Wie wirkt sich das Leases Alarmstatus für die „Corona”?

Suspender arrendamiento

Sie können durch die Unfähigkeit Zahlung der Miete suspendieren den erklärten Alarmzustand eine wirtschaftliche Tätigkeit in einem lokalen Geschäft zu entwickeln? 

Ein Hinweis auf Gesetzesreformen, beide Gehäuse und Pachten für die lokale.

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*Artikel zusammen mit José Miguel Guillén Soria vorbereitet (Rechtsanwalt, Schreiber auf Urlaub), Partner der Kanzlei Arribas & Partner Abogados, mit wem habe ich das Privileg, Arbeits.

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Um eine Perspektive auf den Antworten auf die Frage und in Abwesenheit von Herrschaft in dieser Reihenfolge zu erhalten LAU,  Überarbeitung der Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch und das Prinzip des Rechts „Rebus stantibus“ und wird mit Schlussfolgerungen und einen Vorschlag für Gesetzesreform abschließen.

Verordnung BGB

Im Vorgriff auf außergewöhnlichen Situationen wie diese, der Code civil regelt die höhere Gewalt und zufälliges Ereignis. Wir können auch die analoge Anwendung der Artikel über die „Früchte“ in der Vermietung von ländlichen Eigenschaften berücksichtigen.

Gibt es höhere Gewalt?

Höhere Gewalt ist eine Situation, wo die Umstände oder Ereignisse der Schuldner machen, sind nicht in der Lage seine Verpflichtung zu erfüllen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die höhere Gewalt in seinem Artikel 1105:

ARTIKEL 1105

„Abgesehen von den genannten Fällen ausdrücklich im Gesetz, und erklären, so dass die Verpflichtung, jemand für diese Ereignisse verantwortlich, die nicht vorhersehbar war oder, dass, voraussichtlich, waren unvermeidlich. "

Seit dem Urteil des Obersten Gerichts 7 April 1965, Es wurde für die Beurteilung der Existenz höherer Gewalt als Bedingungen erforderlich, dass:

  • Tatsache ist, die nicht auf den Schuldner.
  • Compliance ist unmöglich.
  • Die Tatsache, müssen unvorhergesehen oder ob es absehbar, Es ist unvermeidbar,.
  • Die Veranstaltung sollte Ursache für das Scheitern zu.

Solche Bedingungen sind nicht absolut, aber sie müssen bewertet werden unter Berücksichtigung der Umstände des Falles.

Es besteht kein Zweifel, dass die Prognose Befreiung für Schäden, die aus Entschädigung zur Folge, dass die Gläubiger beanspruchen könnten, sondern erlaubt es den Schuldner ihrer Verpflichtung zu befreien ihren Teil des Vertrages zu erfüllen?

Eine mögliche Lösung könnte interpretative die Verordnung über den Verlust der Sache zu gehen durch, Artikel 1182, 1183 UND 1184 CC.

Artikel 1182 Er stellt die Auslöschung der Verpflichtung darin besteht, eine bestimmte Sache zu liefern, wenn es verliert oder zerstört nicht die Schuld des Schuldners und bevor er es in Verzug hatte.

Artikel 1183 Sie stellt die Beweislast auf den Schuldner.

Artikel 1184 CC befreit die Verpflichtungen des Schuldners, wenn Rendering erweist sich als rechtlich oder physikalisch unmöglich.

In nahezu allen Mietverträgen, Bereitstellung von Genuss und friedliche Nutzung der lokalen Entwicklung, die eine Aktivität, die normalerweise auch bei den gleichen Satz kommt. Dies ist die „Ursache“ des Vertrages, im objektiven Sinne, die die Kunst gibt. 1.274 die C.C.

Wenn Sie nicht eine solche Tätigkeit kraft Gesetzes durchführen, der Schuldner hätte Gründe die Klausel Rebus stantibus aufzurufen, El bilden eine höhere Gewalt und verhandeln Zahlung der Miete oder sogar den Rücktritt vom Vertrag, ohne, unserer Meinung nach, den Eigentümer zu kompensieren, es sei denn, ausdrückliche Regelung im Mietvertrag.

