Sur l'obligation de respecter les baux de locaux

arrendamiento

Le locataire d'un local doit compenser le retrait unilatéral sans respecter l'avis

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La prolongation conventionnelle du bail constitue la durée du contrat et engage les parties. Donc, en cas de retrait unilatéral du locataire, le bailleur a le droit d'exiger l'exécution du contrat.

La chambre civile de la Cour suprême par sentence 341/2018, de 7 Juin a confirmé la condamnation à la Communauté de Madrid de verser une indemnité pour résiliation unilatérale et anticipée du bail.

Antecedentes

La 30 Juin 2005 Metrovacesa S.A. conclu un bail avec la Communauté de Madrid en vertu duquel la première louerait les locaux d'un immeuble qu'elle possédait à la seconde. Le terme contractuel était 30 Juin 2010, prévoir extensions annuelles Si aucune des parties n'a communiqué la volonté de résoudre avant 3 mois au moinss, à la fin de la durée contractuelle ou à l'expiration de la prolongation.

La 30 Janvier 2009, Metrovacesa S.A. a vendu les locaux à Financiera Leasing S.A. EFC, qui a célébré ce même jour avec Los Jardines de Valderas S.L. un crédit-bail sur les locaux précités.

La 1 Juillet 2010, Jardines a signé un nouveau contrat de bail avec la Communauté de Madrid dans lequel ils ont exprimé leur volonté de résilier le contrat signé en 2005 et la conclusion par les parties d'un nouveau contrat dans les mêmes locaux.

La 25 Mai 2012 la Communauté de Madrid a communiqué à Jardines par courrier électronique sa résolution, offrant une compensation pour le paiement de 3 mois jusqu'en septembre 2012. Jardines a rejeté la proposition et la Communauté de Madrid a fait une autre proposition de payer les loyers jusqu'à 31 Décembre 2012 qui a également été rejeté parce que Jardines a compris que le contrat était prolongé jusqu'à 30 Juin 2013.

La 3 Juillet 2012, Par arrêté du ministère de l'Économie et des Finances de la Communauté de Madrid, la résiliation du contrat a été convenue du 31 Décembre 2012.

Malgré le fait que la Communauté de Madrid a mis les locaux à la disposition de Jardines, il a refusé de les recevoir en demandant le paiement de ce qui était dû et seulement jusqu'au 31 Juillet 2013 les a reçus.

La 24 Septembre 2013, Jardines a poursuivi la Communauté de Madrid en demandant le paiement de loyers de janvier à juillet 2013 et les travaux nécessaires pour laisser les lieux ouverts.

L'objet du litige était la portée de la Indemnité que la Communauté de Madrid a dû payer en tant que locataire d'un local lors d'un retrait unilatéral sans respecter le délai de préavis convenu. Adicionalmente, l'interprétation du contrat concernant l'obligation de la Communauté de Madrid de restaurer des locaux à aire ouverte, supprimer tous les éléments qu'il incorporait à l'époque.

Primera Instancia

Le Tribunal de première instance n ° 86 Madrid a rendu son arrêt sur 30 Avril 2014 dans lequel partiellement accueilli la demande, condamnant la Communauté de Madrid à payer les revenus accumulés entre janvier et juin 2013 pour indemnité de résiliation anticipée du contrat, mais il a rejeté la demande de remplacement des locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient avant la date du contrat initial de 2005 car il a compris qu'il s'était éteint avec la célébration d'un nouveau 2010.

La Communauté de Madrid a formé un recours contre la décision de la Cour.

deuxième instance

section 12 du tribunal provincial de Madrid par un arrêt du 8 Octobre 2015, a accueilli l'appel sur la base du raisonnement suivant:

  1. Le paiement du loyer par le locataire jusqu'en décembre 2012 supposé une violation partielle de sa part et donc la peine de l'art. 1154 Code civil.
  1. La résolution anticipée était justifiée car les locaux étaient destinés à servir de siège pour le siège de la justice et l'absence de besoin dudit siège par l'Administration locataire a déterminé l'absence d'objet du contrat, en ne servant pas le but prévu.
  1. Le paiement des revenus locatifs du 7 les mois pendant lesquels les locaux n'ont pas été utilisés ont suffi à atténuer les dommages éventuels. La Chambre a estimé qu'avec les mois payés, les dommages éventuels que la violation aurait pu causer au bailleur ont été indemnisés.
  1. L'accueil tardif des locaux en juillet 2013 Il était imputable au bailleur qui ne souhaitait pas le recevoir dans les différentes opportunités que le locataire lui offrait..

Contre la décision de la Cour provinciale, Jardines de Valderas SL a interjeté appel devant la Cour suprême.

Cassation

La ressource a été fondée en 2 principaux arguments:

D'une part, le rejet de la demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la totalité du loyer correspondant à l'année complète de prolongation du contrat a été contesté..

D'autres, Le rejet de la demande de condamnation du défendeur du paiement du montant nécessaire pour remettre les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient avant la conclusion du premier contrat a été contesté.

La Chambre a étudié l'indemnité à verser par le locataire qui quitte les lieux lors de la prolongation du contrat et a affirmé que la prolongation conventionnelle constitue la durée du contrat et engage les parties conformément aux dispositions des articles 4.3 LAU y 1091 et 1258 Code civil, Sans le manque d'intérêt de la Communauté de Madrid à poursuivre le contrat en raison de la politique de réduction des coûts peut servir de défense pour le respect du terme.

Il n'y a pas de clause de pénalité qui pourrait être modérée, l'art ne pouvait pas être appliqué. 1154 le Code civil et, selon les mots de la Chambre "Il ne s'agit pas non plus de fixer une indemnité pour rupture de contrat., mais d'une action de conformité de la durée convenue du contrat".

Concernant l'obligation du locataire de remplacer les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de leur première livraison dans l'année 2005, selon le bailleur car le 2010 C'était une novation irrégulière qui ne faisait que modifier le bailleur, en gardant le contrat dans ses clauses et obligations égales à l'original, La Chambre a souligné que l'interprétation des deux instances ne souffre d'aucun défaut lui permettant de la modifier et, en outre, il n'y avait aucune trace de la question de savoir si Metrovacesa (propriétaire initial) avait autorisé les travaux réalisés par la Communauté de Madrid et “dans tous les cas, l'exclusion convenue de l'application de l'art. 23 LAU ne peut être interprété que comme une exclusion des dispositions de la deuxième section, afin que le bailleur renonce à la possibilité d'exiger que les locaux soient remis dans l'état où ils étaient auparavant".

Conclusion

En conséquence, La Cour suprême a partiellement accueilli le pourvoi concernant les impayés de la Communauté de Madrid et confirmé pleinement la décision du tribunal de première instance n ° 86 de Madrid du 30 Avril 2014. Le locataire d'un local est tenu d'exécuter le contrat.

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