The mandatory life insurance in a reverse mortgage is abusive,es

Hipoteca inversa

Obligar a contratar un seguro de vida para contratar una hipoteca inversa es una cláusula abusiva.

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La Audiencia Provincial de Madrid ha declarado nula por abusiva, la cláusula de un contrato de reverse mortgage de BBVA que exigía la contratación de un seguro de vida.

La decisión ha sido adoptada en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid N.º 207/2017, of 30/05/2017.

D. Fulgencio, había sido diagnosticado en junio de 2012 con un carcinoma de pulmón, prescribiéndosele únicamente tratamiento para paliar los síntomas. Desde agosto de 2012 estaba ingresado en una residencia para cuidados paliativos.

A pesar de lo anterior, the 11 January 2013 D. Fulgencio suscribió con BBVA un contrato de hipoteca inversa sobre su vivienda ubicada en Madrid, que se tasó en más de un millón de euros. En virtud de ese contrato, la entidad bancaria concedió un crédito a D. Fulgencio de casi 900.000 €, y se comprometió a entregárselo en forma de renta mensual. La renta no era vitalicia, sino temporal, and se agotaría en el año 2021, cuando D. Fulgencio tuviera 93 years old.

En ese orden de cosas, y aunque era improbable que D. Fulgencio, por su estado de salud, alcanzara a vivir 8 years, la entidad bancaria incluyó en una de las cláusulas del contrato de hipoteca inversa la contratación, como requisito indispensable para la celebración del contrato, de un seguro de vida que garantizase la percepción de una renta mensual vitalicia a partir de los 93 years old. La prima de ese seguro tenía un importe aproximado de 211.001,80 € -aunque inicialmente se cifró en 4.000 €- y fue pagada con los 900.000 € inicialmente concedidos.

Antes de continuar, debemos indicar que la hipoteca inversa temporal es un préstamo hipotecario en el que el propietario de la vivienda hipotecada recibe un crédito (en pago único o en renta) determinado por un porcentaje del valor de tasación del bien hipotecado. Una vez fallecido el deudor hipotecario, los herederos deben liquidar la situación con la entidad de crédito, pudiendo optar entre satisfacer la totalidad de la deuda contraída por su causante con la entidad, o no hacerlo, ejecutando entonces la entidad bancaria la hipoteca para satisfacer el crédito.

Finally, October 2013, just 9 meses después de celebrar el contrato de hipoteca inversa, D. Fulgencio falleció a consecuencia de su enfermedad. Then, su heredero, D. Cesáreo, decidió formular demanda contra BBVA solicitando que se anulara el contrato de hipoteca inversa y el de seguro de vida por haber concurrido error en el consentimiento de D. Fulgencio.

Dicha demanda fue Fully estimated by the Court of 1st Instance No.,,es,and against that judgment Bankinter S.A,,es,fundamentally alleging,,es,that the nullity action had expired,,es,that there was no error in the consent of Dª,,es,that it was impossible to declare the nullity of the multi-currency clause,,es,because it affected essential elements of the contract,,es,that Dª,,fr,Javier had ratified the contract with his own acts,,es,of the contractual voiding action of the article,,es,the court reminds that the term of four years for the exercise of such action must begin to count from the moment of the consummation of the contract -which takes place when the contract has deployed all its effects-,,es,the mortgage loan contracts had a duration of,,es 44 Madrid, mediante su sentencia de fecha 28/10/2016, que condenó a la entidad bancaria a abonar a D. Cesáreo un total de 297.451.69 € por los importes cargados con motivo del préstamo, 871,05 € por el importe de la cancelación del préstamo y 366.204 € por la pérdida patrimonial causada por la venta del bien por un importe muy inferior al de tasación, statutory interest.

Contra dicha decisión, BBVA filed appeal alegando que no existió vicio en el consentimiento que prestó D. Fulgencio para celebrar el contrato de hipoteca inversa. The Provincial Court of Madrid, in the statement that we are commenting, resolvió de la siguiente manera:

First, el tribunal establece una distinción radical entre el contrato de hipoteca inversa temporal and contrato de seguro de vida incluido en las cláusulas del mismo, y cuya celebración, and the embroidery, se exigía por BBVA como requisito previo para la celebración de la hipoteca inversa.

En relación con el contrato de hipoteca inversa temporal, el tribunal concluye que el consentimiento que D. Fulgencio prestó para celebrarlo no estaba viciado por error alguno, pues tanto su capacidad mental como su formación como abogado eran más que suficientes para comprender la carga económica y jurídica del mismo. Also, indica la Audiencia Provincial, en la situación de D. Fulgencio, ingresado en una residencia de cuidados paliativos, encaja la necesidad de obtener mayor liquidez que complementase su pensión estatal, a fin de poder cubrir los gastos que supusiera la propia residencia.

However, la Audiencia Provincial no concluye de igual forma respecto del contrato de seguro de vida que venía incluido en las cláusulas de la hipoteca parcial. A ese respecto, debe recordarse que D. Fulgencio se encontraba en un estado de salud muy mermado -del que era consciente-, y era muy improbable que fuera a sobrevivir hasta los 93 years old, cuando se agotaría el crédito de la hipoteca inversa.

Ese conjunto de circunstancias determina que resulte “altamente sorprendente”, indicates the court, que D. Fulgencio accediera a sacrificar 211.001,80 € de los 900.000 € concedidos para garantizarse una renta mensual que sabía que, probably, no iba a llegar a necesitar. La causa que explica esa decisión no es otra que en el propio contrato de hipoteca inversa se exigiera la suscripción de dicho seguro de vida como requisito previo.

Tras esa apreciación, the Provincial Court, en aplicación de la doctrina contenida en las SSTS de 09//05 2013 and 08/09/2014, indicates:

1) The contract hipoteca inversa temporal, entre cuyas cláusulas se incluye el contrato de seguro de vida, es un contrato de adhesión compuesto por condiciones generales de la contratación, pues no consta que las cláusulas cuestionadas fueran negociadas individualmente; and

2) As such, las cláusulas que lo componen están sometidas a un filtro de incorporación y un filtro de transparencia.

From there, la Audiencia Provincial concluye que, aunque la cláusula relativa al contrato de seguro de vida supera el control de incorporación, does not exceed the transparency control, because:

Falta información sobre si se trata de un elemento del objeto principal del contrato.
– It inserta de forma conjunta con las propias condiciones de la hipoteca inversa y se ofrece como cobertura ante el agotamiento del capital concedido por la hipoteca inversa cuando aún ni siquiera ha comenzado a desplegar sus efectos dicho contrato.
No existen simulaciones de escenarios diversos que permitan comprender al asegurado las ventajas e inconvenientes del seguro.
No hay información previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de seguro.

At the end, como consecuencia de todo este razonamiento, la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación de BBVA, limitando la declaración de nulidad de primera instancia exclusivamente en lo relativo al contrato de seguro de vida. A consecuencia de ello, BBVA quedó condenada a entregar a D. Cesáreo 211.001,80 €, en concepto de devolución de la prima del seguro.

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