Nichts verhindert die Freisetzung von den Verpflichtungen des Schuldners Charakter hatte vorübergehende oder teilweisen, solange die höhere Gewalt.

Der Unterschied zwischen höherer Gewalt und unvorhergesehenes Ereignis

Im Gegensatz zu höherer Gewalt, zufällige Ereignis war nicht vorhersehbar, die übliche Sorgfalt verwendet, aber es könnte vermieden worden. Das auslösende Ereignis ist innerhalb der Umlaufbahn der Aktivität des Mittels. Zufälliges Ereignis ist „unberechenbar“.

Eine höhere Gewalt fremd ist an den Agenten: Es ist „unwiderstehlich“.

In einer Situation der Falle von zufälligen Ereignissen der Möglichkeit der Befreiung von der Einhaltung der Verpflichtungen des Schuldners, reduziert. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass der Schuldner das Risiko übernehmen, wenn ein unvorhergesehenes Ereignis für bestimmte Ereignisse eintritt (CC-Artikel 1096.2, 1896, 457 UND 1744).  Tatsächlich, Unter bestimmten Umständen reagiert der Schuldner nur zufällig, aber nicht, wenn es höhere Gewalt gibt (Artikel 1784 UND 1905 CC).

Die Erklärung des Alarmzustands und die Unmöglichkeit der Durchführung der Tätigkeit auf dem Gelände wäre kein „zufälliger Fall“, da sie völlig außerhalb des Zuständigkeitsbereichs des Mieters liegt.

Die eigene Erklärung der Regierung zu dieser Situation als höhere Gewalt, wenn Sie Kunst ableiten. 10 Königliches Dekret 463/2020, VON 14 März, der von COVID-19 einen Alarmzustand erklärt hat, und im Arbeitsbereich ausdrücklich des Royal Decree-Law 8/2020, VON 17 März außerordentliche dringende Maßnahmen, um den wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen von COVID-19 in seiner Kunst zu begegnen. 22.1.

Obwohl im Bereich des Zivilrechts nicht viele Fälle verfolgt werden, Die Arbeitsrechtsprechung hatte zahlreiche Anlässe, sich zu den Erfordernissen höherer Gewalt zu äußern, als Kündigungsgrund, als seine Behauptung für die Aussetzung der Kunst ist vorgesehen. 45.1 oder die Suspendierungsdateien unter Art. 47.3, oder Ex-Art-Entlassungen. 49 h) UND 51.7 das gesamte Arbeitnehmerstatut.

Es wird empfohlen, Professor POQUET CATALÁ zu studieren[1] auf höhere Gewalt am Arbeitsplatz, für die Zusammenstellung spezifischer Rechtsprechung zu diesem Thema.

Für seine Klarheit, wir zitieren noch einmal die STS von 7 April 1965 (zitiert von 17 Mai 1983): "

"Damit ein Ereignis die in der Kunst erwähnte Verantwortungslosigkeit verursachen kann. 1105 BGB, es ist notwendig, dass sie in ihrem Auftreten übereinstimmen, ua, die folgenden Anforderungen: mach es unvorhersehbar, für das Überschreiten des normalen Lebensverlaufs (Urteil 2 Januar 1945), oder was erwartet wird unvermeidlich (Urteil 23 März 1926), unüberwindlich (Urteil 17 Juni 1964) die unwiderstehlich (Urteil 10 November 1924); das liegt nicht am Willen des mutmaßlichen Schuldners (Sätze 10 Dezember 1930, VON 20 Juni 1950 und 9 Mai 1960); das durch Anwendung der Künste. 1182 UND 1184 der genannten juristischen Person, es unmöglich machen, eine zuvor vertraglich vereinbarte Verpflichtung zu erfüllen und die Entstehung von eventuell auftretenden Verpflichtungen zu verhindern, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Artikel 1093 UND 1092 und Befolgung des gleichen materiellen Gesetzes; und dass zwischen dem Ergebnis und dem Ereignis, das es hervorgebracht hat, ein nexus effiziente Kausalität, als Index des Urteils dieser Kammer von 4 Juni 1902 "

