Pouvez-vous résoudre un concours d'intérêt de location?

concurso de acreedores

 

L'arrêt de la première chambre de la Cour suprême n ° 660/2016, de 10/11/2016, a déclaré de la résolution dans l'intérêt de la concurrence d'un bail protégé par le régime d'extension forcée des baux Urban laley 1964.

La Haute Cour estime que le régime a expiré avec l'entrée en vigueur de la loi 29/1994, de 24 Novembre, 3ème disposition supplémentaire qui prévoyait de tels contrats pour un maximum de 20 ans.

Les faits étaient les suivants:

Restaura SL fue declarada en faillite la 04/04/2012. Au moment de la déclaration, insolvable possédait une propriété (une place dans la Puerta del Sol de Madrid) qui a gardé loués de la Ville de Bell SA 01/02/1983. La renta del arrendamiento tenía la condición de renta antigua, de sorte que City Bell SA a payé aujourd'hui Restaura SL un revenu actualisé 4.860,48 €, lorsque le revenu mensuel moyen dans la région était d'environ 48.689,33 €.

Dans ces circonstances,, Restaura SL y su administración concursal formularon demande interlocutoire contra City Bell SA ante el Juzgado de lo Mercantil Nº 03 de Barcelona solicitando que declarara la resolución del referido contrato de arrendamiento en interés del concurso, l'obligation de City Bell SA de quitter la ferme et de condamner City Bell d'être et de passer par ces déclarations. Les plaignants ont fait valoir que l'intérêt dérivé concours qui, d'un côté, le revenu qui avait été en charge était nettement inférieur à celui du marché et que, por otro, Restaure SL avait prévu un projet de réhabilitation du bâtiment qui augmenterait sa valeur, ce qui faciliterait la poursuite de l'activité et le paiement des créances aux créanciers.

El Juzgado de lo Mercantil Nº 03 la demande estimée par son arrêt du 19/09/2013, déclarant le contrat résolu dans l'intérêt de la concurrence et de condamner City Bell SA de quitter la ferme. Il comprenait le juge qu'elle a assisté à l'intérêt de la concurrence dans les questions soulevées par les requérants.

Contra dicha sentencia fue interpuesto recurso de apelación por City Bell SA, dont il a été estimé par l'article 15 de la Cour provinciale de Barcelone dans son arrêt du 30/06/2014, dans lequel révoqué la résolution de ce bail.
La cour d'appel a noté que le pouvoir de résoudre la conformité exceptionnelle relations synallagmatiques dans l'intérêt supérieur de la compétition, prévue à l'article 61.2 droit 22/2003, de 9 Juin, Faillite, se encuentra sujeta a unos límites intrínsecos (exercice abusif, antisocial ou contraire à la bonne foi le droit) et extrínsecos (collision avec des droits subjectifs étrangers) et que, dans ce cas particulier, dans la mesure où la durée du bail a été déterminé qu'une loi prévoit expressément l'extension forcée du contrat en réponse à l'utilité publique et d'intérêt social sur celui-ci (article 57 de la loi des baux urbains 1964), il n'a pas été possible que l'intérêt de la concurrence l'emportent sur le droit du locataire, où il a été protégé par des règles dictées par des raisons d'utilité publique et d'intérêt social, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de déclarer le bail.

Contre ce jugement, et la broderie, Restaure SL a lancé un appel pour violation de l'article 61.2 de la Loi sur la faillite, dont il a été résolu par la première chambre de la Cour suprême dans son arrêt n ° 660/2016, de 10/11/2016, que estima el recurso de casación por los siguientes motivos:

Première, parce que, mais il est vrai que l'article 61.2 deuxième alinéa de la Loi sur la faillite prévoit une exception à la résolution dans l'intérêt de la concurrence que le contrat litigieux est protégé par un régime juridique Tuitiva pour l'empêcher, le contrat de location entre Bell City Restaure SL et SA ne sont pas protégées par une règle de cette nature. Il en est ainsi, indique la Cour suprême, parce que même lorsque le contrat a été conclu a été soumis à un régime d'extension forcée peut être antérieure décret-loi royal 2/1985, cette situation a changé avec la loi 29/1994, de 24 Novembre, Tenancies, 3 dont la disposition transitoire établie pour la location de locaux commerciaux conclus avec des entités juridiques (comme dans ce cas) une plazo de duración máximo de 20 années comme un régime de remplacement forcé l'extension, résultant en cette période de 20 ans a expiré le 31/12/2014 dans le meilleur (et la position indiquée, d'un autre côté, dans le SSSS de30.09.2015 et 12.04.2016).De cette façon, pas remplie en l'espèce extrinsèque limite prévenu par la décision de la cour d'appel.

Deuxième, parce que concurre interés del concurso en la resolución del contrato de arrendamiento. Mais ces intérêts sont pas remplies parce que le revenu reçu par Restaura SL City Bell SA est nettement inférieur à celui du marché,parce que dans la mesure où la résolution aurait besoin pour compenser les dommages Restaura SL Ville de Bell qui découleront de la résiliation du contrat, cela conduirait, dans la pratique, City Bell SA livre la différence entre le loyer satisfait pour la durée du contrat et obtiendrait si tenue d'un nouveau bail (lo que determinaría que no existiera beneficio real para el fin del concurso). L'intérêt dérive concours, exclusivement, projet de réhabilitation, entraînerait une réévaluation de l'espace de la propriété locale, ce qui générerait une augmentation des revenus qui pourraient être recueillis même au-dessus du prix moyen du marché, de sorte que même indemnisant City Bell SA dans la différence entre l'ancien revenu et qui conviendrait à un nouveau bail, restent encore un repos, intérêt, pour le concours.

Por lo anterior, la Cour suprême déclare l'origine de la résiliation du contrat dans l'intérêt de la concurrence (si cela n'a pas déjà été résolu, Considérant que la date de l'arrêt est 10/11/2016 et que la durée du contrat a expiré 31/12/2014) et déclare également le droit du locataire à compenser la différence entre 4.860,48 € (le revenu actualisé effectivement payé par le locataire) et 48.689,33 € (loyer moyen d'une chambre avec les mêmes caractéristiques et emplacement) pendant des mois soustraits de la décision anticipée à la période spécifiée dans la Loi 29/1994, de 24 Novembre, Tenancies (ceci implique, considérant que le délai a expiré le 31/12/2014, que le locataire n'a pas le droit de recevoir une compensation).

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