la contratación del préstamo con garantía hipotecaria

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El hecho de que el promotor que no consiga vender y utilice la finca finalmente como vivienda habitual, no cambia la condición de profesional o “non-consumer” al momento de la contratación del préstamo hipotecario y por tanto excluye la posibilidad de reclamación de la cláusula suelo.

El Tribunal Supremo ha declarado la no condición de consumidor considering that, si el préstamo con garantía hipotecaria se formalizó como préstamo a promotor, it's not possible considerar al mismo como consumer: El préstamo se formalizó originalmente dentro de una actividad empresarial. El hecho de que, al no venderse, el promotor se quedase la casa para utilizarla como vivienda habitual, no le da la calificación como consumidor.

La decisión ha sido adoptada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo N.º 639/2017, of 23/11/2017.

Antecedentes

The 22 November 2007, D. Humberto suscribió con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (BBVA) un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, amounting to 313.000 €. Se pactó un interés variable del Euribor más 1,5% y se incluyó una cláusula de limitación a dicha variabilidad que establecía un «suelo» del 4%.

La finca hipotecada era un solar de 200 metros cuadrados que el Sr. Humberto había comprado para construir una vivienda. The préstamo hipotecario se formalizó como préstamo a promotor, porque se hizo constar que la vivienda se vendería una vez construida.

The Mister. Humberto ejecutó la obra proyectada y construyó una vivienda en el solar. Como no encontró comprador, decidió quedársela y utilizarla como su domicilio familiar, a la vez que interpuso demanda contra BBVA para solicitar la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de las cantidades cobradas como consecuencia de su aplicación.

Primera instancia

The Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, y dictó sentencia declarando la nulidad de las cláusulas suelo, considerando que el applicant tenía la condición legal de consumidor y la cláusula controvertida no superaba el control de transparencia.

Apelación

In this situation, BBVA interpuso recurso de apelación, which, también fue dismissed, ya que la Provincial Court I consider that, aunque el préstamo se concedió en origen para la promoción y venta de una vivienda, se acabó aplicando el supuesto de autopromoción, interviniendo por lo tanto el demandante como consumidor.

Supreme Court

BBVA filed appeal basado en que el prestatario no puede considerarse consumidor porque la finalidad declarada del préstamo era financiar la compra de un solar y la construcción en él de una vivienda para su posterior reventa a un tercero. So that la financiación se otorgó en el marco de una actividad empresarial y hace inaplicable al caso la normativa de protección de los consumidores.

The Supreme Court, to resolve the resource, analiza el artículo aplicable al momento de suscribir el contrato, the art. 1 Act 26/1984, of 19 July, General for the Defence of Consumers and Users, cuyos apartados 2 and 3 establecían:

2. For the purposes of this Act, consumers or users are natural or legal persons who acquire, They use or enjoy as final recipients, movable or immovable property, products, services, activities or functions, whatever public or private nature, individual or collective of those who produce, easy, supply or issue.

3. No tendrán la consideración de consumidores o usuarios quienes, sin constituirse en destinatarios finales, acquire, store, use or consume goods or services, in order to integrate them into production processes, transformation, comercialización o prestación a terceros”.

Later, Article. art. 3 del TRLGCU matizó el concepto al afirmar que «son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional».

Therefore, considera el Tribunal Supremo, that, a efectos de la financiación de la construcción, el auto promotor es consumidor, Given the, aunque aborda tareas que en principio se encomiendan a profesionales, como son la construcción de un edificio, lo hace en el marco de una satisfacción de intereses personales, y no en el marco de una actividad empresarial.

However, continúa el Tribunal Supremo, en este caso el problema que se plantea es que el prestatario no obtuvo el préstamo como auto-promotor, sino como district Attorney, puesto que la finalidad en ese momento era construir para revender.

Esta matización temporal es decisiva para el Tribunal Supremo, ya que en materia de protección de consumidores los controles de transparencia y abusividad tienen que realizarse en el momento en que se celebra el contrato con condiciones generales, ya que afectan a la prestación del consentimiento.

Therefore, dado que el contrato se suscribió en su inicio con una finalidad empresarial, siendo el mismo un préstamo a promotor y no a auto promotor, no cabe aplicar la legislation protectora de los consumers.

Es por ello por lo que el Tribunal Supremo estima el recurso de casación formulado por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. contra la sentencia núm. 45/2015, of 12 March, dictada por la Audiencia Provincial de Girona, anulándola.

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