Analoge Anwendung der 1.575 CC

Die Situation des "Alarmzustands" könnte der im Artikel angegebenen Situation gleichgesetzt werden 1575 CC für die Vermietung von rustikalen Immobilien:

ARTIKEL 1575

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Minderung der Miete aufgrund der Unfruchtbarkeit des gepachteten Grundstücks oder des Verlustes von Früchten aufgrund gewöhnlicher Zufallsfälle.; aber, im Falle des Verlustes von mehr als der Hälfte der Früchte aufgrund außergewöhnlicher und unvorhergesehener Zufallsfälle, außer immer die besondere gegenteilige Vereinbarung.

Es wird von außerordentlich zufälligen Fällen verstanden: das Feuer, Krieg, über, ungewöhnliche Flut, langosta, Erdbeben oder andere ebenso ungewöhnliche, und dass die Auftragnehmer nicht rational vorausgesehen haben könnten.

In einer Situation wie der jetzigen, in der die Aktivität in den gemieteten Räumlichkeiten vollständig behindert wird, Der Mieter hätte das Recht, die Mietzahlung wegen höherer Gewalt auszusetzen, entweder zu einer Verringerung des Einkommens aufgrund der Unmöglichkeit, eine Rückkehr zu Ihren Räumlichkeiten zu erhalten.

Im Gegenteil, wir hätten das Recht auf Eigentum des im Artikel aufgeführten Vermieters 33 der spanischen Verfassung.

"Life So standing"

Es wird übersetzt als "Dinge, die so sind". Es ist ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, nach dem, Es versteht sich, dass alle Verträge akzeptiert werden "Sein Dinge so" nämlich, auf die gleichzeitigen Umstände zu der Zeit, so dass eine wesentliche Änderung derselben die Änderung des vereinbarten ermöglichen kann.

Es wäre eine Art ungeschriebene „Klausel“, die es der von der Änderung der Umstände betroffenen Partei ermöglichen würde, die Kündigung oder Änderung des Vertrags zu beantragen.. So sehr,, dargelegt in Artikel 62 des Wiener Übereinkommens über das Recht der Verträge von 1969. Dieser Artikel erlaubt sowohl die Auflösung als auch die Aussetzung des Vertrags aufgrund der Auswirkungen der Änderung.

Rechtsprechung des Supreme Court auf der „Rebus stantibus“ -Klausel

Traditionell wurde dieses Konzept sehr restriktiv interpretiert. Allerdings ist, nach der großen Rezession von 2008, Die Anwendung des Prinzips wurde gelockert, sich um die Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu kümmern.

Das jüngste Urteil von 6 März 2020, welches STS No. 455/2019, VON 18 Im Juli werden die wichtigsten Anforderungen der Rechtsprechung hervorgehoben, bei der Prüfung eines Falles, genau, zu Beginn der Finanzkrise von 2008:

STS Nº 156/2020, VON 6 März:

„2. Motivschätzung. Um die Frage zu lösen, wir müssen von der Rechtsprechung zur sogenannten rebus sic stantibus-Klausel ausgehen, das ist im jüngsten Urteil enthalten 455/2019, VON 18 Juli: “(…) nach der Rechtslehre des rebus sic stantibus, die Änderung der Umstände, die die Änderung verursachen können, oder, ultimative, Kündigung eines Vertrages, es muss so groß sein, dass es das Risiko einer Frustration über den Vertragszweck erheblich erhöht. Und natürlich, Solche unvorhergesehenen Umstände müssen für die Vertragsparteien völlig unvorhersehbar sein (Satz des Plenums 820/2012, VON 17 Januar 2013). Dies ist eine notwendige Voraussetzung für die Anwendung der Regel “Angelegenheiten” die Unvorhersehbarkeit sich ändernder Umstände. Wenn die Parteien das Risiko eines Umstands ausdrücklich oder implizit übernommen haben oder es hätten übernehmen sollen, weil, unter den Umständen und / oder der Art des Vertrags, Ein solches Risiko war vernünftigerweise vorhersehbar, Es ist nicht möglich, die darauf folgende Änderung zu würdigen, per definitionem, impliziert die Nichtübernahme von Risiken (vor kurzem Satz 5/2019, VON 9 Januar). Von unvorhersehbaren Änderungen kann nicht gesprochen werden, wenn dies im Rahmen der normalen Vertragsrisiken liegt (Sätze 333/2014, VON 30 Juni, 64/2015, VON 24 Februar, UND 477/2017, VON 20 Juli, inter)”.

