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Puntos clave de la fianza obligatoria en el arrendamiento

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El depósito de la fianza es obligatorio por imperativo legal y su falta de pago es causa de resolución del arrendamiento.

 

Su regulación se establece en el artículo 36 de la LAU que establece una fianza por el valor de un mes para arrendamientos de vivienda y dos meses para locales comerciales.

Existe la posibilidad de que se acuerden otros tipos de fianzas por acuerdo entre las partes, pero en esta entrada nos centramos en la llamada “obligatoria”.

La fianza obligatoria cumple dos funciones: Por un lado garantiza el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y por otro, es una fuente de financiación de la administración.

 La fianza se debe depositar a la firma del contrato, independientemente de que en el mismo se establezca que la finca se ocupará en una fecha posterior.

La Administración puede exigir la fianza al arrendador incluso sin que éste la haya recibido del arrendatario.

La fianza se debe constituir en una cantidad de dinero o su equivalente.

Algunas entidades quedan liberadas de esta obligación como la Administración (general, autonómica o local), empresas públicas y organismos autónomos y mutuas laborales.

 La fianza debe restituirse una vez finalizado el alquiler.  Pero se descontará el importe que el arrendatario haya tenido que emplear en reparar la finca. En este sentido, el artículo 1563 del C.Civil establece la presunción “iuris tantum” de  responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la finca. Además se debe tener en cuenta que se presume que la finca se entregó en condiciones, por lo establecido en el artículo 1562 del C.Civil.

El arrendador tiene un plazo de un mes para restituir la fianza desde la entrega de las llaves. A partir de ese momento, se empiezan a generar intereses legales.

 El principal problema es si se puede compensar la fianza con rentas impagadas. Habrá que revisar el criterio de la Audiencia Provincial que corresponda, por que el criterio no es pacífico.

Arrendador y arrendatario pueden acordar además cualquier otro tipo de garantía  como un aval o un seguro. Lo que no se puede hacer es exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta (art. 17.2 LAU).

 La fianza no se actualiza durante los primeros tres años, pero cuando el arrendamiento se prorrogue, se podrá pedir que la fianza se iguale a un mes o dos meses de renta (art. 36.2 LAU). Y si las partes no han fijado un sistema para la actualización de la fianza en el período que exceda los tres primeros años, se aplicará el mismo sistema que para la actualización de la renta (art. 36.3 LAU).

El plazo para depositar la fianza en la Administración varía en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, pero por ejemplo, en la Comunidad Valenciana es de solamente 15 días.  Y la falta del depósito, se considera como una infracción grave, que además de una multa, genera recargos e intereses de demora.

El régimen general de la fianza obligatoria es el mismo en todas las comunidades pero la forma del depósito y su régimen sancionador depende de cada Autonomía, por lo que en caso de duda, le recomendamos que consulte a un abogado experto en arrendamientos.

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