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¿Qué es el Derecho de Adquisición Preferente?

Derecho de adquisición preferente

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El arrendatario tiene derecho a adquirir la finca con preferencia sobre otros compradores tanto en los arrendamientos de vivienda como en  locales comerciales.

 

 

Su regulación se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos en los artículos 25 y 31.

La reforma realizada por la Ley 4/2013 permite que se pueda renunciar a este derecho, tanto en los arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto.  Antes de esta reforma, solo podía renunciarse si la duración del arrendamiento de vivienda era superior a cinco años.

En el caso de que la finca se venda o se subaste, el arrendatario tiene derecho a adquirir el inmueble con preferencia sobre el comprador.

No existe  el derecho de adquisición preferente el caso de una venta conjunta de varias viviendas o locales propiedad del mismo arrendador ni cuando distintos propietarios venden varios locales al mismo comprador.

Tampoco existe el derecho de adquisición preferente en los casos de donación, permuta, división de cosa común, dación en pago, expropiación forzosa, cesión a cambio de renta vitalicia o aportación del inmueble a una sociedad.

Los casos más conflictivos son los del arrendador que a su vez subarrienda el local, que sí tiene el derecho de adquisición preferente,  y el de los cónyuges que ocupan la vivienda sin el arrendatario (casos del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)  que no tienen este derecho: es el arrendatario el que sigue ostentando el derecho de adquisición preferente.

Se distingue entre derecho de tanteo (cuando la adquisición preferente se realiza antes de perfeccionarse la compraventa) o de retracto (una vez la venta se ha celebrado).

Derecho de tanteo

Una vez que el propietario decide vender la finca, debe notificar al arrendatario su decisión informándole sobre el precio y condiciones de la venta.  No es necesario indicar los datos del comprador.

El arrendatario, dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente, desde que fue notificado.

Transcurrido este plazo sin noticia del arrendatario, el propietario tiene 180 días desde que notificó la intención de vender para cerrar la operación. Si no realiza la venta en ese plazo, en caso de volver a intentar vender la finca, tendrá que notificarlo de nuevo al arrendatario.

Derecho de retracto

 Si el propietario celebra la venta sin haber hecho la notificación oportuna  o no hubiese indicado alguna condición esencial sobre la compra o hubiese falseado el precio, el arrendatario  puede adquirir la finca.

Para poder inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad, le exigirán al propietario haber notificado las condiciones de la operación al arrendatario (salvo que se indique que el inmueble no está alquilado, con el riesgo de cometer un delito de falsedad).

El arrendatario tiene 30 días para ejercer su derecho.  En este caso, debe pagar el mismo precio que se había fijado y añadir todos los gastos del contrato, incluidos notaría, Registro e impuestos.

Si el propietario no lo acepta, será necesario interponer demanda de retracto ante el Juzgado, aportando todos los documentos y consignando el precio en la cuenta del mismo. El demandado será el comprador de la finca.

Un problema que se plantea con relativa frecuencia  es el de la venta de locales arrendados, sin derecho de adquisición preferente: En ocasiones, el registro no permite la inscripción por falta de la notificación.  Sin embargo, al no haber derecho a la adquisición preferente, no hay obligación de notificar y por tanto, el Registro no puede exigirlo.  No parece adecuada la presentación del contrato de arrendamiento, que es un documento privado que carece de carácter fehaciente, más allá del ámbito de las partes.  Debería ser suficiente con la manifestación del propietario, que como hemos dicho antes, se arriesgaría a incurrir en un delito de falsedad en documento público, si dijese que el local no está arrendado, cuanto realmente lo está.

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