Die Änderung dieser Eigenschaften, die, unter den von der Rechtsprechung festgelegten Voraussetzungen, könnte eine Annahme der Anwendung der Rebus sic Stantibus-Regel erzeugen, ist wahrscheinlicher in einem langfristigen Vertrag auftreten, normalerweise von aufeinanderfolgenden Traktaten. Aber nicht auf einem Kurs, da dies, kurzfristiger Vertrag, in denen kaum etwas Außergewöhnliches passieren kann, das die Vertragsgrundlage beeinflusst und nicht unter das mit diesem Vertrag verbundene Risiko fällt. In unserem Fall, in dem die Vertragsdauer ein Jahr beträgt, denn es ist die jährliche Verlängerung eines Erstvertrags, die zwei Jahre dauerte, Es ist schwierig, die Umstände im Zusammenhang mit der Nachfrage auf dem Markt nach Werbung im Fernsehen zu ändern, exklusives Verwaltungsobjekt, dem mit der Vertragsverlängerung eingegangenen Risiko entkommen. Als das Jahr begann 2008, Beide Parteien einigten sich darauf, den Vertrag um ein Jahr zu verlängern, gut in der Tat haben sie, auch wenn sie sich nicht auf die garantierte Mindestabrechnung geeinigt haben. Gemäß dem Rahmenvertrag für das Rechtsverhältnis, das sich aus der Verlängerung ergibt, das konnte nicht weniger sein als im Vorjahr. Wenn ZGM, lose, geht davon aus, dass die Verlängerung des Werbemanagementvertrags das weiß, unabhängig davon, was endgültig über das garantierte Minimum vereinbart wird, Dies wäre mindestens die aus dem Vorjahr. Ich nahm an, oder sollte ich annehmen, die Erweiterung mit diesem Conditioner, das birgt das Risiko, diese Mindestmenge an Werbung nicht zu erhalten und in Rechnung zu stellen, und TVG dafür entschädigen müssen. Der Rückgang der Nachfrage nach Fernsehwerbung, wenn auf einen kurzen Zeitraum Bezug genommen wird, 1 Jahr, Es war immer noch ein vertragliches Risiko, Außerdem war es nicht so drastisch und unvorhersehbar: Der Rückgang der Werbeinvestitionen im Allgemeinen war 25,9 Millionen Euro in 2007 ein 24,1 Millionen Euro im Jahr 2008. “

STS Nº 591/2014 VON 15 Oktober:

"Durch Nachteile, im Einklang mit der notwendigen Anpassung oder Anpassung der Institutionen an die soziale Realität des Augenblicks, sowie die inhärente doktrinelle Entwicklung des Rechtsbereichs, Die Bewertung des Anwendungsregimes dieser Figur tendiert zu einer vollständig standardisierten Konfiguration, bei der sich die notwendige umsichtige Anwendung nicht aus der vorherigen Charakterisierung ergibt., aber von seiner unausweichlichen kasuistischen Anwendung, der Anforderung seiner spezifischen und differenzierten technischen Basis, und seine funktionale Konkretion im Rahmen der kausalen Wirksamkeit der Geschäftsbeziehung, die sich aus ihrer vertraglichen Unvorhersehbarkeit und dem Bruch der wirtschaftlichen Grundlage des Vertrages ergibt, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.”

Los requisitos para la aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus” son una alteración extraordinaria de las circunstancias, unvorhersehbar, que produce una excesiva onerosidad en el cumplimiento, y la imposibilidad de aplicar otro remedio:

STS Nº 333/2014 VON 30 Juni:

“4. Determinado el carácter extraordinario de la alteración de las circunstancias, por el hecho notorio de la actual crisis económica, su notable incidencia en el contexto del mercado publicitario del transporte y su nota de imprevisibilidad en el marco de razonabilidad de la distribución asignación de los riesgos del contrato, la tipicidad contractual de la figura requiere, auch, que dicha alteración o cambio de circunstancias produzca una ruptura de la razón de conmutatividad del contrato traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada.”

STS Nº 243/2013 VON 27 April:

“Los presupuestos exigidos por la jurisprudencia de esta Sala, para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula «rebus sic stantibus» , aluden a una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, letzte, la subsidiaridad por no caber otro remedio ( SSTS de 20 November 2009 UND 21 Februar 2012 ); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino a su modificación.”

Wer sollte die Risiken des Vertrages leiden?

Si nos atenemos a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador de un local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando se produce un caso fortuito. Grundsätzlich, el riesgo recae sobre el arrendatario.

Es muy poco frecuente que el reparto de riesgos se establezca con claridad en el contrato. Este se deberá analizar para determinar cómo se hizo la distribución. La existencia porcentajes de renta variable, en función de ventas o resultados, inclina la balanza hacia la idea de que era el arrendatario quien los asumía.

Pero ante la fuerza que imponen los hechos presentes, se impone una nueva reflexión al respecto, ya que las leyes no demuestran todas sus implicaciones hasta que no se ponen a caminar. Y la aplicación, en este momento de impensable crisis sanitaria que ha conducido a la paralización de actividades por Decreto, es necesario replantearse la “realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma”, wie von der Technik erforderlich. 3.1 C.c.

Hemos de asumir que la situación provocada por una pandemia como la producida por el COVID-19 no entró en las previsiones del legislador de 1994. En aquel caso, con un escenario económico diferente, la relación de arrendamiento de locales o, en la nueva terminología, für andere Verwendung als Gehäuse, quedaba sujeta al principio de autonomía de la voluntad de las partes, de “libertad de pactos” como dice su Exposición de motivos, con algunos, mínimas, limitaciones. Deshalb, la conclusión no es que no se quisiera regular esta cuestión, es que no se planteó nunca en los debates legislativos, que es muy diferente.

Tatsächlich, ni en el proyecto de ley, ni en ninguna de las enmiendas, aparecen las voces “caso fortuito”, “fuerza mayor”, “guerra”, “peste”, “pandemia” ni siquiera “riesgo”. En el texto de la LAU de 1994, aparece la mención a la fuerza mayor, exclusivamente en el caso del arrendamiento de vivienda, para el caso de extinción por necesidad del arrendador, definiéndose por tal, in der Kunst. 9.3 in fine, wie “el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, oder, voraussichtlich, waren unvermeidlich. " Nämlich, se sigue la definición del art. 1.105 die C.C.

Si estudiamos la aplicación por el Tribunal Supremo dista mucho de ser unívoca, pese lo indicado sobre la flexibilización del principio. En sus sentencias más recientes sobre arrendamientos se ha inclinado por no aplicar la cláusula “rebús sic stantibus” cuando en los riesgos se han repartido en el contrato:

STS Nº 19/2019 VON 15 Januar:

“La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, genau, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato”.

STS Nº 179/2018 VON 3 April:

"(....)  die, sería improcedente moderar al amparo de la rebus una penalización que se ha considerado razonable en atención a las circunstancias y que distribuía entre las partes los riesgos asociados a la mayor o menor tardanza en lograr un alquiler de sustitución.”

¿Auflösung, Änderung oder Unterbrechung des Auftrags?

Jedenfalls, no hay duda de que la aplicación del principio conlleva preferentemente la modificación del contrato frente a su resolución:

STS Nº 591/2014 VON 15 Oktober:

"Im vorliegenden Fall, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. Tatsächlich, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, allgemein, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevadaa cabo en la citada Sentencia de 30 April 2014 (Nr.. 333/2014). In dieser Linie, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); Kriterium, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 Januar 2013 (Nr.. 827/2012). Aber auch, und in jedem Fall, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, nämlich, de un contrato de arrendamiento de larga duración.”

Was sind die Chancen der Parteien?

A la vista de los anteriores razonamientos, el resultado más probable, en caso de llegar a los Tribunales, es que el arrendatario consiguiese una reducción de renta mientras perdure la imposibilidad de desarrollar la actividad para la que fue alquilado el local.

No parece razonable por otra parte una exoneración total de rentas mientras perdure el “Estado de Alarma”: Se afrentaría el derecho a la propiedad y no encajaría en la idea de reciprocidad de intereses recogida en el artículo 1289 CC.

Jedoch, teniendo en cuenta el tiempo y el coste que supone la judicialización de un conflicto, sería más razonable llegar a un acuerdo entre las partes y documentarlo oportunamente con asesoramiento letrado.

Was ist zu tun und in die Zukunft blicken?

Solamente en el Siglo XXIse ha sufrido el SARS (2003), Gripe Aviar (2006), MERS (2013), Ebola (2014), Zika (2016) y Covid-19 (2020) por citar las más relevantes. Por desgracia, es seguro que se producirán escenarios similares.

Si bien no es posible quedar excluido de las normas imperativas del Código Civil, sí se puede determinar con claridad sobre el contrato, quién asume el riesgo en caso de que se produzca en el futuro una circunstancia análoga.

En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, se puede establecer una cláusula en el sentido siguiente:

“En el caso de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, que produzca una alteración sustancial de las circunstancias, que queden fuera del ámbito de control de las partes y afecten a la causa del contrato, el arrendatario tendrá derecho a la rebaja de la renta.”

Al arrendatario le interesará introducir una cláusula similar, modificada convenientemente para darle derecho a la modificación, suspensión y resolución. Y a fin de evitar dificultades de interpretación sería recomendable indicar:

“Se entiende por alteración sustancial de circunstancias, la imposibilidad de desarrollar la actividad para la que se tomó en arriendo el local, por razones ajenas a la voluntad del arrendatario o por una variación negativa del PIB durante dos trimestres consecutivos, o por declaración de un estado de alarma, excepción o sitio de los previstos en el art. 116 de la CE/78.”

Es muy interesante considerar que hay ciertas tendencias sociales que llegan para quedarse. Posiblemente, la política sanitaria de la OMS y, en correa de transmisión de los países occidentales y, muy posiblemente, también del resto de países, sea la adopción de medidas extraordinarias si vuelve a producirse una pandemia que exija la adopción de medidas que eviten el colapso sanitario. No hay una previsión de dejar pasar las cosas en los organismos internacionales, sino de intervenir dictando alertas sanitarias. Tatsächlich, la OMS tiene publicada desde 2013 una Guía Sanitaria en las crisis humanitarias, uno de cuyos documentos, ER “Marco de Respuesta a Emergencias”, en su resumen ejecutivo expresamente dice que: “Los Estados Miembros de la OMS enfrentan una amplia gama de emergencias resultantes de riesgos diversos en cuanto a escala, complejidad y consecuencias internacionales. Estas emergencias pueden tener profundas repercusiones políticas, económicas, sociales y de salud pública, y sus consecuencias a largo plazo pueden a veces persistir durante años. Las emergencias pueden ser el resultado de desastres naturales, conflictos, brotes de enfermedades, contaminación de alimentos o derrames químicos o radionucleares, entre otros peligros. Auch, pueden socavar decenios de desarrollo social y adelantos en materia de salud alcanzados con mucho esfuerzo, dañar hospitales y otras infraestructuras sanitarias, debilitar los sistemas de salud y desacelerar el avance hacia los Objetivos de Desarrollo del Milenio. Prepararse y responder eficazmente a tales emergencias constituye uno de los desafíos más apremiantes que enfrenta la comunidad internacional.” Véase en https://www.who.int/hac/about/erf/es/

Tengamos en cuenta que el escenario nunca más va a ser de indiferencia y esas situaciones, si son de contagios virales que se transmiten muy fácilmente de un país a otro, obligarán a adoptar más decisiones como la que estamos viviendo. Hay que integrar, deshalb, diese Klauseln, para poder llegar a acuerdo fácilmente, sin necesidad de judicializar los problemas, al igual que ocurre en el marco de los contratos de seguros, que tienen cláusulas de exclusión, precisamente para situaciones de catástrofe o fuerza mayor, precisamente porque se dirigen a la previsión del riesgo.

Cuestión distinta será que la otra parte acepte la introducción de dichas cláusulas, lo que aconsejaría una reforma legislativa, para evitar que los problemas deban acabar indefectiblemente en los tribunales y que estos carezcan de previsiones legales para resolver, dejándolo al juicio literal de la norma y del contrato o lo que es peor, al voluntarismo bienintencionado.

Abschluss

El sentido de la prudencia y de lo práctico nos conduce a buscar una solución negociada a este tipo de conflictos y dejar para los Tribunales solamente los casos en los que una de las partes, pretenda abusar de estas trágicas circunstancias.

Sería conveniente adoptar una reforma legal, que incidiera en la LAU y en la LEC, con la urgencia necesaria, para atender las cuestiones que en dos meses van a estar en las mesas de los Juzgados.

En cuanto al Derecho sustantivo, proponemos la introducción de un artículo 18 bis en la LAU que prevea para el arrendamiento de vivienda la reducción de la renta en caso de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, durante el período de duración del mismo, con independencia de lo establezca la legislación especial (como está ocurriendo estos días: vid., para la Comunidad de Madrid, la RESOLUCIÓN 1201/2020, VON 23 März, del Director Gerente, por la que se establece un período de carencia en la renta de arrendamiento de locales de la Agencia de Vivienda Social para hacer frente al impacto económico y social ocasionado por el COVID-19 (BOCM 27/03/2020).

No consideramos necesarios prever una suspensión del contrato, al modo que contempla el art. 26 Die LAU, pues la necesidad de vivienda que es causa de este arrendamiento, parece exigir preservar la continuación de la posesión por el arrendatario. Im gleichen Sinne, no sería necesario

Die Kunst. 27.2, ein) debiera contemplar la excepción del supuesto de fuerza mayor o causa fortuita.

Para el arrendamiento para fin distinto de vivienda, dicha previsión podría establecerse igualmente, mediante la introducción en el artículo 30 de un nuevo enunciado que aludiera a la “fuerza mayor y el caso fortuito”, y que reenviara, siguiendo la técnica de este artículo, al art. 18 bis que hemos propuesto, que contempla una reducción de la renta para los casos de fuerza mayor y caso fortuito extraordinario.

Sí sería necesario prever la posibilidad de suspensión del contrato en los arrendamientos de local, zu wessen Wirkung, habría que diferenciar el caso en que el arrendatario cesa totalmente su actividad y el que mantiene, mindestens, la posesión para almacenar los artículos, equipo y otros enseres propios del negocio.

Im ersten Fall, se trataría de evitar la aplicación de pactos indemnizatorios por desistimiento anticipado, como se contempla muchas veces en los contratos y permite la libertad de pactos en el ámbito de estos arrendamientos de local, ya que existiría una causa de suspensión del contrato por fuerza mayor o caso fortuito extraordinario. Suspensión del contrato no debiera interpretarse como desistimiento en ningún caso, y sí dar lugar a devengar la renta correspondiente únicamente al porcentaje de actividad desarrollado por el arrendatario en el local (excluyendo la venta on line), referenciado a la media mensual promediada sobre el ejercicio anterior o, si no se da el caso, a la del último mes facturado.

Im zweiten Fall, no parece que el arrendamiento pueda suspenderse, pero debería adecuarse la renta al uso del local como almacén, uso efectivo que sí está dando el arrendatario. Ese uso puede ser un porcentaje que pacten las partes o, wenn, a 20% de aquel importe.

En ambos casos quedan muchas cuestiones por resolver, como el pacto de los suministros y, en el marco de alquileres en centros comerciales, el de los gastos comunes, de los que el arrendatario que “está cerrado” no hace uso, como no disfruta tampoco de la posesión para ejercer la actividad, causa final del contrato de arrendamiento de inmuebles.

Son muchas las cuestiones y es necesario un análisis, porque el impacto en el sector de esta crisis debe llevar a intentar que la siguiente nos pille más preparados, evitando, como hemos repetido varias veces en este artículo, la solución última, que es la judicialización del problema. Esa solución es contraria a la economía y debe evitarse legislando oportunamente, para los problemas del presente que pueden repetirse en el futuro.

Desde un punto de vista procesal, prevemos que se pueden interponer demandas de desahucio por los arrendadores por falta de pago, frente a arrendatarios que no han podido desarrollar su actividad durante el estado de alarma y no han generado ingresos. Arrendatarios que, muy probablemente, habrán comunicado la caída de sus ventas al no poder abrir al público al arrendador, que habrá contestado, como estamos viendo estos días con mucha frecuencia, que las normas dictadas por el Gobierno nada dicen acerca de la suspensión del contrato de arrendamiento de local ni de la reducción de la renta.

Dichas demandas, cuando se levante la suspensión de plazos procesales (Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, VON 14 März), serán admitidas a trámite, acordándose conforme al art. 440 conllevarán un requerimiento de pago en el plazo de 10 Tage (no en caso de existir un requerimiento extrajudicial previo o si hubo previo desahucio por falta de pago enervado). Si ese pago se realiza, cabrá la enervación del art. 22.4 LEC, salvo los supuestos exceptuados dichos. Incluso en caso de enervar, las costas del juicio serán de cargo del arrendatario.

Esta situación debe evitarse. El efecto derivado del automatismo del desahucio por falta de pago, cuyas bondades en una situación normal no criticamos, no es conveniente para la economía nacional, en los casos de cierre por fuerza mayor por el COVID-19.

La pequeñas y medianas empresa y los autónomos, pueden ver agravada la situación por una reclamación en la que no tienen ninguna posibilidad de oponer esta fuerza mayor, que no es causa de oposición. Die Kunst. 440.3 LEC solamente permite alegar que a su entender, no debe, ganz oder teilweise. Sin esa reforma legislativa en lo sustantivo, no podrá alegar ninguna otra causa, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no las contempla, fuera de interpretaciones voluntaristas que posiblemente se corrijan en la apelación por el arrendador.

So, sería conveniente poder establecer algún ajuste a la posibilidad de enervar, incluso en los locales de negocio, cuando la causa es de fuerza mayor, al modo previsto en el art. 693 LEC para las ejecuciones de inmuebles hipotecados que constituyen vivienda habitual. Deberá permitirse esta causa de oposición y ventilarse en juicio, introduciéndola en el art. 440.3 y la carga de la prueba de la fuerza mayor debe corresponder al arrendatario deudor. Andererseits, debe contemplarse si la mera contestación del arrendador al arrendatario, al plantearle éste la conveniencia de rebajar la renta durante el estado de alarma y contestar aquel que no hay previsión legal y que se le pague la renta pactada, constituye una reclamación del pago de la misma a los efectos de impedir enervar la acción, como prevemos que ocurrirá en la práctica.

Difícil regulación, porque habrá que abordar igualmente aspectos más propios de un juicio ordinario, con facultad moderadora del juez acerca de la existencia de factores que tendrán plena influencia en la justificación del impago por el deudor: la realización por éste de todo lo posible para la continuación de la actividad, Gesamt-oder Teil (como se hace en el proceso laboral en estos casos), las negociaciones entre las partes durante la concurrencia de la fuerza mayor (el estado de alarma en estos casos) e incluso si ha de existir constancia de buena fe por parte del arrendatario, evidenciada por el pago de lo que éste estime que es la parte proporcional de la renta, atendido el importe de lo que su actividad le ha permitido facturar en los meses afectados por el estado de alarma.

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[1] Raquel Poquet Catalá, Los últimos perfiles de la fuerza mayor como causa extintiva, IuslaborISSN-e 1699-2938,Nein.. 2, 2015. Vid texto completo en https://www.raco.cat/index.php/IUSLabor/article/view/288729

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